23区内の新築マンション価格動向（その64）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/289678/

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[151: 匿名さん]

しがらみ

[152: 匿名さん]

マンション価格は需要と供給で決まる

都心城東湾岸
供給多い（マンション供給過剰エリア）
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持

[153: 匿名さん]

マンションを相続させられることほど鬱陶しいことはない。

土地つき一棟でも解体撤去で金かかる。

[154: 匿名さん]

しがらみとか同居とか
城東ではまだ昭和が続いているな

[155: 匿名さん]

馬鹿と煙の信仰もね。

[157: 匿名さん]

最近は通過するのも怖い。

[158: 匿名さん]

米トヨタで2000人リストラだってね。
ということは、他国のトヨタも国内もリストラしないと、また暴動だ。

[159: 匿名さん]

でも、湾岸結構売れてるよね
正直、サラリーマンには魅力あるよ

[160: 匿名さん]

けっこうって、2004年頃の話か？

[161: 匿名さん]

ケンカ売れてるとか・・・。

[162: 匿名さん]

埋立地、橋、トンネルこれらの要素はすべて価格に織り込み済みなのでいくらネガっても（願っても？）これ以上下がりませんよ。

[163: 匿名さん]

１　「貸せる」か「売っても許容範囲の損失ですむ」街でしか買うな
２　「人気」と「価値」はまったく異なると認識せよ
３　今後３０年でこの街がどう変わるかを推理・予測せよ
４　街で最大の商業施設の客層を観察せよ
５　急成長する街は急衰退の可能性も大きい
６　「若夫婦しかいない街」は危険信号と心得よ
７　できてから60年以上経つ街は「ハズレ」も少ない
８　坂のある街、神社仏閣のある街は狙い目である
９　小児科、産婦人科、公立小学校のレベルが高い街に注目せよ
１０　「新駅」は街の価値上昇の必要条件でも十分条件でもない

[164: 匿名さん]

開発されない。
廃れもしない。

そういう普遍性が大事。

地震で地面がおかしくなったりしないこともね。

[165: 匿名さん]

何も変わらない街

時代から取り残されてるとも言うな

[167: 匿名さん]

国土交通省は11月30日、平成24年10月の新設住宅着工戸数をまとめ発表。消費税率の引き上げを睨んだ駆け込みのためか持家、貸家、分譲とも2けた増となった。総数は84,251戸（前年同月比25.2％増、2か月連続の増加）で、内訳は持家が28,894戸（同13.0％増、2か月連続の増加）、貸家が33,939戸（同48.2％増、2か月連続の増加）、分譲住宅が21,064戸（同14.2％増、2か月連続の増加）。分譲の内訳はマンションが10,334戸（同17.8％増、2か月連続の増加）、一戸建てが10,656戸（同11.8％増、2か月連続の増加）。

　首都圏マンションは5,437戸（同38.2％増）で、内訳は東京都3,538戸（同61.3％）、神奈川県533戸（同10.7％減）、埼玉県736戸（同3.1％減）、千葉県630戸（同84.2％増）。

[168: 匿名さん]

東京都だけ増か減かは書かない痣とさ。

[169: 匿名さん]

＞163
＞３　今後３０年でこの街がどう変わるかを推理・予測せよ


湾岸のしかも江東区の埋立地なんて30年先を予測する必要も無いと思うよ。今後15年も経たないうちに十分すぎるほど廃れるよ。

[171: 匿名さん]

とにかく今は内陸の見捨てられたような旗竿立地にパワービルダーもどきが
トンカントンカン安普請戸建てを建てて売りさばこうとしているわけだから
高級な住まいはなかなか売れないね。

[172: 匿名さん]

区分所有なんつー穴兄弟がそんなこと言っちゃイケナイ

[173: 匿名さん]

マンション建てられない土地に重層長屋って逆張りの会社もろ競合するなぁ

[174: 匿名さん]

>173
生産緑地が後継者がいなくて宅地化＝アパート化がこれから進むよ。
アパートの家賃はかなり下がるだろう。

[175: 匿名さん]

建物増える。
周辺地域の宅地としての価値は下がる。

[176: 匿名さん]

街に高層中層のビルとマンションしかないコンクリートの街が、資産価値維持なんてできるのだろうか？

[177: 匿名さん]

ニュータウンなんて土地に愛着のある人は皆無だから廃れ始めるとあっと言う間にゴーストタウンになるよ。
埋立地は平成のニュータウンだからね。

[178: 匿名さん]

>175
低所得層の未婚化＋高年齢化がこれから進むから、アパート地帯の治安は将来かなり不安だよ。

[179: 匿名さん]

