東急コミュニティーの評判は？その2

[物件比較中さん]

東急コミュニティーの評判は？その2　のスレです。
今後とも有意義な情報交換の場にしていけるとうれしいです。

前スレ
　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47795/

雑誌などでの管理会社のランキングでは常に上位にランクインする東急コミュニティー。
管理会社のリプレイスの際にも検討されることが多いようですが、実際の管理はどうなの
でしょうか？

東急コミュニティーHP：http://www.tokyu-com.co.jp/

[1105: 横っちょ]

例えば>>1030（自転車置き場雨樋破損）程度の修繕なら管球のまとめ買い程度の修繕
費用だから、理事会議事録にあがる事はほとんどない。
総会議案書の決算報告見て保険金収入や、支出にそれらしき記載がなければ管理会社
や理事会に説明を求めるべきだ。
その前に決算報告の中に十把一絡げで埋もれていないかよく確認すべきだろうね。
騒ぐのはそれからだよ。

[1106: 横っちょ]

修繕時期がわかっているなら（保険金適用はその前１～２か月前）保険会社に
支払いがあったか直接聞いてみるのが一番。
事実を粛々と集める、騒ぐのはそれからだ。

[1107: 口コミ知りたいさん]

月別収支報告書を見れば、ある程度の推測はつく。

[1108: 匿名さん]

１１０７だが、それに加えて、会計支出項目明細の、
収入の部と支出の部を精査して下さい、そこらへんに、
不正を見つけるヒントの一つがあります。

[1109: 匿名さん]

ここの管理物件だが、専有部分への給水メーターの内側の給水管が、
切断されている。一応規約には共用部分になっている。管理担当は、
専有部分だから管理対象部分ではないと反論。規約では共用部分に
含まれている。共用部分のリフォ―ム等、管理組合法人の許可制に、
なっている。届け出書はあるが、許可書がない、これが一流の管理か？

[1110: 匿名さん]

水道メーターの内側（専有部分）の給水管は規約で共用部分には
できないので、規約に組合が勝手に制定しても無効であるから、
他の住民に迷惑にならなければ、専有部分の所有者が勝手に切断
して、給水管の変更等は自由なので、管理会社や組合等に責任は
ないとおもいます。しかし、区分所有者には保存責任は生ずる。

[1111: どういう住人なの]

マンションン標準管理規約にある通り、建物定着してる専有部分の修繕等（改築含む）は
理事長承認、理事会決議が必要。決議前に改築するな。
組合が勝手に規約制定って、デフォがそうなっているんだよ。

[1112: 匿名さん]

専有部分にある、給排水管は区分所有者であれば、
事由に修繕等（改築含む）はしても良いはずですが、

理事長承認、理事会決議は不要です。区分所有法で
は、専有部分の範囲ですから、規約は無効です。

[1113: どういう住人なの]

>>1112
残念だね

マンション標準管理規約(単棟型)
第17条 （専有部分の修繕等）
・　・　・　・　・　・　・
コメント
① 区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築又は
建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。
② 専有部分の修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え」
の工事の具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に
直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、
間取りの変更等がある。

[1114: 匿名さん]

>>1113

どういうことなの？

[1115: 匿名さん]

専有部分の範囲にある給水管の変更は、区分所有法第六条一項に
違反しますか。管理会社は違反しないので理事長名で承諾したと
言っている。つまり、専有部分内にある給水管を規約で共用部分
には出来ないので、許可したとの説明である。天下の東急コミュ
二ティーの回答ですから、間違いはないと思います。

[1116: どういう住人なの]

>>1115
怠慢な人ですね。・　・　・　・　・で自ら参照する余地を残しておいたのに。
脳内で勝手な解釈しかできませんか。

マンション標準管理規約(単棟型)第１７条
１．.区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する
物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）を行おうとするときは、
あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請
し、書面による承認を受けなければならない。
２．前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請
書を理事長に提出しなければならない。
３．理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするとき、又は不承認
としようとするときは、理事会（第５１条に定める理事会をいう。以下同じ。）の決議
を経なければならない。
４．第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の
修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５．理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等
の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、
正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

[1117: どういう住人なの]

端的に言うと以下。
区分所有法が根拠なら第６条第１項の規定によりできない。しかしマンション標準管
理規約(単棟型)第17条によれば理事長の承認、理事会決議があれば出来る。

だか～ら、お宅が>>1110で言っている「専有部分の所有者が勝手に切断して、給水管
の変更等は自由なので、　．　．」　ってのは理事長承認、理事会決議無しに住民が
勝手自由にはできない、と言っているんですよ。

[1118: 匿名さん]

成程、天下の管理会社東急の見解は間違いという事になります。
規約を確認しましたら、１１１６さん、１１１７さんの記述の
通りに制定されております。天下の管理会社もこのような間違
いを犯すのですね。明日理事に合いまして報告してみます。

１１１６、１１１７さん、誠にためになる投稿学習になります。
有難う御座います。私の投稿文は間違いでした。襟を正します。

[1119: 匿名さん]

書き残した件がありました。標準管理規約とは別に但し書きがありました。
追記します。

※３、理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとすると
きは、理事会（第００条に定める理事会という。以下同じ。）の決議を経
なければならない。

但し、共用部分及び附属施設又は他の区分所有者若しくは占有者に影響を
及ぼす恐れがないと認める場合には、この決議を経ることなく承認するこ
とが出来る。

この但し書きは理事長の判断力が必要となります。これは危険だと思いますが？

[1120: 1114]

>>1117
>区分所有法が根拠なら第６条第１項の規定によりできない。しかしマンション標準管
>理規約(単棟型)第17条によれば理事長の承認、理事会決議があれば出来る。

区分所有法第６条第１項の「共同利益違背行為」が、規約によって特別に許されることなどあり得ないが、どういうことなの？

[1121: どういう住人なの]

>理規約(単棟型)第17条によれば理事長の承認、理事会決議があれば
区分所有法第６条第１項の「共同利益違背行為」の摘要にならないからでしょ

[1122: どういう住人なの]

>>1119
過去、理事会発議でそういう但し書き入れる規約変更の総会決議したんじゃないの？
住民の総意なんだから自業自得でしょ。

[1123: 匿名さん]

>>1109
一応規約には共用部分になっている。管理担当は、専有部分だから管理対象部分ではないと反論。規約では共用部分に含まれている。共用部分のリフォ―ム等、管理組合法人の許可制になっている。届け出書はあるが、許可書がない、これが一流の管理か？

>>1115
>つまり、専有部分内にある給水管を規約で共用部分には出来ないので、許可したとの説明である。天下の東急コミュ二ティーの回答ですから、間違いはないと思います。

矛盾する内容ですが、どういうことなの？

[1124: 匿名さん]

だから、規約は無効であるので、専有部分内にある給水管の切断は
理事長が許可したとのこの管理会社の回答、確かに矛盾します。

※１１１９に記載の通り、３を除けば標準管理規約どうりである、
※管理規約には、量水器の専有部分側は共用部分に制定されている。

この規約の制定を指揮した理事長曰く。役員会で精査した規約
であるとの回答。
つまり、自ら制定した規約を無効であるとしたわけで、さらに追及
すると、知らなかったと回答。規約は４分の３をクリアーしている
ので法律の強行規定に反しなければ有効である。３の規定に従って
ＯＫとするしかない。

この件は私の実務経験からして事故が起こります。その時の責任の
所在が分かるように組合の証拠書類として保管するよう提案。