東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1455: 匿名さん]

１４５１と１４５２は当事者でしょう。言い回しが不自然で
自信がなさそうに感じます。
打つ手がなくて困っているように見える。
問題は大きくなるでしょう。
そのマンションは売却物件が続々でている。
１年以上も値下げしても売れ残っている。
トラブルも多くなっている。
永住できるマンションではないので今売る方が無難でしょう。
大幅な値下げをしないと売れない物件になってしまった。

[1456: カモシン]

12月11日続編　1422に関する参考事例
東急の管理会社変更の際の、役員会向けのプレゼンは、近隣の2管理組合での役員の方の見　解は、ずば抜けて上手で、ほとんどの役員は東急に傾くそうで、口コミのページ内容を説　明することで、やはり地元の管理会社に決まるようです。プレゼン終了後のフォローの　　電話　件数は半端なかったそうです。
管理会社を地元の会社へ変更することで、対応が早く工事費用面でも以前と同じ業者が係る　ケースもあり2割以上安くなり早く取り掛かっておけば良かった安堵されている。

東急を含めて全国区の管理会社の県支店の決定権は無くマンション3法に関する知識も無く　委託契約継続の為の組合員人選が最優先課題で、私の様な管理会社に面倒くさい意見・問　い合わせなどする者には、クレーマー扱いする為にバカな会長の時に東急が作成し、組合　会長印を押させて、黙らせようとします。

東急のこの様な動きは福管連の方から聞いていたので、対応策を準備していました。
　①役員会議事録　　②他の役員の役員会での議事内容の書面
　③この件に関しての規約条項内容。④会長への質問書
　　すべての書類に必ず作成日が記載されている事。
民事調停の時効があり3年似内に裁判所へ出向き、上記資料を添付し裁判所からの申請に
　　必要な2種の書類を作成し、名誉棄損としての賠償金請求としての依頼となり
　　賠償請求額に応じて費用が決まり最低額が10万円からあり費用も3千円内で済みます。

[1457: 匿名さん]

見掛けを非常に重視する会社ですから素人の組合員は騙されます。
まず、管理員や技術系の制服は他の管理会社も学んだほうが良いでしょう。

説明会等にプロを隠して同席させてみてください。嘘を堂々とついている
のが見え見えです。
一例、総会に出席した坦当の課長が、１０％に満たない出席者の前で、
総会の案を変更しようとしたら、出席者のマンション管理士が、規約上総
会の案は変更してならないのではないかと質問すると、
内ではこのような総会の案を総会中に変更する事は有りますので規約違反
ではありませんとの回答をしていた。
まあ別に大した案ではないのでほっておいたが、確かにホテルマンににた
立ち居振る舞いはこの会社の生い立ちがそうさせるのでしょう。
他の管理会社は真似るべきでしょう。まず、制服を変えなさい。

後日議事録を確認したらこの質疑応答は記録されていなかった。
質問した組合員がマンション管理士の資格保有者であることは伏せている。

[1458: 通りがかりさん]

制服が何の関係があるんだ？

[1459: 匿名さん]

制服は関係ないでしょう。アホ、

[1460: 匿名さん]

カモシンさん
給排水管の更新工事の件ですが、地元の業者が居るのに
わざわざ福岡の業者に頼むのでしょう。
水回りの工事は外壁塗装工事同等の重要な工事です。
地元の設備屋の方が緊急時等に融通がきいていいと思います。
福岡の業者より地元の方が真面目だと思われますが。
給水システムは高置水槽方式（屋上に水槽設置）でしょうか。
それと、オール電化でしょうか。？

[1461: 匿名さん]

東京や大阪等や福岡や名古屋等に本社のある管理会社と
委託契約や工事の請負契約等を平気でしていますが、
色々なトラブル等時にはめんどくさいでしょう。
工事の主なものは地元の大手の方がいいと思いますが。

[1462: カモシン]

１４６０さんへ
排水管の共用直管交換工事の件ですが
東急の業者選定手法は、
1、日頃の地元の給排水管に関しての専属医的な業者から色々な情報を取得。
2、鹿県の建設新聞社に資本金１千万以上の業者の問い合わせをし(1）の業者の排除
　　元々鹿県内で資本金１千万の業者は存在しない事は明らかであり、役員会での
　　業者選定方法を説明、資本金１千万に拘る理由はコンプライアンスの問題との説明。
3、業者選定の見積書は６棟の内初年度の２棟の見積書のみで（ラインナー工法）東急　　　　が元受け内容で福岡の業者２社施工１件、と２件の専門業者から直接提出されて４００　　万円・５００万円と高額設定、東急が役員会に説明、それで東急が他の２社と比して低　　額の為東急に決定。後に東急のみが（工事予備費）として２００万を上乗せし施行。
　　毎年２棟ずつの６棟の見積書閲覧を請求したが役員会で承認されているとの回答で提示　　無し。ゆえに最初の棟以外の見積書の閲覧を申し出たが、未だ実現せず。