間違いなく言えることはマンション営業の口車に乗せられて夫婦共稼ぎでめいっぱいのローンを組むと確実に破産するということだよ。
子供ができて奥さんが会社を辞めたり、ダンナの給料が下がったりしたらそれでアウト。
だから夫婦どちらかの給料だけで支払えるローンにするのが鉄則なんだよね。

[180: 匿名さん]

韓国の状況

競売にかけてもローンを完済できない住宅の所有者が韓国国内で19万人に達することが、2日までに分かった。

金融監督院によると、年初から10月にかけて競売市場に出された 住宅の平均落札率（競落率）は、鑑定価格比で76.4％だった。
鑑定価格10億ウォン（約7600万円）の家を競売にかけた場合、今年の平均競落率では7億6400万ウォン（約5800万円）しか手に入らない計算だが、この比率を超える住宅ローンを抱えている人は19万人で、住宅ローンを組んでいる人全体の3.8％に達する。
融資総額は13兆ウォン（約9880億円）に上るという。

こうした人々が負債に苦しみ家を競売にかけた場合、家を失うだけで一銭も手に入らず、貸し付けた金融機関は家を処分しても融資金を全額回収できないことになる。

19万人のうち94％は首都圏（ソウル市・仁川市・京畿道）に集中しているが、金融監督院銀行監督局のヤン・ヒョングン局長はこれについて、首都圏は地方に比べ住宅価格の下落幅が大きいためと説明している。

金融監督院はまた、住宅価格下落のあおりで住宅価格に対するローンの比率（LTV）が初めて50％を超えたと発表した。
LTVは2009年末が47.5％、10年末が48.0％、昨年末が48.1％と緩やかに上昇を続けていたが、今年に入り急上昇し、6月末に50.5％を記録した。
この比率が高いほど債務者の返済負担が大きく、ローンが不良債権化する可能性が高い。

銀行のLTV（48.6％）は比較的安定しているが、農協などの相互金融会社（60.1％）、貯蓄銀行（64.9％）、カード・キャピタル会社（73.0％）など市中銀行以外の「第2金融圏」は相対的に高かった。
http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2012/12/03/201212030137...

[181: 匿名さん]

>179
確かに言えますね。
坪単価300万円を越えるようなところは初めから対象外にすべき。

[182: 匿名さん]

共稼ぎの人は都心に近くて坪単価がお安い所を選べば良いんだよ。

単純な話でしょｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[183: 匿名さん]

みんなが言う通り、豊洲の豪華タワーマンションがお買い得かもしれないね。

[185: 匿名さん]

武蔵小杉は
相続までの仮の住まい需要が少なくなって
急速に減速中との情報です。

[187: 匿名さん]

>184
まずはお値段でしょう。
実際にお買いになる時は財布の中身とご相談。
いくら業者が煽っても普通の人は現実路線。

煽るなら、
富裕層の相続までの仮の住まいを探している人。

[188: 匿名さん]

住環境が良いところの方が良いよ。

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[189: 匿名さん]

女の幸せは自立にあり、女性の自立はお金にあり！？
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20121203-00001295-davinci-ent

[191: 匿名さん]

>190さん
やっぱ都心3区
それが無理なら隣接している区ですね。

現実的には隣接区でしょうか？

[192: 匿名さん]

千代田区104.1　中央区42.7
この2区にくっついてる区でしょうね。

[193: 匿名さん]

　東京都全体では医師の数が不足しているとは言えないのですが、医師の分布には著しい偏りがあります。例えば、千代田区、中央区、港区、文京区、台東区からなる東京都中央部の二次医療圏では、人口1000人あたりの医師数は12．6人です。これは全国平均の6.3倍であり、そのうち、5.0人が大学病院、3．6人が病院に勤務していることが示すように高度医療機関が充実しています。一方、都立墨東病院が位置する墨田区を含む23区東部医療圏（墨田区、江東区、江戸川区）の人口1000人あたりの医師数は1.6人であり、江戸川区はわずか0．9人です。

　東京都の23区内の医療提供体制が、全国平均を大きく下回っているということを、どの程度の都民が認識しているでしょうか。23区東部医療圏の人口は110万人であり、東京都の医療のアキレス腱となっています。実際、今回の妊婦事件は、この地域で生じました。このような実情を、都民に正確に伝えてこなかったことは、石原知事、東京都の最大の問題です。

　このように、東京都内では医師の総数が不足しているわけではないため、厚労省が医師養成を怠ったことが原因というのは不適切です。また、東京都はオリンピックを開催しようとする自治体ですから、財政状況が悪いため、医療体制を整備できなかったというのも無理があります。

[195: 匿名さん]

理想は千代田区だけど
要は
東京駅から半径5km圏内にしろと言いたいだけだろ。

[198: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後であれば
何かとお得で損は無いってことですよ。

