ザ・パークハウス上社

[匿名さん]

公式ホームページが始まりました。
意見交換しましょう。

http://www.mecsumai.com/tph-kamiyashiro/top.html

ザパークハウス上社
所在地 愛知県名古屋市　名東区上社２丁目35番（地番）
交通 名古屋市東山線「本郷」駅（1番出口）徒歩6分、
　　　　名古屋市東山線「上社」駅（2番出口）徒歩7分

総戸数 59戸
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）60台（来客用駐車場1台含む）
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK～4LDK+N
専有面積 71.69m2～108.46m2

販売予定 平成25年3月上旬予定
モデルルーム 平成25年1月中旬予定
完成日または予定日 平成25年9月中旬予定
入居(予定)日 平成25年10月下旬予定

敷地面積 3105.38m2
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建

管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店

[1: 匿名さん]

マンション名に入れるなら本郷より上社の方がイメージが良いんだろうか。
徒歩一分の差だけど本郷の方が近いのにね。
パークハウスだから高級路線のマンションになるのかな？
最上階で1フロア1邸のBr、B1rの部屋は贅沢でいいなぁ。

[2: 匿名]

単純に住所が上社２丁目だからだと思う。

パークハウス東山公園みたいに詰め込み過ぎにならなければ良いけど。

[3: 匿名さん]

どっかのマンションなら東星ヶ丘にするとか

[4: 匿名さん]

日吉神社の裏か

[5: 匿名さん]

本郷ってタワーマンションできるんですよね。
あちらは全然話が出ないけどどうなったんでしょうか。
ここと競合するんでしょうかね？

駅前に近過ぎると電車の音や高速の排気ガスが気になりますが
ここの立地ならその点はクリアできてるでしょうね。
小中学校にも近くていいと思います。期待したいなぁ。

[6: 匿名さん]

学校は近いけど、レベルはどうなの？

[7: 匿名さん]

＞本郷ってタワーマンションできるんですよね。

チェックしているんですが、まだできる気配はないですね。
タワーマンションができたら高層階で暮らしたいのですが、なかなか進捗が発表されませんよね。

[8: 匿名さん]

こっちだよ

アトラスタワー本郷
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247352/

[9: 匿名]

Hタイプは３LDKなのにお風呂が広めでいいです。全体がコンパクトだけどお風呂はゆったり入りたいという希望がかないますね。下層階でも日当たりいいといいですが

[10: 匿名さん]

元は東京海上日動の社宅だったんですね。まだ社宅としてグーグルの地図に載ってるけど今の現地は更地なんでしょうか？三棟建てだけど一番日当たりが良いのはどの棟になるのですかねぇ。東棟、西棟の最上階ものすごく良さそうだけど高くなるのでしょうね…。日吉神社ってお祭りとかやるのでしょうか？

[11: ななし]

３LDK　80m2 でいくらぐらいになりそうでしょうか？

[12: 匿名さん]

都心のマンションと比べるとちょっと広めだよね
3〜4千万円台か

[13: 匿名さん]

4500万

[15: 働く女子さん]

日吉神社の正月祭りには参ったよ・・・。

[16: 購入経験者さん]

KrタイプもＪタイプも、角部屋だっていうのに風呂に窓がない。
それだけで設計者のセンスを疑うな。

[17: 匿名]

浴室乾燥も標準装備してる今どきのマンションで、浴室の窓なんて優先順位が低いでしょう。

[18: 匿名さん]

カビさんには居心地がよいのだ
カビさんに謝れ

[19: 匿名さん]

Krタイプはルーフバルコニー側に浴室持ってきても良さそうですね。
24時間換気扇回すよりやっぱり窓開けて換気した方がすっきりしますから。
売り文句に「買い物も外食も軽快に叶う」とありましたけど上社周辺は
日々の買い物は松坂屋ストアで何とかなりますがそれ以外がちょっとキツいかなと思います。
検討してらっしゃる方は周辺の商業施設をよくチェックした方がいいですね。
生活環境、治安は悪くないです。