4、年明けから私の棟の工事が始まり、東急リホームセンター員が不在時に業者の方に色々　　と問い合わせして判明、管内の映像の公開はしていない、立管の内部を見させてもらい
　　直径12㎝程度の鋼管の内側は厚さ1㎜程度の黒色の物が付着、接続部も同様で、立管の
　　交換は40年でこの程度で有り、無駄な工事と思いましたし、近くの組合同様のウオー　　タージェット方式で充分で費用面も大幅な削減になったのではと思いました。さらに業　　者が1社になっていて東急に問い合わせたら東急が受注しており、やり方は東急の自由
　　であるとの返事であった。ビックリ！！

5、給水システムは御指摘のとうりです。
　　　貯水槽・高架水槽清掃・これらの補修作業も東急が元受けに昨年度から
　　　　もちろん東急内でのこれらの処理能力はありません。

6、オール電化での基本構造販売でしたが、経年の関係で水圧が弱くなり
　　　温水器故障の際にガスに変えられる世帯がちらほら見受けます。

[1463: 通りがかりさん]

経年の関係で水圧が弱くなり？
なんで？

[1464: 匿名さん]

１４６３さんの質問は１４６２の６の件でしょう。
私も経年の関係で水圧が低くなる原因を知りたいのですが、？

カモシンさんの投稿を読んでみて感じる事は
給排水（給湯排湯管、温水器）管の更新（交換）ではなく補修工事ですね
築４０年ですから更新（交換）工事と思っていました。

築４０年のマンションで給排水管の補修工事だけでは不十分なような気が
致しますが、？

[1465: 匿名さん]

１４６２、カモシンさん、
１、配管＝給水縦管、排水縦管、電気温水器排水管、雨水管、汚水管、
２、専有部分の配管＝給排水管、給湯管、汚水管、温水器への給水管

１，２　の工事内容を同時進行での工事の方が補修費は高いが将来に
　　　　向かっては安心で割安になりますが。？

これ等の提案は管理会社としては理事会に提案するのが通常の管理会社
の常識でしょう。
おそらく、組合の節約の意見が多数でこのような工事内容になったもの
とおもいます。

今回は工事等も進行途中でしょうから致し方ないでしょうが、工事後に
漏水等のトラブル等が発生するようであれば給排水システムを含めた変
更・更新（交換）・更生（補修）を考えた方が良いでしょう。

[1466: 匿名さん]

１４６２カモシンさん、
１４６２の６の温水器のの水圧により給湯の出が悪いのは、

１、温水器に給水・給湯する場合にストレーナー（ゴミや錆び等
　　を除く網）を定期的に洗浄する必要がありそれを怠っていた
　　場合）給湯が鈍くなります
２、共用廊下にある水道メーターの格納庫に減圧弁とストレーナー
　　が水道メーターと共用縦管の間に有りますが、
　　ここは共用部分ですので管理組合の管理対象部分です。委託契
　　約書や重要事項説明書で確認して管理を委託していればストレ
　　ーナーの洗浄を管理会社にさせてください。改善する事が有り
　　ます。１、の温水器の圧力調整やストレーナーの洗浄は温水器
　　メーカーに依頼して下さい。改善する事が有ります。
３、給水管の共用縦管の最頂部（１０階建は１０階の水道メーター
　　等の格納庫に普通は設置されています。）に圧力調整器が設置
　　していればその調整器の不具合か、
　　設置されいなければ、手動で定期的に水抜きをしてみてくださ
　　い。
　　その縦管に属する各部屋内への給水がスムーズに改善される事
　　が有ります。
　　ここも、２、と同様に管理組合の管理対象部分ですので委託契
　　約書と重要事項説明書で確認して下さい。

１，２，３の件はカモシンさんの投稿の内容で私が推測した事ですの
で１００％信頼はしないで下さい。現場と異なる場合は、こういう事
もある位の認識にしてください。

[1467: 匿名さん]

