ザ・パークハウス上社

[匿名さん]

公式ホームページが始まりました。
意見交換しましょう。

http://www.mecsumai.com/tph-kamiyashiro/top.html

ザパークハウス上社
所在地 愛知県名古屋市　名東区上社２丁目35番（地番）
交通 名古屋市東山線「本郷」駅（1番出口）徒歩6分、
　　　　名古屋市東山線「上社」駅（2番出口）徒歩7分

総戸数 59戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）60台（来客用駐車場1台含む）
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK～4LDK+N
専有面積 71.69m2～108.46m2

販売予定 平成25年3月上旬予定
モデルルーム 平成25年1月中旬予定
完成日または予定日 平成25年9月中旬予定
入居(予定)日 平成25年10月下旬予定

敷地面積 3105.38m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建

管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店

[125: 匿名さん]

この物件、駅からほどほどの距離なのですが、本郷駅からも上社駅からもやや坂を上ったところにあります。運動にはよいのですが、高齢者にはきついかも。東山公園のマンションややプラウド星ヶ丘よりはましかもしれませんが・・・。

[126: 物件比較中さん]

上の方にもありましたが、入札多かったため、最初の価格が強気に過ぎたこと。日本人には売れてるものを便乗して買うという気質がある。あとは東山の売れ行きが悪かったことによる影響。単純に営業力不足など。
ま、二期は要望そこそこ入ってますよね。

[127: 匿名さん]

三菱地所レジデンスの見通しが甘かった
一期で売り抜けることも出来ただろうに販売関係者は猛省

[128: 物件比較中さん]

最初の価格は確かに強すぎでしたよね。
後は本郷はグランドメゾンや、タワ－とか出ましたから
皆さん色々迷うのでは？

坂は本郷からはやや坂、もっともっときつい坂は一杯あります。
最近はゲリラ豪雨も多いので多少の坂があった方が安心な気もしています。

[129: 匿名さん]

上社駅、本郷駅周辺にはスーパーを含め生活に重要な施設が不足しています。そういう意味で一戸建てならまだしも、マンションをこの地区で購入する意味を感じない、というのが個人的見解ですかね。

[130: 匿名さん]

名二環、東山通、地下鉄高架、植田川、駅周辺に坂道と、
地形的に複雑なので大型の再開発が難しい
本当はこの辺にこそイオン作ればいいのだが民家をぶっ潰さないと用地確保できない

＞昭和45年（1970年）12月10日　一社〜本郷間に上社駅開業
＞昭和57年（1982年）9月21日　高畑〜中村公園間（3.1km）開業

東山線東側で一番最後に出来た駅が上社駅
上社駅と本郷駅はわずか700m1分しか離れてないため一体化してる
上社駅と一社駅も1.1kmだがこちらは間に名二環を挟むため遠く感じる

＞名東区は1975年（昭和50年）に千種区から分区独立

人口が増えたため千種区東側が名東区として分区独立した
上社本郷地区も人口が増え続け、一社駅と本郷駅は1.8kmと離れていたため間に上社駅が誕生
転勤族が数多く住みまた大企業の社宅も多くマンション需要は高い

[131: 匿名さん]

マンション近くには名東区役所、名東警察署があり、名東区の官庁地区ですよね。何かの手続きには便利ですが、逆に商業地区としては、本郷駅近くの小規模開発程度しか期待できないと思います。したがって、この地区に利便性を求めることは難しいでしょう。静かな環境ではありますけどね。利便性を求めるなら、藤が丘、一社あたりかな。

[132: 物件比較中さん]

利便性を求めると、どうしても雑多感があります。
マンションの前に又マンションとか、騒音、
静かな環境か、利便性かどちらを選ぶかですね。
でもマンションの近くに区役所は便利です。
個人的にはポイント高いです。

[133: 匿名さん]

区役所なんて、年に1－2回程度しか行かないでしょ！

[134: 物件比較中さん]

高齢になると何かと区役所での手続きが増えてくるんですよ。
だから個人的にはです。

[135: 匿名さん]

客観的事実として、先月くらい発表された地価は、
一社196
本郷203
藤が丘197
上社以東は駅前が広小路でなく、車が少ないというメリットもあります。

つまりは、マンション供給過多の今、それぞれの価値観にあった物件選びができるということ。
ホント、好みですよね。

[136: 匿名さん]

