東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1795: 職人さん]

ケースバイケースでしょうから共通する点と共通しない面があって当然です。私のマンションでは、清廉潔白、公明正大な理事長だと任期１年の途中で退任勧告された一方で、管理会社や大規模修繕業者の言うがままの人物ならどんなに凡庸であっても任期満了しています。大規模工事に関係する時期に理事会等をグイグイ統率する積極派の人が理事長になり、そうでない平常期なら「理事長って何すればいいの」という人でも全然オーケー。以上はすべて、いわゆる輪番制でのことです。

良くも悪くも、理事長が誰なのかが管理組合の質を表すという面がマンションにはあると思っています。最良なら降ろしてしまい、最悪でも許容し支えるわが管理組合員たち。１００人は無関心で現状維持、もう１００人は善悪が分かったうえで上記の判断をし行動もします。他方、全組合員対象のアンケートや時には臨時総会も行われますが、理事長は（不都合な）組合員の意見や要望よりは会社の意向だけを受け入れる感じで組合運営をやっています。内外とも基本的な反応は、ひどい運営であっても大規模修繕等の消費経済活動が続けられているマンションなら合格扱いというものでした。

極論かもしれませんが、この類のマンションだと「法や制度は後からついてくる」ものだと考えられます。組合員たちの意向次第で管理規約も含めた規則・法律はどのようにでも運用でき、会計面で不都合なら当該の条文を眠らせたまま別の法律を稼働させて個人を沈黙させたり、理事長人事も同様で、規約上「解任」の規定などなかったのですが理事会や総会、広報を駆使した運営で乗り切ってしまいした。もし参謀が業者だったとしても、その知恵を採用する住人が組合内部にうじゃうじゃいるという構図です。

[1796: カモシン]

１７７９・１７８６の続編です。ご存知の方は教えてください。

今年度総会にて東急の専属弁護士が債務者向けの財産差し押さえ並びに
不動産（現・マンション所有物件）競売等の強制執行判決を受けて
強制執行予算として、100万円を計上する旨の記載有。

100万の内訳　　弁護士費用　　　33万（成功報酬・回収額の15％）
　　　　　　　　予納金　　　　　60万
　　　　　　強制執行に係る費用　７万　　　です。
滞納管理費等の額推移・昨年度の総会時は708,299円で承認,今総会時
　860,079円で１５１,７８０円の増加これは東急の責務では。
今総会でも、債務者への延滞利息・水道給水停止に関する規約上の
　　督促状の提示を東急へ求めたが、今回も無し。

それで教えていただきたい内容は、競売による返済期限に関する
　説明がないことで、競売物件である専有部分を早急に処分する
　方法、業者等をご存知の方はおしえてください。
でなければ、月日とともに債務者の債権が増えるのみで、組合は損金が
　増加する為である。

委託契約上では債務者が６ヶ月を過ぎても支払わないときは
　東急は業務を終了する旨の取決め内容ある。
しかし、督促状の開示を再々求めも応じないし、委託契約上で
　管理組合に損害を及ぼしたときは、使用者としての責任を取る
　との内容も存在する。
それに４年前も139,000円の管理費からの未収金損金処理した。
　この件以外に、６ヶ月以上の未集金者が３件有り。

東急のホームページでは、未収金に介しての対応は他の管理会社
　同様に、現実離れした、立派な内容が記載している。

宜しくお願い致します。
　
　
　，


　　　　　

[1797: カモシン]

1796　に関連
今年度の総会での東急の管理会社としての再三に及ぶとんでもない
見解が総会議事録に記載あり、なるほど、未納者向けの督促状を
再三催促しても提出されない理由が納得。

組合規約で延滞利息負担・水道水の３ヵ月目で供給停止の内容あり、
月次延滞金額が役員会資料に記載されているが、以前から延滞金は
加算されていないのでは思っていました。それに今回は水道供給規定
についての東急としての対応策が

