ヴェレーナシティ 行徳ってどうですか？

[購入検討中さん]

ヴェレーナシティ 行徳についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県市川市加藤新田202番-1【Ⅰ街区】／202番-20【Ⅱ街区】（地番）
交通：東京メトロ東西線 「行徳」駅 バス6分、「幸二丁目」バス停から 徒歩7分（「富浜」「妙典駅」行き）／東京メトロ東西線 「行徳」駅 徒歩25分／東京メトロ東西線 「妙典」駅 徒歩25分／京葉線 「市川塩浜」駅 徒歩25分
敷地面積：【Ⅰ街区】6,705.15m2／【Ⅱ街区】7,509.04m2
建築面積：【Ⅰ街区】2,209.99m2／【Ⅱ街区】2,246.57m2
延床面積：【Ⅰ街区】14,259.87m2／【Ⅱ街区】16,091.30m2
構造・規模：【Ⅰ街区】鉄筋コンクリート造・地上11階建、【Ⅱ街区】鉄筋コンクリート造・地上12階建
総戸数：364戸【Ⅰ街区】171戸[他にパーティールーム（集会室）・ラウンジ、キッズルーム、ゴルフシミュレーション、管理員室各1戸]／【Ⅱ街区】193戸[他にパーティールーム（集会室）・ラウンジ、キッズルーム、ゲストルーム、管理員室各1戸]
駐車場：【Ⅰ街区】敷地内に141台設置（平置72台・機械式68台・身障者優先用1台）／【Ⅱ街区】敷地内に162台設置（平置85台・機械式76台・身障者優先用1台）
自転車置場：【Ⅰ街区】敷地内に406台設置／【Ⅱ街区】敷地内に446台設置
バイク置場：【Ⅰ街区】敷地内に10台設置／【Ⅱ街区】敷地内に20台設置
ミニバイク置場：【Ⅰ街区】敷地内に13台設置／【Ⅱ街区】敷地内に22台設置
分譲後の権利形態：敷地は所有権（専有面積割合による所有権の共有）、建物の専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
竣工予定時期：【Ⅰ街区】平成26年2月下旬／【Ⅱ街区】平成26年8月下旬
入居予定時期：【Ⅰ街区】平成26年3月中旬／【Ⅱ街区】平成26年9月下旬

【Ⅰ街区】予告物件概要
間取り：3LDK～4LDK
専有面積：70.53m2～90.14m2
バルコニー面積：2.96m2～15.20m2
ルーフバルコニー面積：40.42m2・43.60m2
バルコニー面積：16.20m2
プライベートガーデン面積：11.11m2～25.14m2
オープンエアリビング

売主：大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）
設計・監理：株式会社長谷エコーポレーション エンジニアリング事業部
物件URL：http://www.ns-jisho.co.jp/sp/mint364/
施工会社：株式会社長谷エコーポレーション
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社（旧：日綜コミュニティ株式会社）

[828: 匿名さん]

う〜ん。

少なくてもＭＲの契約者アンケート(任意)は既に二次までの販売数は超えてましたね。
まぁ真偽はどうかわかりませんが、アンケート内容については、全体的にデベならもっと上手く書くだろうという内容でしたので、ある程度信用しています。

だから二次の売れ残りの16戸が三次に引き継がれてるわけではないと思いますよ。
という事で、三次の販売戸数は先着順住戸16戸と、抽選住戸4戸の計20戸となります。

三次を売り切れば、ようやく100戸が見えてきます。
バス便の立地である事と行徳の最近の供給過多ぶりを鑑みれば、まぁ善戦していますよ。

[829: 匿名さん]

HPに2次は完売とはまだ書かれていないので、先着順の16戸は2次の売れ残り分と考えるのが妥当でしょうね。
新規の販売分でいきなり先着順になる事はありえないので。

[830: 匿名さん]

て事はまだ50戸も売れてないのか・・・

[831: 匿名]