求めるものは人それぞれですからね
うちみたいに車4台もあると駅近物件は眼中にない
どこへ行くにも家族全員車なので駐車場が安い長久手を選びました
マンションの駐車場が月900円で2台、
徒歩1分のところに月4000円の駐車場を2台確保しました
ローンは組まず現金一括払いで3000万円弱

[137: 匿名さん]

車4台所有を20年続けたら、長久手だと一戸建て買える値段になりますよ。

[138: 匿名さん]

＞上社以東は駅前が広小路でなく、車が少ないというメリットもあります。

地下鉄が地上に出ているのだから、広小路から中に入っていて当然です。駅が大通りから中に入っていることと車通りが少ないことを比較する意味がわかりません。

[139: 物件比較中さん]

比較ではなく、事象の説明では！？
「駅が大通りから中に入っている」という事情により「車通りが少ない」という現象がある。

そして「車通りが少ない」というのは多くの人にメリットである。

「駅が大通りから中に入っている」原因の一つは、上の方の通り、地上に駅があるからかもしれません。

[140: 匿名さん]

駅が地上にあって広小路から入った狭いところにできたから、駅の周辺に施設が立たないのではないですか？一社駅の周りの便利さと上社駅、本郷駅の周りを比較したらわかることです。本郷駅は駅の周りのバスターミナルが大きくてゆったりしていますが、それだけですね。他に何もない。

[141: 匿名さん]

それで何戸売れ残ってるの？

[142: 匿名さん]

だめだね。ここは。

[143: 匿名さん]

私にとってはダメな要素は一つもないのですが、パークホームズに比べると、値段が高くて…。

[144: 匿名さん]

残りの部屋は3,698万円～4,768万円
年収528〜681万円以上の人なら買える

[145: 匿名さん]

年収の７倍のローンを組んだら・・・
競売ですか？

[147: 匿名さん]

完成後も59戸中17戸が売れ残っているんですね。三菱も大変だな。

[148: 匿名さん]

八事月見が岡も東山公園も完成後しばらくけっこう残っていたし、三菱としてはそんなものじゃないんですかね。

[149: 匿名さん]

そんな余裕はないと思う。

[150: 匿名さん]

いや、余裕なんでしょう…。
営業さんが会社の完売目標は来年3月と言ってた。
羨ましい限りだが、大企業故に資金難とは無縁なのでしょう。

[151: 匿名さん]

ここは最初の頃見学に行きました。
部屋が狭い割には値段が高い！という印象で、
でも立地、環境としては今上社、本郷の中で一番良いかなと思っています。
気のせいか、全体的に１０月以降購入威力が下がってきていませんか？

[152: 匿名さん]

良い物件は売れる。ダメな物件は売れ残る。それだけのこと。

[153: 匿名さん]

まあ、地所にとっては多少の売れ残りは痛くも痒くもないでしよ。
それよりも大名古屋ビルヂングのテナント誘致の方が心配で(笑)

[154: 匿名さん]

個々のマンションにはそれぞれ責任者、担当者がいます。その人たちにしてみれば必死なはずですよ。

[155: 匿名さん]

良い物件って何をもってどう判断するのでしょうか？
皆さんが買う、人気だと言われると買うって所ないですか？

結局はその人その人の求める物だと思うのですが・・

[156: 匿名さん]

ここは名東区東山線駅近なのに閑静という意味では、かなり希少な物件。
もう少し安ければうちも買いたいですが、余裕の三菱さんは強気の価格設定で値引きにもあまり応じてくれません（笑）。

どんな物件でも安けりゃ売れます。
売れ行きの良し悪しと物件の良し悪しは、必ずしもイコールではありませんよね。

[157: 匿名さん]

分譲総額の20〜25％がデベロッパーの粗利です
販売経費が6〜8％、金利や諸税の実費が3〜4％、一般管理費が5％
純利益は分譲総額の5〜10％になる
この利益の範囲内で分譲事業のリスクを負う
売れ残り、建設費の高騰、値下げ販売など
売れ残り物件になると15％程度の値引きは覚悟しなければならない

あと5戸は売りたいね地所さん

[158: 匿名さん]

