武蔵小杉地区の今後について・・・【43】

[匿名さん]

パート43です。
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[794: 匿名さん]

八王子は都心から遠いので人口増えていても資産価値は下がるのだろうね。
そもそも人口が増えているかは未確認です。

[795: 匿名さん]

どこかで見たけど資産価値維持は都心へのアクセスが一番重要とのことでした。港区とかの都心はほとんど落ちないんだって。

[796: 匿名さん]

>>793
中原区よりも25年ほど早く人口が減少局面に入った埼玉（さいたま市）と一緒にされてもなあ…。
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1346981103508/files/01shiryo06...

君の話は「人口推移と住宅市場の動きは別」だって言いたいんだろうけど、人口増加要素が需要増加のバイアスにはならないとでも？
市場の動きは確かに供給量に左右されるけど、武蔵小杉のタワマン大量供給は2018年あたりで一段落する。武蔵小杉はここまでの大量供給でも価格が落ちていないわけで、大量供給が落ち着いた後の人口増加傾向は、「相対的に」資産価値を維持するバイアスとなる。

君が「下がらないと言えない」と言っているのは絶対値としての資産価値でしょう？
もちろん下がるよ、普通に。数字としての資産価値が青天井に上がるだとか、全く落ちないだなんて思ってない。
それでも人が減る場所よりも相対的に資産価値の落ち方は緩いだろう、という話だよ。

[797: 匿名]

795
リーマンショック前の話でしょ
リーマンショック後は都心が一番暴落して悲惨な状況だよ

[798: 匿名さん]

反転する時には一番上がるんだろ

[799: 匿名さん]

リーマン後でも港区は別。
なぜなら港区の物件の多くがリーマン前の安い時の分譲だから。

[800: 匿名さん]

そもそも、小杉が港区と張り合わなくていいのに・・・

[801: 匿名さん]

799
バブルのピークで買った人は悲惨だよ
港区は別とか意味不明

[802: 匿名さん]

2003年頃港区のマンション買ったひとは笑いがとまらない
2007年頃港区のマンション買ったひとは悲惨

[803: 匿名さん]

1年後には、あの時の都心が買い時だったね～なんて言われてそう。
小杉はどうかな・・これまで十分あがってきてるから、これ以上どんどん上がっていく印象は持てないな。
大きな流れとして今が大底圏でこれから上がると踏むなら、できるだけ都心の一等地のほうがいいのではないかと思うけどね・・。

買えるのなら、だけど。

[804: 匿名さん]

パークシティ武蔵小杉は平均下落率が7％超えたよ。

[805: 匿名さん]

パークシティは意外にお買い得ではなかったんだね。コスギタワーとかリエトとかはどうなの？

[806: 匿名さん]

>796
データ出してくれてありがとう。

言いたかったのは首都圏が人口減に転じれば
マンション市場の資産価値にとっては等しくマイナスだから
中原区の人口増減がどうであれ今後の人口減を憂慮しなくていいというのは違うだろうと。

埼玉を例にあげたのは再開発されてる北区とかで5％、7%人口増で推移してるけど
地価は下がってるし、さいたま市の他区よりも地価下落が小さく済んでいるとは言えないから。

杉並区とかも値下り激しい地区で有名だけど人口増減ではむしろ増加傾向だし。

局地的な人口減は考慮するより、タワマンは維持費が高いから
二次・三次取得者に受け継がれる可能性が高いけど
それを支える需要が残るかどうか・・・のほうが重要だと思う。

[807: 匿名さん]

比較的近いところで街の勢いを比べると・・

渋谷、横浜、川崎、二子玉川、どこも外部からヒトを集められるだけの大規模な業務・商業の集積がある。
東横沿線の途中駅も、都心側は、代官山、中目黒、自由が丘、どこも外部から集客するだけの魅力がある。

一方、武蔵小杉は、質量ともにこういう集客力に欠けるところが痛い。街の限界を感じるのはそのせいかと。

[808: 匿名さん]

今から買うなら資産価値維持できるところなんて早々でないよ。

騰落率で考えるより損失の絶対額が少なくなるよう安くて住みやすいところを買うのがいい。

[809: 匿名さん]

安く住みやすいところ。。

追浜？

[810: 匿名さん]

>809
その利便性は人によるなー･･･。
確かに安いから半額以下に下がっても武蔵小杉のタワーは
3割くらい下がるのと同じくらいの額で済みそうだけども。

最終的に売れずに負債化しそう。

[811: 匿名さん]

追浜だと柏、八王子とおなじで10年で5割下落だろうね。

[812: 匿名さん]

武蔵小杉の70平米台が約6千万円半ばだから

10年後に5000万円半ば(3割減）だと

70平米が2000万円台の追浜なら7割減くらいまでは耐えられる計算？

10年で5割減なら追浜のほうが得じゃね？ｗｗ

これって都心物件と武蔵小杉でも似たようなことが言えそう。

[813: 匿名]

都心にはもう良質な土地がないからね、建て替え事業だと築数十年に住んでた先住民がかなり入るよね？


もし6500万から3割減だと4550万だが東横線特急と横須賀線が止まる駅前がそんなに落ちるかな？


少子化で土地活用にゆとりが出来ればゆとりがある人ほど職住分離のニーズも増すしね。

普通に考えてどちらかといえば下がりにくい案件だとおもう。