あの広いバルコニーは魅力的ですよね。
非常に気にいってるのですがお部屋の日当たりはその分悪くなりますよね。
そのへんはどうなんでしょうか？

[832: 匿名さん]

売れ行きどうでしょ～？

[833: 匿名]

あまり売れてないようなので、慌てて買わなくても大丈夫でしょう。

[834: 匿名]

後一年待ちましょう。500万は安くなりますよ。

[835: 物件比較中さん]

玄関を出たらすぐに廊下ってのが賃貸アパートみたいで気になる。
少しでもよいからアルコープがあればよいのに。

[836: 匿名]

835
アルコープ付住戸もありますよ。
あと、角住戸ならエスコートポーチもありますね。

それにしても、行徳のマンションはどこも完売しないですよね。

みんな苦しいので商機先延ばし作戦が始動しとるw

[837: 匿名さん]

他地区などは、早目に完売してるそうです。

[838: 匿名]

上層階は完売みたいです？

[839: 不動産業者さん]

完売はありえないです

[840: 匿名]

「？」の使い所にふいたwww
水で良かった。。。

[842: 検討者]

この辺て治安はどうなんでしょうか？
夜とか危なくないですかね？？

[843: 匿名]

第一期一次完売です！

[844: 匿名さん]

第1期1次は要望のあった部屋しか売らないので、完売して当然。
でも2次以降の売れ行きが悪過ぎる。
このペースだと、全戸完売まで何年もかかりそう。

[845: 匿名]

１街区完売しなかった場合、２街区の計画は、どうなるのでしょぅ？

[846: 匿名]

ここの駐車場が100%でないのが残念なのですが、購入後に抽選でもれたら駐車場は無しになりますよね？確実に駐車場を保証してくれれば購入したいのですが…

[848: 匿名]

三次の販売期間明けて、今先着順で売り出し8戸か〜

4次までの繋ぎなのか、とりあえず売れ行きが芳しくないのは少し寂しい所ですね。

現状で得られる情報で考えれば、先行販売と一期一次分、三次のちょっとを足して総販売戸数60戸ってとこですね。
出足が鈍いのは否めませんが、最近の行徳で竣工前完売は駅近のライオンズくらい？なので、駅遠の立地を考えれば頑張ってる方ですね。

私にとっては申し分ない物件なのですが、なにせターゲットがちょっと狭いかな？

[849: 物件比較中さん]

海の臭いが気になる
無駄な設備が多い
地盤
など色々あり悩んでいます。
こちらの物件の利点は安くて広い事くらいかなぁ…と思っています。

[850: 匿名さん]

849さん

海の臭いは気になる方もいらっしゃるかもですね。
確かに気になる事もありますが、個人レベルだと風向きもあり付近の住宅街ほどの臭いはしないかな〜
これは人それぞれですね。

無駄な設備が多いっていうのは、849さんのライフスタイルと照らし合わせてって事ですよね。
管理費も高いわけじゃないし、用途の可能性っていう点では無いよりは評価できるかなと思います。

地盤は公的な調査書は確認されてますか？
このマンションの地盤強度は駅前と同等以上ですよ。

ご検討の参考になれば。

[851: 検討者]

850さん

業界の方？

その辺の地盤強度ってそんなに良いんですか？
それが気になってたんですよね。

[852: 匿名]

851さん

いえいえ、私はマンションギャラリーに１回行っただけの一般人ですよ。
このあたりのマンションを検討する人は、私も含めてまず気になる項目ですからね。

その他の情報としては、地盤強度や形成されている層、地質調査の結果などもＭＲで教えてもらえます。

ちなみにこのマンション、支持地盤まで打ち込んだ杭の深さが30m程度ですから。
同規模のマンションとほぼ変わらないですね。

ご参考になれば。

[853: 匿名さん]

