セントスクエア武蔵小杉 [1]

[武蔵小杉検討者]

セントスクエア武蔵小杉
http://www.sts113.jp/
武蔵小杉の西側、東横線武蔵小杉駅徒歩２分　聖マリアンナ医科大学東横病院跡地
はいかがですか。

[251: 入居予定さん]

イトーヨーカ堂はなくなるんですか？
土地が売却されたんですか？

[252: 匿名さん]

土地が売られたのは、昨年の9月ですよ。
http://www.jpr-reit.co.jp/ir/news/bukken/2006-0928.pdf

所有者は、東京機械から不動産投資会社に移ってます。
利益が取れるよいタイミングで売却されるでしょうね。
次にどこが買うかで、イトーヨーカドーの運命が決まります。
いずれマンションでも建つかもね。

[253: 匿名さん]

東京機械がヨーカドーの大家だから東京機械の跡地に移転するかも・・・
って噂はデマだったわけですね。

[254: 匿名さん]

イトーヨーカドーは、その投資会社と25年まで賃貸契約を結んでいます。
もっとも、契約は中途解約できますから25年まで必ずあるというわけではありません。
ちなみに、その投資会社は東京建物と非常に関係が深い会社です。

[258: 匿名さん]

日本プライムリアルティ投資法人がヨーカドーに貸してるね。
投資目的だから簡単に解約金を損してマンションにするとは思えないね。

[259: 匿名さん]

>>247-249
武蔵小杉地区の今後について【４】スレの364にもまんまコピペしてるよね。。。

[260: 匿名さん]

ヨーカドー使ってるから何処にいくのか気になるな。

[261: 匿名さん]

２期って価格いつ出るのかな.
もう知ってる人いますか？

[262: 匿名さん]

このスレ下のほうにあったのに、掘り起こしちゃったんですね。

２期から建具や内装などのグレードが高くなるので、
一段と価格も高くなるそうです。
２期の平均坪単価は３００万円位では。

[263: 匿名さん]

武蔵小杉で300万とは！
コスギタワーは中、上層階でも西向や東向であれば、２００万切っていた部屋もあったのに！

[264: 購入検討中さん]

マンションは、需要と供給なので300万でもいいのではないですか。
後、５０戸ぐらいであれば、病院の横ということで
退職金を手にして、子育ての終わった団塊世代が
坪300万でも買いに来ますよ。一般の価格帯で買える人がターゲット
ではなく、お金はいっぱいあって、立地とかを重視する人が
50組いればいいだけのこと。要は、ここのマンションの需要が
50組あるかどうか。いろんな人がいるので間違いなく売れるでしょう。
ところで、第1期分は売り切れたのかな？どなたかご存知？

[265: 匿名さん]

大部分売れて、残りも検討者がいるそうですよ。
病院の横と言っても外科も一般内科もないのでビミョーですが。
まぁタワーが嫌いな人もいるから、タワー以外の選択肢があるのは良いですね。

[266: 匿名さん]

一番広いタイプ（75.75平米）が11階で7200万円！
1期で発売された10階からなんと500万円以上もアップとは。
立地も広さも変わらないというのに、どんだけグレードが上がるんだろうか・・・。

[267: 匿名さん]

時期と1階差によって500万円アップですか。
どなたか書かれているように価格も需要と供給なので売れるなら良いですが
自分には考えられないですね。うちは全く手が出ない価格になりました。
そもそも7000万円も出せるのにこの仕様とこの立地で満足できるのが
信じられません。7000〜8000出せたら武蔵小山あたりを狙うかな。

[268: 匿名さん]

それ、本当ですか？
事前の価格説明では、
15階で7100万円と聞いてますけど。
11階は6900万円だったかな。
仕様は１期よりもグレードが上がるという条件で。

[269: 268]

すみません、２番目に広いタイプと間違えました。
事前の説明と同じ金額でした。

[270: 物件比較中さん]

>267
武蔵小山やその周辺の物件を見てきましたが、
3LDKでその値段は無理っぽいです。
なんとかいけても、低層階の目の前が建物とか。
ここは高すぎと思うけど、その値段を出すといろいろ（階数、向き）選べるのが
まだ救いなのかも。
これから出る跡地のマンションを待ってもよいのだろうけど、
まだなにもかも未定状態ですし、売り渋りもあるかも。
それにしても、都内は上がってますね〜。
もう私のような一般の勤め人には手が出ないです。

[271: 購入検討中さん]

