23区内の新築マンション価格動向（その64）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/289678/

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[501: 匿名さん]

499のとおりなら豊洲は業者向けだけの魚市場になりますね。
一般客向けの施設はテナントがまったく集まらないだろうな。

[502: 匿名さん]

不動産経済研究所が１３日発表した１１月の首都圏（１都３県）のマンション発売戸数は、前年同月比１３・３％減の４１７７戸となり、３カ月連続で前年実績を下回った。
発売戸数のうち月内に売れた割合を示す契約率は６８・８％で、好調の目安とされる７０％を下回った。
都区部７４．７％、都下７３．１％、神奈川県６４．１％、埼玉県４３．６％、千葉県８６．０％。

地域別の発売戸数は、大型物件の供給が少なかった東京２３区が１５・６％減の２１０１戸、２３区以外の東京は６２・７％減の１５６戸、埼玉県は１４・５％減の６６９戸。一方、神奈川県は３・６％増の８０７戸、船橋で大型物件の販売が好調だった千葉県は２５・８％増の４４４戸だった。

[503: 匿名さん]

株価何処まで行きますかね？

[504: 匿名さん]

団塊NEXTが終わって、
首都圏出身者需要が千葉県中心になりつつあるのかな？
親の年齢が５０代後半の層。

[505: 匿名さん]

埼玉県の４３．６％はかなり悲惨な数字だね。
将来の資産価値下落に備えて買わずに借りる人が増えているからだね。

[506: 匿名さん]

首都圏出身者の仮の住まい需要の大きな流れは終わった。

11月首都圏マンション発売3カ月連続減、契約率も約3年ぶり低水準
ロイター 12月13日(木)14時15分配信
民間の不動産経済研究所が１３日発表したマンション市場動向によると、１１月の首都圏マンション発売戸数は前年比１３．３％減の４１７７戸と、３カ月連続のマイナスとなった。
首都圏のマンション契約率は６８．８％で、好不調の分かれ目とされる７０％を２カ月ぶりに下回り、２００９年１２月の６８．６％以来の低水準となった。

[507: 匿名さん]

都区部５千万円～７千万円マンション11月の実績
５５８戸販売、４４０戸契約、契約率７８．９％

都心部のそこそこのお値段のマンションは結構売れ行き好調。

[508: 匿名さん]

東雲でしょ、それ

[509: 匿名さん]

契約はあるのに、引渡しは無い不思議w

[510: 匿名さん]

そりゃ完成してないからねぇ（爆笑

[511: 匿名さん]

2006年から販売員何人リストラされたんだろう？
有価証券報告書を見たら従業員数の推移って分かるんだろうか？

[512: 匿名さん]

販売員は正社員じゃないよ（苦笑

[513: 匿名さん]

分譲マンションの総戸数（規模）は、最近20年で総じて大型化が進行している。
そんな中、リーマンショック以降、30戸以下の小型物件が一気に増えた。
これは中堅企業の倒産・事業縮小だけでなく、金融機関の貸し出しが厳しくなっていることが大きい。

しかし、小規模物件は資産価値が落ちやすく、維持費が高い。
前者は以下を見れば明らかで、総戸数が多い方が資産価値は落ちない。
https://www.sumai-surfin.com/guide/okishiki.html#04

維持費はスケールメリットが出ないので、
支払っている管理費に対して、サービス品質が低いだけでなく、
大規模修繕のコストが入居世帯の少なさから、負担が大きくなる。

購入すべき小規模物件は、無いわけではない。
それは都心の稀少立地の場合だけである。
郊外や駅から離れていたり、周辺環境がよくない物件は避けるべきである。

[514: 匿名さん]

>513
中野区、杉並区と言ったあたりで小規模物件が多いのは、設定価格に見合った相続までの仮の住まい需要が小さいからだよ。
要は高過ぎて高値づかみしてくれる人の数が少なくなるので、それに合わせて物件も小規模にする。
今や３０戸程度の規模でも売れ残り始めています。
供給制限でバブル価格を維持するのもそろそろ限界じゃない？

[515: 匿名さん]

なんか都心を必死で買い煽り郊外を執拗にけなす奴がまた出てきたが
ビルとマンションのコンクリートの建物しかなく
大気汚染が酷く
低地で地盤軟弱な
都心城東湾岸の似た者三兄弟はやめたほうがいい
平均寿命が短く
地震で液状化する（浦安の運命）
不人気エリア
に加えて
マンション供給過剰エリアで資産価値下落間違いない