資本金が１０００万円以上の水道設備業者が鹿児島にいないのを
承知で資本金が１０００万円以上での業者選定との条件を付すの
は地元の建設業者にとっては痛手でしょう。
そんなくだらない条件を受け入れる役員もどうかと思います。
今後は築フルになるにつれて水回りの工事の依頼は多くなります
ので地元業者と組合が直接コンタクトをとれるようにする事が重要です。

[1468: カモシン]

1463から1467さんへ
私の説明不足があり誤解させた内容になったようで改めて紹介したいと思います。

6、減圧の理由は温水器の構造上温水器のタンク内に水をためて、温水にします
　　ですから、水道の圧は減圧されます。温水器からの吐出管径は１３㎜です。
　　鋼管に温水ですし、不純物の溶解物も常に流水されてなく管内で沈下し付着
　　1466さんの知識と技術力が有れば確かに改善されると思いますが、３０年を経過
　　したころから、ストレーナーの掃除の為の作業前に業者の方から破損するかも
　　と言われそれ以来していません。加圧タイプを検討し業者の方へ問い合わせし
　　ましたら配管のつまりが充分考慮されますがとの回答でした。ので温水器に感謝し
　　つつ２０年が寿命と説明あり故障も無く、４０年お世話になっています。

今回の工事内容は排水管の改修工事のみで、たて主管と脱衣所の床下の接続部
　　（台所・風呂・洗濯盤・洗面台）からの枝管交換で枝管茎は４０㎜で管下部に厚さ
　　５㎜位のヘドロ？が付着していました。に関らず今回の工事内容は無駄と判断し
　　1460で申し上げましたようなウオータージェットのみで充分と判断しました。
　　
以前から掲載していますように、管理組合の運営レベルに応じて、管理会社は営利企業
　　で、金銭関係では相反する関係につき、再三、外部専門家及び修繕委員会の設置を
　　提案していますが、実現しません。組合の関心度はこれ迄１4回以上投稿しています
　　組合は役員会しだいです。必ずマンション管理士・一級建築士を必要に応じて役員会
　　メンバーに入れることで、金銭面での採算はお釣りが来ます。

今回も４０年近くの管理組合運営で初めて、役員選任会の異例の内容で役員会報告としての
　　連絡文書（役員会便り）が配布されました。
　　これまでは、全体総会の２か月前に棟の縦列輪番での就任予告をして対象列の中で
　　棟役員の選任をしていたが、今回は就任者が居ないのではと思い、棟総会の席で
　　役員選任会をしますの連絡あり。これは明らかに東急の悪知恵で、私の就任を拒む
　　讃嘆と思いました。これほど東急コミュニテーは組合の為でなく、自己保身の管理会社　　であるかの証しです。この結果は３月の棟総会で報告します。

別な棟で有りまして、１３部屋のクロスの張替えが発生している件が、役員会議事録に
　　記載有、議事録の発行は毎月開催されて、ほぼ２ヶ月後に完成、閲覧希望は私だけで
　　管理人室入口には閲覧希望者は事前に会長の承認をと記載された掲示あり。
　　しかし私は、規約・委託契約書での全世帯配付内容を申し出入手。
　　全世帯には、（役員会便り）を差障りの無い内容を記載し、年4・5回程度配付。
　この壁面工事は工事ミスでなく、役員会への説明をして承認、例の《予備費》からの対応
　　でやりましたと、工事ミスの事は最後まで認めませんでした。

博多の匿名さんへ2・3日中に今回の工事見積書を送付しますので、今回もご指導ください。



　　
　　

[1469: カモシン]

１４６１さんへ
貴殿の見解が現状のマンション管理適正化法の罰則が有るにもかかわらず
管理会社の組合の資金使い込み以外は適応されない実態からして管理会社組合の
トップが東急などの大手につき、違反行為を挙げるとキリがないし、東急本社が
私相手にマンション３法については解説書を観て回答するレベルの弁護士を
代理人として連絡し、東急社員（窓口担当員は、ほとんどが嘱託員で知識も、権限
も無し)との連絡方法は無く、お客様相談コーナーの鹿児島支店との接続は拒否
近隣の2管理組合で、管理会社の変更する決議がなされ、東急もプレゼンの対象に
してプレゼンを訊いた反応は断トツに良くて、口コミサイトの紹介をすると断念
この２管理組合も地元の管理会社を選定し回答が速く、問題解決がスムーズにいくし
工事費用が同じ業者の時は２割以上の割安額になったとのことでした。
東急をはじめとして、組合内の管理会社の信望者探しがまず最初の業務になると
聞きました。我が管理組合は４年に１回は役員就任することになる、２名の商店
組合員を、区分所有法違反行為で格別な費用負担額で利用しており、まず会長に
になり２・３年はかかると思います。誠に残念です。

