23区内の新築マンション価格動向（その64）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/289678/

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[945: 匿名さん]

2012年1月の人口統計で28歳から33歳人口に対する0歳児の割合を出してみた。
23区全体　0.0831
旧東京市部８区　0.0840
旧東京郡部15区　0.0828
都心部が高くなっているがそれほど極端な差ではない。

しかし、都心部を区別に見ると大きく違う。
同じ都心部でも子育てに適した区とそうでない区がある。
千代田、新宿、台東が大きく平均を下げている。単身者向けの区と言える。
それら3区を除くと指数は0.0920にはね上がる。

千代田0.071、中央0.091、港0.097、新宿0.061、文京0.082、台東0.075、墨田0.081、江東0.101

[946: 匿名さん]

都心部に比較的安価なファミリータイプマンションが大量に供給されるようになり、職住近接が実現し、微力ではあるが少子化歯止めに一定の効果を上げている。

しかし、千代田、新宿、台東は価格面及び住環境面で適していないのだろう。
3区を除いた5区を中心にファミリータイプマンションの大量供給を続け、子育て環境を重点的に整備して行けば、少子化歯止め効果はさらに大きくなる。
東京都には選択と集中により、限られた財源で最大効果を上げて頂きたい。

[947: 匿名さん]

正社員化が進みそうよ。

大手２行、派遣事業撤退へ　１万８０００人、直接雇用に切り替え
産経新聞 12月24日(月)7時55分配信
銀行大手の三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループと三井住友フィナンシャルグループが、今年度末までに系列企業が行う派遣事業から撤退する方針を固めたことが２３日、分かった。
労働者派遣法の改正で、グループ内の派遣会社から系列各企業への派遣割合が８割以下に規制されたためで、両グループは同法に抵触する恐れがあると判断。
在籍する派遣社員計約１万８千人について、順次直接雇用に切り替える見通しだ。

[948: 匿名さん]

脱中国で東南アジアあたりからの留学生が増えて行きそうな予感。国際結婚も増えるかな？

＜秋入学＞７大学「春と併存が理想」　前回より２増
毎日新聞 12月23日(日)10時45分配信
東京大が５年後導入を目指す「学部生全面秋入学」に関し、主要１２大学の「懇話会」参加校のうち、東大以外の１１大学中７大学が「入学時期は春秋併存」を理想としていることが毎日新聞のアンケートで分かった。今年６月の前回調査より２校増えた。就職や国家試験の日程も依然春入学前提となっており各大学が現実的な対応を探る様子がうかがえる。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121223-00000009-mai-soci

[949: 匿名さん]

西側通勤なら東急～中央線沿線エリア、東側ならむしろ千葉の内陸(市川など)が正直良いと思う。城東は通勤は便利かもしれないが住民層が…
子どもの教育など考えると特に。

山手線内側とかは買えればいいけど一般人には高過ぎるからね。

[950: 匿名さん]

日本の景気を良くするには、まずは「東京」を元気にすること。
毎年多くの人を地方から吸収しているんだから、その責任は重大。

景気を良くするには「消費の拡大」が必要。

①世帯所得を多くする
・都心部居住を進め、職住近接を実現し、共稼ぎ世帯を増やす。
・都心部を中心に子育て支援施設を充実させる（民間企業の協力も不可欠）。

②高齢者の消費を増やす
・相続税の課税強化を行う。

③外部から優秀な人材を獲得し、東京定住を促す
・大学の国際化
・企業の柔軟な雇用形態
・2020年東京オリンピックを実現し、日本の価値観を発信、東南アジア、インド等から共感を得る。

[951: 匿名さん]

都心部で消費が拡大して行けば、それに付随してさまざまなサービス需要が出てくる。
そうなれば、周辺部に住んでいる人の雇用機会も増え、所得レベルも上がる。

要はどこを起爆剤にして景気を良くして行くか、
八方美人的なやり方はダメ。
選択と集中、これが大事。

[952: 匿名さん]

物価は上がったが、給与は据え置きなんていうオチにならないといいね。

[953: 匿名さん]

あり得る。
しかも住宅ローンの金利も上がるという……

[954: 匿名さん]

>952
金融政策による円安誘導は単なる時間稼ぎ、その間に成長戦略を組み立てないと
国債暴落、超円安、ハイパーインフレの最悪シナリオになってしまう。
限られた財政と人材をどこに集中させて、いかに短期間に成長戦略を組み立てるかが重要。