[516: 匿名さん]

マンション価格は需要と供給で決まる

都心城東湾岸の似た者三兄弟
供給多い（マンション供給過剰エリア）
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持

[517: 匿名さん]

景況感、2期連続悪化＝大企業製造業マイナス12―日銀短観
時事通信 12月14日(金)8時53分配信

　日銀が14日発表した12月の企業短期経済観測調査（短観）によると、企業の景況感を示す業況判断指数（DI、「良い」と答えた企業の割合から「悪い」の割合を差し引いた値）は、大企業製造業でマイナス12となった。前回9月調査を9ポイント下回り、2四半期連続で悪化した。
　海外経済の減速や日中関係の悪化に伴う輸出や生産の縮小に加え、エコカー補助金終了による自動車国内販売の減少が響いた。　

[518: 匿名さん]

なんか割高な郊外を必死で擁護する奴がいるね。
住んでいるからか？

[519: 匿名さん]

森ビル、環状２号線上に高級ホテル
SankeiBiz 12月14日(金)8時15分配信
森ビルは１３日、東京都と港区の新橋と虎ノ門間の環状２号線上で進めている超高層の再開発ビルに、米ホテルチェーン大手ハイアットホテルズの高級ホテルブランド「アンダーズ東京」が２０１４年夏に開業すると発表した。同ブランドの日本進出は初。新ホテルはビル高層部の４７～５２階に入り、客室数は全１６４室。

[520: 匿名さん]

需要があれば高いのは当たり前
需要が無いのに高いのは
大量に売れ残るのも当たり前

[521: 匿名さん]

＞518
君が都心か城東か湾岸に住んでいて郊外を執拗にけなしているのはわかっているが
今後もけなし始めたら515みたいなの繰り返し書くから覚えておいたほうがいい

[522: 匿名さん]

＞518
君は都心ポジ郊外ネガを執拗に書いているが
マンコミュ全体のバランスをとるためにも
私がいろいろなスレで都心ネガ郊外ポジを繰り返し書く

[523: 匿名さん]

もうちょっと具体的な数字で郊外が好調な事を証明する必要があるんじゃない？
分譲マンションの契約件数が増えて人口も増え続けているとか。

[524: 住まいに詳しい人]

教授も根拠なしにデタラメ書き散らしているんだから
お互い様じゃないの？

いい加減、どっちも控え目にして頂きたいところだ

[525: 匿名さん]

城北でも人口増加区はあるよ。

生活保護に犯罪…”イメージ悪い”足立区に人口急増の理由
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20121214-00000307-jisin-soci

[526: 匿名さん]

＞523
戸建てでローンもなく、注文住宅で永住するつもりだから、もともとこのスレにはあまり興味はない
だけど株は動かしてるから世界経済は詳しいぞ
不動産の現物投資はしない。流動性換金性や分散を考えたらリートのほうがいい

[529: 匿名さん]

「隅田川ルネサンス」とは、かつて全国の人々が憧れ、江戸の華であった隅田川の賑わいを現代に甦らせ、新たな水と緑の都市文化を未来につなぐ取組です。
東京都では、隅田川沿川区や関係諸団体と連携を図りながら取組を推進するため、学識経験者や地元観光団体、行政関係者等から成る隅田川ルネサンス推進協議会を平成23年7月に設置しました。
「隅田川ルネサンス」のロゴマークを活用し、隅田川を中心とした水辺空間における更なる賑わい創出に向けた取組を推進していきます。
皆様からのたくさんのご応募をお待ちしております。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2012/12/22mce100.htm

[530: 匿名さん]

カタカナ語好きだな、埋立地は。

[531: 匿名さん]

流れが決まって何かつまらなくなったなあ。

[532: 匿名さん]

こう言う話題を見ると時の流れを感じますね。

東京タワー、登録有形文化財に…戦後復興の象徴
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121214-00001021-yom-soci

[533: 匿名さん]

高度成長期の道路やトンネルが危ない！　「コンクリート劣化」の恐怖
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20121214-00000007-jct-soci

[534: 匿名さん]

湾岸ネガは飽き飽きだから出て行って欲しいな

[535: 匿名さん]

