野村戸建・プラウドシーズン【首都圏・多摩方面版】 パート２

[匿名さん]

野村戸建・プラウドシーズン【首都圏・多摩方面版】のパート2のレスをたてました。
今後もいろいろな情報交換していきましょう。


前スレ
　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/49684/

野村不動産のプラウドシーズン、最近、多摩方面にたくさん物件が出てますね。

個別にスレッドを立てると情報が分散しそうでしたので、関西版に倣い、首都圏・多摩方面版を立ち上げてみました。

H21年9月7日時点で販売中、あるいは販売間近の物件は以下のあたりです。

・プラウドシーズン光が丘
・プラウドシーズン府中西原町
・プラウドシーズン東府中
・プラウドシーズン国立 庭園の街
・プラウドシーズン玉川学園前
・プラウドシーズン東大和

実際に現地を見ての感想など、情報交換しませんか？
今週末に何件か見る予定のため、見学したら感想を投稿したいと思います。

[21: 匿名さん]

武蔵野市吉祥寺北町、というアドレスによる効果は絶大です。

吉祥寺駅からはかなり遠く、西武新宿線の武蔵関駅に近いエリア（とはいえ徒歩20分弱くらい）
であり、単純に通勤利便だけ考えると、西武新宿線の花子小金井駅や小平駅などの物件よりも
劣ってしまいかねない物件ですが（武蔵関駅は急行が停まらないため）、吉祥寺駅にこれらより
はそれなりに近いという点から、小平市の物件より2000万~3000万程度、高い価値を見出す人が
いても全くおかしくないとは思います。

あと、残っている＝苦戦している、というのもちょっと違うかもしれません。
要望が入っている物件のみを売り出し、即日完売を宣伝する戦略を変更したのかもしれませんね。

[22: 匿名さん]

プラウドシーズンを見比べた人はポーンと買えないほどひどいのですか?

[23: 匿名さん]

ひばりが丘は第一期65戸完売ですね。さすがです。

[24: 匿名さん]

過去最高仕様のプラウドシーズンって何処ですか?

[25: 入居済み住民さん]

>22さん

個人的には、タイルの質感や間取、門柱・門扉など他の物件と比較し、さすが野村だという感動や高揚感はありませんでした。　吉祥寺の昨年のも見ているせいかもしれないです。
9,000万円近く出すなら、あと1,500万円余計にローンを組んで、昨年の1億越物件程度の質感で作って欲しかったという印象です。

郊外の地価割安物件では良質な資材をふんだんに使用したり、出窓や凝った演出をしており
自社の設計力とセンスを存分に発揮している気がします。　

[26: 入居済み住民さん]

＞24さん

自分も全ては知らないですけれど、
町田市能ヶ谷とか、吉祥寺の昨シーズンの物件は贅沢でしたね。
外観と間取りは、花小金井や国立や恋ヶ窪などもなかなかです。　

[27: 匿名さん]

何度かプラウドシーズン吉祥寺北町に足を運びましたが、あの周辺環境と現場の開放感はそう簡単に得られないと感じました。都心で仕事をしている人でOn-Offを使い分けたい人には価値を見いだせるところがあるのではと思います。子供でも中学生以上になれば、自転車で三鷹駅や武蔵関駅まで通えるし、休日は自転車で吉祥寺駅周辺の充実した商業施設にアクセスできること考えると駅からの遠さも妥協できる範囲と思います。

[28: 匿名さん]

27さんは申し込まれたのですか?

