ザ・パークハウス上社

[匿名さん]

公式ホームページが始まりました。
意見交換しましょう。

http://www.mecsumai.com/tph-kamiyashiro/top.html

ザパークハウス上社
所在地 愛知県名古屋市　名東区上社２丁目35番（地番）
交通 名古屋市東山線「本郷」駅（1番出口）徒歩6分、
　　　　名古屋市東山線「上社」駅（2番出口）徒歩7分

総戸数 59戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）60台（来客用駐車場1台含む）
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK～4LDK+N
専有面積 71.69m2～108.46m2

販売予定 平成25年3月上旬予定
モデルルーム 平成25年1月中旬予定
完成日または予定日 平成25年9月中旬予定
入居(予定)日 平成25年10月下旬予定

敷地面積 3105.38m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建

管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店

[145: 匿名さん]

年収の７倍のローンを組んだら・・・
競売ですか？

[147: 匿名さん]

完成後も59戸中17戸が売れ残っているんですね。三菱も大変だな。

[148: 匿名さん]

八事月見が岡も東山公園も完成後しばらくけっこう残っていたし、三菱としてはそんなものじゃないんですかね。

[149: 匿名さん]

そんな余裕はないと思う。

[150: 匿名さん]

いや、余裕なんでしょう…。
営業さんが会社の完売目標は来年3月と言ってた。
羨ましい限りだが、大企業故に資金難とは無縁なのでしょう。

[151: 匿名さん]

ここは最初の頃見学に行きました。
部屋が狭い割には値段が高い！という印象で、
でも立地、環境としては今上社、本郷の中で一番良いかなと思っています。
気のせいか、全体的に１０月以降購入威力が下がってきていませんか？

[152: 匿名さん]

良い物件は売れる。ダメな物件は売れ残る。それだけのこと。

[153: 匿名さん]

まあ、地所にとっては多少の売れ残りは痛くも痒くもないでしよ。
それよりも大名古屋ビルヂングのテナント誘致の方が心配で(笑)

[154: 匿名さん]

個々のマンションにはそれぞれ責任者、担当者がいます。その人たちにしてみれば必死なはずですよ。

[155: 匿名さん]

良い物件って何をもってどう判断するのでしょうか？
皆さんが買う、人気だと言われると買うって所ないですか？

結局はその人その人の求める物だと思うのですが・・

[156: 匿名さん]

ここは名東区東山線駅近なのに閑静という意味では、かなり希少な物件。
もう少し安ければうちも買いたいですが、余裕の三菱さんは強気の価格設定で値引きにもあまり応じてくれません（笑）。

どんな物件でも安けりゃ売れます。
売れ行きの良し悪しと物件の良し悪しは、必ずしもイコールではありませんよね。

[157: 匿名さん]

分譲総額の20〜25％がデベロッパーの粗利です
販売経費が6〜8％、金利や諸税の実費が3〜4％、一般管理費が5％
純利益は分譲総額の5〜10％になる
この利益の範囲内で分譲事業のリスクを負う
売れ残り、建設費の高騰、値下げ販売など
売れ残り物件になると15％程度の値引きは覚悟しなければならない

あと5戸は売りたいね地所さん

[158: 匿名さん]

販売戸数は総戸数ではないので実際の契約率はわかりません
総戸数59戸で残り17戸でも42戸本当に売れたかは不明

マンションの分譲契約率は販売分であって、総戸数における契約率とは違うので
新築分譲マンションの契約率がアベノミクスで絶好調と言うのも大ウソ
東京だと新築マンションの成約率は25％。80％なんてデタラメ。実際には大量に売れ残ってる
売れてるのは立地の良いマンションだけで、中小デベの乱立で新築マンションが供給過剰になってる
2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
人口は1億728万人まで減少、65歳以上の高齢者は36.1を越える
建築業界は需要の低迷で衰退していきますよ

[159: 匿名さん]