しかし、異常ですな。小杉バブル。
これが５年後に吉とでるか凶とでるか。
ま、この1、2年小杉に出てくるマンションはもっと高いでしょう。
売れるものを安くする必要はないですから、販売側は。
しかし、10階と11階の500万の価値の差を具体的に教えてほしいですな。
モデルルームはだいぶ変わってました？
10階が買えたひとはかなりラッキーだったのですかね、結果論として。

[272: 近所をよく知る人]

タワーがタカスギ、値段もタカスギ、ムサシコスギ、
マンションが立ちスギ、期待しスギ、ムサシコスギ
ヒトがオオスギ、人気がアリスギ、ムサシコスギ
デベは粗利をとりスギ、サラリーマンでは金がナイスぎ、ムサシコスギ
それは言いスギ、厳しスギ、ムサシコスギ

[273: 不動産購入勉強中さん]

>270
ナイスの場合は、３ＬＤＫでも６０平米台ですけどね。

[274: 匿名さん]

1期も完売してないのに、2期も強気の価格設定ですか。
多分、上のほうは、こんなに高くなるので、
売れ残りの下がお得ですよ、という戦略ですね。
そして、三井で漏れた客を住友が来る前に
持って行く。マーケティングとしては、うまいかも。
ところで、この土日に行かれた方、1期販売は
後、どれぐらいの戸数がありましたか？

[275: 匿名さん]

考え方が逆なんですよ。
売る本丸は上の階なんです。
下の階は病院の影になったりするから、上の階の付け足し的な感覚みたい。
だから下はグレードも価格もそれなり。

[276: 匿名さん]

＞２７５
　２７４です。それは理解しています。
　ただ、下で売れ残っているのは、そういうトークで
　売り切るのかなと。上は、黙っていても、値段が
　高いこと以外では需要が多いでしょうから。
　下は、それなりの値段がしているのだから、
　いろんな意味でオトク感をあおらないと
　売れないだろうと。そのために、上との
　価格差を出してくるのではないかと。
　そんな気がしたまでです。

[277: 物件比較中さん]

ここの物件は部屋は狭いけど
交通の便や立地条件だけを考えれば
ここよりもいい物件はそうそうないんじゃないかと
思うんですがどんなもんでしょうか？

先々貸したりしても高く貸せそうだし、
売るにしても駅前という立地は価格がブレないの
ではないかと思ってるんですがどうなんですか？
川崎市営の地下鉄もくるみたいですしね。

[278: 周辺住民さん]

交通の便は本当に最高ですね。
でもヨーカドー前のあの通り、時間によっては人だらけのごちゃごちゃ。
さらにそれをよけながら通行する車が渋滞するなどして、かなり酷い
環境です。色々な曜日・時間帯に現地に行かれてみることをお勧めします。
それで感覚的に平気な人には良い物件かも知れませんね。

[280: 物件比較中さん]

あの古びた商店街は再開発しないようですが本当なんですかね？
市役所のHP見ても開発地域からは外れてますが・・・。
武蔵小杉の再開発の中から取り残された感じがするし、
あの一角だけ何か変な感じですよね。
でもあの一角にタワーなんかができたら
ここの物件は日差しが当たらなくなるんじゃないかと危惧し
購入をどうしようか検討してます。

[282: 物件比較中さん]

確かここは今井小中校区でしたっけ？
それを目当てに購入する人もいるのかも。
校区が良いと中古でも売りやすいと聞きますし。
賃貸にも出しやすいのでしょう。
でも、ゴミゴミしているのが難点ですよね。

[283: 匿名さん]

子供のいない購入検討者に取っては、
小中学校がどこかという理由で分譲価格が高くなるのは逆に迷惑ですよ。
将来中古で売るときも同じ学校とは限らないし。

[284: 匿名さん]

イトーヨーカドー前の道は夜はヤンキーっぽいガラの悪い集団がたむろしてるし
ちょっと怖いですね。駅からはすごく近くて良いのですが飲み屋街なところはマイナスですね。

[285: 匿名さん]

ヨーカドー自体が数年後には賃貸期限が切れるので
建て変わる可能性もあるし、
発展途中の街だから少しづつ変わっていくのではないですか。

[286: 匿名さん]

「武蔵小杉の聖跡」って病院跡地のことなんですね？

[287: 匿名さん]

聖蹟ね。病院名が聖マリだから、間違いではないでしょうな。
跡地ではなく旧敷地だけど。

[290: 匿名さん]

古びた商店街の付近は、小さい商店ばかりだから
再開発したくても、地権者の取りまとめが出来ないのでは？

それより、また幽霊話？
病院跡地＝幽霊とは、なんんてステレオタイプな…つまらんのぉ

[291: 匿名さん]

聖跡の定義：

http://dictionary.www.infoseek.co.jp/?sv=KO&qt=%C0%BB%C0%D7&sm...