[29: ご近所さん]

過去最高ならやはり昨年の吉祥寺でしょう。
成蹊大学のすぐ西側、とても閑静な地域です。
駅から遠いけど、三鷹に歩け、吉祥寺も自転車可。
120㎡以上の土地とゆったりした開発道路。
通り抜け車両も極端に少なく、最高だったと思います。
億超えている棟もありましたものね。

[30: 匿名さん]

んなわけねえ
あんなのより今年の赤堤の方がはるかに上だ
過去を遡ればもっと上はいくらでもあるだろうよ

[31: 匿名さん]

住んだら周りの景色より駅まで歩けるかどうかの方が価値あるようになります、そういう意味で昨年の吉祥寺物件の値段はその価値があったか買った人に聞きたいですね

[32: 匿名さん]

吉祥寺は南町1.3くらいしか価値無いね。

[33: 入居済み住民さん]

「駅まで歩けるか」にこだわっていたら用途地域は商業地域や準工業地域になってしまうのでは？

隣のお宅が店舗だったり三階建てに囲まれ日当たりの良くない家なんて気持ちよく住めません。
駅近に拘る方は、マンションの方がいいのでは。

又、住んでみたら駅まで歩けるかは重要ではなくなりました。
窓から見える景色、子ども達が家の前で安心して遊べる道路や近隣の人と触れ合える公園の方がはるかに大事ですし、訪れる友人の自家用車が１～２台自宅前に停められるゆとりのある道路なんてものが、どれほど重要で贅沢なのか気付かされます。

[34: 匿名さん]

まだ建設段階ですが、このスレッドでも話題が出ているプラウドシーズン武蔵境を見て来ました。
既に建物の外観はほぼ完成しており、場所は中央線武蔵境駅・西武新宿線田無駅の中間でいずれも徒歩約25分くらいのところ、ＨＰの地図ではファミマの向かいにあるように書かれていましが、それより少し南側（武蔵境側）にありました。

ＨＰの間取では、敷地が120㎡になっていますが、物件概要の用途は低層地域と中高層地域で、道路側は中高層、区画の奥側は低層になっていると思われ、道路側は100㎡程度、奥側は120㎡程度に切られているのではないかと推測します。そのため道路側から見た感じでは、敷地にゆとりはあまり感じられず、建物と建物の間がやや窮屈に感じました。（区画奥側は工事中でまだ入れません）

道路側が100㎡程度、奥側が120㎡程度とした場合、通常道路側の特に北向き道路の区画は価格がかなり安めになるはずですが、公園を敢えて道路側に作ることで、条件が悪い道路側の北向き区画と敷地延長の区画の評価を引き上げており、従って極端に価格の安い区画はないと思います。

ここと比較的属性が近めな物件は現在少し残っているファインコート三鷹（三鷹市アドレス、武蔵境駅徒歩17分）ですが、三鷹のＦＣは第１期で5000万円台半ば~6000万円台後半の価格が付いていたと思います。ここをベースに考えれば、三鷹市と西東京市の比較、武蔵境駅に徒歩７~８分程近い点に個人的には1000万円くらい価値はあるかな、と思いますが、そうなるとプラウドひばりが丘とほぼ同じか少し安いくらいの価格になってしまうので、なかなか予想が難しいです。

価格以外の感想としては、中央線・新宿線両方にアクセスできる点は良いと思いました。逆に言うと、どちらか一方しか使う必要がない方は、もっと田無に近づくか、予算を上げて武蔵野市に購入する方が満足度は高いかもという懸念はあります。
前の道路が狭い割にはバスが通り交通量が結構多い点（武蔵境方面はかなり渋滞してました。田無方面も一通があり移動が自由には行かない）、公園が道路側であり歩道もないので子供にとって危なくないのか、という心配もありますが、通勤・通学などで中央線・新宿線の両方のアクセスが必要な方については、価格によっては魅力的な物件になると思います。

[35: 匿名さん]

吉祥寺の街の良さは、駅から歩ける距離で第一種低層住宅地域になる事です、1億以上出して吉祥寺プラウドを買う価値は無かったでしょうって事じゃない、6000万ぐらいじゃあバス地域で満足でしょうが

[36: 匿名さん]

野村は徒歩25分でも絶対安くださないですよ

[37: 匿名さん]

単純に同じプラウドでも、
東久留米市、西武池袋線ひばりが駅丘徒歩20分
西東京市、JR中央線武蔵境駅徒歩25分、では一般的にはどちらが評価が高いんですかね。

前者はプラウドの中では中~大規模物件、後者は小規模物件で土地の広さも少し違うけど。

[38: 匿名さん]