30年以上、行徳に住んでいる者です。

海の臭いは夏になるとやっぱり気になる日が多いですよ。
夕方～夜に掛けては南行徳駅～妙典駅くらいまでは生臭い臭いがする時があります。

地盤と言えば、2011年の地震の時は、ユニディ・ニトリ付近は地面が隆起する被害が出ていました。
また、塩焼中央公園は液状化の被害が出ておりました。

ここのマンションで気になるのは、行徳富士の存在かと思うんですが・・・。
私はそこまで近所ではないので、私見ではありませんが、
知人の話だと風の強い日は砂塵が結構酷くて洗濯物は干さないとの事でした。

海の臭い＆砂塵は、個人差のある問題ですので個々の判断になるかと思いますが・・・。


以上、大きな御世話かも知れません失礼致しました。

[854: ビギナーさん]

市内に住んでいるものです。
できれば子供が小学校を卒業するまでいたいのですが、
越境とかってできるんでしょうか？

[855: 匿名]

私も地震がきたら心配です。
まぁ住めなくなるなんてことにならなければ良いのですが、

[856: 匿名]

ちなみにここのマンション、液状化対策として基礎地盤は改良工事してるみたいですね。

もとの地盤も液状化の懸念がそれほどあったわけではないですが。

[857: 匿名さん]

液状化現象は緩い砂地地層があって地震で揺れ地下水が吹きあげたものなので
一度液状化した地盤は締まるので強度は高くなります。
ですから東北地震で液状化現象がおきた地域は次地震が起きた時には液状化が起こり
難いと言われています。
前回液状化した地域の物件は価格が安いので逆に買い時でもあります。

[858: 匿名]

857
液状化がおきた地域では家の傾きを今だに直さない方がたくさんいるのご存知ですか？一度液状化した地域では今の余震でも液状化してて、家の傾きを直しても直してもキリがなくて直せないんでいるんですよ。液状化で地盤が固まるのは100年後の話しですよ。

[859: 匿名さん]

857
858

ちなみにここのマンション予定地は前回の地震でも液状化してないので、どうか液状化スレの方へ。

[860: 匿名]

859
何を言ってるんですか？ここも新浦安程でないですが液状化してましたよ。となりの工場の地面などは波打って大変な事になってたんですよ。ここの土地は埋め立て地ですからね

[861: 匿名さん]

860

行徳地区一体埋立地ですよ。

[862: 匿名さん]

ちなみに、ここが液状化したというソースがありましたら教え下さい。
とても気になります。

[863: 匿名さん]

860ではありませんが。

あの辺り一帯、地震の影響があったのは事実ですよ。
震災時、この場所は閉鎖されたゴルフ練習場だった（？）ので影響は分かりませんが。

一度ニトリ＆ユニディの入口付近を見て来て頂ければと思います。
補修した跡が今でも残っていますよ。

まぁ、東西線の海側は殆ど埋立地ですからね。
どこも同じようなものかと。

[864: 匿名さん]

863

わざわざありがとうございます。
震災時のここの場所の状況を少し調べてみます。

[866: 匿名さん]

湿地ってどこの事ですか？

[867: 匿名さん]

行徳地域は東西線から海側では液状化が確認されてるみたいですね。
意外だったのは駅前でも液状化が確認されてます。
※市川市のＨＰより

このマンション近辺だと、市川インター近くの道路、本行徳、ユニディなど、特に湾岸線より海側の新しい埋め立て地区で確認されてます。

このマンション建設予定地だけ見れば、液状化は確認されていないようですが、被害地域に近いため、マンション建設前に地盤改良工事をしているのでしょう。

同敷地内に総合病院が建設される事、行政の絡んだ再開発計画であるため、通常のマンション建設よりシビアになっているようですね。
行政側も震災時に病院が使い物にならなくなるような状況は避けたいですしね。

[869: 匿名]

総合病院が出来るんですか？

バス停なども出来たりしそうですね？

何か色々出来そうですね?