[292: 匿名さん]

武蔵小杉の聖跡って美化しすぎ

[293: 匿名さん]

一般的に、聖域＝病院跡 ではないので、
単に聖マリ病院の跡だって言う洒落コピーですよね。
病院に許可貰ってるんですかね、聖域って。

[294: 匿名さん]

許可も何も、
土地の仕入れができたのは上の方同士が友達とかだそうですから。

[299: 匿名さん]

それなりな大きさの病院だったら霊安室があるのは当たり前でしょう。
幽霊がどうこうをこんな掲示板で言うのは、不謹慎だから削除されたのでは？
病院で最期を迎える方がいらっしゃるのは仕方の無い事だし、
霊安室に一時安置されるのもそういうものです。

本当に霊感のある方や、イメージ的にどうしても駄目、申し訳ないけれど、
という気持ちがおありなら、静かに候補から外すだけだと思います。
ここで井戸端的に「いやーねえ」「そう思わない？」みたいに話すのは不謹慎であり、
なくなった方や今も病気で苦しんで命のやり取りをなさっている方全てに失礼です。

[301: 購入検討中さん]

ところで、ちょっと前のレスに校区の話が出ていましたが、
校区はコロコロ変わるものなのでしょうか？

東横線を挟んだ向こう側の再開発地域と学区が違う事に、
ちょっと魅力に感じているのですが

[302: ご近所さん]

やっぱり、すごい売れていますね。
1期分は後4戸でした。
このぶんだと、8月には完売っぽいですね。
まだ、これから5年以内に
高層マンションが5本ぐらいたつみたいですけど、
もう、勘弁してほしいな。電車も道路も
混みこみで怖いなー。川崎市頼みますよ。

[303: 匿名さん]

>>３０１さん
中原区版のタウンニュースの記事だったか、日経新聞の神奈川版だったか
の記事からです。

やはり児童数の大幅増加が考えられるので、どれくらいの転入、
また未就学児が来るのかを調査し、場合によっては校区の編成も
考えるとありました。一応、現在はプレハブで間に合うとみているようです。

最近の学区の変更の例は、小杉のガーデンティアラ。
本来あの地区は今井小学校になるのですが、人気の小学校でもういっぱい。
だからあのマンションを建てる際、中原小？だったか、他の小学校に編入する
約束になりました。

こちらマンションの学区が変わらなくても、あちらのマンションの学区が
変更になる可能性はあります。特に下沼部小学校学区の周囲のマンションでは
特例で学区が変更されている実例もあります。

このマンションだと小学校はどこになるのですか？

[304: 周辺住民さん]

>302
そんなに好調なんですね〜。
確か平均坪300万円だったかと。

[305: 匿名さん]

また、このスレを上げちゃったの？
上げなくても売れるからいいのに。

[306: 匿名さん]

坪300万円ってまさに小杉新々価格ですよね。
ここが坪300万円で売行き好調なら、他のところも坪300万円超になりそうですね。

[307: ３０３です]

全レス読み返して、学校レス読みました。
ここは今井小学校区なのですね。
心配されている線路向うのマンションが今井学校区に編入されることはないですね。
通学路遠いですもの。それに今井小学校に余裕はもうないです。
ここが学区変更になるかどうかは、学区の住所をよくみてください。
端の方だと変わる可能性も捨て切れません。学区の中心なら大丈夫でしょう。

[308: 匿名さん]

他のところも免震にして、
内装をグレードアップして、
セレクトメニュー無料にして、
浴槽に「ゴムの栓」を使わないなど新しい設備にして、
さらに駅近なら他のところも坪300万でいいんじゃない。

[309: 匿名さん]

ここのマンションは５年後には、小杉町三丁目の再開発、
駅ビル、駅前公園などでだいぶん価値があがると思います。
それを織り込んだ価格設定だとは思いますが。
タワーが嫌いな人はランニングコストを考えても
良い物件だと思います。

[310: 匿名さん]

ランニングコストは安いけど、
結局はそれだけ人件費や設備費をかけないってことですね。
管理人さんは昼間いるだけ。共用施設は最小限。
タワーが嫌い、タワーの特徴も嫌いな人向きなのは確かです。

[311: 匿名さん]