結局、何に価値をおくか、例えば駅ちかか環境か等、は個人個人の置かれた状況や価値観によるものなので、どちらがいいかというのはあまり意味ない議論ですね。

[39: 匿名さん]

個人個人のニーズや価値観の積み重ねで評価＝価格が形成されると思うので、
意味があると思います。議論の中で、同じプラウドシリーズとしての、自分にとって
の割高、割安の判断はできると思いますけど。

西東京市・西久留米市の両物件とも駅遠物件なので、方向性はあまり違わないとは
思います。従って、価格によっては両物件で迷われる方も多いと思いますよ。

[40: 匿名さん]

無意味な比較だな。頭悪そう。

[41: 匿名さん]

プラウドひばりが丘のホームページに簡単に分かる誤りがありました。

西武新宿線の快速急行は結構前に廃止されて今はないはずですが、快速前提
の所要時間がアピールされてます。
このスレッドを野村不動産の方が確認されているか分かりませんが、完全な嘘に
なっているので、修正して欲しいところです。

ひばりが丘（と見せかけた東久留米市）・武蔵境（と見せかけた西東京市）は、
隣同士の市で比較的近所ですが、地価は西東京市新町の方が高いのではないか
と思います。
西東京市のあの辺りは、南に行き西武線から離れると、中央線へのアクセスが
少し良くなるため、駅アクセスの割には高めの価格が付くエリアです。

[42: 物件比較中さん]

ひばりが丘の物件を見学に行きましたが周辺環境が素晴らしいくオレンジ瓦のプラウドの建物と相まって本当にヨーロッパの郊外住宅地のよう。駅まで幹線道路を横断しなくていいところもかなり良い。
住所が団地じゃなければ完璧だったのになあ。

[43: 匿名さん]

価格の維持、安売りはしないという一貫した姿勢が逆に野村の魅力でもあるかもしれません。
（価格の維持と同時に末端まで利益の再分配が行われていればいいですね）

[44: 匿名さん]

中古で売る時、野村だから高く売れる事はないです、イメージに窓わされずに、値段、立地や設備をしっかり冷静に検討して決めましょう

[45: 匿名さん]

いやプラウドシーズンはリセールバリューも高いですよ。
5年後にほぼ同額で売れたりすることも多々あります。
憧れのプラウドに住みたいという方はたくさんいらっしゃいますから。

[46: 匿名さん]

5年後にほぼ同額で売れたりする多々ある例って具体的にどの物件が
ご存知ですか？

プラウドの中でも、23区内・駅近など条件がいい物件でないと厳しい
ですよね？

プラウドのコンセプトは都市型戸建ですから、そこから外れる最近の
物件だと、リセールも厳しいと思いますが、どうなんでしょう？？

[47: 匿名さん]

具体的な物件名は差し控えさせていただきますが6000万円前後の物件が最も需要が多く値下がりしにくいです。

[48: 匿名さん]

５年前だとリーマンショック前で同じ条件でも価格が現在よりかなり高いはずなのに、
プラスで仲介手数料を払ってまで新築時と同じ価格で買う人がいるのはすごい。

普通の人なら、今は当時より価格も落ち着いてるし、敢えて中古を買うより、新築で
割安（リーマンショック前よりはという意味）に買えば、と思ってしまうのですが、
何か秘密があるんですかね？希少性とか？？

数年前で新築時6000万円前後なら、千葉県あたりの物件でしょうか。
割高でも住みたい人がいるってことですね。

[49: 周辺住民さん]

>>41
快速急行が廃止されたのは「西武新宿線」です。
ひばりヶ丘は「西武池袋線」であり、快速急行は廃止されていませんので、
記載は誤ってないですよ。

[50: 匿名さん]

おっしゃるとおり、西武新宿線田無駅より快速で●分と、残念ながら現時点では記載されてます。

皆さんにはあまり参考にならない情報で恐縮ですが、誤った情報を元に高い買い物をしてしまう
人がいるといけないので、早く修正されたほうがいいかと。。

[51: 購入検討中さん]