[201: 匿名さん]

>199
区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、
－－－－－－－－－－－－ここから下がワースト１０
世田谷区３．１６、墨田区２．９６、北区２．８２、
練馬区２．７４、文京区２．６５、荒川区２．１３
、杉並区１．８５、目黒区１．７３、中野区１．２８、
豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[202: 匿名さん]

＞201

■都心
千代田区・麹町駅
http://binged.it/MzVgZm

■湾岸
江東区・豊洲駅
http://binged.it/My94Gq

■郊外
大田区・世田谷区・田園調布駅
http://binged.it/Mz9i00

[203: 匿名さん]

>200さん
年を取ると都心部の方が良さそうですね。

[207: 匿名さん]

ダンナの年収の5倍までのローンで買える坪単価200万までが現実的。
湾岸埋立地のボッタクリマンションを買ったりしたら人生破滅です。

[208: 匿名さん]

坪単価250万円前後が
将来が約束されている東京駅から半径5km圏内に住むハードル

それを乗り越えられる人のみが手に入れられる。

世の中そんなもんだよ。

[214: 匿名さん]

ちょっと誤解があると思う。
病院の選択肢 東京>>>田舎 はその通り。
しかし、回せる所が無いとたらい回しが発生しないため、
たらい回し 東京>>>田舎 になる。
従って、田舎は選べない、遠いのを考えなければ、医療は何とかなる。

[216: 匿名さん]

公園の面積とか人口当たりの医療施設とかのデータ、かなり古いんじゃない？
平成18年って（笑）
この6年ほどの間に産科・小児科、医師不足のニュースをいくつ見た事か・・。

[217: 匿名さん]

区単位で語る意味がわからないよね。
人口、商業施設、医療施設が密集している所と過疎地が同じ区内にあったりするし、同じ沿線で語る方がまだマシ。

[218: 匿名さん]

>217
確かに。
ワーストに近い板橋区の大山辺りは大病院密集エリア。

[219: 匿名さん]

地震で液状化しちまうエリアは否応なしに過疎化する。
現にし始めて焦りまくってる取り残され組の買い煽りが激しいだろ。

[220: 匿名さん]

>216
豊洲とかで総合病院作るニュースとかもあったよね。

とにかく将来も発展が約束されている東京駅周辺部の近くに住めば良いよ。

その他の外周区、市部、３県は将来どうなるか分からない。
少子高齢化、人口減少エリアは止めなさい。

[221: 匿名]

東京の不動産は西に買え

[223: 匿名さん]

街にビルとマンションのコンクリートの建物しかなく
大気汚染が酷い
都心城東湾岸はやめたほうがいい
平均寿命が短く
不人気エリア
忙しい人がやむなく住む街

[224: 匿名さん]

できるだけコンクリートのない街がエエな。

[225: 匿名さん]

小笠原あたりは品川ナンバーでかっこええよ

[226: 匿名さん]

昨日は茨城県北部。
さっきは秋田で震度4だよ。
少しずつ動いているね。

[227: 匿名さん]

209　東京駅５キロ圏×坪２５０万円前後×山手線内か。

特殊な場所になりそう。

[228: 匿名さん]

今日も埋立民の書き込みしかなくて


つまんねー

[229: 匿名さん]

それが埋め立て地の歴史。

[230: 匿名さん]

発展地域じゃないと話題も無いし、
誰も注目しないよ。

[232: 匿名さん]

取り残されて身動きできないから

道連れ欲しいのさ。

[233: 匿名さん]

問題は土地立地。

東京湾埋立地は地雷の上に住むようなもんだ。

[234: 匿名さん]

東京郊外に“ゴーストタウン”　高齢化率４割程度の自治体がずらり
http://www.sankeibiz.jp/econome/news/121105/ecc1211051112000-n1.htm

[235: 匿名さん]

ぐんぐん上がってる！
そうだよ！ぐんぐん上がってるよ！豊洲マンションの人気も！
そして資産価値も！

[237: 匿名さん]

相続までの仮の住まい需要もほぼ無くなり、不動産業界は冬の時代に突入。

不動産業の景況感、4カ月連続で悪化　帝国データ調べ
帝国データバンクが発表した11月の景気動向調査によると、不動産業の指数は前月比1ポイント減の35・7ポイントで、4カ月連続の低下となった。理由としては「消費増税の対策として住宅ローン控除の大幅拡充などの話題から、契約の決定待ち状態が続いている」「売却不動産の数が減ってきている」などが挙げられた。
[住宅新報　2012年12月05日]

[238: 匿名さん]