外環を止めてその金を既存のインフラ整備に充てたほうが有意義。

いまさら郊外に道路を作っても無意味だろ。

[537: 匿名さん]

佃の一部を除けば、隅田川河口付近の東側は埋立地。

[538: 匿名さん]

いろいろなところに埋立地が出てくるけど、そんなに売却に困ってるの？

[540: 匿名さん]

日本の景気は減速し始めたそうです。
というか、今まで本当に回復していたのでしょうか？
復興需要、なんてことをいっていましたが、
アレって震災の被害地と、その予算を流用できた
一部の利権世界だけのはなしでしょ。
少なくとも、私の周りには何にも関係ありませんでした。
だから、景気回復なんて実感はまるでなし。

まず、マンションは売れていませんね。
レポートを書くために都内のおもだったエリアの
マンション市場を観測し続けていますが、
何とか完売しているのは値引きをしている物件ばかり。
また、完売と言っても本当に一般エンドユーザーに
販売したのか疑問に思える物件も多いですね。
というのは、関連会社に売却しても完売は完売。
帳簿上で売却したことにして登記は動かさず、
本当に売れたときにまた買い戻したカタチにする、
なんていう奥の手もありますから。
完売した物件が、いきなり賃貸募集なんてしているのは
関連会社に売却しても最終的に買い手を見つけられず、
しょうがなく資産として活用しているケースです。

しかし、マンション市場では全体的に「売れていない」のに
次々と新しい物件が出てきます。
来年前半までは供給ラッシュが続くのでないでしょうか。
本当は前半だけではなく、後半も再来年も予定はあるのですが、
私は前半で失速がハッキリするのでその後は鈍ると予想します。
どうなるのでしょうね？

株式市場は、安倍政権誕生によるリフレ政策を織り込んだようです。
このままでいけば、総選挙は自民党の歴史的な大勝利。
素直に喜べないのは、自民が勝てる理由は3年半前の民主と同じ。
政党として期待されているのではなく、単なる敵失にすぎないからです。

ところで、自民党は「国土強靭化政策」なるものを掲げています。
ありていに言えば、公共事業の復活みたいなものでしょう。
でも、以前のように明らかに「そんなもん、いらんやろ」といった
ハードにお金を注ぎ込むのではなく、
インフラの整備に使って欲しいですね。
笹子トンネル事故のようなことは、今後もままありそう。
1960年代、50年代に作られた道路、橋梁、トンネル、ダムなどの
土木施設はこれから本格的に更新期に入りそうですね。
これはアメリカでも同じ問題が指摘されているそうです。

そして、各政党とも少しは住宅にも目を向けて欲しいですね。
どの政党もこの選挙で住宅政策を表に出さないのは、票にならないから。
住宅は国民の隅々まで行き渡っており、
そこに切実な不満や政府への強い要望はありません。
逆に言えば「足りている」状態なのです。
だから、国民に訴える必要性がなく、票にもならない。

ただ、だからといって「何もしない」でいいことはありません。
いってみれば「足りすぎている」現状は恐ろしい未来へつながっています。
住まいの老朽化がもたらす様々な問題。
郊外ニュータウンはスラム化の危機に立っています。
そして、過去に「高い住宅」をローンで
買ってしまった人々の貧窮状態をどうするのか。
バブル期前後に郊外住宅を35年ローンで購入した団塊世代の多くが、
定年後に住宅ローンを払えずに自己破産しています。
はたまた、今後数年以内に起こるであろう
住宅産業のビッグバン的な再編。

今日はちょっと、そこを突っ込みましょうか。
この国は、ここ数年は80万戸ペースで新築住宅が建設されています。
これはいくらなんでも多すぎですね。
多分、３から５年のうちに半減するでしょう。
もちろん、新築分譲マンションのニーズも同様に数年後には半減。
首都圏や近畿圏ではそこらじゅうが新築未入居の
マンションだらけになりそうな予感がします。

当然、マンションデベロッパーも倒産するでしょうね。
2008年から09年に起こった倒産ラッシュの再来ほどでないにしろ、
3社や4社は逝くのではないかと思います。
ハウスメーカーも再編が予想されますね。
ゼネコンも何社かあおりを食うでしょ。
あるいは、倒産件数が一番多いのはゼネコンかもしれません。

