ザ・パークハウス上社

[匿名さん]

公式ホームページが始まりました。
意見交換しましょう。

http://www.mecsumai.com/tph-kamiyashiro/top.html

ザパークハウス上社
所在地 愛知県名古屋市　名東区上社２丁目35番（地番）
交通 名古屋市東山線「本郷」駅（1番出口）徒歩6分、
　　　　名古屋市東山線「上社」駅（2番出口）徒歩7分

総戸数 59戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）60台（来客用駐車場1台含む）
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK～4LDK+N
専有面積 71.69m2～108.46m2

販売予定 平成25年3月上旬予定
モデルルーム 平成25年1月中旬予定
完成日または予定日 平成25年9月中旬予定
入居(予定)日 平成25年10月下旬予定

敷地面積 3105.38m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建

管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店

[151: 匿名さん]

ここは最初の頃見学に行きました。
部屋が狭い割には値段が高い！という印象で、
でも立地、環境としては今上社、本郷の中で一番良いかなと思っています。
気のせいか、全体的に１０月以降購入威力が下がってきていませんか？

[152: 匿名さん]

良い物件は売れる。ダメな物件は売れ残る。それだけのこと。

[153: 匿名さん]

まあ、地所にとっては多少の売れ残りは痛くも痒くもないでしよ。
それよりも大名古屋ビルヂングのテナント誘致の方が心配で(笑)

[154: 匿名さん]

個々のマンションにはそれぞれ責任者、担当者がいます。その人たちにしてみれば必死なはずですよ。

[155: 匿名さん]

良い物件って何をもってどう判断するのでしょうか？
皆さんが買う、人気だと言われると買うって所ないですか？

結局はその人その人の求める物だと思うのですが・・

[156: 匿名さん]

ここは名東区東山線駅近なのに閑静という意味では、かなり希少な物件。
もう少し安ければうちも買いたいですが、余裕の三菱さんは強気の価格設定で値引きにもあまり応じてくれません（笑）。

どんな物件でも安けりゃ売れます。
売れ行きの良し悪しと物件の良し悪しは、必ずしもイコールではありませんよね。

[157: 匿名さん]

分譲総額の20〜25％がデベロッパーの粗利です
販売経費が6〜8％、金利や諸税の実費が3〜4％、一般管理費が5％
純利益は分譲総額の5〜10％になる
この利益の範囲内で分譲事業のリスクを負う
売れ残り、建設費の高騰、値下げ販売など
売れ残り物件になると15％程度の値引きは覚悟しなければならない

あと5戸は売りたいね地所さん

[158: 匿名さん]

販売戸数は総戸数ではないので実際の契約率はわかりません
総戸数59戸で残り17戸でも42戸本当に売れたかは不明

マンションの分譲契約率は販売分であって、総戸数における契約率とは違うので
新築分譲マンションの契約率がアベノミクスで絶好調と言うのも大ウソ
東京だと新築マンションの成約率は25％。80％なんてデタラメ。実際には大量に売れ残ってる
売れてるのは立地の良いマンションだけで、中小デベの乱立で新築マンションが供給過剰になってる
2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
人口は1億728万人まで減少、65歳以上の高齢者は36.1を越える
建築業界は需要の低迷で衰退していきますよ

[159: 匿名さん]

デベロッパーとは泳ぎ続けないと死んでしまうマグロのような存在。
名古屋人は堅実でバブルに踊らされにくいが、それでも作り続けなければいけない。
おかげで今は買い手市場。
空き家率の話は東山線沿線なら大丈夫な気はしてる。
むしろ郊外で戸建てとか建てられない。

[161: 匿名さん]

なかなか売れないようですね。やはり利便性がないのかな？

[162: 匿名さん]

比較的近いパークハウス社台の中古が築６年８５㎡ちょっとで4,250万で出ていますが、高くてビックリしました。
しかもその物件は上社駅から徒歩12分。

この社台の中古価格から想像するに、駅に近く周辺の雰囲気も良いこちらの新築価格設定は妥当なのでしょうね。
でもやっぱり三菱ブランド価格ですね。

[164: 匿名さん]

スルーしましょう。

[165: 匿名さん]