選択と集中は避けて通れないのです。

[955: 匿名さん]

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

[956: 匿名さん]

>955
東京駅周辺からの利便性と子育て環境を総合的に評価すると
中央、港、文京、墨田、江東の5区が有望でしょう。

[957: 匿名さん]

江東区はないな。

[958: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことですね。

[959: 匿名さん]

都心部で単身者用賃貸が供給強化されるようです。

後は、子育て環境の充実ですな。これは官の力も必要。

大和系、住宅特化の私募ＲＥＩＴ
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO49937750T21C12A2NN7000/

[961: 匿名さん]

>960
確かに、単身者の都心部居住がさらに進むと近郊はアパートしか生き残れなくなっちゃうね。
近郊はアパートに特化して行くかも。

[963: 匿名さん]

単身者の都心部居住比率は30%くらいまで上がって行くと予想。
それ以上はたぶん収入的に無理。
7割は近郊のアパート地帯だろう。

[964: 匿名さん]

30%まで上がれば、
旧東京市部８区で単身者用賃貸が約6万戸ほど追加で必要になるね。

[966: 匿名さん]

派遣社員の正社員化が進むと都心部居住が可能になる独身者が増えて行くんじゃない？

[967: 匿名さん]

住宅手当とかが出るようになると変わるだろうね。

「８割規制」抵触　大手２行グループ、派遣事業撤退へ　１・８万人直接雇用
産経新聞 12月24日(月)10時57分配信
都銀大手の三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループと三井住友フィナンシャルグループが、今年度末までに、系列企業が行う派遣事業から撤退する方針を固めたことが２３日、分かった。労働者派遣法の改正で、企業グループ内の派遣会社から系列各企業への派遣割合が８割以下に規制されたためで、両グループは同法に抵触する恐れがあると判断。在籍する派遣社員計約１万８千人について、順次直接雇用に切り替える見通しだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121224-00000511-san-bus_all

[969: 匿名さん]

ある程度以上の所得レベルの独身上京者が都心部に集住するのは良いことだよ。

お互いに職住近接で出会いの機会も増えて、未婚率が下がって行く。

[970: 匿名さん]

65歳への雇用延長に伴う現役社員の給与削減、更に正社員化もとなると、これからの収入は厳しくなるかもね
これからは賃貸の方が動きやすいかもね

[971: 匿名さん]

>970
これからは世帯所得で見る時代になりますよ。
女性の職場進出が進めば、男性優位の給与体系が変わる。
そうなると男性の給与レベルは下がって、男性だけの収入で家庭を維持するのは難しくなる。

自然の流れで、共稼ぎ世帯が増えて世帯収入の増加を目指すことになるので、
職住近接の都心部マンションがますます優位になって行きます。

男女それぞれ年収700万円で、世帯収入1400万円なんて形になって行くかも？
男性一人で1000万円の家庭より裕福です。

[972: 匿名さん]

問題は子育て支援の体制なんですよね。

世帯収入が増えて消費が拡大してもDINKSじゃ少子化が進んで将来国が成り立たなくなる。

小泉改革以降増えた上京者、
この人たちのために早急に都心部の整備を進めないと手遅れになります。

[973: 匿名さん]

女性の意見がマンション購入により影響力をもってくると、
通勤一辺倒の男性目線でのマンションはさらに厳しくなるでしょうね。

[974: 匿名さん]

これからは、都心部で女性受けもするエリアがいいということですね。

[975: 匿名さん]

結局今の西高東低がすすむだけってこと？

[976: 匿名さん]

相変わらず世間知らずな教授の妄想は膨らむばかり

[977: 匿名さん]

>974
女性の職場にも通勤が便利じゃないといけませんね。

理想は夫婦ともども東京駅周辺の一流企業に勤めて、
東京駅から半径５km圏内で坪単価が２５０万円前後のマンションに住み。
優雅に暮らす事ですね。

ハードルが高過ぎますかね？

[978: 匿名さん]

不動産情報サイト運営会社などが都内の住み心地全般を評価する「生活実感値」を調査した。
東京駅から半径５km圏内区。

１位　中央区
２位　江東区
３位　千代田区
４位　文京区
５位　港区

番外（順位不明）　新宿区、台東区、墨田区

[979: 匿名さん]

