23区内の新築マンション価格動向（その64）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/289678/

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[561: 匿名さん]

落とし穴に誘導ごくろうさん。

[562: 匿名さん]

穴場

[563: 匿名さん]

乱開発で供給過剰の埋立地は東京駅までの距離には関係なく買ったら終わり。
永住は覚悟しないと。

[565: 匿名さん]

埋立地、すでに中古の下落が止まらない。

[566: 匿名さん]

>>564

面白いなw

[569: 匿名さん]

郊外がこれから長期低落であるのが分かり切っていながら、
経済力から郊外を選ばざるを得無い人達の怨嗟の声が強まって来ている。

年間で５千人程度は２３区から郊外に押し出されていると推測。

都心部が買いやすくなって昔に比べその数は格段に減ってはいるが、
仕方が無いことなのか？

[571: 匿名さん]

人気地域というとどうしても豊洲が入るのだが。

[572: 匿名さん]

江東区は昔に比べて坪単価が高くなったから、
地元の人が買えず千葉県辺りに都落ちして、
代わりに他から人が入って人口が増加してるよ。
すごい勢いで住民の入れ替わりが進んでいるぞ。

[573: 匿名さん]

郊外で家を買っても資産価値が落ちるのは見え見えだから最近は郊外に引っ越しても賃貸の人が増えているよ。埼玉県の賃貸制約数がここ数年急激に増えている。

[575: 匿名さん]

外周区から隣接している県、市に引っ越す人も増えて来たよ。家賃が節約できるからね。
特に子供ができて引っ越す人が多いよ。

[576: 匿名さん]

埼玉県に行けばこんなにお安くファミリータイプのマンションが借りれるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=11/tk=3/bg=2/sort=5d/

[577: 住まいに詳しい人]

>>574
地価LOOKレポートの豊洲の項目から
マンション部分の鑑定評価員のコメントを抜き出すと下記の通り
2009年以降の３年間で豊洲のマンション価格が上昇したことはない

【平成２１年第１四半期】　↓
消費者の購入マインドの冷え込みから、分譲マンションの売行きは減速しており、
価格帯を下げて販売する動きが見られ、マンション分譲価格は下落傾向にある。

【平成２１年第２四半期】　↓
消費者の買い控えや実質所得の減少などから分譲マンションの売行きは低迷しており、
買い手による価格交渉を経て販売される動きも見られ、マンション分譲価格は下落傾向にある。

【平成２１年第３四半期】　↓
新築分譲マンションについて販売会社の設定価格に大きな変化はないが、在庫処分をより進める中、
価格交渉が行われているとみられることから、実質的な分譲価格は継続して下落傾向にある。

【平成２１年第４四半期】　↓
当地区の新築分譲マンションについては継続して在庫処分を進めており、
価格交渉が行われているとみられることから、実質的なマンション分譲価格は下落傾向にある。

【平成２２年第１四半期】　→
新築分譲マンションは在庫処分が一段落し、また、買い控え需要者の購入意欲の高まりもあって
売れ行きに回復の兆しが見られる中、マンション分譲価格は概ね横ばいで推移している

【平成２２年第２四半期】　→
回復基調にある分譲マンション市場は当期に入っても売行きは上々であり、今後の動向には
デベロッパーも慎重な姿勢を示しているものの、実質的な分譲価格に影響を与える状況ではなく、
マンション分譲価格は安定的に横ばいで推移している。

【平成２２年第３四半期】　→
分譲マンション市場が回復基調にある中、デベロッパー等は今後の需給動向について慎重に市場
を注視しているが、マンション分譲価格については大きな増減はなく、安定して横ばいで推移している。

【平成２２年第４四半期】　→
分譲マンションのエンド需要は確実に高まっているが、当期のマンション分譲価格について目立った
増減はなく、安定して横ばいで推移している。

【平成２３年第１四半期】　↓
これを受け、マンション分譲価格について表面的な価格調整には至っていないが、
在庫販売等に関しては実質的な値下げの動きがあるため、マンション分譲価格は下落傾向にある。

【平成２３年第２四半期】　↓
また、在庫を抱える販売会社にあってはその処分を優先するなど、分譲価格について実質的な
値下げの動きが始まっており、マンション分譲価格は下落している。