駅からの距離という点では利便性はなくはないかなとは判断しています。
マンション自体は大通りに面していないですし、周りの道が一通なので車的には不便？
買い物自体は駅の方に行けばあるのでそれで解決かと。
もーちょいどちらかの駅に寄っていれば買う側的には「わかりやすかった」んだろうなと思います。

[166: 匿名さん]

一方通行を一カ所でも間違えると強制的に駅の方向に戻されますからね。

住めば道とかはすぐ覚えるので問題はないと思いますが

毎日来る業者ではなく単発の配達業者とかは、物件はどのようにいけば

良いんでしょうかと電話が掛かってくることは長く住んでいると1回は

ありそうな気がします。

逆に考えれば一方通行のほうが
車とすれ違うことがないので慣れれば良いのかもしれません。

[167: 物件比較中さん]

物件の周りに便利なスーパーなどがないのが痛い！結局、藤が丘や一社などと比較すると上社、本郷が見劣りするのはそういう意味なんでしょう。

[168: 匿名さん]

＞158さん
＞2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
そうなんですか・・・それなら中古を転売したいと考えても、
よほどの値崩れを覚悟しなければ売れない、あるいは転売自体を
諦めざるを得ない状況になりそうですか？

[169: 匿名さん]

私は近所に住む老人だけどこの場所はなかなか良いと思う。しかしここから何処に通うかが問題。豊田方面のクルマ通勤なら大変便利な立地。高速は使いやすい。環境も駅近辺の猥雑さから遠いので静かで良さそう。通勤が栄方面だったら遅くて混む東山線を使うのはかなり大変です。駅までもちょっとあるし。

[170: 匿名さん]

目立ったスーパーは物件近くにはありませんが駅前に

松坂屋があり駅まで徒歩で6分なので、

我が家は問題はないと思っています。

ですが激安のスーパーなども出来れば駅近くに

今後出来れば便利になるので今後に期待です。

後No.169さんが仰っている通りに車通勤やレジャー、買い物など高速が

近いので便利ですね。

物件駐車場も100%確保されているので、問題はなさそうです。

[171: 匿名さん]

前評判は高かったのに、惨敗でしたね

[172: 匿名さん]

駅前のピーコックのビルの百均のフロアに行けば、本郷駅の魅力のなさがわかります。寂しい限り！

[173: 匿名さん]

東山線駅近なのに閑静という魅力は伝わりづらい。
最初から近くにモデルルーム作っていれば良かったが何故高岳に。。。
立地の良さに甘えて消費者も甘く見たのではないでしょうか。

[174: 匿名さん]

駐車場が100％なのはポイントが高いのではないでしょうか。
名古屋駅までも30分以内で着くので、そこまで不便は場所ではなさそうですね。
生活環境も利便性はよさそうなので、暮らしやすそうです

[175: 匿名さん]

名古屋で駐車場が100%なのは当たり前。
駅直結かよっぽど中心地じゃない限りはね。

[176: 周辺住民さん]

>>駐車場が100％なのはポイントが高いのではないでしょうか。
>>名古屋駅までも30分以内で着くので、そこまで不便は場所ではなさそうですね。
>>生活環境も利便性はよさそうなので、暮らしやすそうです


名東区ならこのくらいの条件はスタート地点ですよ。
これ以上の付加価値があるかどうか大事。
金額的にもね。

[177: 匿名さん]

駐車場については、アトラスタワーやライオンズ一社と比べた、ということでしょう。

ここはやはり駅近ながら静かな環境というのが最大の売りかな。

ディスポーザーなど設備については、グランドメゾン、パークホームズより上。

価格は完成物件だし、もう少し値引きして欲しいというところですね（笑）。

[178: 匿名さん]

ライオンズ一社、もうすぐ完売みたいですよ。こちらは完売どころか、完敗ですね！

[180: 匿名さん]

確かに場所自体は、ここは良いと思いますが、
部屋の大きさと値段の関係が、バランスをとれてなさすぎているのと、間取りに面白味がない。
営業の方の、不勉強さは、非常に残念です。
もう少し他のライバル会社を見学なされて、今後の新築マンション販売に参考にされた方がよろしいかと思います。
全体的な戦略の失敗かなと思います。