[1470: 匿名さん]

カモシンさんと私の意見は異なります。
簡単に申し上げますと、築４０年も経過したマンションの
給排水縦管のみの更生工事で終わるのかが解せません。

私はこの際専有部分も含めて給排水管、雨水管、電気温水
器排水縦管、汚水管、等の更新工事を実施するべきだと思
います。

理事会の様子が解らないのですが、なぜ管理会社がこの件
を提案しないで、給排水縦管更生工事のみで終わるのかが
解せません。

私はカモシンさんが理事に立候補されて理事の面々に排水
管の重要性を説明して、配管の全面改修を推し進めて頂き
たいです。

その為には修繕積立金の不足が生じるなら借入をしてでも
全面改修をされる方向に進んでいただきたい。

貴方はかなりの知識をお持ちですから管理会社と相談しな
がら配管類の全面改修を実施する事によってマンションの
資産の維持ができると思われます。

その方向で努力していただきたい。自分の資産ですから。

[1471: 匿名さん]

１４６９さんの文言はとても理解することはできません。
もう少し解り安く端的に相手に伝わるように工夫して
投稿してもらわないと正しい返答ができません。

宜しくお願い致します。

良く弁護士等のプロに３０分の無料相談に同席
する事が有りますが、
相談者が相談内容が適格に伝えられないで、
プロの判断が誤った回答になり後日トラブルに
なるケースが有ります。
匿名でも真面目な投稿かそうでないか、は解り
ます。

カモシンさんの相談は真面目で真剣さがにじみ
出ておりますので私も真剣に取り組んでおりま
す。

とにかく読んでいる方に解り易く投稿して下さい。

回答してやりたいがどうすればいいかを真剣に考
えている読者もいらっしゃると思います。？

マンションの管理を見ていて本来は被害者（善人）
でありながら、いつの間にか気がついたときは加害者
（悪人）にさせられているケースが有ります。

お互い気をつけましょう。意思表示は大切です。
マンションの為にといった大義は忘れてはなりません。

[1472: 匿名さん]

１４６８カモシンさん、
過去から各棟別管理組合の役員選任は棟の縦列輪番で決めて
いたのを今回は就任者が居ないとの理由で各棟総会で決めると
言った事に変更してカモシン様の就任を排除する場合は法令や
規約に触れる可能性があります。
役員選任方法を今まで棟の縦列輪番で決めていた事は既成事実
として規約に設定されていたものとみなされる可能性があり、

この既成事実を理事会のみで勝手に総会案とする事は手続き上
の瑕疵が生ずる恐れがあります。

従ってこの既成事実を排除するのであれば新たな役員方法の規約
を設定しなければなりません。

それ等の規約がないままに各棟の輪番制の役員選任方法を変更し
て総会で可決した時は法令や規約に反する可能性があります。

区分所有法３１条二項をご参照ください。

この管理会社の管理する物件の総会案と議事録をを過去の遡っ
て精査したところ、
この管理会社は悪徳組合員と共謀し、知識のない理事長等を騙
して法令や規約に反する方法で総会案を本来は否決されるべき
事案を可決として、
これを既成事実化して自社や悪徳組合員の都合のいいように組
合運営をしている。

これはお宅の各期の総会案、議事録、重説、委託契約書、規約
等で比較検討すれば理解できます。

取りあえず今の現状を地元のマンション管理士と同伴で信頼で
きる弁護士に報告しておいた方が良いでしょう。

[1473: 匿名さん]

東急コミュニティーは最悪な管理会社です。某大規模マンション住人ですが常駐している管理人が区分所有法を平気で違反し、マンション地下にある空洞スペース（居住者の鍵では入室不可）で数か月にわたり隠れて喫煙をしてた事実が発覚しました。いまでも喫煙が他場所で行われている可能性はあります。この事実を管理会社の上司連中も認めているのにもかかわらず、管理組合には口頭でまるめこみ何とか逃れたものの。常識からこんな管理人は退治されるのが普通だと思います。いまだに罪悪管理人が居る事態、人件費はどこからでているのか考えてもらいたい私達はお客様です。総会の場で他住人さんの反応も伺いたいと思っています。皆様が言う通り東急コミュニティーの管理運営は最低レベルです。お勧めできません。

[1474: 匿名さん]

現在でもこのような場所で隠れて煙草を飲食する
重用無刑文化人が存在している事にビックリです。

一昔前は路上喫煙が当たり前の時代の人間が生き残っている。