【平成２３年第３四半期】　→
一時期、低減した分譲マンションのエンド需要も臨海部への選好性が戻りつつあり、東日本大震災後
やや値下げの傾向にあった新築マンション分譲価格は当期に入って概ね横ばいで推移している。

【平成２３年第４四半期】　→
一方で震災前に竣工し、その後売れ残った在庫も少なくなく、これらの処分が完全に落着くまで
実質的なマンション分譲価格の上昇はなく横ばい傾向である。当期においても、高層マンションの
分譲価格を見ると概ね前期と同価格で推移している。

【平成２４年第１四半期】　→
このような新規供給が多い分、震災前に竣工した分譲住戸については処分が急がれることから、
市場全体で見れば前期と同様、実質的な価格上昇には至っておらず、マンション分譲価格は
概ね横ばいで推移している。

【平成２４年第２四半期】　→
震災前に竣工した分譲住戸の処分も引き続き急がれることから、前期と同様、実質的な価格上昇には
至っておらず、マンション分譲価格は概ね横ばいで推移している。

【平成２４年第３四半期】　→
当地区を含む周辺エリアの高層・超高層の新築マンションは各販売期において即日完売しており、
前期と同様、その売行きは好調である。したがって、新築の分譲販売にあっては計画通りの価格で
販売されているため実質的な価格調整もなく、マンション分譲価格は前期と同様横ばいで推移している。

ちなみに
「帰宅難民の問題を背景に都心部への近接性が」という記述もあり
担当の不動産鑑定士は豊洲を「都心部」とは考えていない模様

[578: 匿名さん]

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要はほぼ終わった。今後は相続による家余りが近郊、郊外で始まる。

一方、首都圏の少子化を補うために外部から首都圏に多くの人が流入するようになった。
これらの人は、比較的高給の人は都心部のワンルーム賃貸に住むが、大部分は近郊のアパートに賃貸。
また、所得が低い人は一生独身の傾向が強まっている。

これからの分譲マンションの主要ターゲットは、
外部から首都圏に流入し、比較的高給で結婚する層が対象になる。
このような人達がどのようなライフスタイルを好むか？
それによって地域発展の明暗がくっきりと分かれるだろう。

注意しなければいけないのは、人口が増えれば良いと言うものでは無く、
その中身が問われる。

[579: 匿名さん]

帰宅しても住み続けられない自宅。


帰宅に時間かかっても、家族の安全確保ができて、住み続けられる自宅。




この違いだよ。

[580: 匿名さん]

８月１日から１１月１日の人口増減を見ると、

２３区１３６６６人増
内旧東京市の８区７１８０人増
その他近郊区６４８６人増
市部１４１９人増

市部は高齢化が進めばいずれは人口減少に転ずると思われる。
２３区は都心部とそれ以外の近郊で増加分を分け合っている形になっている。

市部については輸出型製造業の海外流出が進むと一気に人口が減り始める危険性が高い。

[581: 匿名さん]

子供が出来て家賃が払えず郊外賃貸に移る人も結構いるんだろうな。

[582: 匿名さん]

南国のシーサイドライフは憧れるけど・・


東京のスーサイドライフは御免こうむる。

[583: 匿名さん]

新築マンションの供給はバブル崩壊直後の1992年には全国において9万4千戸まで縮小しましたが、（図１）その後の地価下落と相俟って都心回帰型のマンション分譲が主流になりました。1994年以降は三大都市圏で大量供給が続き、2000年には首都圏で10万戸超、近畿圏で4万2千戸、中部圏でも1万戸超の供給戸数を記録しました。また、これら大量供給を反映して各都市圏でのマンション化率（＝分譲マンションを選択する世帯の割合）も上昇しました。特に首都圏と近畿圏では高い割合を示しており、2008年のマンション化率は首都圏で19.61％（約5世帯に1世帯の割合）、近畿圏で14.34％（約7世帯に1世帯の割合）と、全国平均の10.95％（約9世帯に1世帯の割合）を上回る結果となりました。

[584: 匿名さん]

武蔵野市の平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
武蔵野市バブルピーク時H22年6月坪390万円
H24年6月坪236万円、約4割下落。
70㎡換算で約3200万円の損失。

[585: 匿名さん]

近郊、郊外は買わずに賃貸が無難だね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[592: 匿名さん]