待機児童（24年4月）
希望者の内何％が保育サービスを利用できたか（充足率）が低い順、単位％

１．世田谷93.62、２．練馬95.23、３．渋谷95.29、４．港95.76、
５．目黒96.00、６．文京96.32、７．大田96.36、８．豊島96.44、
９．板橋96.48、１０．足立96.49、１１．中央97.00、１２．台東97.05、
１３．中野97.16、１４．江東97.35、１５．新宿97.80、１６．墨田97.80、
１７．江戸川98.09、１８．荒川98.89、１９．葛飾99.13、２０．品川99.24、
２１．杉並99.24、２２．北99.37、２３．千代田100.00

東京駅から半径５km圏内区を充足率が高い順に並べると、
１位　千代田100.00←さすが都心区
２位　墨田97.80
３位　新宿97.80
４位　江東97.35
５位　台東97.05
６位　中央97.00
７位　文京96.32
８位　港95.76　

[980: 匿名さん]

情報弱者＝湾岸ネガ、いま最も注目されている湾岸エリアを買えなくて歯軋りしている哀れな存在。
情報強者＝既に豊洲の豪華タワマンを所有するセレブ層。１２ヶ月連続値上がりしてるのを熟知。さらに、アベノミクスで毎年２％のインフレになることも予測。勝ち組。

[981: 匿名さん]

金持ちは高層団地しかない郊外の埋立地には住まないでしょ。
その証拠に豊洲にはまともなレストランがまったくない。あるのは庶民相手のチェーン店ばかり。

[982: 住まいに詳しい人]

個別の話はどうでも良い。

要は、東京駅から半径5km圏内で坪単価が250万円前後のお手頃価格であれば、
永遠に続くであろう外部から23区への流入者の持ち家需要で
資産価値の維持が鉄板で保障されているってこと。

条件に合う所なら好きなところを買いな。

[983: 匿名さん]

今マンション買ってるのは90年代後半の就職氷河期世代だよね。買える人が少なそうだ。親は60歳くらい？

[984: 匿名さん]

城東の深川エリアは東京駅5km圏内で坪250未満で買えそう。
某住宅ジャーナリストもおすすめしてるエリアだね。

[985: 匿名さん]

地縁、血縁が無い上京者が持ち家取得者の中心になると、費用対効果（家賃と返済比較）と資産価値維持力が重視されるようになるから、まあ当然の流れでしょうね。近郊郊外の割高エリアはほとんど売れなくなるんじゃない？

[986: 匿名さん]

江東区はやっぱりいやだな。

[987: 匿名さん]

相続までの仮の住まい需要が終わった首都圏出身者は、業界的にはもう用済み(笑)

郊外で駅近タワマンが高値で売れてた時代が懐かしいね。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[989: 匿名さん]

それで仮住まいだった埋立地があまりだしたのでしょうか？

[990: 匿名さん]

結局山手線の内側ってことになっちゃうのかな。

[995: 匿名さん]

＜リアル３０’ｓ＞選べてる？（１）　産みたい、働きたい
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121217-00000001-maiall-soci
＜リアル３０’ｓ＞選べてる？（２）　私を使い続けて
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121218-00000004-maiall-soci
＜リアル３０’ｓ＞選べてる？（３）　私が働く、私が稼ぐ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121219-00000005-maiall-bus_all
＜リアル３０’ｓ＞選べてる？（４）　私の居場所どこかに
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121223-00000013-maiall-bus_all
＜リアル３０’ｓ＞選べてる？（５）　ここに希望はある？
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121224-00000003-maiall-bus_all

[996: 匿名さん]

みんな都心部、都心部って言ってるけど。
近郊のアパートに住んでいる人達の悩みはもっともっと深いのです。
恵まれている人達にはわからないでしょうが。

[997: 匿名さん]

もっと根本のところに目を向けよう。

インフレを引き起こしても内需振興にはなり得ない
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20121224-00000301-agora-bus_a...　