私的には非常に、立地的にも期待していた分、残念でした。

[181: 匿名さん]

確かに営業マンはレベル低かったですねぇ。
立地はもちろん、モノもいいだけにもったいない。
財閥系にある殿様商売ですね。

[182: 匿名さん]

もっとゆったりした部屋にして頂きたかった。
価格の割には狭過ぎる。
立地は良いのに本当に残念。

[184: 匿名さん]

東京では70平米が当たり前なんですけど、名古屋ですからね。

逆に言えば値引きさえしてくれれば良い物件。

東京五輪や震災復興で人件費、建材費が高騰しているが、ここはその前に契約＆着工してるから、設備のグレードダウンもほとんどしてないし。

[185: 匿名さん]

近くを散歩しました。
高速道路が近くにあるので心配しましたが、住むには申し分ない立地なのではないでしょうか。

高層ではなくて、5階建てで横長なマンションです。

間取りで狭さは感じられますが、周辺環境はいいのではと感じました。

あとは価格とのかねあいでしょうね。

[186: 匿名さん]

＞東京では70平米が当たり前なんですけど、名古屋ですからね。

そうなんです。しかも上社。

東山線でも栄から離れているほど、広い物件が多いので。
星ヶ丘でも70㎡だと狭いと言われますから。

その分、価格は安くなっているとは思うのですが・・・。

狭いと住んだ時の圧迫感も感じたりするので、その点は注意ですね。

[187: 匿名さん]

200以上　セレブ
120〜150　大満足
100〜120　広いと感じる
90〜100　満足
80〜90　納得
70〜80　ちょっと狭い
60〜70　不満
50〜60　狭すぎる

4人家族の場合、最低70〜80、出来れば80〜90です

[188: 匿名さん]

マンション選びの第一法則というのがあって、
「いかなる設備仕様も広さ高さにはかなわない」
部屋が広い、天井が高いというのはマンションにおける最良条件です

[189: 匿名さん]

広い方が良いに決まってるじゃん。
何を今更(笑)

[190: 匿名さん]

3人家族です。
この先、子供がもう1人増えるかもしれません。

＞100〜120　広いと感じる

これが希望です。ですが、値段との兼ね合いで

＞90〜100　満足

にするかもしれません。

少なくとも狭さを感じない部屋がいいな、と。そのため、部屋の高さもある程度は高い方がいいです。

[191: 匿名さん]

広さよりも何より立地が最優先ですけどね。

需要が一番多くリセールしやすいのは3LDK。

ただ子供が2人いる4人家族なら広さというより、4LDKは欲しいところですね。

[192: 匿名さん]

いや、広さなんて個々のライフスタイル次第でしょ。
ここは立地も設備もいいが、広さのわりに少し高い。
つまり坪単価の問題。

[194: 匿名さん]

完売前にもかかわらず、中古が売りに出てるやん！

[195: 物件比較中さん]

雰囲気的に寂しいマンションになってしまい、価値が目減りすることを恐れて売りに出した、てなとこか？

[196: 匿名さん]

新築仲介でしょう。
ディベロッパーが販売を中古物件の仲介会社にも依頼しているだけ。

[197: 匿名さん]

静な雰囲気でいいし、設備仕様もいいから面積狭くても売れると思ったんだろうな。
買うほうは面積狭くてもいいから駅にわりと近いけど環境は静かで設備仕様も大事だという人が購入すればいいんだろうけど。

[198: 匿名さん]

要は外れってこと？

[199: 匿名さん]

同時期販売中のパークホームズが激安ですからね。
立地と設備が勝るとはいえ、どうしても高すぎるように見えてしまう。

いい物件であることに違いはない。
しかし三菱地所的には、販売時期や間取り、価格の初期設定など戦略次第で利益はもっとあげられたはず。

[200: 契約済みさん]

要するに、「とりえのないマンション」なんですね。駅から近くも遠くもなく、広さも狭すぎず広すぎず、仕様も普通、価格も安くない。こういうマンションは昔なら売れたが、今は売れない。

[201: 匿名さん]