４８さんに同感です。不動産は同じものがひとつとしてないものを取引するので、買いと売りの立場や不動産屋の采配しだいでしょうね。今持っている家を売って新しく家を買う場合、最初は不動産屋は高めに査定し（家の買い替えを促すためでしょう）、いざ売りに出していつになっても売れないとなると値下げを平気で打診してきますから、所詮手数料商売だなと思わせるケースを親戚が体験しました。一方で震災前の新浦安のマンションは売り手優位だったなんて聞いたことがあります。得はしないにしても、いざというときにお金にかえることができるように、つまり流動性を高めるには、上モノよりも土地の魅力が重要と思っています。そういう観点では、三井や野村の大規模戸建てはいいと思います。

[52: 匿名さん]

新浦安では三井の建売が液状化をおこして裁判沙汰ですね、他の分譲は地盤改良をしていたのに三井は高い値段で売ってもその価値は無いってことでしょう

[53: 匿名さん]

52さん、このスレには関係ありませんが三井の裁判になっている地区は、確か浦安の中町地区ですよ。
他の分譲地では地盤改良がなされていて、被害はなかったかのように書かれてますが、中町地区は
この後埋め立てられた新町地区に比べ規制が甘かったせいか、埋立後時間が経っているにも関わらず
液状化がひどかったエリアで、見事私の住み所も大変な被害を受けてしまいました（笑）

51さんのおっしゃるとおり、震災前は新町地区のマンションは超強気価格でしたが、震災後価格が
落ち着いているようです。
新町地区は液状化の被害もほとんどなかったので、価格が下がった今が買い時なのかもしれません。
プラウドのマンションも複数建っていて、環境＆利便性がなかなか良い所だと思います。

[54: 匿名さん]

桜新町にプラウドシーズンができるのですね
赤堤の時は出遅れて検討中に完売してしまったので、
今度は決断が遅れないように気を引き締めないと
予算は大台の前後までなので、何とかそのレベルで売り出して欲しい

[55: 匿名さん]

プラウドシーズン検討の新参者ですが、値段は別にして、立地と建物でみると、都内ではプラウドシーズンの住みたい憧れ度のランキングTop3は赤堤（経堂）、桜新町、吉祥寺でしょうか（このスレ範囲での想像ですが）。一度、Topクラスを目にしておきたいと思いまして。

[56: 匿名さん]

都内最高傑作はひばりが丘と赤堤です。

[57: 匿名]

ひばりヶ丘ってそんなにいいのですか？

[58: 匿名さん]

電動シャッターじゃないし、旗竿地が多いいのに最高傑作とは、売れてないから関係者？

[59: 購入検討中さん]

ひばりヶ丘は街並みとＵＲが50年保った自然環境は傑作といえるでしょうね。

[60: 匿名]

南側道路の区画もほとんどないし、旗竿地ばかりなのに最高傑作ですか。

[61: 匿名さん]

ひばりが丘は自然が多く、とてもいい物件だと思いますが、都市型邸宅街、とは言えないので、
シリーズの中では他とちょっと違った位置づけであるように感じます。

南側道路の区画が極端に少ない一方、南側にお墓がありかなり古い団地跡に隣接している点は
ちょっと気になるところ。

住所表記はひばりが丘団地、と潔いですが、年賀状のこの時期は少しみじめな思いをするかも。。

東久留米市で駅徒歩20分だと思えば、もっと安くして欲しいところだけど、イオンももうすぐ
できるので、今後活気が出そうな町です。
傑作とは言えないと思いますが、それ程不人気な物件ではないですよね？

[62: 匿名さん]

赤堤(経堂)は、概ね9000台から億超え、
桜新町はどの程度かまだわかりませんが、
8000台～9000台でしょうか？

購入を検討できる方々が羨ましい限りです。

ところで、何故赤堤を、
平均6000の多摩北部と同列に語ろうとする方がいらっしゃるのか、
不思議ですね。

学園町１丁目ならまだしも...。

[63: 匿名さん]