デベロッパーとは泳ぎ続けないと死んでしまうマグロのような存在。
名古屋人は堅実でバブルに踊らされにくいが、それでも作り続けなければいけない。
おかげで今は買い手市場。
空き家率の話は東山線沿線なら大丈夫な気はしてる。
むしろ郊外で戸建てとか建てられない。

[161: 匿名さん]

なかなか売れないようですね。やはり利便性がないのかな？

[162: 匿名さん]

比較的近いパークハウス社台の中古が築６年８５㎡ちょっとで4,250万で出ていますが、高くてビックリしました。
しかもその物件は上社駅から徒歩12分。

この社台の中古価格から想像するに、駅に近く周辺の雰囲気も良いこちらの新築価格設定は妥当なのでしょうね。
でもやっぱり三菱ブランド価格ですね。

[164: 匿名さん]

スルーしましょう。

[165: 匿名さん]

駅からの距離という点では利便性はなくはないかなとは判断しています。
マンション自体は大通りに面していないですし、周りの道が一通なので車的には不便？
買い物自体は駅の方に行けばあるのでそれで解決かと。
もーちょいどちらかの駅に寄っていれば買う側的には「わかりやすかった」んだろうなと思います。

[166: 匿名さん]

一方通行を一カ所でも間違えると強制的に駅の方向に戻されますからね。

住めば道とかはすぐ覚えるので問題はないと思いますが

毎日来る業者ではなく単発の配達業者とかは、物件はどのようにいけば

良いんでしょうかと電話が掛かってくることは長く住んでいると1回は

ありそうな気がします。

逆に考えれば一方通行のほうが
車とすれ違うことがないので慣れれば良いのかもしれません。

[167: 物件比較中さん]

物件の周りに便利なスーパーなどがないのが痛い！結局、藤が丘や一社などと比較すると上社、本郷が見劣りするのはそういう意味なんでしょう。

[168: 匿名さん]

＞158さん
＞2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
そうなんですか・・・それなら中古を転売したいと考えても、
よほどの値崩れを覚悟しなければ売れない、あるいは転売自体を
諦めざるを得ない状況になりそうですか？

[169: 匿名さん]

私は近所に住む老人だけどこの場所はなかなか良いと思う。しかしここから何処に通うかが問題。豊田方面のクルマ通勤なら大変便利な立地。高速は使いやすい。環境も駅近辺の猥雑さから遠いので静かで良さそう。通勤が栄方面だったら遅くて混む東山線を使うのはかなり大変です。駅までもちょっとあるし。

[170: 匿名さん]

目立ったスーパーは物件近くにはありませんが駅前に

松坂屋があり駅まで徒歩で6分なので、

我が家は問題はないと思っています。

ですが激安のスーパーなども出来れば駅近くに

今後出来れば便利になるので今後に期待です。

後No.169さんが仰っている通りに車通勤やレジャー、買い物など高速が

近いので便利ですね。

物件駐車場も100%確保されているので、問題はなさそうです。

[171: 匿名さん]

前評判は高かったのに、惨敗でしたね

[172: 匿名さん]

駅前のピーコックのビルの百均のフロアに行けば、本郷駅の魅力のなさがわかります。寂しい限り！

[173: 匿名さん]

東山線駅近なのに閑静という魅力は伝わりづらい。
最初から近くにモデルルーム作っていれば良かったが何故高岳に。。。
立地の良さに甘えて消費者も甘く見たのではないでしょうか。

[174: 匿名さん]

駐車場が100％なのはポイントが高いのではないでしょうか。
名古屋駅までも30分以内で着くので、そこまで不便は場所ではなさそうですね。
生活環境も利便性はよさそうなので、暮らしやすそうです

[175: 匿名さん]

名古屋で駐車場が100%なのは当たり前。
駅直結かよっぽど中心地じゃない限りはね。

[176: 周辺住民さん]

>>駐車場が100％なのはポイントが高いのではないでしょうか。
>>名古屋駅までも30分以内で着くので、そこまで不便は場所ではなさそうですね。
>>生活環境も利便性はよさそうなので、暮らしやすそうです