[998: 匿名さん]

今日も不人気エリア（住みたい街ランキング外エリア）
都心城東湾岸
コンクリート建物中心の街大気汚染上位の街
東京平均以下の低地で地盤軟弱の街
平均寿命の短さ上位の街
の都心城東湾岸の似た者三兄弟
の買い煽りが酷すぎる
売れてないエリアが必死の営業

[999: 匿名さん]

恥ずかしい

[1002: 匿名さん]

>998
すべて世田谷にあてはまるね

[1003: 匿名さん]

＞1002
世田谷は全て逆

＞1000
君の感覚が世間一般とズレてる

[1004: 匿名さん]

世田谷が大気汚染最悪は有名な話。

[1006: 匿名さん]

＞1004
東京五大・大気汚染区（区平均）は
千代田区、中央区、港区、文京区、江東区

[1007: 匿名さん]

>1001
誰と戦っているのw

[1008: 匿名さん]

大気汚染地域は、世田谷と大田。

東京都環境局の
トップページ > 大気・騒音・振動・悪臭対策 > 大気汚染対策 > 大気汚染測定結果ダウンロード
http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/air/air_pollution/result_measurement....
にリンクのある、2011年度統計データのhttp://www.kankyo.metro.tokyo.jp/air/air_pollution/attachement/2011%E6...
エクセルの表の二ページ目にある自排局の情報も含めてランキングし直してご覧よ。千代田区の一般局って20番目以降になるでしょう。

空気が最も汚いのは大田区・世田谷区の環八だってよ。


東京都大気汚染医療費助成制度の運用状況及び大気汚染物質と健康影響に関する調査研究報告書
の大気汚染健康障害者認定状況
http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/kankyo/kankyo_eisei/chosa/dxn_c...
によると、
区部の認定患者ワースト１が江戸川区4,513人
2位が大田区4,445人
3位が世田谷区4,268人
だそうだ。

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/vehicle/air_pollution/diesel/plan/det...
では、

二酸化窒素濃度の上位測定局（平成13年度年平均値）

上位に軒並み世田谷と大田。

[1009: 匿名さん]

警視庁の犯罪情報マップで真っ赤な世田谷が治安的にも最悪。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[1010: 匿名さん]

＞1008
住みたい街スレ
パート25
526から658で議論済み
結論は1006のとおり

[1011: 匿名さん]

世田谷が大気汚染最悪のソースがいくつもあるのに、反論できないで議論済みじゃしょうがないな。

世田谷の大気汚染をみとめたということだね。

[1012: 匿名さん]

郊外で、交通利便性が悪くて、密集住宅地が多く、住環境が悪い上に犯罪が多い世田谷。

なのに、一生懸命に他地域をネガして攻撃しかける。

どこかの隣国のかまってちゃんみたい。

[1014: 匿名さん]

＞1012
いつも攻撃してくるのは
そっちからだろ

[1015: 匿名さん]

住みたくて買えるところにすればいいんじゃないでしょうか。
くだらないケンカしてて馬鹿みたい。

[1016: 匿名さん]

>1014
少なくとも今夜は998が噛み付いてきた。

[1018: 匿名さん]

世田谷や大田を弁護する気はないが、情報に振り回されてる連中は笑えるな～
情弱というより、情報に溺れてる典型的パターン。
統計の授業なら、いくらデータ出しても、不可だよ、これでは（笑

＞1008

部分部分の定点観測の結果ばかり。
これでは、ある地域や区の全体が汚染地域などとはとても言えんのだよ。
増してや世田谷や太田は都区内でも最大限の広さを持つ区だしな。

大気汚染健康障害者認定状況って、絶対数出してどうすんのかね。
世田谷や太田って最大の人口数かかえてんだろ？
人口比で計算してみれば、他区と統計的に有意な差はないだろうね。
犯罪発生件数についても、同様。

＞1011

ソースって、ある特定の定点の結果は、世田谷や大田を全く代表してないな。
100メートルも離れれば、大気汚染の影響は急減する。
つまり、世田谷や大田でも大部分に関しては、汚染が深刻かどうか、これらの資料では不明。

なお、自動車のPHV化や電動化にともない、幹線道沿いでも汚染物質は減っていく。
ディーゼルも日本では悪者にされがちだが、欧州ではむしろエコな存在とされている。
日本の自動車メーカーは、ディーゼルよりガソリンエンジンを得意としてきた。
だから、相対的にディーゼルが悪玉とされてきたに過ぎない。
PHV化や電動化にともない、大型車用のディーゼルも見直され始めているのが実情。

[1019: 匿名さん]

