ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町【旧称：（仮称）南青山高樹町プロジェクト】

[匿名さん]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所レジデンス株式会社

所在地：東京都港区南青山７丁目373-1（地番）
交　通：東京メトロ日比谷線「広尾」駅（3番口）　徒歩11分、
　　　東京メトロ半蔵門線・千代田線・銀座線「表参道」駅（B1口）　徒歩14分


とうとう出ました。

新生ザ・パークハウスが、ブランドを取り戻す端緒、今後のフラッグシップになるのでしょうか？
南青山７丁目のパークマンションを六本木通りとの間に背負い、ピッタリと隣接する大型案件です。
１００平米超が中心です。地所は威信をかけるでしょう。

エリア・売主・施行会社、と揃うべきものが全て揃った感がありますが...皆様、如何でしょう？


【タイトルを正式物件名称へ変更、物件情報を追加しました　2013.2.23　管理担当】

[290: 匿名さん]

無視、無視！

[291: 物件比較中さん]

結局、ここの売れ行きはどうなんでしょう。
豊洲くんが現れたら人気というジンクスも。

[292: ビギナーさん]

転載
モデルルームに行ってきました。 担当の方は中年の男性の方で、非常に丁寧で好印象でした。 以下、私見です。
良い点
立地：南青山7丁目。 高台の閑静な住宅街に4000平米の敷地を確保したのは貴重。 東西に長い敷地で、南面の開口が広い。
共用部仕様： 車寄せのあるエントランス。 地下駐車場。 86戸に対し8台のエレベータ。 エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。 各エレベータ裏にゴミ置き場あり。
専有部仕様：低層マンションで天井高最大2620mmは貴重。 フローリングは突板。 全室天井カセット型エアコン。 その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
その他：小さい住戸を設定していないため、ある程度の資金がないと購入できない。 故に居住者がある程度は平均化される。
良くない点
立地：とにかく不便。どの駅からも遠い。車使用が前提。
共用部仕様：エントランスホールが吹き抜けでないため、やや閉塞感がある。 中庭の水の流れるオブジェは、騒音・コストで難あり。 駐輪場の出入庫にエレベータが必要。 共用設備はラウンジ程度。 デザインコートはグランドコートの影になり、日当たりはほぼナシ。
専有部仕様：『グラン』の割りには平凡。 三井不動産、パークマンションのような高級感はない。 エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。 洗濯機置場には扉なし。 一部住戸では脱衣場と浴室の間に段差あり。
予定価格：グランドコート　10,300万円〜33,000万円 （坪単価　370万円〜720万円） デザインコート　8,500万円〜15,300万円 （坪単価　340万円〜460万円）
平均では坪450万前後。
まとめ：期待の『グラン』シリーズ第一弾だが、微妙。 いまいちピンと来ない。 今後の三番町、千鳥ヶ淵に期待。 グランドコートは全戸億ション。 お金さえあれば悪い物件ではないので、 買える方はどうぞ。
時期もかぶるためダイワと迷われている方が多いことでしょう。 どちらにも長所欠点共にございます。三月下旬あたりでモデルルームを拝見する予定ですので、現段階では立地しかわかりませんが知っている範囲内で。
まず、三菱ですが、こちらは、リセールは厳しいと思われます。このあたりは頻繁に中古でものがでてきますが、築浅のものでも、なかなか売却がすす みません。例外的に動くのが南青山テラス常盤松フォレストとパークマンションなのですが、以前ほどでの希望価格での売却は厳しくなっているような気がいた します。問題はいくつかありますが、中でも問題なのは、みなさまご指摘の通り学区と首都高と駅距離ですね。学区が青南かそうでないかで随分異なるようで す。それと首都高をまたいでしまうとどうしても、リセールは厳しいようです。まぁ、歩いてみたらわかりますが、結構距離があるんですよ、やはり。ただ、こ の一帯が悪いか？といわれるとそうでもなく、住むには良い環境です。住んだ経験はないからあれですが、救急車の音がどれほどなのか？、それとスーパー事情 の劣悪さ、この二つがなんら問題ないかたには、ほんと、住むには良いとこです。広尾の日赤病院に一時期通っていたので、ついでがてらに、ぶらぶら散策をし ていましたが、静かで一種なだけあって日あたりもよく、気持ちのよいとこでしたよ。関係ないですが、安くておいしいお寿司屋さんも現地至近にあります。