（水道供給事業者で無き為、建物管理者及び管理会社は、　
　　供給停止を行うことは、おこなっておりません）と記載あり
総会当日での発言はなく、役員会時の発言では裁判で訴訟されたら
　大変なことになるのではの内容で有った。に関らず
会長・副会長２名の計３名の議事録署名印が存在していた。

今回の総会で鴨池出張所の所長さんが半年程度で退職されて後任者が
　2ヶ月経過して決まらず、鹿児島支店のハイム担当者の志村さんが
　午後からの出社、今回の総会議事録の取得を１週間前に申し出て
　先日催促したら、事務所内の（閲覧簿）に記載するようにと言われたが
　委託契約書・規約書にも閲覧しての内容は存在しないので、と説明
　し持ち帰る。これまでも議事録はコピーされた物を取得していた。
　　　

[1798: 検討板ユーザーさん]

>>1778 評判気になるさん
管理費を他社比較すると20%も割り高でした。管理費値上げをすんなり受け入れて来たので完全に舐められてました。気になって調べるてみると過去の大規模修繕工事も相場よりも3割近く割り高でした。何も言わない管理組合はとことんカモにされます。他の管理会社から安い管理費で提案があったと伝えると3万円値上げを申し入れてきていたのに
一転して3万円値下げするので継続して欲しいと頼み込んできました。それでもまだ差額が大きいので理事会に検討してもらうといことにしていたのですが、理事長をなんらかの方法で丸め込んでしまい東急継続で決まってしまいました。

[1799: 匿名さん]

>>1798 検討板ユーザーさん

仕様や工法が、18年周期？

2021年3月4日 朝日新聞デジタル
マンション大規模修繕12年→18年周期　居住者負担減
https://www.asahi.com/articles/ASP334RWSP32ULFA00C.html

不動産管理会社の東急コミュニティーはこのほど、仕様や工法などを工夫することで、最長18年に1回で済む修繕サービスを発表した。

[1800: 東急コミュニティー最悪]

上から目線
困ったことを電話しても、自分のところでは関与してません。
何のための高い年会費払ってるのかわかりません。
違う、管理会社にかえてほしいです。
なぁーんにもしない会社です。

[1801: 口コミ知りたいさん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

[1802: マンション管理組合理事]

東急コミュニティの管理費が他社対比23%も高い事が発覚しました。本当にギリギリなので値上げさせてくださいという申し出を東急コがしてきていた最中に、たまたま理事の一人に営業をかけてきた大手管理会社があって、そこの管理費と比較した結果です。
他社と比べて20%以上も高いという話しをすると途端に値上げはやめて、逆に値下げをしてきた。しかし、理事会ではその他社さんに乗り換えするかどうかを
まだ検討をしますからと伝えると、更に値下げしてきた。
それでも看過できない差がまだあって、住民の直接的な出費にかかわることなので、理事会だけで他社乗り換え検討取り下げするわけにはいかないと伝えると、営業をかけてきている他社の悪口言い始め、質を落として良いなら、同じ値段でやりますよと凄まれた。
今まで数回の値上げを信頼して受け入れしてきたのに、実は値下げを出来た事実を棚に上げて、理事達を脅かすような言い方するなんてびっくりしました。

[1803: 職人さん]

うちは東急じゃないですが、よく似た態度と話術を使われて、管理組合員たちに知らせたことがあります。管理会社の社員というよりは、組合雇用の長老的管理員とか大規模修繕関係でずっと委託契約継続中の古参建築士などもそんな感じなんです。

組合員の多数が「それはけしからん」という反応をし続ければ改善に向かうのでしょうが、そんな単純にいかないマンションもけっこう存在すると思います。全然ひどいと思わない元役員たちとか、組合内部に「会社派」がすでに根を張っている場合なんかは、反撃やトラブルに巻き込まれるのが嫌で、黙認・是認が全体を支配してしまいます。

数日前に発売された岩波ブックレット『「私物化」される国公立大学』（６６０円+税）を読むと、博士の集まる大学までもがまるでマンション管理みたいに理事会＆監事方式で外部に乗っ取られているという印象を抱きます。不気味な共通点です。