本格的な住宅産業の再編期は、数年後に迫っているのです。
で・・・それに対して我々が出来ることはなんでしょう？
そんなに多くのことはありません。
●なるべく高い住宅を買わない
●子どもを住宅産業に就職させない
●住宅産業の株を買わない
●使っていない住宅は、今のうちに売っておく
●闇雲な不動産投資をしない
●今、住宅産業に身をおいているのなら、早めに転職する
そんなところでしょうか。

今年の末から来年の春先にかけて、安倍新政権による
リフレ型経済政策への期待から、一時的に景気が浮揚しそうです。
来年後半は消費税増税に対する「駆け込み需要」が発生するかもしれません。
でも、それらはあくまでもいっときの現象。
これからの日本は、住宅への需要縮小を粛々と受け入れ
上手にそれに対処していかなければならないのです。
一時的な需要で住宅産業が盛り上がっても、
それが長く続くことなんてあり得ないとお考えください。
たとえ景気が良くなっても、人間の数は増えませんから。
これからマンションを購入しようとする方は
けっしてそのことを忘れないほうがいいでしょう。

[541: 匿名さん]

長過ぎ。

[542: 匿名さん]

埋立地住民は出入り禁止に。

[543: マンション投資家さん]

安倍さんにはインフレ政策遂行してもらい資産バブルを引き起こしてほしいね
生活保護費なんかに国費使わず富裕層向けの施策を進めてほしい
自民党大勝大いに結構

[544: 匿名さん]

フクロウ坊や

[545: 匿名さん]

>541
要は
買うなら東京駅から半径５ｋｍ圏内で坪単価250万円前後のマンションにしなさいと言う事だろ。

[546: 匿名さん]

相続した土地　売り抜けるタイミングはいつか
相続トラブル百科　実践編第27回
http://www.nikkei.com/money/features/17.aspx?g=DGXNMSFK1200B_121120120...

[547: 匿名さん]

人口は右肩下がり
相続は右肩上がり

2011年に死亡し、遺産が相続税の対象となった人は前年比3．0％増の5万1409人で、その相続財産は2．0％増の11兆6845億円だったことが13日、国税庁の申告状況まとめで分かった。

[548: 匿名さん]

投資系の会社はマジ凍死するぞ。実態を言えばＯＪＴなんて無いに等しい。
ただ、さっさと電話かけろ！外回りしろ！と罵声だけ
そもそもいい鴨（高給取り、資産家、遺産成金ババァ）は先輩が全て囲い込み。
見習いは何をしてよいのか分からず、右往左往している間に１ヵ月後には試合終了（強制解雇）


大体、不動産投資系の会社なんてハロワへいけば何十人も募集してる。

[549: 匿名さん]

頭悪いのに投資マンション買って儲けようだとか
頭悪い貧乏人は便所掃除の仕事でもしてろ
なけなしの金はたいて投資マンションに投資か
だから42にもなってアホがカモなんだぞ
しらねーっとｗ

[550: 匿名さん]

東京駅周辺は着実に集中と集積が進む。

「ＪＰタワー」商業施設、全国から98店出店　13年３月開業
日本郵便はＪＲ東京駅前の「ＪＰタワー」ビルのテナント店舗を決めた。全国各地のご当地名物の物販店や話題の飲食店など98店舗が出店する。低層棟の商業施設に入居し、2013年３月21日に一斉オープンする。
ＪＰタワーは東京駅丸の内南口の旧東京中央郵便局の敷地に建つ地上38階建てのオフィスビルで今年５月に完成した。歴史的建造物の旧東京中央郵便局は一部が修復・保存され、低層棟の商業施設「ＫＩＴＴＥ（キッテ）」として３月21日に開業する。テナント全98店舗のうち約半数が東京初出店となる。
地下１階は全国の食の名産品を集めた。栃木県那須町が本店の「ＮＡＳＵのラスク屋さん」や名古屋市の「みそかつ　矢場とん」の持ち帰り専門店など34店が出店する。
１～４階はファッション雑貨店などが中心。ハンカチ専門店「Ｈ　ＴＯＫＹＯ」（東京・世田谷）などが入る。５、６階のレストランも全国から有名店を集めた。６階には屋上庭園もあり、10月に復元開業した東京駅丸の内駅舎を一望できる。