[20: 物件比較中さん]

日々の買い物のほかに何が必要なんでしょうか。
どういった商業施設があればいいんでしょう？
外食関連は結構そろってますよねえ。

19さん 是非教えてください、よろしくお願いします。

[21: 匿名さん]

ドラッグストア、本屋、クリーニング店、レンタルビデオ
郵便局、銀行、コンビニ
日々の買い物も松坂屋ストア以外にもう１つは欲しい

上記を踏まえると上社より一社がいいな

[22: 匿名さん]

駅周辺の利便性では藤が丘＞一社＞星ヶ丘＞本郷＞上社というところではないかと

[23: 匿名さん]

藤が丘≧一社＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞星ヶ丘＞本郷＞上社

[24: 匿名さん]

落ち着いた外観が気に入っています。
車寄せがあるのって、ちょっといいですよねー
プロジェクト発表会が楽しみになってきました。

[25: 匿名さん]

利便性
藤が丘＞＞一社＞＞＞＞星ヶ丘＞本郷＞＞＞上社

住環境
一社＞＞＞上社＞本郷＞＞＞＞星ヶ丘＞藤が丘

非日常性
星ヶ丘＞＞藤が丘＞＞本郷＞＞一社＞＞上社

[26: 匿名さん]

上記を踏まえると

①一社
　・
　・
　・
⑤上社

になっちゃうんですけど

皆さん異論ないですか？

[27: 匿名さん]

上社ってレンタル屋しかない駅っていうイメージ
今でもそうだか知らんけど

[28: 匿名さん]

上社・・高速のイメージしかない・・

[29: 匿名さん]

ここはパークハウスって名前だけど
実際はベリスタ仕様ってことですか？

[30: 匿名]

マンションならではといろいろな心遣いがいいですね
エントランスもそうですが住居の方でも玄関から部屋が見えない作りになっているなどいいです。プロジェクト発表会も来週で、心動かさればその翌週はモデルルームも見れるようになっていますね

[31: 匿名さん]

営業さんお疲れ様です。

[32: 匿名さん]

低層マンションと立地は　自分としては　条件がすごい整っていると思うのですが、

ここの場所は、東山線から少々離れているとは思いますが　地下鉄の音は　響きますでしょうか。

駐車場は、自走式が　いいのですが　イラストをみると　ほぼ100％機械式なんでしょうね。

[33: 匿名さん]

三つの棟からできているんですね。
低層の建物が落ち着いた雰囲気でいいなと思うのですが、
近くに高速があるので、高速の音が気になります。
それほど気にならないでしょうか。

[34: 匿名さん]

問い合わせたところ、3段式の機械式駐車場だそうです。
主人が車通勤のため、機械式は辛いですね。
私は名古屋市方面に地下鉄通勤のため、朝のラッシュがどれほどか気になります。

[35: 匿名さん]

以前本郷に近いマンションに住んでました。
地下鉄の音の件ですが、ガタンガタンという振動音はあるかと思いますが
これだけ距離あれば生活に支障が出るほどではないんじゃないでしょうか。
まあ現地で要確認ですけどね。
朝のラッシュは本郷～上社ならまだ隙間は空いてます。
本郷で乗るなら座れる余裕はありますが上社なら運が良ければ座れるといった感じでしょうか。
星ヶ丘で学生さんなどの人の入れ替わりがありますがここから先は激混みです。

[36: 匿名さん]

上社～藤が丘は地下鉄じゃないよ
だからうるさいよ

[37: 匿名さん]

35さん　34です。遅くなりましたが、電車の空席度の件、ありがとうございました。
大変参考になりました。
上社から乗っても、星ヶ丘で学生との席との入れ替わりで座れることがあるかも、という
感じでしょうか。

モデルルーム会、盛況？のようですね。
もともとのキャパシティが低く見すぎているのかもしれませんが。
引き続き、検討対象に入れさせていただきます。

[38: 匿名さん]

>36
地上高架だから見晴らしが素晴らしいんだよな
これは他の地下鉄沿線では味わえない

[39: 匿名さん]