名東区ならこのくらいの条件はスタート地点ですよ。
これ以上の付加価値があるかどうか大事。
金額的にもね。

[177: 匿名さん]

駐車場については、アトラスタワーやライオンズ一社と比べた、ということでしょう。

ここはやはり駅近ながら静かな環境というのが最大の売りかな。

ディスポーザーなど設備については、グランドメゾン、パークホームズより上。

価格は完成物件だし、もう少し値引きして欲しいというところですね（笑）。

[178: 匿名さん]

ライオンズ一社、もうすぐ完売みたいですよ。こちらは完売どころか、完敗ですね！

[180: 匿名さん]

確かに場所自体は、ここは良いと思いますが、
部屋の大きさと値段の関係が、バランスをとれてなさすぎているのと、間取りに面白味がない。
営業の方の、不勉強さは、非常に残念です。
もう少し他のライバル会社を見学なされて、今後の新築マンション販売に参考にされた方がよろしいかと思います。
全体的な戦略の失敗かなと思います。

私的には非常に、立地的にも期待していた分、残念でした。

[181: 匿名さん]

確かに営業マンはレベル低かったですねぇ。
立地はもちろん、モノもいいだけにもったいない。
財閥系にある殿様商売ですね。

[182: 匿名さん]

もっとゆったりした部屋にして頂きたかった。
価格の割には狭過ぎる。
立地は良いのに本当に残念。

[184: 匿名さん]

東京では70平米が当たり前なんですけど、名古屋ですからね。

逆に言えば値引きさえしてくれれば良い物件。

東京五輪や震災復興で人件費、建材費が高騰しているが、ここはその前に契約＆着工してるから、設備のグレードダウンもほとんどしてないし。

[185: 匿名さん]

近くを散歩しました。
高速道路が近くにあるので心配しましたが、住むには申し分ない立地なのではないでしょうか。

高層ではなくて、5階建てで横長なマンションです。

間取りで狭さは感じられますが、周辺環境はいいのではと感じました。

あとは価格とのかねあいでしょうね。

[186: 匿名さん]

＞東京では70平米が当たり前なんですけど、名古屋ですからね。

そうなんです。しかも上社。

東山線でも栄から離れているほど、広い物件が多いので。
星ヶ丘でも70㎡だと狭いと言われますから。

その分、価格は安くなっているとは思うのですが・・・。

狭いと住んだ時の圧迫感も感じたりするので、その点は注意ですね。

[187: 匿名さん]

200以上　セレブ
120〜150　大満足
100〜120　広いと感じる
90〜100　満足
80〜90　納得
70〜80　ちょっと狭い
60〜70　不満
50〜60　狭すぎる

4人家族の場合、最低70〜80、出来れば80〜90です

[188: 匿名さん]

マンション選びの第一法則というのがあって、
「いかなる設備仕様も広さ高さにはかなわない」
部屋が広い、天井が高いというのはマンションにおける最良条件です

[189: 匿名さん]

広い方が良いに決まってるじゃん。
何を今更(笑)

[190: 匿名さん]

3人家族です。
この先、子供がもう1人増えるかもしれません。

＞100〜120　広いと感じる

これが希望です。ですが、値段との兼ね合いで

＞90〜100　満足

にするかもしれません。

少なくとも狭さを感じない部屋がいいな、と。そのため、部屋の高さもある程度は高い方がいいです。

[191: 匿名さん]

広さよりも何より立地が最優先ですけどね。

需要が一番多くリセールしやすいのは3LDK。

ただ子供が2人いる4人家族なら広さというより、4LDKは欲しいところですね。

[192: 匿名さん]

いや、広さなんて個々のライフスタイル次第でしょ。
ここは立地も設備もいいが、広さのわりに少し高い。
つまり坪単価の問題。

[194: 匿名さん]

完売前にもかかわらず、中古が売りに出てるやん！