私見ですがここは「物件は」良いと思います。

特に立地は良く、デベロッパー各社がこぞって入札したと聞きます。

最初の価格が今より500万超高かったため、いきなり客が離れました。
我が家もそうです。

東山のパークハウスの売れ行きが悪かったため、戦略も含め、販売体制も脆弱だったと思います。

[202: 匿名さん]

そうなんですよね。区役所も近いし、本郷駅周辺も不便ではないのです。
広い部屋などはすぐ売れたのに、売れ残っている部屋の間取りがいま一つなんですよ。
東山のパークハウスの間取りも同じことが言える。
東山公園でまた売り出していますが、どうなることやら。

[203: 匿名さん]

広い部屋も間取りは好みではなかった。
価格も高すぎた。
狭いし。
立地は良かったのに、今更どうしようもない。残念です。

[204: 匿名さん]

ワンタイプだけこの物件の中では別格に広いタイプがあるみたいですね。やはりこれが人気でしょうかね。

角みたいですし南向きでもあります、見た目の条件はかなり好感を持ちましたが。

和室を嫌がる人には向いていないのかなぁ。

[205: 匿名さん]

中住戸のＤとＦタイプは、アルコープがある方に洋室1があると共用廊下と距離があって良いのになあ。残念。

洋室1にバルコニーがあるＨタイプは良いけど、80㎡無いのに高いですね。。

[206: 匿名さん]

和室が洋室にプラン変更ができるならいいのですけれど、そういうのはないのでしょうか。

和室、わたしはいいのですけれど、子供たちが嫌がるのはなぁというのはあります。

ベッドが置けないのが嫌みたいなんですよね。

広さ的には子供部屋向きなので、そこで悩まれている方が多いのかも。

[207: 匿名さん]

すでに完成してるんだからプラン変更なんてないでしょう。

[208: 入居済み住民さん]

洋室もあるから、そっち選べばいいだけ。

[211: 匿名さん]

そういうことです。
中間業者に任せて中古扱いしている物件もありますから実際にはもっと売れ残っているはずです。
東山も同じような状態でしょうね。

[212: 匿名]

以前の書き込みに15%は値引きに応じてくれるのでは？　とありましたが、三菱はなかなか値下げしないようですね。
値引きしてもらうテクニックってあるのでしょうか？

[213: 匿名さん]

三菱地所から15%はさすがに難しいかなぁとは思います。

ですが、具体的に「いくらにしてくれたら買う。無理ならパークホームズにする」くらいの決意で粘り強く交渉すれば、かなりいい線まで行くのではないでしょうか。

昨今の阪神大震災のニュースとか見てたら、やっぱり地盤と建物が強いここはいいなぁと思います。

[214: マンション投資家さん]

残り１７戸ですね。
現地販売始めてること考えるとこんなものでしょうかね、売れ行き。

[215: 匿名さん]

明らかに売れなさすぎでしょう！

[216: 匿名さん]

値引き　が難しい時は　家具付き＆オプション　などのサービス盛りで交渉するといいです
どのマンションでも可能
ただし他の住人には秘密にすること

[217: 匿名さん]

残り１６戸なりました。
インターネット定額料が月額１６２８円らしいですが、
これ高くないですか。

[218: 匿名さん]

低層〜中層にしたのが失敗だと思う

[219: 匿名]

あの場所に高層作るのはセンスなさすぎ
低層中層で正解、環境場所も含めて物件のバランスは良い
ただし価格との乖離はあるな

[220: 匿名さん]

すぐ北にある住友の物件の方が高級感を感じるのだが気のせいだろうか？

[221: 匿名さん]

住友は外観のデザインがいいですね
重厚感があると言うかそこに人気があります。内装はお察しですが
野村は安っぽいんだけどマーケティングと製販一貫体制の営業力で人気がある
三菱は魅力のあるマンションが多かった印象ですがここ数年はどうかなと

[222: 匿名さん]

>221
三井不動産は？

[223: 匿名さん]

もう全部の部屋が分譲されてんのかな？
前見たときは次期分譲が結構あったんだけど

[224: 匿名さん]

>222
三井不動産は進取性と消費者目線、その2つを併存させた商品企画力が強み
http://sutekicookan.com/財閥系のメリット・デメリット

[225: 匿名さん]