そもそも地下鉄の音の話してるのに見晴らし云々とは…
それとも高架だからうるさいよとでも言いたいのか？

[40: 購入経験者さん]

言って御覧なさい。静かだよ、ここは。

[41: 物件比較中さん]

先日、発表会とショールーム行ってきました。すごく期待していたのだけど、自分はがっかりでした。この物件、4階以上を買えば日当たりは問題ないけれど、それ以外だと南向きの部屋でも、日が当たらない時間が相当あります。南向きの東よりの部屋は、向かいのマンションがすぐ目の前で、午後の一番いい時間に時間があたりません。中央の部屋も、思ったより前の神社の木々の背が高くて、冬場は日当たりが期待できるのか不安です。それに部屋は、全て狭いし、値段は高いし・・・この物件を買うを自分は止めました。

[42: 匿名]

ここが高いと感じるなら残念ですねえ。駅前にタワーが出るのを待ってみるといいかも。低層階なら広めでも安いかも。

[43: 匿名さん]

うちは中層階以上で考えています。
やはり日当たりの観点からですが。

音はどうでしょう？
普通に窓をロックしていれば静かに暮らせると思いますが。

[44: 物件比較中さん]

静かな暮らしを望むなら駅前はやめた方がいいかも。
室内は静かでも、一歩外へ出ればね、、、

[45: 匿名さん]

上社って排気ガスで空気が汚いイメージがあります。
ここは近くに緑もあることだし問題ないですか？

[46: 匿名]

Hタイプは角住戸ではないけれど広々していて圧迫感はなさそうですね
お風呂も広々していますし
絶対角住戸っていう気持ちが揺らぎました

[47: 匿名さん]

現地は多少電車の音が聞こえますが、気になるほどではなく、静かな住宅街でした。
ただ１区画離れると、住宅街でも車の交通量が多少多いみたいです。
上社駅へは急な坂がありますが、本郷駅へはゆるやかな坂でした。
周囲の環境や利便性はよいようです。

モデルルームに行きましたが、正直がっりです。
どの棟も日当たりが悪いのです。
上の方が言うように、４階以上でないと長時間、建物の影になります。東棟が一番ひどいです。
建物の影になるので、いくら角住戸でも明るさは期待してはいけません。
まあ、窓が多くなるので風は通るのでしょうが。。。

こちらの物件を検討される方は、営業の方に言って、建物の影の当たり方をチェックするのをお薦めします。

[48: 匿名さん]

地所さんは東山もそうですが、価格設定が上手ではないですね。

[49: 匿名]

上手な価格設定って？
プラウドみたいに高くする事？

[50: 匿名さん]

そうだよ。高いよ。

[51: 匿名]

マンションにはマンションの価格設定があるのでしょうか
賃貸かマンションか悩むところですが
防犯、設備や環境など賃貸にはないメリットも買えますしね

[52: 匿名さん]

サイトで日吉神社の鳥の声が聴けるようになってますね。
何の鳥なのでしょうか？

防犯面は私も重視したいと思ってます。オートロックシステムや
24時間防犯カメラなどやはり付いてると良いですね。
名古屋だと相当家賃を払わないとこういった設備が付いてる賃貸ないですし。
車上荒らしも多いのでシャッターゲートあるのは安心します。

[54: 匿名さん]

yahoo5位。注目度高いな

>51
損得計算だけなら分譲は損ですよ。戸建は大損
安めの賃貸物件を古くなる前に転々とするのが一番金がかからない

[55: 匿名さん]

あらら＼(◎o◎)／

[56: 匿名さん]

>>52
素晴らしい演出だ！マンションサイト何百も見てきたけど初めて感動した

[58: 匿名さん]

パークハウス上社は高級仕様かな？

[59: 匿名さん]

どの程度を高級仕様とするかは個人差があるのでわかりませんが、
同じパークハウスを冠する東山公園の方が仕様はやや上でしたよ。

[60: 物件比較中さん]