駅西側が再開発されると、ここも価値が上がりそうなんですか。
今は駅南口を降りると、吉野家・パチ屋・ヨーカドーととても下町っぽい感じですが、パチ屋や飲み屋のあるあたりって再開発にかかる予定でしたっけ？

[312: 匿名さん]

今の南口が将来もあのままの場所ではないのですよ。

[313: 匿名さん]

再開発地域にかかってなくても周りの発展から
自然と改装の圧力がかかるのでは。
マリアンナも警察署も再開発地区ではないですけど
新しくなってますしね。さらに、近くのドコモショップや
旧みずほ銀のあたりも変わるみたいですね。
ドコモショップと三菱ＵＦＪのＡＴＭコーナーが
７月いっぱいくらいで閉まるみたいです。

[314: 匿名さん]

三井の方は活況のようですが、
こちらはいかが？
二期販売はタイミング的には三井の後、
住友の前でちょうど良いタイミングだと
思うのですが。

[315: 匿名さん]

自分の希望する部屋以外は聞いてないから分からないなぁ。
三井も最終期１次は完売じゃなかったそうだし。

[316: 匿名さん]

ところで、二次販売は内装グレードアップっというレスがありましたが、
具体的に、前回と比べて何がグレードアップしたのですか？
なにかご存知の方がいたら、よろしくお願いします。

[317: 匿名さん]

ageちゃったの？べつにsageてても良かったのに。

御自分でＭＲに行き、サンプルを御覧になれば。
言葉で表現するのは難しいですから。
言葉で言えるのは、リビングにナショナルの自動掃除エアコン設置。
玄関のセンサーライト設置。

[318: 匿名さん]

タワマンでないことはいいのですが、飲み屋やパチンコ屋には引いてしまいます。
いくら内装が良くても、一歩外に出るとあの街並みで、平均坪３００万円とは。小杉新新価格だから仕方ないのか。

[319: 匿名さん]

将来もあの辺があのままだとお思いなら、
買わなければ良い。それだけ。

[320: 物件比較中さん]

飲み屋やパチンコ屋は再開発区域外だから、閉店しない限りあの辺が変わる予定はないのでは。
ヨーカドーが目の前なのは便利ですが。

[321: 匿名さん]

この物件の周辺が今後どのようになるか分からないですが、
魅力のある変化を遂げる事を期待したい。

>>317さん
情報ありがとうございます。
MRに行く前に事前に情報を知っておけばと思ってレスしてしまいました。

[322: 匿名さん]

ヨーカドー大好きですがそのうち、どっかへ移転する予定ですよ。

[323: 匿名さん]

>>322さん
ヨーカドー移転話のソースは？

[324: 匿名さん]

借りてる期限の問題でしょ。期限延長もあり得るし。
もしヨーカドーが無くなっても、
東京機械跡地のショッピングセンターができるので困りません。

[325: 匿名さん]

なんだよ…どこかにそういった情報があるのかと思ったよ。
土地の所有者が変わった話はここの板を読んでいれば周知の話だし、
単なる思い込みのデマは板汚し

[326: 匿名さん]

ここが評判のよい今井小学校区というのには惹かれます。
一方、パチンコ屋や飲み屋街の風紀は、子育て上よくないように思ええます。
この物件周辺の夜の雰囲気は、子供でも問題ない感じでしょうか。駅近なんである程度は仕方ないと考えているのですが。

[327: ご近所の社宅住まい]

ヨーカドーの上にはカルチャーセンターがあるので
子育てにいいですよ。屋上でテニス習っている子ども
多いです。めばえ教室もあります。いろんなお教室も
開講されてます。別にパチンコ屋さんや飲み屋さんに
行くのでなければ気にしなくていいのでは？
学校へはその通りは通りません。
子供たちは学校の近くで遊ぶことが多いですし。

閑静な高級住宅街の町並みを期待するならこのあたりは
該当しませんが、さっと買い物でも病院でもいけるというのは
子育てには楽です。風紀面は実際見学されて考えてみてもいいと
思いますよ。

[328: 匿名さん]

今井小学校学区が良かったのは、地域が高級住宅地と言うよりは、
一流企業の社宅（商社や銀行）がたくさんあったから。
今、社宅がどんどん無くなって、
再開発区域マンション住人がたくさん来ると、又学区の感じが
それぞれ変わってくるのでは？

[329: 匿名さん]

もう、1期は全部、完売しているよ。
後は、２期の４８戸だけ。
小杉３丁目の再開発も徐々にすすんでくる
だろうから、今、買っといたほうが
いいよ。５年後は満足するはず。
（ナイスではありません）