＞1012

そんなにひどい場所なら、地価は暴落してるだろう（笑
しかし実際は、西高東低、むしろ都心に遠い世田谷辺りが高かったりする。
これは何を意味するのか？
現実を見据えなさい。

[1020: 匿名さん]

＞1013、1017

東京近辺の交通量の多いところでは、どこでも同じような状況。
世田谷だけが特別なわけでも何でもない。
あえて他の区や地点での結果を載せないのか、そこまで気が回らないのか、、、？
どっちにしろ、これだけではあまり意味がない。

[1021: 匿名さん]

合理的な考え方ができる人は、
とっくに、世田谷に価値がないことに気づいています。
人口減少、都心回帰。
通勤に30分以上、かかるエリアの人は、
今のうちに売って、世田谷脱出したほうが良い。

[1022: 匿名さん]

>1018

そんなのは百も承知。
そもそもこの議論他スレでもやっていて、相も変わらず1006が都心区は大気汚染だといい放ってきた。
都合のいい、手前勝手な平均を出して、区の平均を代表しているかのような議論で。

だから、1018はそのまま1006に言ってあげて。
スポットの測定値の平均とったって、区の平均にはならないよって。

[1023: 匿名さん]

>1020
だから東京の大気汚染地区が、千代田、港、中央、文京、江東　と主張している1006に言ってあげて。

[1024: 匿名さん]

>1021

世田谷で都心ダイレクトの沿線なら、多くは都心30分以内だと思うが。

とはいえ、合理的かどうかは人それぞれの事情によるな～
世田谷とかの都心通勤率は4割もないくらいじゃなかった？
東京は山手線ターミナル駅なども含めビジネス地区が広いから、都心が全てでもない。
最大十数分程度で山手線ターミナル駅に着く世田谷辺りは、とても無価値とは言えんよね。

プラス、都心回帰といっても、安価ならいいが、逆に狭く高くなるわけだ。
通勤とかで必要もないのに、あえて引越す必要なんて見つからんだろう。
資産用なら別に買えばいいわけで。
とくにファミリー層とかで、都心勤務でもないなら、あえて引越す必要は感じないだろう。

都心が全てと思いたい都心関係者がいるが、都心に用がほとんどない人は想像以上に多い。
まあ、アベノミックスのインフレ前に資産として勝っとくという手はあるが。
それはあくまで資産運用であって、住居選択ではないわな。

[1025: 匿名さん]

1018の内容は、都心でもどこでも当てはまる。
同じように定点のスポット観測が根拠となってるならね。
区全体の大気汚染状況とかがわかる数字やマップがあるなら、話は別だけど。
by 1018

[1026: 匿名さん]

原点に戻りましょう
世田谷で忘れてはいけないのが
オウム真理教（現アレフ）の一大拠点だということ
加えてあの巨大な精神病院がデンと鎮座しているということ
この２点だけでもメガトン級の核爆発ほどの威力がある
それが世田谷

[1027: 匿名さん]

›1024
言い訳が多すぎる。

[1028: 匿名さん]

東京みたいな大都市だと特定の駅周辺になにもかもすべてが集中することはあり得ない。
そういうのは人口100万人以下の地方都市。東京23区の人口は900万人だよ。
東京駅周辺に職場も買い物する場所も食事する場所もすべてが集中してくれないと埋立地マンションを売りたい人たちには都合悪いんだろうけど。

[1029: 匿名さん]

合理的な考えができる人だと不動産営業の安っぽいセールストークにひっかかったりはしません。
小金持ちのおバカさんが餌食になります。

[1031: 匿名さん]

価値観は人それぞれ
自分の狭い地域性むき出しの価値観で認められないものを
合理性がないなどという城東教授はアホ丸出し
こういう輩に限って朝日新聞大好きで
共生とか移民導入とかいう矛盾だらけ

[1032: 匿名さん]

>>1026
世田谷の面積を全く考えてないな。

原点に戻りましょう
東京で忘れてはいけないのが
オウム真理教（現アレフ）の一大拠点だということ
加えてあの巨大な精神病院がデンと鎮座しているということ
この２点だけでもメガトン級の核爆発ほどの威力がある
それが東京

って言ってるのと大して変わらないんだけど。

[1033: 住まいに詳しい人]

まともな次スレを立てました

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/303019

ただし特定地域の良し/悪しについては
それぞれの当該地域スレをご利用下さい