23区内の新築マンション価格動向（その64）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/289678/

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[877: 匿名さん]

従来国内産業と見られていた飲料メーカーも海外M＆A。
男女問わず使える人材を企業は渇望している。

シンガポールやベトナム有力＝東南アジアでM＆A―アサヒグループHD社長
時事通信 12月22日(土)3時0分配信
アサヒグループホールディングス（HD）の泉谷直木社長はインタビューに応じ、東南アジア地域で「企業の合併・買収（M＆A）を実施しながら、1000億円規模の事業をつくっていきたい」と表明した。具体的には「シンガポールやベトナムのような経済の仕組みや産業のインフラができているところを取りにいくのが正解だ」と語り、両国の企業が有力との認識を示した。

[878: 匿名さん]

オリンピックの目的はアジアに対するプレゼン。中国、韓国と比較しての日本。

日本が立派な価値観を提示して認められ、アジアの中心として活動を続けられるか？それとも脱落するか？

2020年を逃せば、中国にやられてしまう可能性が大きい。
踏ん張れニッポン。

[879: 匿名さん]

確かの豊洲ネタ多い
12ヶ月連続って何回見たことかｗ
豊洲転売者か豊洲の不動産屋さんかだね

[880: 不動産所有管理さん]

都内にお住まいの方、今後お住みになる方は相続税対策に注意です
税制改正で多くの方が、小規模住宅課税軽減適用除外（同居ならオーケーですが）のため、今まで相続に無縁の方が課税されます。そのことは、次の世代におおいに影響します
住宅以外の資産を蓄えないと争いになります
賃貸住宅は、軽減ありです

高額マンション(７０００万円以上）は、給与が上がらないのに簡単には買えませんし、借り入れが多ければ円安進行利上げになり、ますます買えなくなります
これは、必然です
ただし今あまり長い間ローンを組まないでも済む人には、チャンスでしょうが
転がす人たちは、別です
儲ければよいのですから

今後リートを買うのだったら、短期狙いのキャピタルゲイン狙いしかできません
長期投資は、相当安く買っている方（３０パーセント以下の）以外は、やめたほうが良いです
キャピタルねらいは、それも毎日４回は板チェックできる余裕のある人だけです
あとは１０００万円近くの余剰資金ある方
１週間で１０パーセントぐらいすぐ下げる予感がします

[881: 匿名さん]

>880
近郊、郊外の土地は少子化で下落するので早めに処分したほうが正解でしょうか？

[882: 匿名さん]

円安進行間違いないと思うのならドルを買えば良いじゃん。

[883: 匿名さん]

埋立地気の毒・・・

[884: 匿名さん]

グローバル化の究極は
世界中の中流以下の人たちが同じような所得レベルになるってこと。

ちゃんと勉強して１０％以内に入らないと酷い目に遭う世界。

[885: 匿名さん]

湾岸マンション購入者はインフレ時代の勝者でしょう♪

[886: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内、坪単価250万円前後のマンションを買うには１０％以内の人にならなきゃ無理だなあ。

[887: 匿名さん]

＞885
7年前くらいまでに買った人であれば、という条件付きですね。

[888: 匿名さん]

>>885

震災前のね

[890: 不動産所有管理さん]

たぶん郊外は、首都圏近郊（電車で３０分以内、駅から徒歩１５分以内）の住環境、教育環境の良い中堅都市以外は、今後も地価は下落するでしょう
駅から徒歩２０分以上かかるところのマンションは、手遅れかもしれませんが、大きな流れではますます下落していくでしょう

都心の住環境の良いところ（都心でも密集地で木造の多いところやアパートなどの多いところはだめ）に移り住むのは良いと思いますが。
バブルは来てもそれは所詮バブルです
やり過ごすのが得策です
ただし地価が下落するとは投資環境的には、利回りが良くなることなので、賃貸向きになるとも言えます

どうしても一本調子で円安にはならないと思っています
今は外国人が多く株を動かしています
今円を売っているのも、外国人の投機筋です
ですのでそのうち円を買い戻すはずです、その時に一気に株を売ってくるはずです
あと買っているのは機関投資家ですので、必ず時期が来ると処分してきます

[891: 匿名さん]

たぶん郊外は、首都圏近郊（電車で３０分以内、駅から徒歩１５分以内）の住環境、教育環境の良い中堅都市以外は、今後も地価は下落するでしょう＞

もはやそんな生易しい時代じゃ無いよ。

東京郊外に“ゴーストタウン”　高齢化率４割程度の自治体がずらり
http://www.sankeibiz.jp/econome/news/121105/ecc1211051112000-n1.htm
多摩地域　空き家条例　相次ぎ制定
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20121222/CK2012122202000087.ht...