[330: 匿名さん]

前レスによれば、１期と２期では７５㎡で５００万円くらいあがってるんですよね。
ここは再開発区域外で周辺環境（パチンコ屋・飲み屋街）も今のところ変わる予定もないし。
内装のグレードが上がったといっても、自動掃除エアコンとセンサーライトがついて、後は言葉で表現不能な内容程度であれば、本当のところ上がっているのかよくわかりません。
それでも今度の２期が好調なら、今後小杉で売り出される他の物件はどういう値段になることやら、三井や東急の駅直結物件は手の届かない値段になるかも。

[331: 匿名さん]

価格が割高な点が問題ですね。
同じだけ出して三井の広い部屋が買えた価格です。
５年後に、ここと三井の中古が同額で出たらさて、
中古買いの客はどちらを買うでしょう？

[332: 匿名さん]

＞330
　あがっている価格は、100万〜です。
　西向き、東向きはそんなにあがっていません。
　南向きは病院を抜けるので300〜あがっていると
　思いますが。

　また、パチンコ屋は公園になるのでは。
　手前のパチンコ屋も道路拡張で
　なくなっていくのではないですか。
　公園の目の前がパチンコっていうのもきついし。
　地権者の問題もあると思いますが、
　マルエツ一帯が整備されるに伴い、これから
　５，６年でかわると思いますよ。
　http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujohokosuginanbu.html

[333: 匿名さん]

＞＞３３２
手前のパチンコ屋は繁盛しているみたいだし、道路拡幅後も新装オープンするんじゃないですか。
やっぱり小杉駅前にパチンコ屋は欠かせないでしょう。子育て上は好ましくないかもしれませんが。

[334: 匿名さん]

子供がいない世帯だから、
子育て上でもなんでもいいので
お子さんのいる世帯は少ないのを歓迎。

[335: 匿名さん]

ＰＩＡとか、マルハンみたいので駅ビルの
中でいいのでは。
きれいならともかく、いまのごちゃごちゃは
何とかしてほしい、ガラが悪い。

[336: 匿名さん]

あれだけ駅近なのだから、ある程度は仕方のない事かと

それよりも、よくあの場所を見つけたなぁって思っちゃいました

[337: 匿名さん]

過去レス読めば分かるけど、
あの場所は見つけたんじゃないよ。
マンション用地に空けた場所。

[338: 匿名さん]

ここの週間ダイヤモンドでの評価低かったな。
でも、売れればいいのか。需給で逃げ切りかな、
あるいは10戸ほど苦戦するか、小杉人気が
試されますね。

[339: 匿名さん]

評価が低い原因って価格ですか？

[340: 匿名さん]

>>339さん

もちろん価格が高い割りに品質の低さに決まってますが。

[341: 周辺住民さん]

ここ、店舗が入るんですね。
知らなかった。

[342: 匿名さん]

>338
ダイヤモンドの評価だけど、神奈川・埼玉・千葉の中で唯一
資産性５をつけてる物件が川崎のバス便ってのはどうかと。


ここは新駅そばのシティハウスが、住友お得意の売れ残っても
構いませんっていう値付けをしてきたらあっさり売れちゃうんじゃ
ないですかね。

[343: 匿名さん]

なるほどねぇ。。。

[344: 匿名さん]

確かに住友が価格発表した途端に売れたりしてね。ありえるね。

[345: 周辺住民さん]

そうだね。
現時点でコスギの売り物はここの残りと、住友の180戸。
パークの上階は高すぎるし。
なんだかんだで売り切りそう。
子育て世代には今井校区というオマケがついている。
今後どうなるかはわからんが。

[346: 匿名さん]

無理やり部屋を区切って狭ーい4ＬＤＫとか造ってるが
子供の多い世帯とかには嬉しい間取りなんじゃないですかね。
ゆったりするにはあまりにも狭い部屋だけど部屋数を確保する
技はすごい。好き嫌いの別れそうな物件ですね。

[347: 匿名さん]

狭い4LDKなんて住めるわけがない。
4LDKなら最低90㎡ないと狭い。
3LDｋでも90㎡がギリギリ快適なのに。

住民の利便性より売り上げに走ってるところが
所詮三流デベの物件って感じだな。

[348: 匿名さん]

別に、3LDKにでも2LDKにでも、メニュープランで
好きなのを選べるから4LDKに拘る必要はないです。

[349: 匿名さん]

age

[350: 匿名さん]

さて、明日から最終期４８戸の登録開始ですね。
抽選日までどこまでいくか楽しみです。
予想　３５戸