東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1556: 匿名さん]

さんざん東急をけなしておけば、管理を変えられなくなることを宮崎爺は知っている。
だれが東急などに管理を頼むものか。　おもしろいものもあるが。
宮崎爺が知らないこともあるよ。

[1557: ご近所さん]

東急コミュニティ－本社のセンタ-長によると、横領や着服の原因は「チェック不足」だそうです。
昔も、今も「チェック不足」って、どういうこと？
進歩しないマンション会社だね。

[1558: 現実]

管理組合に集まったお金の出入りをきちんとチェックしている（点検できている）マンションがいっぱいあるとは、とても思えません。形だけ、監事がいて、会計担当の理事もいます。中身は、「管理会社さん、やっといて。」のお任せ、丸投げが多いでしょう。面倒だから、楽するためにも組合として委託料、個人として管理費を払っている感覚。もし本気かつ真面目に業務に打ち込んだとして、横領や着服の一端でも見つけて指摘し始めたら、たぶんまったく割に合わない展開になると思います。もちろん、うまくいけば結構だが、脅され騙され仲間はずれで孤立して泣く泣く売却し転居に追い込まれる恐れも生じえます。以上、組合内部。

管理会社の社内について。会計等の業務チェックを社員相互で誠実に、というのがウソ（偽善）でなければよいですが、えてして「社内調査しました」、「相互チェックはちゃんとやってます」との説明で管理組合に疑いを持たれた案件を封印し、永久に”迷宮入り”にして逃げ切るパターンが多いのではないでしょうか。他社ですが、組合員（しかも理事長）の立場で当事者になりました。社内での手続きがきちんと行われたことを示す書類を何枚もコピーで見せられましたが、銀行（いわゆる第三者）への依頼書はいくら請求してもついに見せてもらえませんでした。マンションの理事会も管理組合全体も私の味方になってくれることは全然なかったです。

１つのマンションで合法的に横領や着服を可能にするという意味での悪質な設計は、できると思います。管理組合を会社に協力させる、組合が会社に協力するマンションを作ればよいのです。管理規約から始まって、細則、内規までいじれば８割は完成といったところでしょう。その準備、前段階としてやり手の社員を何らかの形で当該物件に送り込む。当然、組合内部にその「受け皿」役を買って出る住人がいることでしょう。マンションはこの住人に支配されてしまいます。こんなことなど露知らず、ある年のある日、真面目に役員として働く誰かが何らかの形で、何かを契機に、不自然さに気付きます。その時、気付いた奴が何の力も発揮できないように何年も前から外部とも関係を築き、あらかじめ組合内の新組織も作っておく。そのためにも組合のお金は重要です。が、不正会計は更なる不正会計によって守ることが可能です。

せっかく買ったマンションにこの道をたどらせたくなければ、できるだけ早期に組合会計を透明に、ガラス張りにしましょう。それがまだ可能ならば。

[1559: 名無しさん]

数年前に居た管理人さんをたまに見かけます。どうやら辞めた後もマンション(管理室)に遊びに来ているようです。これはクレームを入れた方がよいですか？

[1560: 匿名さん]

貴重な経験をしてますネ。
私は他社物件ですが、理事長だった私に引退させられたに等しい老管理員さんは他の組合員多数からはとても強く支持されていて、完全に「いい人」の扱いでした。よって私は組合史上最大の敵とされました。

退職退任は最大のカモフラージュ（偽装）にもなると思いました。管理組合内の仲間たちと連絡し合い、報告を受けながら関係を継続していたとしても、全然わかりません。縁は切れたと思われています。どちらにしろ、指摘されてやめるどころかよけいにやる感じの大手マンションです。

[1561: 匿名]

>1559
管理会社派遣の住込み管理員さんを管理組合雇用に切りかえて「管理員業務委託契約」を結んでいましたので、給与は組合の管理費会計から支出されていました。先に役員をやった男性から「あの管理員については特別に内規があって、辞める時には退職慰労金も出ることになっている」と教えられていました。
　理事長だった私にさまざまな攻撃を仕掛け、ダマシたり脅したりをたっぷりやられて任期途中で辞任勧告まで出され、それを受け入れた私の意見は「慰労金を出すべきではない」というものでした。結局、慰労金は満額支給されていました（理事会は１年後に初報告）。その際の根拠として「退職後も来て理事会をサポートしていただいた」とはっきり書かれていたと記憶しています。
　私は「この人物が辞めた後も来ているとしたらけしからん」とも表明していましたので、この支給根拠の明記はそれら私の感覚と真っ向から対立するものでした。「あんたの意見には絶対に従わないぞ」という、毎度の含意を感じました。業者同席の輪番制理事会がこの憎たらしさを常に持ち、組合にはこの種の運営を批判する者が私以外にはまったくいません。そして、適法・合法なのです。以上、東急ではありませんが、手に負えない中規模マンション（２００～３００戸）からの報告でした。

