23区内の新築マンション価格動向（その64）

[匿名さん]

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/289678/

湾岸マンション値上がり　共稼ぎ夫婦が都心回帰

湾岸マンションはまだまだ建つ

東京都心のマンション価格が上昇している。なかでも、豊洲や有明、東雲といった湾岸エリアの人気は衰えを知らないようだ。


東京都心のマンションが売れているのは、郊外からの都心回帰がより鮮明になったことがある。買い手の多くは共稼ぎ夫婦で、「職住接近」の利便性のよさが人気の背景にある。
みずほ総合研究所チーフ不動産アナリストの石澤卓志氏は、「ここしばらく都心のマンションは値ごろ感が高まり、それが販売回復の起爆剤となったが、最近は豊洲などを中心に値上がりしている」と話す。

この10年で「街」が形成され、生活が便利に
物件価格が2ケタ近く上昇したことから、湾岸エリアのマンションは投資物件としても注目される。前出の東京カンテイの中山氏は、「2LDKくらいのコンパクトマンションであれば、投資物件としてもちょうどいい。都心へのアクセスがよく、また生活にも便利なため、借りたい人は少なくないはずで、強気の賃貸料を設定できるエリア」と話す。
「湾岸エリアはこの10年で街が形成されてきました。2000年頃は周辺も未整備で、その分、分譲価格も割安でした。価格の上昇はそれだけ街のポテンシャルが上がって、生活するにも便利になったということです」と説明する。
都心に近い大型物件であれば、たとえ将来値下がりしても「郊外のマンションほど値下がりしない」という、資産価値に対する安心感も湾岸マンションの人気を後押ししているようだ。

[150: 匿名さん]

相続しても住む気も起きない物件の近くにわざわざマンションを買うのは親の援助があるからかなあ？何ででしょう？

[151: 匿名さん]

しがらみ

[152: 匿名さん]

マンション価格は需要と供給で決まる

都心城東湾岸
供給多い（マンション供給過剰エリア）
需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
価格下落

城南城西
供給少ない
需要多い（住みたい街ランキングエリア）
価格維持

[153: 匿名さん]

マンションを相続させられることほど鬱陶しいことはない。

土地つき一棟でも解体撤去で金かかる。

[154: 匿名さん]

しがらみとか同居とか
城東ではまだ昭和が続いているな

[155: 匿名さん]

馬鹿と煙の信仰もね。

[157: 匿名さん]

最近は通過するのも怖い。

[158: 匿名さん]

米トヨタで2000人リストラだってね。
ということは、他国のトヨタも国内もリストラしないと、また暴動だ。

[159: 匿名さん]

でも、湾岸結構売れてるよね
正直、サラリーマンには魅力あるよ

[160: 匿名さん]

けっこうって、2004年頃の話か？

[161: 匿名さん]

ケンカ売れてるとか・・・。

[162: 匿名さん]

埋立地、橋、トンネルこれらの要素はすべて価格に織り込み済みなのでいくらネガっても（願っても？）これ以上下がりませんよ。

[163: 匿名さん]

１　「貸せる」か「売っても許容範囲の損失ですむ」街でしか買うな
２　「人気」と「価値」はまったく異なると認識せよ
３　今後３０年でこの街がどう変わるかを推理・予測せよ
４　街で最大の商業施設の客層を観察せよ
５　急成長する街は急衰退の可能性も大きい
６　「若夫婦しかいない街」は危険信号と心得よ
７　できてから60年以上経つ街は「ハズレ」も少ない
８　坂のある街、神社仏閣のある街は狙い目である
９　小児科、産婦人科、公立小学校のレベルが高い街に注目せよ
１０　「新駅」は街の価値上昇の必要条件でも十分条件でもない

[164: 匿名さん]

開発されない。
廃れもしない。

そういう普遍性が大事。

地震で地面がおかしくなったりしないこともね。

[165: 匿名さん]

何も変わらない街

時代から取り残されてるとも言うな

[167: 匿名さん]