地方、郊外の地価は一方的な下落傾向。
高齢化と人口減少でまだまだ下がる。
一方、都心部中心のマンションは堅調。

国土交通省が発表した7月の「不動産価格指数」は、
住宅全体の総合指数が91.1(前年比3.2ポイント下落)、
更地・建物付土地は88.8(同3.8ポイント下落)、
マンションは105.5(同0.8ポイント上昇)だった。
総合指数は11カ月連続の下落、更地・建物付土地は17カ月連続の下落となっている。マンションは2カ月ぶりに上昇。
同調査では、不動産価格について2008年度平均を100として指数化している。

[240: 匿名さん]

江東区は急速に新旧住民の入れ替わりが進んでいるよ。だから人口増加率がちょっと抑え目になっている。

[242: 匿名さん]

江東区は元工業地帯だから意外と団塊の世代が多い。
その多くは旧公団住宅に住んでいます。
その関係で、６５歳以上の増加率は今後５年程度は高めに出ます。

人口構成の具合でここ数年高めに出ているだけです。

逆に５０代はぐっと人口が減り、
団塊Jrから以降の若い世代の人口が多くなってます。
特に３０代が多く、もう１つの瘤である６０代を上回っています。

[243: 匿名さん]

お前ら江東区が大好きなんだな

[244: 匿名さん]

江東区しか眼中に無いって人が増えて、江東区の話題で不動産スレの３割くらい行ってる感じだね。超割安エリアだからでしょうね。

[245: 匿名さん]

（2012年12月4日付 英フィナンシャル・タイムズ紙）

　中国東部の豊かな都市、杭州にある新規不動産開発プロジェクトの営業所には高揚感が漂う。ガラス張りの高層ビル群から成る西子国際センターがオープンするのは3年も先だが、住宅購入を考える顧客が申し込みのテーブルに群がっている。

■半分の都市で新築住宅が値上がり



中国の不動産市場が息を吹き返す兆しがある（武漢の住宅街）＝ロイター
　「先ほどいらして、アパートを5戸購入した方がいました」。営業所で働く大勢の担当者の1人、アシュレー・ヒーさんはこう話す。中国の不動産に熱を上げるのは、住宅購入者に限らない。投資家は先を争うように、中国不動産関連の株式や債券を買っている。

　今年10月、中国国家統計局が追跡している主要70都市の半分で新築住宅価格が上昇した。9月の31都市から増えた。価格が下がったのは17都市で、上海を含む18都市では横ばいだった。

　住宅セクターの不況や崩壊を予想する暗いニュースで持ちきりだった最近の状況からすると、住宅価格の上昇は急激な方向転換だ。世界銀行はほんの2カ月前に、「不動産市場の調整」は中国が直面する最大のリスクの1つだと警告していた。

　スタンダードチャータード銀行のエコノミスト 、スティーブン・グリーン氏（香港在勤）は「何百万戸ものアパートが売れ残っているという根強い考えはどうやら正しくないようだ。多くの人が驚いている」と話す。

　グリーン氏はほかのエコノミストと同様、中国の不動産を「世界で最も重要なセクター」と呼ぶ。過去10年間、中国の経済成長の最大の原動力だったばかりか、鉄鉱石から銅に至る世界のコモディティー（商品）に対する中国の需要の最も大きい要因だったからだ。

■明るさが兆す中国の経済

　多くのアナリストや投資家はまだ、多数の開発案件が完成し市場の供給量が増えるにつれて価格の反騰は勢いを失うと考えている。だが現状では中国不動産の弱気筋は劣勢だ。

　国内総生産（GDP）の約10％を占める住宅建設の減速は、中国経済の今年の成長率が恐らく8％に届かず、十数年ぶりの弱さになる主な理由の1つだ。

[246: 匿名さん]

郊外で火葬場が足らなくて問題になっているらしい。
相続による土地余りも秒読み段階っぽいね。

お葬式が出せない　どうする“葬送の場”
http://www.nhk.or.jp/gendai/yotei/#3283

[247: 匿名さん]

団塊の世代は兄弟が多いから遺産相続争いが大変みたいよ。

[248: 匿名さん]

死ぬだけの小梨都心組は気楽なもんだね

[249: 匿名さん]

＞江東区しか眼中に無いって人が増えて、江東区の話題で不動産スレの３割くらい行ってる感じだね。超割安エリアだからでしょうね。

おいおい、この掲示板の主目的を忘れたのか？
「埋立地マンションを無知な田舎者に売りつける」
これなんだよ。
だから埋立民とマンション営業が毎日、死にもの狂いで買い煽ってるわけ。
江東区関連の書き込みが多いのは当然だろ。
現実社会では江東区なんてまったく相手にされてないよ。

[250: 匿名さん]

不動産神話なんざ10年も前に崩壊してんだから、安い賃貸が一番だろ。