今は低金利だから、資産価値さえ下がらなければ家賃以下のコストでマンションが買える好機。

江東区、墨田区あたりが資産価値が安定していてお勧めです。

だいたい坪250万円前後で安定してます。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[593: 匿名さん]

東京一区は激戦区だな

[594: 匿名さん]

23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)

（東京駅から半径5km圏内）14か所

神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、
勝どき、門前仲町（江東区）、木場（江東区）、本郷三丁目、半蔵門、
菊川（墨田区）、清澄白河（江東区）、錦糸町（墨田区）、田原町、

（東京駅から半径5km圏外）6か所
辰巳（江東区）、武蔵小山、自由が丘、二子玉川、白金台、高輪台、

[596: 住まいに詳しい人]

ここで豊洲の宣伝しても意味ないから
湾岸スレでやってね

一応ネタぐらいあげるから

【最寄り駅も住所も豊洲】
2005/10　豊洲シエルタワー　565戸（分譲は90戸）　＠189万円
2005/11　スターコート豊洲　740戸　＠197万円
2006/05　パークシティ豊洲　1,481戸　＠229万円
2007/06　ＴＨＥＴＯＹＯＳＵＴＯＷＥＲ　825戸　＠290万円
2008/07　シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　1,063戸　＠291万円
2010/05　シティタワーズ豊洲ザ・シンボル　850戸　＠306万円
2012/06　パークタワー豊洲　185戸　＠261万円

【最寄り駅は豊洲だが住所は豊洲以外】
2006/08　コスモ豊洲レジデンスマリナコート　36戸　＠191万円
2006/10　コスモ豊洲レジデンスブレアコート　54戸　＠186万円
2007/07　ビーコンタワーレジデンス　440戸　＠251万円
2011/12　プラウドタワー東雲キャナルコート　600戸　＠235万円
2012/07　イニシア豊洲コンフォートプレイス　172戸　＠190万円
2012/11　パークタワー東雲　585戸　＠230万円

結局、豊洲のマンションって
「豊洲タワー」「ツイン」「シンボル」の３物件が
当時ミニバブルで吹き上げて勘違いしていただけなんだよ

[597: 匿名さん]

やっぱ原点に戻って、歴史ある本所、深川ですかね？
実績が物語ってますね。
住吉、東陽町と言ったあたりも資産価値維持力強いし。

[598: 匿名さん]

なんで売れないんだろ？

[601: 匿名さん]

ポジが住民のイメージをめちゃ下げてるからだよね
やっぱ何か隠してると思っちゃうとわざわざ手を出さないよね
住んでから何かあっても隠したら対策練れないしね

[602: 匿名さん]

東京駅の開発は進む

[603: 匿名さん]

八重洲口も大きく変わりそうです。

東京都中央区のJR東京駅八重洲口周辺で、再開発を視野に入れたまちづくりの検討が加速している。南側の八重洲二丁目中地区では地権者らが「八重洲二丁目中地区再開発協議会」を設立。現在、再開発を一つの選択肢に、まちづくりの理念など基本的な事項について話し合いを進めている段階で、最終的には地区内の建物規模や形状について検討を深めていく。
対象地域は八重洲2−4ほかの約2ha。鍛冶橋通りを起点に北にある4街区が対象となる。用途地域は防火地域の商業地域で、容積率800−900％。地区内には老朽化した中低層建築物が建ち並ぶほか、街区が小さいことや、高度利用が進んでいないことなどが課題となっている。
このほか、八重洲一丁目東地区（中央区八重洲1−6〜9の約1.2ha）では、2008年6月に市街地再開発準備組合が発足しており、東京駅前という交通結節点での商業・業務機能の有効なあり方を検討している。地権者は約60人。対象地域は駅前の外堀通りと八重洲通りが交差する一画で、外堀通りを挟んだ向かいにはグラントウキョウノースタワーがある。本社ビルがある東京建物などが参画し、地権者には大林組や大成建設が含まれる。
コンサルタントは日本設計とUG都市建築が担当している。
この地区の南隣、区立城東小学校と昭和幼稚園などがある八重洲二丁目北街区（八重洲2−1〜3の一部の約1.5ha）でも、「八重洲二丁目北街区再開発協議会」が駅前広場の機能補完などの検討を進めている。

[604: 匿名さん]