国土交通省は11月30日、平成24年10月の新設住宅着工戸数をまとめ発表。消費税率の引き上げを睨んだ駆け込みのためか持家、貸家、分譲とも2けた増となった。総数は84,251戸（前年同月比25.2％増、2か月連続の増加）で、内訳は持家が28,894戸（同13.0％増、2か月連続の増加）、貸家が33,939戸（同48.2％増、2か月連続の増加）、分譲住宅が21,064戸（同14.2％増、2か月連続の増加）。分譲の内訳はマンションが10,334戸（同17.8％増、2か月連続の増加）、一戸建てが10,656戸（同11.8％増、2か月連続の増加）。

　首都圏マンションは5,437戸（同38.2％増）で、内訳は東京都3,538戸（同61.3％）、神奈川県533戸（同10.7％減）、埼玉県736戸（同3.1％減）、千葉県630戸（同84.2％増）。

[168: 匿名さん]

東京都だけ増か減かは書かない痣とさ。

[169: 匿名さん]

＞163
＞３　今後３０年でこの街がどう変わるかを推理・予測せよ


湾岸のしかも江東区の埋立地なんて30年先を予測する必要も無いと思うよ。今後15年も経たないうちに十分すぎるほど廃れるよ。

[171: 匿名さん]

とにかく今は内陸の見捨てられたような旗竿立地にパワービルダーもどきが
トンカントンカン安普請戸建てを建てて売りさばこうとしているわけだから
高級な住まいはなかなか売れないね。

[172: 匿名さん]

区分所有なんつー穴兄弟がそんなこと言っちゃイケナイ

[173: 匿名さん]

マンション建てられない土地に重層長屋って逆張りの会社もろ競合するなぁ

[174: 匿名さん]

>173
生産緑地が後継者がいなくて宅地化＝アパート化がこれから進むよ。
アパートの家賃はかなり下がるだろう。

[175: 匿名さん]

建物増える。
周辺地域の宅地としての価値は下がる。

[176: 匿名さん]

街に高層中層のビルとマンションしかないコンクリートの街が、資産価値維持なんてできるのだろうか？

[177: 匿名さん]

ニュータウンなんて土地に愛着のある人は皆無だから廃れ始めるとあっと言う間にゴーストタウンになるよ。
埋立地は平成のニュータウンだからね。

[178: 匿名さん]

>175
低所得層の未婚化＋高年齢化がこれから進むから、アパート地帯の治安は将来かなり不安だよ。

[179: 匿名さん]

間違いなく言えることはマンション営業の口車に乗せられて夫婦共稼ぎでめいっぱいのローンを組むと確実に破産するということだよ。
子供ができて奥さんが会社を辞めたり、ダンナの給料が下がったりしたらそれでアウト。
だから夫婦どちらかの給料だけで支払えるローンにするのが鉄則なんだよね。

[180: 匿名さん]

韓国の状況

競売にかけてもローンを完済できない住宅の所有者が韓国国内で19万人に達することが、2日までに分かった。

金融監督院によると、年初から10月にかけて競売市場に出された 住宅の平均落札率（競落率）は、鑑定価格比で76.4％だった。
鑑定価格10億ウォン（約7600万円）の家を競売にかけた場合、今年の平均競落率では7億6400万ウォン（約5800万円）しか手に入らない計算だが、この比率を超える住宅ローンを抱えている人は19万人で、住宅ローンを組んでいる人全体の3.8％に達する。
融資総額は13兆ウォン（約9880億円）に上るという。

こうした人々が負債に苦しみ家を競売にかけた場合、家を失うだけで一銭も手に入らず、貸し付けた金融機関は家を処分しても融資金を全額回収できないことになる。

19万人のうち94％は首都圏（ソウル市・仁川市・京畿道）に集中しているが、金融監督院銀行監督局のヤン・ヒョングン局長はこれについて、首都圏は地方に比べ住宅価格の下落幅が大きいためと説明している。