[1562: 名無しさん]

>>1561 匿名さん
1559の者です。参考になりました。ありがとうございます。

[1563: 匿名]

あのような物件（>1558 >1560 >1561）ばかりではないのでしょうが、当たり前のことが実は全然通らない、一切理解されない場合があるというのがマンション管理の知られざる側面、理事会制度の最も恐ろしい点かもしれません。

鴻上尚史さんの『「空気」を読んでも従わない』（岩波ジュニア新書）が好評とのことで読んでみましたが、直にマンションのことではないものの、組織・集団（世間）への歯向かい方とその加減について、生徒・学生を主な対象として最大公約数的に書いてくれていると思いました。

私のマンションの他の住民（管理組合員たち）は、私が問題と思う数々の点をまったく問題視しません。これならば、その１つ１つがことごとく業者にも好都合です。しかし、ごく少人数ですが内外ともに私の見方に共感して「暗黒マンションだ」と言ってくれる人は存在しました。

インターネットも含めて、マンション管理のアドバイザーの多くがこの「深層」レベルの組合運営の話になると背を向けます。近隣の「万年東急」のマンションの婦人が「知らないうちに組合に決められた」と私に言いました。組合員が目覚めて、管理会社と異なる判断ができているマンションがうらやましいです。

[1564: グローリー]

しかし、、、管理費も修積金も高過ぎる！
特に小規模の築古のマンションは高すぎる。
良心的ではないねー！

[1565: 匿名さん]

１９７０年代に建てられた６００戸を超す大規模な東急物件が近くにあります。
そこの管理費と修繕積立金は、かなり高い部類に入ると思います。
数年前の大規模修繕時には「東急建設」の大きなロゴを見ました。

私がマンション管理の問題、特に自分の管理組合で起きたことを書いたチラシ
を投函したら、当マンションの管理組合あてに匿名で「やめさせてくれ」との
封書がチラシ同封で管理事務所に届いたらしく、それが事務所でコピーされ、
当マンションの管理組合の何者かが匿名で「外から意見が届いているぞ」との
説明書き（パソコンで作成）を添えて、当宅の郵便受けに投函されていました。

数日後、私は自分のところの「管理組合」名で記されたその説明書きを含めて、
チラシとともに当マンションのほぼすべての組合員宅に配って知らせました。
しかし当マンションで当宅に投函した者が名乗り出ることはありませんでした。
（私は配布チラシに自分の氏名と住所を載せています。）

お金について書いて刷って配る私を黙らせようとする人が、内外ともにいます。

[1566: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1567: 匿名さん]

箱根のリゾートマンションの管理会社ですが業者とつるんでやりたい放題。屋内消火栓の高架水槽のボールタップ交換工事が67万円!
一桁違うだろ。

[1568: 匿名さん]

>>1565 匿名さん

どういうこと？
近くのマンションに勝手にチラシまいたの？

[1569: 匿名さん]

>>1565

うちも大規模修繕では、入札で業者を選んだと言っていますが、
工事の時には建物の一番上にデカデカと「東急」ロゴが掲示されました。

入札と言っても理事会が東急コミュニティに丸投げしたもので、
最安だったのが積立金全額に近いものでした。
その上、工事途中で追加工事提案があり、その額が剰余金ぴったりでした。
これをあっさり飲んで、結局マンションの従前積立金はすっからかんになりました。

東急コミュニティ主導の談合と積立金の額の漏洩、
東急コミュニティによる剰余金の額の漏洩が疑われます。

[1570: 匿名さん]

>>1565
東急コミュニティは、色々な投稿を見ていると、マンション内に協力者が大量に居ることが珍しくないみたいです。
ちなみにうちのマンションでもそうです。
役員も修繕委員も、どう見ても東急コミュニティとつながっているとしか思えない行動をとっています。
他の大手管理会社も似たようなものかもしれませんが、
次にマンションを買うなら東急コミュニティ管理物件は絶対買いません。

[1571: 他社物件]

民間の分譲マンションの販売で、事情通の人に最も〈詐欺的〉だと思える部分は、じつは〈住民〉〈管理組合〉なんじゃないですかね。特に集団になると普通の善悪の判断を絶対しないタイプの物件がけっこうある。これが分かるようになるまでに、事情通になった人のそれぞれが何年の経験を重ねてきたことでしょう。