７０㎡台なのに風呂が１６２０とか
主寝室が７畳ないとか
狂気の沙汰としか思えないですね。

ずばり一次取得者ファミリー層狙いですね。

[61: 匿名さん]

ここで買うなら最上階かな

[62: 匿名]

お風呂はゆったりしていていいのですが高級感を狙ったのでしょうか
キッチンから洗面室に行ける導線を考えて下さったり機能性も考えていますね
一つ一つが広いとありがたいですが寝室の扱いのみということで趣味はりびんぐにて。

[63: 匿名さん]

いつ販売されるの？苦戦感漂うな。

[64: 匿名さん]

5月3日にモデルルームオープン

[65: 匿名さん]

事前期間ながっ！

[66: 匿名さん]

何らかの事情で凍結状態が続いてた？

[67: 匿名さん]

上社といい東山公園といい最近のパークハウスって隠し事してるのですか？

[68: 匿名さん]

八事（塩釜口）でも出すんですね。

[69: 匿名さん]

あっちは場所が辺鄙

[70: 匿名さん]

セントラルガーデンぐらいまでの三菱は凄いなと思っていたが、ここ数年はどうしてしまったのか？

[71: 匿名さん]

名古屋の三菱地所は大したことない
大名古屋ビルヂング見ればわかるけどやる気がない

[72: 不動産業者さん]

三菱地所ではないです、三菱地所レジデンスです。

[73: 匿名さん]

上社駅徒歩5分　新築戸建
４,３２０万円
土地/109.04㎡（32.98坪）
建物/104.95㎡（31.74坪）
全戸駐車場２台付
全4区画4,320万~4,500万

ご参考までに

[74: 匿名さん]

この物件の周り一方通行で囲まれていますが、本郷2丁目から左曲がって
シーアイマンション左に曲がって物件前曲がらないで通り過ぎてしまうと
ドン付き一方通行で強制的に左に行くしかなくまた駅に戻ってしまうんですね
住めば慣れるとは思いますが、知り合いとか呼ぶ場合説明しないとわからないような
位置にありますね

[75: 匿名さん]

>73
上社駅徒歩5分で戸建4,320万円（104.95㎡）か
パークハウスは徒歩6分で3,400万円〜7,300万円台（71.69m2～108.46m2）
7,300万円を買うならトータルコスト考えると戸建を選びたくなるかも
維持費は戸建の方が高いけど土地付きだし、
設備仕様も戸建の方が自由に設計できる
立地はわからないから何とも言えないけど

[76: 匿名さん]

＞７３
お値段からすると、その物件って立地は期待できないのでは。
施工主も中小のような気がします。

＞７５
７，０００万円以上のマンションだと戸建も考えますよね。
マンションは立地条件で戸建より探しやすいのと修繕計画があるので大まかな費用がわかることが利点かと。
戸建は自由設計(予算によりますが)と土地付きというのが魅力ですよね。
まあパークハウス上社で７，３００万出すなら他のマンション考えますけど。

[77: 匿名さん]

駐車場代不要
管理費不要
固定資産税割安（コンクリマンションに比べ木造戸建の固定資産税の下げははるかに早い）
修繕積立強制されず（マイペースで）
マンションの修繕積立ったって内装の痛みに費用が出るわけでもなし結局内装リフォームは自分持ち
どう考えても戸建の方が安いだろう
結局40年で2-3000万差がついちまうぜ、戸建ならもう1-2回建て替えられそうな金額だ
その上40年後には土地の持ち分の価値もないコンクリートの廃墟と
同じ廃墟でも老人ホームの入居費用くらい賄える戸建って違いも大きいぞ

[78: 購入検討中さん]

なんで77は、マンション自体を否定してるんだ？
書き込みする理由が、73でいきなり投稿した新築戸建の売主としか思えないな
このくらいの価格の新築戸建だと中小のつくった戸建でしょ

[79: 匿名さん]