八重洲口では、南北に建設された超高層ビル「グラントウキョウノースタワー」（地上４３階）と「グラントウキョウサウスタワー」（地上４２階）をつなぐ、近未来的なデザインの屋根型の構造物「グランルーフ」（全長２３４メートル）が来年秋の完成へ向けて工事中で、東京駅に新たな顔が登場する。
「八重洲側は昔から町人の街。時代を先取ってきたので、『先進性』と『先端性』をキーワードに開発を進めた」。事業を担当するＪＲ東日本の貝瀬厚さん（４４）は説明する。グランルーフは「南北のタワーをつなぐ光の帆を表現したいと思い一枚の布のようなデザインにした」という。
グランルーフの下には南北のタワーを結び約７・５メートルの高さに歩行者用デッキを配置する。さらに「憩いの場を提供したい」（貝瀬さん）と地上には駅前広場も整備する。

[605: 匿名さん]

23区の資産価値が落ちない街ベスト２０(出典：Suumo首都圏版 20121204号)

（東京駅から半径5km圏内）14か所

神保町、神楽坂、広尾、浅草、牛込柳町、
勝どき（湾岸）、門前仲町（深川）、木場（深川）、本郷三丁目、半蔵門、
菊川（本所）、清澄白河（深川）、錦糸町（本所）、田原町、

（東京駅から半径5km圏外）3か所
辰巳（湾岸）、白金台、高輪台、

（郊外）3か所
武蔵小山、自由が丘、二子玉川

[606: 匿名さん]

自民党が政権を取れば東京都と二人三脚で「アジアヘッドクォーター特区」が具体的に動き始める。

日本の首都、東京は、日本最大の都市であり、アジアにおけるビジネスの拠点として機能してきました。
グローバル企業の本社をはじめ、多様な業種の企業が数多く集積し、ビジネスを成功させるために必要なヒト、モノ、金融、市場、情報、インフラが揃っています。
都心に近接している羽田空港の国際化により、アジアをはじめとする諸都市とのアクセスも益々向上しています。
東京都は、アジア地域の業務統括拠点や研究開発拠点のより一層の集積を目指し、新たな外国企業誘致プロジェクトを実施する「アジアヘッドクォーター特区」を立ち上げます。
東京の中心エリアにおいて、新たに進出する外国企業に対する優遇税制を創設するとともに、大胆な規制緩和や手厚い財政・金融支援のメニューを用意しております。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/ahq_project/japanese/index.html

[607: 匿名さん]

これって今どうなっているんでしょう？

相続までの仮の住まい需要もほぼ終わった段階で郊外に大規模なマンション群が大量供給。
恐ろしい事になりそうだよ。

住友不が買主候補/明大八幡山グラウンド区整後に集合住宅20120221建設通信

　東京都世田谷区内にある明治大学八幡山グラウンド（約5.5ha）の買主候補が住友不動産であることが分かった。同区が17日、八幡山グラウンド二丁目地区街づくり意見交換会を開き、同社が計画する土地利用の方向性を周辺住民に説明した。ワークショップ形式による同意見交換会での地元意向を踏まえた内容で、敷地中央部に広めの空地を確保し、10数棟の集合住宅を配置する開発イメージが示された。
　計画では、住友不動産の施行で土地区画整理事業を実施し、同社が集合住宅を建設する。道路計画は東西南北に十字型の2本の歩行者通路を整備。周辺の生活環境に配慮し、駐車場の大部分は地下につくり、敷地中央部には地域住民が望む大規模な空地を設ける方針だ。

[608: 住まいに詳しい人]

必死にログ流しをしているけど
どれが不都合な書き込みなんだろ？

[609: 匿名さん]

ここに八幡山の最新情報があるよ。
東京テラスとかは暴落しそうだなあ。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/120/345/350/d00120966_d/fil...'%E6%98%8E%E6%B2%BB%E5%A4%A7%E5%AD%A6%E5%85%AB%E5%B9%A1%E5%B1%B1%E3%82%B0%E3%83%A9%E3%82%A6%E3%83%B3%E3%83%89+%E4%BD%8F%E5%8F%8B%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3+%E7%B7%8F%E6%88%B8%E6%95%B0'

[610: 匿名さん]

学校経営が厳しくなってグラウンドを手放すようなところもこれからいっぱい出てくる。
たとえ大量供給されても資産価値が維持できる「耐性」を重視したマンション選びが大切になって来る。
従来の観念は通用しないと考えて慎重に選ぼう。