常識的に〈民主主義〉だろうから「何か起きたら構成員の主権者たちがきちんと的確な判断をしてくれる」という前提で、それを考えも疑いもせずに〈不動産会社〉なり自分以外の〈住民〉を信頼して購入し、マンションに入っていく人が大多数だと思います。

しかし、私のここ８年の経験では「業者 VS 理事長」とか「住民Ａ VS 住民Ｂ」等の〈問題・トラブル〉が〈管理組合〉の理事会や総会に直接・間接にかけられて〈みんな〉に判断してもらうと、常識とは反対の判定〈多数決〉が１回の例外もなく繰り返されます。

私見ですが、マンションがこのようになってしまうのは、〈資産価値〉〈評判・風評〉を気にする〈管理組合〉ならではの性格が表に出てくるからかもしれません。「１＋１＝２」でも、〈管理組合〉の常識では〈資産価値〉〈評判・風評〉が上がるなら「１＋１＝３」でよい、これで何が悪いという態度を正当化してどこまでも貫くことができます。

恐ろしいことに、今のところ、こうした組織運営の歯止めになるものは日本社会のどこにもないようです。悪質な管理業者（管理会社だけとは限りませんね）は以上のすべてを心得ていて、特に〈管理組合〉の中枢たる〈理事会〉を巧みに押さえるのだと考えられます。

素人レベルのワルは〈管理組合〉に仲間を作らずに、〈住民〉の誰もが知らない所で悪事に手を付けるから、発覚したら「はい、それまで」。マンションを知り尽くした真のワルは、獲物を〈住民〉にも分け与えて〈管理組合〉を自分と同じ運命共同体の船に乗せる戦略を先に練ってから上手に実行に移しているはずです。

[1572: 分譲が分譲に見えない事例]

・中国政府＝管理会社
・香港政府＝管理組合理事会
・反乱市民＝私１名

現実のホンコンではデモに参加して自由を求める市民がたくさんいますが、
私のマンションでは２００～３００戸の規模なのに私１名が反乱者で孤立。
「共感者は黙っているだけで、あなたは孤立してない」とはネットの助言。

「おたくのマンションって買い取りじゃなかったっけ？」と言われました。
私の話を聞いていると買い取りとはとても思えないと感じるらしいのです。

管理業務委託先（管理会社）と大規模修繕工事専門業者（建築士）が強い。
この２社を変更したことはなく、変えてみる、歯向かうなどもってのほか。

[1573: 口コミ知りたいさん]

管理会社経由で相見積とっても全く意味ないですよ。相見積と言っても、数字を分けた見積書を懇意の業者に作らせているだけで、どこが落とすか、あらかじめ決まっています。ストーリーがすでにできているんです。管理組合主導であい見積取るのは必須です。

[1574: 高額だけどラクな業務委託]

東急のマンションに住む者ではありませんが、「管理組合主導」にも２種類あるでしょうね。

１つは、「自分たちの住まいだから、自分たちで（適宜プロのアドバイスも採用しながら）契約業者を見極めて選ぼう」という正真正銘の善人たちが集うマンション。勉強会とかやりながら。

２つ目は、「理事長以下、管理会社にまかせる管理組合でいい」という態度の当マンションと同じ型。このタイプでも「管理組合主導」は可能ですね。プロの業者に「ここから先はこっちでやっときますから、こことここにサインと押印を」とか「理事会はこの決定だけしてくれればいい」と言われて、組合が従えば、議事録その他で完璧に近い「組合主導」を装えます。

ウチでは勉強会までが偽善的かな。つまり、理事会開催前に「分科会」なるものが開かれて（複数の理事が参加するも本番の理事会でないので議事録はなく）、理事会本番の結果としての議事録の「大規模修繕工事」の項目に「分科会にて検討し決まったことの報告があった。」とだけ記載される。誰が読んでも肝心の中身が秘密で分かりません（←いわゆる「情報公開」の偽善的運用）。ただ、いつの間にか前回と同じ建築士が次回の大規模修繕に関する組合活動に早くも入り込んでいるということだけ「事後報告」で知らされるという仕組み。

[1575: 販売関係者さん]

内のマンションでは規約の全面改正、管理委託契約書、等々を精査すると共用部分の工事及び専有部分の工事等々は全て組合へ届けるように明記されてはいるが、実質は管理会社が受付けていて後日の理事会等で報告される。情報は全て管理会社経由で有る。＞＞1574の管理会社と同じです。