東山線沿線で駅徒歩５分圏内の戸建用の土地を探すのは大変だと思いますよ。
ましてや大手に自由設計で発注すると坪単価いくらになることか。
No.７３の言う戸建は中小の分譲だろうから値段相応の家なのでしょうね。
６０００万、７０００万の物件を購入するような人たちにはかすりもしないと思います。
というか、戸建のほうが得だの何だのこだわらないかと。
戸建主義でマンション否定派ならここの掲示板に用はないのでは。
もっとマンション購入に有意義な情報や意見を書き込みましょうよ。

[80: 匿名さん]

超高級マンションでも戸建の豪邸と比べたらどうってことないですからね
やはりマンションというのは戸建に住めない人が買うものです

とはいえ子供がクルマに乗るようになると駐車場の確保に困るのはどこの家庭も同じ
息子に1台、娘に1台、旦那に1台、奥さんに1台・・・計4台
中区辺りだと月極2〜3万×4台＝駐車場代だけで月8〜12万円・・・これは痛い
車族は郊外に移り住む人が多いのも肯定ける話です
日進長久手辺りで一戸建て買えば、駐車は車庫と家の前も使えば月0円ですから

[81: 匿名さん]

>>78
別にマンション自体を否定するつもりなんてさらさらないさ
俺もマンション住まいだ
ただ75の言っている
＞維持費は戸建の方が高い
そりゃ違うだろうと、それなりに掛かる費用を列挙したまで
戸建もマンションも両方持ってるが40年住んで確実にかかってくる費用は明らかにマンションだ
40年間車持ってりゃあそれだけで1台当たり500万違うわけだからな
2台持っていたなら1000万
戸建なら普通2台は止まるスペースはあるからな
それだけでも確実に違うんじゃないのかい？

[82: 匿名さん]

戸建は修繕費が高い

[83: 匿名さん]

ザ・パークハウス 上社
本郷駅6分　59戸　3LDK～4LDK＋N/71.69m2～108.46m2　3,400万円～7,300万円
パークホームズ上社ガーデンヴィスタ
上社駅5分　50戸　3LDK・4LDK/74.75m2〜92.39m2　価格未定

この辺が競合かな

[84: 匿名さん]

◯◯区で同じ82.5平方メートルの床面積の一戸建てとマンションの場合

一戸建てとマンションの土地・建物価格
一戸建　　：　土地5000万円　　建物2000万円　　合計7000万円
マンション：　土地2000万円　　建物4000万円　　合計6000万円

土地・建物の評価額
一戸建　　：　土地1850万円　　建物500万円　　合計2350万円
マンション：　土地740万円　　建物1200万円　　合計1940万円

[85: 匿名さん]

固定資産税額の計算：一戸建4万3200円、マンション1万7300円

　土地に対する課税は評価額の1.4％
　軽減措置は200平方メートル以下の小規模住宅用地は課税標準額が1/6に軽減
　200平方メートルを超える一般住宅用地は課税標準額が1/3に軽減
　ただし3年ごとの見直しで評価額が変われば実際には税額も変わる

建物にかかる固定資産税：
初年度は一戸建3万3600円、マンション8万2300円
6年後は軽減措置がなくなるため一戸建て5万2600円、マンション14万8000円

　税額は同じ1.4％だが軽減措置が違う
　新築の建物は120平方メートルまでの住宅は3年間は固定資産税が1/2
　3階建以上の耐火構造または準耐火構造の建物は5年間は固定資産税が1/2
　期間限定の軽減措置なので一戸建は4年目、マンションは6年目に税金が増える

マンションの場合償却期間が長い事も問題で、
30年後には一戸建の建物部分はほぼ償却されているのに対し、
マンションの場合まだかなりの固定資産税を納めつづけている計算になる

[86: 匿名さん]

>>84
床面積82㎡の戸建に7000万は出さんと思いますよ、普通。
まあ、マンションの80㎡は広さのイメージ的には戸建の100㎡あたりと同等という感じはしますけどね。
階段あるしトイレ二つあるし。
それとも平屋？土地5000万って。

[87: 匿名さん]