[892: 匿名さん]

山手線内側、東急以北～中央線以南の沿線(23区及び武蔵野三鷹市に限る)だろうね。大きな下落が避けられそうなのは

[893: 住まいに詳しい人]

>>891
うーん、イメージ先行の議論だな

リンク先の産経の記事
>東京圏をさらに詳しくみると、実に興味深い。東京２３区を取り巻くように
>高齢化率４割程度の自治体がずらりと並ぶ。

首都圏白書にある2035年の予測なんだけど
オリジナルの資料を確認すると、都心でも高齢化率30％予測なわけで
http://www.mlit.go.jp/hakusyo/syutoken_hakusyo/h24/h24syutoken__files/... 【PDF】

現在高齢化率が30％なのは千葉県でいうと
鴨川市、館山市、富津市、銚子市あたり
http://www.pref.chiba.lg.jp/koufuku/toukeidata/kourei-jinkou/documents... 【PDF】

むしろ施策コスト（施設を建てる際の地代、人件費等）を考えれば
都心だって安閑としてられる話じゃない
　
　
まあ実際は、自治体の財政はどこも大変になるから
そこでは都心でも郊外でも差はつないんだろーな
で、都心は別な要因で地価・不動産価格が上昇するって話

[895: 匿名さん]

「湾岸　夫婦」で検索したら震災前の記事が出てきたｗｗ

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰
2011/3/ 7

[897: 匿名さん]

埋立地マンションを何とか値引きしないで売ろうと必死ですね。マンション営業さん。
会社からは値引きさせてもらえないから、仕方なく無料の掲示板で24時間買い煽りですか？
でもムダですよ、埋立地のタワマンなんて欲しい人いませんから。

[898: 匿名さん]

むしろ転売希望者じゃないかな？

[899: 匿名さん]

そうか、買い煽りの正体はプチバブルのときに豊洲を最高値で掴んで身動きとれなくなったマヌケな人なんだね。
売ろうとするとローンだけが残るから、一生埋立地で生活するしかないね。

[900: 匿名さん]

不動産バブルが、もうすぐそこだというのに悠長ですなぁ

[901: 匿名さん]

不動産バブル？(爆笑)
なるわけないだろ。そういう投資マンションの勧誘電話がひどいが、全部詐欺だから叩ききるよ。

[902: 匿名さん]

>893さん
都心部と近郊、郊外ではすでにこんな差が現れてます。

2008年から2012年、0歳～14歳人口増加数

旧東京市部８区　15,994人増、9.4%増
旧東京郡部15区　15,321人増、2.0%増
現市部 　　　　1,429人増、0.3%増

[903: 匿名さん]

ちなみに横浜市の2008年から2012年、0歳～14歳人口推移は

489,798人→483,380人　▲6,418人　▲1.3%

[904: 匿名さん]

郊外で余る工場の跡地はどうなるのでしょうね？

内閣府は22日、日本経済の動向などを分析したリポート（ミニ白書）を公表した。企業の設備投資は近年海外比率の上昇が加速して、産業空洞化の懸念が強まっていると指摘している。特に輸送機械は４～６月期の海外比率が45％と３年前の30％から急上昇した。国内雇用の縮小や生産性の低下につながる懸念があると警鐘を鳴らしている。

設備投資の海外比率は一般機械や電気機械でも上昇しており、製造業全体でも19％と３年前から６ポイント以上高まった。海外生産比率は輸送機械だけでなく、一般機械や化学、窯業といった素材業種でも上昇し、約半数の企業がコア技術を海外生産拠点に移管している。

[905: 匿名さん]

2020年東京オリンピックの招致活動が大詰めを迎えている。
現在、開催候補地は東京、マドリード、イスタンブールの3都市に絞られ、来年9月のIOC総会での決定に向け、ラストスパートという状況だ。
今年5月に行われたIOCの評価では14の評価項目のうち「宿泊施設」「輸送」「医療サービス」「安全と警備」など7項目で東京がトップ。
世界の主要メディアやブックメーカーでも、東京は1番人気と追い風が吹いている。
東京での開催は今回が事実上のラストチャンスともいわれている。

[906: 匿名さん]

誘致に使うお金も都民の多くに還元されればいいけど、ほとんど広告代理店に行っちゃうんじゃないの？
誘致に失敗した場合も含めて、経済効果のある誘致の仕方を考えて欲しいよね
前回みたいに湾岸がオリンピックネタ釣れるとは思えないし

[907: 匿名さん]

>906
来年9月には当落がはっきりするから、無駄な公共投資はやろうと思っても時間的に無理だよ。
当選が決まれば一気に都心部のインフラ整備と再開発が始まる。
こんな流れでしょう。

[908: 匿名さん]

で決まらなかった場合はかけた数千億円は一部の人だけが享受？

[909: 匿名さん]

男性にとって、結婚することが結構大きなハードルになりつつあります。
結婚して共に正社員で大きな世帯収入・・簡単な事じゃなさそう。

第一生命経済研究所・主席エコノミストの永濱利廣さんは、『男性不況』（東洋経済新報社）という著書で、「今後、男性を取り巻く環境が悪化する」と指摘する。

男性雇用は、これまでのトレンドが続けば2020年までに180万人以上減少すると予想されます。
これは労働市場における男性の価値が相対的に低下したため。
1997年以降は男性の失業率が女性を上回り、2008年は男性が0・8ポイント高いという過去最高の開きを記録しています。
雇用が伸びる業種の医療介護分野は、依然として女性が強い。
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20121223-00000009-rnijugo-ent