総合病院が本当に建つのなら！

[870: 匿名さん]

http://www.ims.gr.jp/gyoutoku/popup.html

参考までに。

[872: 匿名さん]

ちなみにスーパー(ベルク)としまむらとドラッグストアもできるみたいです。

[873: 匿名]

便利になりますね！再開発地区なんですかね？

[874: 匿名さん]

失礼。

再開発でなく、正しくは地区計画と言うようですね。

http://www.city.ichikawa.lg.jp/cit01/1111000038.html

どうやら、加藤新田地区を含めて市川市内15箇所でこのような計画が持ち上がっております。
URLで飛んだページからは、このマンション建設予定地の地区計画の計画書も確認出来ます。

[875: 匿名さん]

874さん、詳しい資料のご紹介、ありがとうございます。
結構市内でも手を入れていく地域があるのですね。
ちょっと古くなってしまった街をまたリフレッシュさせているという感じですね。
きっと防災面からみてそうなったのでしょうけれど、
でも買い物ができたり、道が広くなったりとかなり暮らしやすくなりそうんだなと感じました。

[876: 匿名]

875さん

いままで休閑地となっていた地域を地区計画で再整備するという計画に期待ですね。

875さんのおっしゃるように防災面では、今回の計画に伴って防潮堤を移設しています。
マンションの前に新しく高い防潮堤が整備されました。

市川市としては、三番瀬（行徳、塩浜地域）周辺の沿岸部の環境整備について進めていきたい意向で、
ここ数年実際に動きが出てきています。このマンション建設予定地の計画もその一つです。

震災の影響もあり沿岸部整備の意識が市政でも高まったものと思います。

[877: 匿名さん]

行政側が防災面でかなり力をいれている事は心強いですね。
これからもどんどんと進めて行ってほしいものです。

防波堤はどの程度の波まで防げるでしょうね。
ちょっと市役所に行って詳しく調べておきたいです。
自分たちが暮らそうと思っている街なので、
いろいろと徹底的に調べたいです。

[879: 匿名さん]

津波が発生した場合のこの辺りの浸水予想です。

http://www.bousai.pref.chiba.lg.jp/portal/main.jsp?link=5&menu=8¶m...

防潮堤は越えないみたいですね。
さらに、江戸川が氾濫した、もしくは津波が防潮堤を超えた場合の行徳地域の浸水予想は以下です。

http://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000118600.pdf

これを確認すると、このマンション建設予定地の浸水被害が小さい事がわかります。
理由は簡単で、「標高が高い」からです。
駅周辺を中心に浸水被害が大きいと予想されていますね。

ご参考になれば。

[881: 匿名さん]

879です。

書くの忘れてました。
この地域一体の液状化予想マップも、最初に貼り付けたリンクから確認できます。
よろしければ。

ちなみに、この予測は千葉県の防災計画課で策定されており、策定の基準などは東日本大震災を受けて見直されたもので示されています。

ただし、880さんがおっしゃるように、この予測を上回る災害になる可能性は少なからずあると思いますが、現段階で信頼性の比較的高い中立的な資料として、リンクしました。

また災害対策などは、東日本大震災のように「起こると思っていない災害への対策」と「起こる前提での災害対策」とでは意識もレベルも違うと思いますよ。

[883: 匿名さん]

共用施設が沢山あるんですね。
パーティールームやキッズルーム、ゲストルームまであるんですね
ゴルフシミュレーションというのはどんなものなんでしょうか？

駐車場ですが、抽選になりそうでしょうか？この辺りだと車もちの方が多そうですね

[885: 匿名希望]

バスか車か船か自転車だと思います。

[886: 匿名]

イトーヨーカ堂やドン・キホーテもできるのかしら?