>224
その割に三井は名古屋では良い立地の物件が少ないですよね。
上社も瑞穂井戸田も日進駅前もイマイチ。

[226: 匿名さん]

三菱はここもそうだけど、値段も高いが立地も建物もいいイメージ。
ヴィトンなどブランドショップと同様、買いたい人に説明する感じ。

一方、野村は一度モデルルームに行くと、その営業力に圧倒させる。

[227: 匿名さん]

確かに営業が全然しつこくこないもんなー
モデルルーム行ったあとも電話かかってこないw

[228: 匿名さん]

たまたまかもしれないが三菱も野村も押しの強い営業マンに出会う事はなかった。
どちらかというとスマートな部類。
大京は営業力というよりは、ただの押し売りだったよ。
三井はパートのオバチャンぽかった(笑)

[229: 匿名さん]

ホームページ見たけど、残ってるのあと3部屋？

[230: 匿名さん]

＞229
何を見ているのでしょうか？
15戸残っています

[231: 匿名さん]

公式サイト見てたけど、みんな不動産サイトとか見てんのな
失礼しました

[232: 匿名さん]

公式HPの物件概要みれば書いてあるよ。
ちなみにあと14戸に減ってる。

[233: 匿名さん]

１期で残っているのが３戸でしょ。もう２期が始まったよ。

[234: 匿名さん]

もう完成していて、住んでいる人もいますが・・・

[235: 匿名さん]

値引きするのはいいけど、先に買った方はどうなるのかな。

[236: 匿名さん]

完成後物件を値引きするのは勝手じゃないのかな？
基本的には中古と同じ。

[237: 匿名さん]

静かなぶん夜道が怖くないかな

[238: 匿名さん]

結構まわりも住宅が多いから怖い感じはあまりしないかと

[239: 匿名さん]

そこが、恐いのでは？

[240: 匿名さん]

そうなんですか？
夜になると人通りが少なくなるからでしょうか。
昼間も落ち着いている雰囲気で、人通りが凄く頻繁というほどでもないのですけれどネ。
静かというのもそれなりに一長一短あるのですねぇ。
勉強になります。

[241: 匿名さん]

不動産屋によれば、他に特長がない場所は、閑静な住宅街ということにしているそうです。

[242: 匿名さん]

↑さんまのほんまでっかTVでやってましたね。
でもこちらは本当に立地は良かったと思います。

名東区でも夜道は怖いものなんでしょうか？？

[243: 匿名さん]

治安のいいところだけどね

[244: 匿名さん]

ここのマンションはモデルルームということを言訳にして値引く戦法に出たね。
モデルルームをつくっては値引いて売り、売れたら別の場所がモデルルームになる。

[245: 匿名さん]

三菱地所のマンションを割引き価格で買えるなんて良い事じゃないか!!

[246: 匿名さん]

高い以外はほとんどマイナス点がない物件ですしね。
「マンションの資産価値は9割が立地」ともいいますし、あともう少し安くしてもらえるなら考えたいけど、三菱地所には決算前とか関係ないですかね。。。

[247: 匿名さん]

売りに出ているモデルルームにすればいいと思うけど。
モデルルームとして使われた期間なんてほんのちょっとじゃん。
明らかに売れ残った物件を割引く言訳としてのモデルルーム化なのに。
1割弱くらい割り引かれていると思う。
他の物件だって100万円相当のサービスするとか、先に買った人からすると相当のサービスでしょ。
それでも、あともう少しというのは無理だと思うけど。

[248: 匿名さん]

駐車場100％ですから、車を手放さなければいけない心配がないところがいいですね。
駅からもそこそこ近いのですが、夜は多少暗くなりそうかな？
子供一人の通学は危ないでしょうか？

住宅街なのでさほど心配はしていないのですが。夜の道は暗いのかな。

[249: 匿名さん]

気になったので夜歩いてみましたけど、さすが役所の近く。
税金をしっかり投じて街灯は充実。
明るかったですよ。
一本中に入ってるため人通りは本当に少ないですが、住宅街はこんなものではないでしょうか。

区役所前の道は毎日役所の人が掃除されてるようで綺麗ですね。

[250: ＯＬさん]

あと１６戸でしょうかね。