金融監督院はまた、住宅価格下落のあおりで住宅価格に対するローンの比率（LTV）が初めて50％を超えたと発表した。
LTVは2009年末が47.5％、10年末が48.0％、昨年末が48.1％と緩やかに上昇を続けていたが、今年に入り急上昇し、6月末に50.5％を記録した。
この比率が高いほど債務者の返済負担が大きく、ローンが不良債権化する可能性が高い。

銀行のLTV（48.6％）は比較的安定しているが、農協などの相互金融会社（60.1％）、貯蓄銀行（64.9％）、カード・キャピタル会社（73.0％）など市中銀行以外の「第2金融圏」は相対的に高かった。
http://www.chosunonline.com/site/data/html_dir/2012/12/03/201212030137...

[181: 匿名さん]

>179
確かに言えますね。
坪単価300万円を越えるようなところは初めから対象外にすべき。

[182: 匿名さん]

共稼ぎの人は都心に近くて坪単価がお安い所を選べば良いんだよ。

単純な話でしょｗ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[183: 匿名さん]

みんなが言う通り、豊洲の豪華タワーマンションがお買い得かもしれないね。

[185: 匿名さん]

武蔵小杉は
相続までの仮の住まい需要が少なくなって
急速に減速中との情報です。

[187: 匿名さん]

>184
まずはお値段でしょう。
実際にお買いになる時は財布の中身とご相談。
いくら業者が煽っても普通の人は現実路線。

煽るなら、
富裕層の相続までの仮の住まいを探している人。

[188: 匿名さん]

住環境が良いところの方が良いよ。

区民１人当たりの公園面積（単位ｍ２）
千代田区３８．４１、江戸川区１１．３１、江東区９．０４、
渋谷区７．９９、港区６．５９、中央区５．１９、
足立区４．７８、台東区４．５４、葛飾区４．１３、
大田区４．０１、新宿区３．７１、板橋区３．６４、
品川区３．５１、世田谷区３．１６、墨田区２．９６、
北区２．８２、練馬区２．７４、文京区２．６５、
荒川区２．１３、杉並区１．８５、目黒区１．７３、
中野区１．２８、豊島区０．７０、
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000066702.pdf

[189: 匿名さん]

女の幸せは自立にあり、女性の自立はお金にあり！？
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20121203-00001295-davinci-ent

[191: 匿名さん]

>190さん
やっぱ都心3区
それが無理なら隣接している区ですね。

現実的には隣接区でしょうか？

[192: 匿名さん]

千代田区104.1　中央区42.7
この2区にくっついてる区でしょうね。

[193: 匿名さん]

　東京都全体では医師の数が不足しているとは言えないのですが、医師の分布には著しい偏りがあります。例えば、千代田区、中央区、港区、文京区、台東区からなる東京都中央部の二次医療圏では、人口1000人あたりの医師数は12．6人です。これは全国平均の6.3倍であり、そのうち、5.0人が大学病院、3．6人が病院に勤務していることが示すように高度医療機関が充実しています。一方、都立墨東病院が位置する墨田区を含む23区東部医療圏（墨田区、江東区、江戸川区）の人口1000人あたりの医師数は1.6人であり、江戸川区はわずか0．9人です。

　東京都の23区内の医療提供体制が、全国平均を大きく下回っているということを、どの程度の都民が認識しているでしょうか。23区東部医療圏の人口は110万人であり、東京都の医療のアキレス腱となっています。実際、今回の妊婦事件は、この地域で生じました。このような実情を、都民に正確に伝えてこなかったことは、石原知事、東京都の最大の問題です。

　このように、東京都内では医師の総数が不足しているわけではないため、厚労省が医師養成を怠ったことが原因というのは不適切です。また、東京都はオリンピックを開催しようとする自治体ですから、財政状況が悪いため、医療体制を整備できなかったというのも無理があります。

[195: 匿名さん]

理想は千代田区だけど
要は
東京駅から半径5km圏内にしろと言いたいだけだろ。

[198: 匿名さん]

東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後であれば
何かとお得で損は無いってことですよ。