[888: 匿名]

１街区完売されない場合、２街区の計画は？

[890: 匿名]

マンション前のトラック置き場がとても悲しいです(;_;)もっと良い買い手見つけて欲しかったなあ…

[891: 浅い]

ゴミ？のように沈んでしまっているクレーン船もかなり気になります

[892: 深い]

それは漁港組合の問題ですかね？

[894: 匿名さん]

共用施設は豊富ですよね
あまりランニングコストがかからないものが大部分ですね。
ゴルフシミュレーションだけ若干かかる感じでしょうか？
もし機械を入れ替えるなんてときにかかる感じにもなりますね。
いずれ使われなくなればリストラしないといけなくなるでしょうが、当面はどの施設も人気でしょう。

[895: 匿名さん]

水門にある長いこと放置されて水没しているクレーン船気になりますね
この場合何処に連絡すれば対処してくれるのか気になります。
住む環境としてあまりいい光景ではないですからね
ただ処分するのに結構お金かかるのと多くの人が撤去要望出していると
思いますしそれでも撤去しないのならどうしようもないことかもしれませんね

[896: 匿名]

市役所に電話で

[897: 匿名]

駅が遠い分、商業施設などを充実させたら良いと思います。

[898: 匿名さん]

物件施設に駐車場が少ないですから近くに1店でも大型ショッピングセンターか
スーパーでもいいですからあった方が良い環境ですね
イーマートやワイズマートでも行ける距離ですが天気の悪い日とかは
買いに行くのは大変です。
私も商業施設を充実してほしいと思います。

[899: 匿名]

車が生活の一部の方なら高速出入口が近いので言うこと無しじゃないかと


後、総合病院も出来るですし商業施設が色々そろっていれば、もっという事無しじゃないですかね？

[901: 匿名]

ベルクでしたっけ？
スーパーできるんですよね。
日常生活に必要な物が一通り手に入れば良いと思いますが。
ベルク行ったこと無いですが、どんな感じのスーパーなんですかね？

[902: 契約済みさん]

イオン系列ですね。
個人的には津田沼のフォルテみたいな感じになって欲しいですね。

[903: 匿名]

店舗面積的には、フォルテの６０％くらいの面積なので、あそこまでテナントが入る事はないかもしれませんね。
ただ、原木や浦安の方にあるベルクよりはかなり広いようです。

ベルクの中のパン屋さんは安い割においしいので、パン屋が出来ないかなと期待しています。

[904: 匿名]

この近くに住んでるんですが今の時期、川の生臭い魚の匂いがムッと風に乗って家の中まで入ってくるときがあります。締め切ってれば問題ないですが…私は冷房が苦手なので…それに交通量の多い道路側だと排気ガス凄いですよね…。皆さんは気にならないんでしょうか？洗濯物なんて干せるレベルじゃないと思うのですが…。でも病院、ベルクその他の複合施設は魅力的ですよね。その他にもY'sマート、オリンピック、などのスーパーがあり住みやすい立地だとは思います。ただ駅から遠いので毎日の通勤には自転車があれば問題ないですよね…。

[906: 匿名さん]

別に関係なくね？

[907: 匿名さん]

スルーで。

[908: 匿名]

言えてる。埋立地だし、
すぐそばのニトリは震災の時、店本体と地面が入口付近で段差出来て分離してた。
その前の通りは冠水してた。
つまりかなり地盤弱いと思う。
臭い海の匂いに四方囲まれ、（特に夕方匂うきがする）隣はゴミ山でしょ。
そのゴミ山の隣は江戸川最終処分場だよ。
高いお金出して、これだけ地震が来ると言われてるのに
買う人ってどんな人？と思って掲示板のぞいてみた。
ちなみに、この辺すごくひったくりが多い。
私も三年前１０万やられた。
湾岸線から川を渡ってやりにきてるらしいよ。
地元民は優良だと思うけど・・・・・・。

[909: 匿名]