一方のダイワさん、ここは青南学区ですし、首都高をまたぐどころか随分駅から至近距離です。スーパーに関してはアズマが最も近いのですが、 まぁここに住む人がアズマで買うことはまずないでしょ。うちはよく使ってましたけど。大抵は紀伊国屋かピーコックになるはずです。車使いますという方であ れば、ひかりえやフードしょうもありですね。皆さんブランドで紀伊国屋がお好きかもしれませんが、個人的にはふーどしょうがお勧めですね。お魚が新鮮です よ。日用品もオリンピックがありますが、実際はハンズまでいっちゃうんじゃないですか？ここを買えるのなら。と問題がなさそうなのですが、やはり問題があ ります。それはですな、ここ低地なんですよ。表参道から根津美術館に向かって歩いていけばすぐにわかるのですが。この辺に以前住んでいたので、ご近所の 方々から聞いたのですが、ダイワさんが買われた土地のあたりは以前水に浸かったと伺いました。ハザードマップでようご確認ください。まぁ近所の人の妬み嫉 みかもしれませんが、ここに興味がある旨伝えたところ、あそこは以前浸水があったからやめたほうがよいよと忠告されました。 それからお隣の建て替えを気になさる方もいらっしゃいますので、気になって調べたこともありますが、なかなか難しいでしょうね、現に大規模修繕終えたばかりじゃなかったかな？ひと月前歩いてたら修繕してましたから。 浸水の真偽は随分以前のことなので？なのですが、もっと現実的な話をいたしますと青南小学校ですね。ここの評判がよろしいですが、実際ここの評判 を支えているのは、国家公務員住宅と日銀寮、この二つのご子息さんが通われているという、それがほぼこの学校のレベルを押し上げているという事情です。と ころが、、、このうちの一つ国家公務員とりわけここは幹部用住戸でしたが、ここが他の公務員住宅と共に入札にかかっております。つまり国家公務員の幹部の ご子息さんが通われる学校ではなくなってしまうんですなぁ。となると残るは日銀の寮なのですが。これだけでこれまでの青南の評判を支えることができるの か？ということです。ま、個人的には興味ないですが、この一帯で欲しいという人には関係のある話ではないでしょうか。
個人的には、三菱さんの立地の方が永住するなら好きですね。リセールは全く期待できませんけど。 じゃあ、ダイワは？というと浸水が不安ですし、夜中このあたりを歩いていると結構さみしい感じがしますし、昼は観光客だらけだしとまぁ、それはすきずきですが、立地以外に癌なのがデベロッパーですね。 いま、資料請求するさいにバカみたいに長いアンケートを取るでしょ？これはですな、赤坂でこけっちゃったのですダイワさん。で、赤坂を拝見してう ちは断念したのですが、そのあと計5回ほど営業さんから電話がありまして、毎回「赤坂のダイワがダメな理由を教えてください？」とこうこられるわけです ね。なんですが、ダメな理由はご説明したはずなのですが、、、何度も同じことを尋ねられる。というわけで随分値付け等に関して事前調査したいようです。し かしね、表参道界隈でいくつかダイワさんが手がけた物件を知っているのですが、どれもダメダメです。建物もだめなら管理もダメ。へんな自己満足の設計会社 使ってなにがしたいんだろ？というのが多すぎますねココは。ただし皆さんご指摘のように駅からは近いですから賃貸は強いと思いますよ。それからリセール も。未だに第一マンション、それからコープオリンピアの頭のおかしなくらいの強さを考慮すると、それなりにいけると思いますね。 まぁ、こんなふうにどっちもどっちなのですが、リセール・賃貸ならダイワさんでしょ。 永住なら三菱さんでしょ。 賑やかなところがお好きならダイワさんでしょ。 静かなところがお好きなら三菱さんでしょ。（救急車の音は確認する必要がありますが。） そんなとこじゃないですかね。 個人的には、先ほどモデルルームに行かれたNo126さんの情報が間違いなければ、予算的に問題なさそうですし、ウチは完全永住目的なので三菱さ んで要望だっそっかな～と思ってます。ま、車あればスーパーの問題もなんとかなるでしょうから。えっちらナショナルマーケットまで買い出しにいきます。

[293: 匿名さん]