販売戸数は総戸数ではないので実際の契約率はわかりません
総戸数59戸で残り17戸でも42戸本当に売れたかは不明

マンションの分譲契約率は販売分であって、総戸数における契約率とは違うので
新築分譲マンションの契約率がアベノミクスで絶好調と言うのも大ウソ
東京だと新築マンションの成約率は25％。80％なんてデタラメ。実際には大量に売れ残ってる
売れてるのは立地の良いマンションだけで、中小デベの乱立で新築マンションが供給過剰になってる
2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
人口は1億728万人まで減少、65歳以上の高齢者は36.1を越える
建築業界は需要の低迷で衰退していきますよ

[159: 匿名さん]

デベロッパーとは泳ぎ続けないと死んでしまうマグロのような存在。
名古屋人は堅実でバブルに踊らされにくいが、それでも作り続けなければいけない。
おかげで今は買い手市場。
空き家率の話は東山線沿線なら大丈夫な気はしてる。
むしろ郊外で戸建てとか建てられない。

[161: 匿名さん]

なかなか売れないようですね。やはり利便性がないのかな？

[162: 匿名さん]

比較的近いパークハウス社台の中古が築６年８５㎡ちょっとで4,250万で出ていますが、高くてビックリしました。
しかもその物件は上社駅から徒歩12分。

この社台の中古価格から想像するに、駅に近く周辺の雰囲気も良いこちらの新築価格設定は妥当なのでしょうね。
でもやっぱり三菱ブランド価格ですね。

[164: 匿名さん]

スルーしましょう。

[165: 匿名さん]

駅からの距離という点では利便性はなくはないかなとは判断しています。
マンション自体は大通りに面していないですし、周りの道が一通なので車的には不便？
買い物自体は駅の方に行けばあるのでそれで解決かと。
もーちょいどちらかの駅に寄っていれば買う側的には「わかりやすかった」んだろうなと思います。

[166: 匿名さん]

一方通行を一カ所でも間違えると強制的に駅の方向に戻されますからね。

住めば道とかはすぐ覚えるので問題はないと思いますが

毎日来る業者ではなく単発の配達業者とかは、物件はどのようにいけば

良いんでしょうかと電話が掛かってくることは長く住んでいると1回は

ありそうな気がします。

逆に考えれば一方通行のほうが
車とすれ違うことがないので慣れれば良いのかもしれません。

[167: 物件比較中さん]

物件の周りに便利なスーパーなどがないのが痛い！結局、藤が丘や一社などと比較すると上社、本郷が見劣りするのはそういう意味なんでしょう。

[168: 匿名さん]

＞158さん
＞2040年の推計では日本の住宅の空き室率は40％を越えるし、
そうなんですか・・・それなら中古を転売したいと考えても、
よほどの値崩れを覚悟しなければ売れない、あるいは転売自体を
諦めざるを得ない状況になりそうですか？

[169: 匿名さん]

私は近所に住む老人だけどこの場所はなかなか良いと思う。しかしここから何処に通うかが問題。豊田方面のクルマ通勤なら大変便利な立地。高速は使いやすい。環境も駅近辺の猥雑さから遠いので静かで良さそう。通勤が栄方面だったら遅くて混む東山線を使うのはかなり大変です。駅までもちょっとあるし。

[170: 匿名さん]

目立ったスーパーは物件近くにはありませんが駅前に

松坂屋があり駅まで徒歩で6分なので、

我が家は問題はないと思っています。

ですが激安のスーパーなども出来れば駅近くに

今後出来れば便利になるので今後に期待です。

後No.169さんが仰っている通りに車通勤やレジャー、買い物など高速が

近いので便利ですね。

物件駐車場も100%確保されているので、問題はなさそうです。

[171: 匿名さん]

前評判は高かったのに、惨敗でしたね

[172: 匿名さん]

駅前のピーコックのビルの百均のフロアに行けば、本郷駅の魅力のなさがわかります。寂しい限り！

[173: 匿名さん]

東山線駅近なのに閑静という魅力は伝わりづらい。
最初から近くにモデルルーム作っていれば良かったが何故高岳に。。。
立地の良さに甘えて消費者も甘く見たのではないでしょうか。

[174: 匿名さん]

駐車場が100％なのはポイントが高いのではないでしょうか。
名古屋駅までも30分以内で着くので、そこまで不便は場所ではなさそうですね。
生活環境も利便性はよさそうなので、暮らしやすそうです