ひったくりは何処に住んでも運もあるでしょ？閑静な都内の高級住宅でもある時はあるでしょ？私は幸に3年住んでますが怖い思いした事今だにないです。深夜に帰宅することもありますが…。ただ外国(アジア？)のかたが多いのは確かですし夜の行徳の駅前はちょっぴり異質です。西友などでも外国のご家族をよく見かけます。礼儀正しい人もいれば言葉使いが乱暴で嫌な思いもした事あります。また民家に泥棒が入ったりも聞いた事がありません。私が知らないだけかもですが…。それと前レスでありましたけど行徳駅にも塩浜駅にもホームレスのかたはいませんよ！一度も見た事がありません。塩浜駅から行徳方面に歩いてくる途中の高架？までのあたりが不気味で怖いですね…原木中山から引っ越して来た時は行徳周辺は生活には困らないし凄くいい町だと思いました。

[911: 匿名さん]

地盤強度、液状化リスク、津波、浸水リスクについては既出です。過去レスを参照して下さい。
ちなみに、津波や河川の氾濫が行徳地区であった場合、真っ先に沈むのは駅周辺です。

[912: 匿名さん]

そろそろ半分ほど売れて折り返しですかね？

[913: 匿名]

今日も前通ったよ！

[914: 匿名]

もし地震で液状化や建物にひびが入ったり、傾いたりした時は保障なんてあるんですか？住民で直すしかないんですかね？

[915: 匿名]

え〜そんな酷い…。
そんな場合は施工主？にみんなで抗議しましょ。
予測出来てたはずでしょ？って。

[916: 検討中の奥さま]

ジバが悪くてこうなることも予測して購入したんでしょ？って言われちゃいそうですね(´・∀・｀)

[917: 検討中の奥さま]

× ジバ
◯ 地盤

[918: 匿名さん]

地盤強度で言ったら、ここは行徳地域じゃマシな方だよ。

[920: 匿名さん]

地震保険に入っとけばー。

[921: 匿名]

モデルルームでも地質調査と地震対策(？)もちゃんとしているし、「新浦安みたいなことにはなりません」とハッキリ言ってましたよ。
それに知り合いの人で昔から行徳界隈で会社経営している社長さんが言うには
「打ち込んでる杭の深さも本数も今は震災前の３～４割り増しだから、全然大丈夫ですよ。心配いりませんよ。それに震災後にああいう場所にわざわざ建てるんだから地震の事を考えて無い訳が無いでしょう。その会社だってお金かけてるんだから勝算無いことしないでしょ。」
という意見をもらいました。
買おうかな。

[922: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

液状化ですが、行政の調査ではこの場所は震災時に液状化は確認されていませんよ。念のため。
※詳細は市川市または千葉県ＨＰにて
また、地盤対策も921さんがおっしゃるように改良工事が行われています。
災害対策に対して過度に過敏になっている現在らしい、しっかりしたものでした。

これは、病院とスーパーも含めた全ての開発面積で同様です。

基礎杭は支持地盤に打ち込むものなので、震災前後で深さが深くなったかはわかりませんが、本数は多いですね。

[923: 匿名さん]

支持層まで30メートル前後ってことは埋め立て地としてはかなり浅いですね。
元々かなりの浅瀬だったんでしょう。

[924: 物件比較中さん]

確かに30メートルは浅いですね
近場の他の物件も何箇所か見ましたが一番浅いのではないかと思います。
潮の匂いがキツイし交通も不便だし沈んでいるクレーンや景色も気になるし…。メリットは値段が安いことだけかな…？我が家はもう少しほかの物件もみてみます

[925: 匿名さん]

もともと、塩田ですからね。
正確に言えば浅瀬ですらありません。

潮の匂いは個々人で判断が別れると思いますので、気になる場合はこの物件はやめておいた方がいいと思います。

行徳で言えば、駅前くらいまでは匂いが来る事があります。
そのため、沿岸部から同じような距離感の浦安〜妙典までくらいの区間は検討対象から外された方がいいですね。
良い物件が見つかるといいですね。

[926: 匿名さん]

30メートルしか無いと言うことはそれだけ安心できる土地だってことですよ。
ちなみに西新宿の高層タワー群の基礎は20メートルです。
豊洲の埋め立て地は60〜80メートルもあります。

[927: 匿名]

1区と2区とではどちらが良いと思いますか？私は2区を検討してます