[910: 匿名さん]

>>902
2008年と2012年の比較に何の意味があるの

「郊外は0～4歳児の親にあたる世代が少ないネ」ぐらいしか．．．
それでも、だから何？って話なわけで

人口の話をしたいの？マンション市場の話をしたいの？

[911: 匿名さん]

2000年時に22歳だった人は2008年で30歳
2012年で34歳
男性の結婚は30歳くらい。

[912: 匿名さん]

29歳から34歳で
23区内に約40万人の外からの流入者がいて、首都圏出身者は約44万人。合計で約84万人です。
約40万人の人はこれからお家が必要になります。

[913: 匿名さん]

>29歳から34歳で
>23区内に約40万人の外からの流入者がいて、

そろそろ“コーホート”って概念を覚えてくれないかなあ
　
【1977年生まれ】2008年1月1日時点で【30歳】＝2012年1月1日時点で34歳＝現在はほとんどが35歳の
2008年1月1日から2012年1月1日までの人口増減

23区は　-865人
市部は　-246人

なんですけど．．．
　

34歳－29歳＝5年間、2012年－2008年＝4年間
引き算も出来ない人に何を言っても無駄か．．．トホホ

[914: 匿名さん]

23区
1994年1月　11歳～16歳人口　44万人
2012年1月　28歳～33歳人口　84万人

さて、18年間でどうやって40万人も増えたのでしょうか？

[915: 匿名さん]

ちょっと訂正。

23区
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　44万人
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　84万人

さて、17年間でどうやって40万人も増えたのでしょうか？

[916: 匿名さん]

上京した人たちが結婚しやすい環境作りが少子化対策につながる。

つまり、共稼ぎしやすい環境作りが重要だね。

2008年から2012年、0歳～14歳人口増加数
旧東京市部８区　15,994人増、9.4%増←ポイントはここ
旧東京郡部15区　15,321人増、2.0%増
現市部 　　　　1,429人増、0.3%増

[917: 匿名さん]

>>915
だ・か・ら、それが何の意味があるか教えて下さいよ
こちらが質問しているんです

その世代とその前の世帯、団塊Jr.とを比べると
世代人口は少ないわけで．．．

お願いだから、妄想は湾岸スレだけにして下さい

[918: 匿名さん]

経済状況が不透明な中、ダンナの給料だけで払えるローンにするのは基本中の基本。
マンション営業の口車に乗って二人で払わないと払いきれないようなアホなローンを組むと10年以内に自己破産→マンションは没収→夫婦仲が険悪になり離婚→一家離散となります。
埼玉や千葉に行けば大手町の勤務先まで一時間以内に通えるマンションは山ほどありますよ。妻が働かなくても十分返せる4000万以下のマンションです。
要は戸建てに拘らなければいいんです。戸建てだと最寄駅からバスで30分も走らないといけないような人里離れた山の上のニュータウンになったりするので。こういうニュータウンは今後姥捨て山のようになり、スーパーも撤退し、田舎の村みたいな不便な生活を強いられることになるんです。
これから人口が減少していく郊外というのはこういうニュータウンであり、駅から徒歩圏のマンションは大丈夫ですよ。

[919: 匿名さん]

湾岸埋立地のタワマンも修繕積立金が集まらず放置されて荒れ果て、30年後はスラムのようになりそうですね。

[920: 匿名さん]

一馬力でも払い切れる≠資産価値がある。
金額的に買えても所有に値する物件か、てのは全然別の話。

[921: 匿名さん]

>918
駅から徒歩圏のマンションは大丈夫ですよ。>
周りが値下がりしていて大丈夫わけ無いじゃん(笑)

[922: 匿名さん]

>920
おっしゃる通り、資産価値維持力が重要だよね。高い買い物だし。

23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)

（東京駅から半径5km圏内）14か所

神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、
勝どき（湾岸）、門前仲町（深川）、木場（深川）、本郷三丁目、半蔵門、
菊川（本所）、清澄白河（深川）、錦糸町（本所）、田原町、

（東京駅から半径5km圏外）3か所
辰巳（湾岸）、白金台、高輪台、

（郊外）3か所
武蔵小山、自由が丘、二子玉川

[924: マンション投資家さん]

Suumoが在庫裁くためのデマそのまま信用するなんていいお客さんだね
まあ、そういう人が多いから不動産業は成り立つんだけど

[925: 匿名さん]

23区
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　44万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　84万人
外部からの流入人口　40万人

旧東京市部8区（都心部）
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　8万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　17万人
外部からの流入人口　9万人（22.5%）

その他15区
1995年（平成7年）1月　11歳～16歳人口　36万人
17年後
2012年（平成24年）1月　28歳～33歳人口　67万人
外部からの流入人口　31万人（77.5%）