桜新町は吉祥寺より若干高い感じで、億は超えるでしょう。サザエさんのような庶民的な雰囲気ではないですな。

[64: 匿名さん]

そもそもスレの括りが広過ぎるのでは？
23区（吉祥寺はこっちでいいかも）と市部に分けないと
前者の検討者は幾ら街並みや自然環境が褒められても
〜市の物件など興味もない人が多いでしょうし
後者の検討者層も億前後の物件の話をされても
手が届かないからシラけそう

[65: 匿名さん]

赤堤のような周りが古くからの邸宅街の建売物件はどうしてもその一角だけ異質で浮いてしまうのがなんともみすぼらしいんだよね。元々の住民からするとミニ戸開発よりはいくらかマシとはいえ30坪程度のありきたりで無個性な狭小住宅が建ち並ぶ様は疎ましく思うもの。やはりプラウドシーズンは街ごと開発する大規模開発物件でないと様にならない。購入者からしてみても中規模邸宅が建ち並ぶ中で30坪程度の狭小住宅に肩身の狭い思いをして暮らすより、一から開発された統一感のある街並みの中で同質の近隣住人と暮らす方が遥かに満足度が高いのは想像に難くない。そう言った意味でひばりが丘の物件は出色でありプラウドシーズンの理想が詰まったマスターピースと言えるだろう。

[66: 匿名さん]

ひばりが丘団地の良さっていうのは、
今の時代では信じられない贅沢な土地の使い方、
ゆったりした敷地を抜けていく風、
類焼など全く気にする必要のない広い配棟間隔だったわけですよね。

そこに道路の新設をできるだけ減らして、
戸建てを旗竿でぎゅうぎゅう詰め込んで、
それでもって、(何人かの方の個人的見解かもしれませんが)
プラウドシーズンのマスターピース
とか言われてしまうと、
ほんと残念な気がします。

ディベロッパー側の利潤追求という面では意味があるのでしょうが、
むしろ住環境としては、
団地時代より悪くなってしまっていませんか？

駅からかなり離れた土地なのだから、
もっと一戸一戸を離してゆったりと建てて欲しかったですよね。

[67: 匿名さん]

プラウドシーズンはそもそも街づくりが基本コンセプト。したがって、広いスペースが取れる地域でないと成り立たないので、傾向としては都心より離れた地域が対象になる。都心部や憧憬の地が良い人は今の時代マンションでしょう。23区や吉祥寺や横浜のような憧憬の地のプラウドシーズンはプラウドのイメージアップのための広告塔的位置づけ。購買層の厚い5000－7000万の物件を多く用意できないと商売にならないので。いってみればレクサスでイメージアップし、プリウスやアクアを大量に売る自動車会社とおなじ。

[68: 匿名さん]

64番さんに同感。

[69: 匿名]

億前後の物件を買おうとしてる人が庶民の書き込みサイトなんて読むのかな。

[70: 購入経験者さん]

桜新町は50/100で土地が100㎡超じゃ、ＰＳらしさがでないんじゃないかな。しかも私道だしね。
赤堤みたいに詰まった感じになるのかな？
やっぱり開発道路入れて、良い街並みをつくらなきゃね。
でも、都心すぎると纏まった土地が出にくいし、仮に出たとしても、建蔽容積、仕入れ単価考えて、
まずﾏﾝｼｮﾝ分譲で検討するだろうしね。ﾏﾝｼｮﾝで合わないものが戸建てで合うとは思えないので、
建売戸建として妥当な価格での供給は都心では厳しくなっていくのかな
（ＦＣみたいな私道を気にしない開発に舵を切るなら話は別だけど）。

世田谷、中野、杉並あたりで相続がらみの田畑が売却される時がチャンスかも。
購入経緯はわからないけど、実際に祖師谷６、４丁目でＰＪ抱えているし。
リーマン後の供給で価格が強気じゃなかった祖師谷は金利や税制優遇を考えると買い得だったかな。


＊（吉祥寺は別として）都心と都下は顧客層が違うだろうし、分けることに賛成。