すいません、長くて読むの途中で断念してしまいましたが、南青山テラスのリセールが強いというのは納得できません。マンションの出来は決して悪くないのですが、駅からの遠さと高速等の騒音、窪地であるがゆえにせっかくの緑が暗く感じられる点など残念要素が満載です。営業の人たちみんな苦労しています。

[294: 匿名さん]

また、青山売込人がでたな。


ちなみに、青南小は抽選なしで入れる普通の学校ですよ。

[295: 購入検討中さん]

グランの割にイマイチ高級感が見出せない。

日赤前の交番を境に、ここの立地はごちゃごちゃした場所ですよね。
立地に望めないならとにかく標準内装をしっかりして欲しかった。

三菱のパークハウス系はダサいし、デザインが古典的。
小金持ち層8000-10000くらいがターゲットなんだろうな。
がつんとした超高級マンションださないのかなーーー！

[296: 匿名]

8000-10000ではグランドコートは買えません。
デザインコートがやっと。

ターゲットは15000〜じゃないでしょうか?

セレブな貴方は３億以上の物件探してくださいね。

[297: 匿名さん]

そうそうPMのスレでも行って思う存分セレブの毒を吐いてきてくださいね～！

[298: 匿名さん]

>293
立地条件がほぼ同じのPHは早々に完売したようです。
ニーズはあるのでは？

[299: 広尾２丁目の住人]

グランドコートは明らかに割高で、デザインコートは坪単価安いが条件悪くやはり割高。
日赤通りの並びで、広尾アドレスの住宅地とほぼ同じだと勘違いして買った奴多し。

[300: 匿名]

そうですかね?
周辺の中古相場を見てもけっして高いとは思わないな。

[301: 匿名さん]

＞299さん

御自慢の広尾アドレスの地域より日赤通り沿いも含めた
南青山住所の方が地価が高いのは常識だけどな（笑）。

そもそも渋谷区と港区なら港区アドレスの方を選択するひと
が多い。だからリセールで港区が強いんでしょう。

[302: 広尾２丁目の住人]

南青山７丁目は港区の中では端っこのランク外　そもそも港区としてカウントしていいのかも疑問
かわいそうです。

[303: 購入検討中さん]

悔しいのは判るけど南青山7丁目でも広尾アドレスより地価は高いですね。

[304: 匿名さん]

まぁまぁ、仲良くして下さいな。行政区間は違えど、お隣さんじゃないですか。

この辺りは、駅近というわけではないですが、交通という面でも、
・奥さん、（小さいうちは）子供は、日常的に電車を使う訳ではなく、
むしろ、徒歩・自転車圏の充実振りの方が重要、
・旦那は、車（タクシー含む）利用なら関係ない、
・渋谷まで、バスを利用すれば10分かからずにでられる、
（本数も相当に多いので、渋谷まで徒歩10分より、ある意味便利？）
・同様に、六本木、溜池方面へも、バスで直ぐ、

であり、不便というものではないですし、

なによりも、都心の住宅街としては、かなり緑量が多く、
・子育て世帯は勿論のこと、
・落ち着いた環境が好きなDINKS、パワーエリート、老夫婦等々、
一定の層には、そこそこ人気があると思われます。

ちなみに、最近、我がマンションの中庭にある池に、鴨（間違って
定借を買いに来ている「カモ」ではないですよ、と自虐してみる）が
2羽（つがい？）いることがあります。だいぶ前にも一度だけみたこと
があるのですが、最近、頻度があがってきたような。今度みかけたら、
写真とってアップ致します。

あと、緑が多いことに関連して、このマンションの真横のコンビニ、
夏頃には、カナブンがブンブン飛んでいます。

[305: 物件比較中さん]

港区南青山から高速で孤立した7丁目と渋谷区広尾の駅から5分の一種低層、さてどちら

[306: 匿名さん]

また、そうやって煽る。

[307: 購入検討中さん]

都心3区と都心5区の差は歴然としてあるのは事実かと思います。

この物件の例でいえば、日赤通りなら港区に入ると渋谷区より確実に1割は高いです。

そもそもここで渋谷広尾の話題をする理由ってなに？　広尾在住というのも怪しいですが、

セレブなあなたに相応しいスレにいかれたらどうでしょう。

既に購入した人を馬鹿にするようなコメントをわざわざ記載する必用はないですね。

[308: 物件比較中さん]

へえ、そうなの　本当かな？

[309: 匿名さん]

都心3区って中央区も入ってるよね。中央区だったら新宿渋谷文京のほうがいいな。