駐輪場が５９戸に対して８６台分しかないのが気になります。各戸２台は置けないということなのですよね…。
ファミリー向けの物件という感じですし、
１人１台あっても良いような立地なので足りなくならないか、という心配はあります。
そのあたりのことはきちんと確認しておかないといけないですね。

[88: 匿名さん]

自分でいろいろ情報を調べていてわからないことがあったんですが、その他の費用で「ルーフバルコニーの使用料」というのは何ですか？ルーフバルコニー付きの部屋だと月々別途費用がかかるということですか？

[89: 匿名]

ルーフバルコニーや専用庭は、マンションの共用部分を専用使用しているということで毎月使用料を支払うことになります。

[90: 匿名さん]

2月に見学したときは予定価格だったけど、ザ・パークハウス東山公園並みの価格でした。
公式発表された価格を見て驚きです。
価格が安くなっている！？
これまでは東山公園が売れ残っているから大々的に広告も打てず、完成は２５年９月。。。
売り切ることできますかね～。

[91: 匿名さん]

いろいろ勉強になりました。
８４さん、８５さん、８９さん、他みなさんありがとうございます。
自分で調べれば良いのですがつい億劫になりがちで。
こういう場で教えて頂けると読みやすくていいですね。

[92: いつか買いたいさん]

立地が微妙すぎるからね 安くしないと厳しいと思うよ

[93: 匿名さん]

>89
後になるとこの共用部分の負担が重くなってくるんだよね
それでシンプルで頑丈なマンションに住みたい、余計な仕様は付けるなって人も多い
使わないような仕様設備がいっぱい付いてる物件はマイナス査定と同じ
ジムやプール作っても使う人なんてほとんどいないしね
大規模物件なら有りだけど小さな物件はシンプルであればあるほど価値が高い
管理費も将来の修繕費も安くなるし
どうせ豪華にするなら一件一件の部屋の設備仕様を最適化してくれた方がいい
年金生活者の増加や積立金だけではまかなえない不測の事態にも備えないと

[94: 匿名さん]

東山公園と比較検討していますが、
上社は駅から少々離れているから迷っています。
雰囲気では東山公園の方が高級感があってステキですけど、
残っているお部屋が少ないので、いろいろ選べる上社が少し良く見えてしまいます。

[95: 匿名さん]

上社は閑静な住宅街と私的に駅徒歩ギリギリOK圏内、高層階が手頃な値段なので検討してもいいかなと感じています。
気になるのは部屋の造りがややチープなこと。値段が値段なので仕方ないのですが。

[96: 依然検討中]

本当だ、安くなってる。ディスポーザーがついてるし、キッチンも天然石を使ってたり、積水の本郷駅徒歩9分の物件やプラウド藤が丘より、グレードは高くお買い得な気もする。
週間ダイヤモンドのランキングも5位。中でも耐震性は唯一MAX5点満点の高評価。
売れてないのは最初の価格設定を誤ったから！？

[97: 物件比較中さん]

そんなに言うほどのグレードではないよ。普通。立地から見ればもう少し安くしないと厳しいだろうね。

[98: 匿名さん]

他社営業によると10社以上入札あった土地ということで、たぶん落札価格が高すぎた。
駅から6分は微妙だけど地盤も良く四方道路だし、不動産的にはわりと良い土地。
値下げ分は単純に利益削ったのか、それとも何かグレード下げたのか…。

[99: 匿名さん]

駅徒歩6分、四方を通りに囲まれ、決して悪くはない。

１週間に一回くらい営業から電話が来るが、
苦戦してるのが明らか。

東山公園が大苦戦した余波か、上社の販売開始はとても遅かった。
上社といい八事八幡山といい、値引きは期待できるのでは。

パークハウスだからモノはいいはずなのに、何が駄目なんだろう？
価格が少し高い気はするが。

[100: 匿名]

パークハウスの売れ行きが芳しくないのが続くと、三菱地所が名古屋のマンション事業から撤退しちゃうんじゃないかと心配になっちゃう。