こうした本が出るのは、各集団や組織で「けしからん」と声を上げる個人はいても、圧倒的に正しいはずが圧倒的に少数派になるという苦しさがあるからだろうと思います。>1802 と同じく、貴重な報告満載の１冊です。

[1804: 匿名さん]

こちらの管理会社元のマンション住みです。
聞きたい事や困った事を担当者さんに電話で聞きたいのですが、電話に出て受け付ける方が会社から雇われているのですが、いつも、折り返し、又、何時なら電話を取れますか？とこちらの電話を取れる時間を確認されます。直で繋がったためしがありません。支店も今までフリーダイヤルであったのに無くなったのか？そして、
支店自体も存在してるのか？とにかく、東急コミュニティのお客様代表番号にかかります。
こちらの管理会社で住まわれている居住者さん
管理会社、担当営業マンさんと、どうやって、
連絡されてますか？
どこでも、こうやって折り返しのやり取りをされてるのですか？
教えていただけるとありがたいです。

[1805: 匿名さん]

>>1788 名無し 2021/05/07 23:35:38
管理人を組合雇用とするとは一言も言ってはいません。
貴方は知恵遅れさんですか。

[1806: 知ってもらおう]

朝日新聞が、分譲マンションについて、管理費値上げや管理会社変更などの体験談、意見をメールにて募集しています。
https://www.asahi.com/articles/ASP9C7DHTP9CULEI002.html

全国版の大型記事は９月１２日（日）朝刊の第２面に掲載。

[1807: 検討板ユーザーさん]

何にもしない会社ではなく、やらなくてよいことをする会社では？

[1808: マンション検討中さん]

どこの管理会社も悪口を言おうと思えばいくらでも言えます。特定の管理会社が悪いとか、管理会社がそもそも悪という話ではなく、マンション管理とはどうしても利益相反が生じるため、そういう側面が強いと考えて向き合った方が楽ですよ。

ところで、コミュニティワンという東急コミュニティーの子会社である管理会社と東急コミュニティーが合併するという話を聞いたのですいが、いつから正式に合併するのでしょうか？

両社が一つになると、管理戸数が業界１位の日本ハウズイングを抜くのでは？

[1809: 匿名さん]

コミュニテイワンと東急コミュニテイが
合併するんかい。

[1810: デベにお勤めさん]

>>1808 マンション検討中さん
管理会社よりもそのマンションの担当者、所謂フロント次第
でしょう。
フロントもピンからキリまでいるでしょう。
しかし大概大きなマンションにはそれなりの人材がつくが小さなマンションには
キリの人材がつく可能性はたかいと思いますよ。

[1811: 匿名さん]

どこの会社もフロント次第でガラッと印象変わりますね。

基本的にはおっしゃる通り、小型物件より大型物件に経験豊富なフロントをつける事が多いですが、小型物件でもかなりうるさいマンションさんはベテランが担当するケースもよくあります。

ただし、要求レベルが高くなり過ぎますと不採算で小型物件は比較的契約更新辞退を会社側からするケースも増えております。
特に2018年以降は。

[1812: 匿名さん]

独立系のマンション管理会社でフロントをしております
大手の管理会社への転職を検討してますが、どこの会社がおすすめでしょうか。


入社6年目
年齢は30歳後半
年収530万円
主任です

担当物件は18件、年間休日は60日程度でかなりハードで10年以内の離職率95%くらいの会社です。

個人的には
三井、三菱、野村、東京建物、大京、大和、住商あたりが無難かと考えてますが。野村は待遇はかなり良いが転勤がガッツリあると聞いた事があります。
東急はブラック度高いとの噂を非常によく聞きますので候補に入れておりませんが。

[1813: 匿名さん]

>>1812 匿名さん
まず内定貰ってから悩んだら？
客目線なら三井か野村、住商あたりならブランド力がある。あとは変わらない

[1814: 匿名さん]

早速アドバイスありがとうございます。
実は上記の中で既に3社は内定が出ておりまして。
お客様目線も大事ですよね。参考にさせていただきます。

働く側の情報もお持ちの方がおられましたらアドバイスをいただければ幸いです。