グランドメゾン東戸塚３

[入居済み住民さん]

入居済みの方も入居前（契約済み）の方も利用規約を守りながら情報交換しましょう。

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町214-1他（地番）
交通：横須賀線「東戸塚」駅 徒歩10分

過去スレッド
■グランドメゾン　東戸塚
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2960/res/1-10
■グランドメゾン　東戸塚　２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2953/res/1-10

[502: 契約済みさん]

デベさんには継続居住の場合の様々な補償を手厚くし、
なおかつ完全な形での引き渡しをメインに対策を考えて欲しい。
もちろんこれは解約の人を適当に扱うという意味では全くなく、
この対策により解約しようと考えている人を
居住に向かう気持ちにさせるためです。
これが一番全員にしっくりくるのでは。

そうすればどちらの考えであっても方向性は近寄ってくるかもしれません。
住民（契約者）の不要な対立（までとは言わないかもしれませんが）もなくなります。
その為には仮住まい費用、立替費用等々多くの資金がいるのは間違いないけれど、
きっとデベさんにとっても後々見返りの多い結果となるように思えます。

要はこの物件に投資するということです。
今後予測のつかない修繕費用を面倒見るのと、
立替などするのと、どちらが高くつくかわかりませんよ。
ポップアウト等に対する長期間の補償をしたところで
最初に植えつけられた冷たい企業のイメージは払拭できないでしょう。
もしこの決断のときに買主の納得できる見事な対応ができれば、
復活したグランドメゾンをアピールすることによる
広告宣伝効果も期待できるはずなのに。

”自然を残す”というコンセプトの積水のCM、最近見ましたが、
これも安全な建物あってのこと。
安全な居住空間なくしてはこのコンセプトもむなしく響きます。

このままでは積水・長谷工・グランドメゾン等々ブランドのイメージはがた落ち・・・。
早くどうにかしないと取り返しが付かないような。
時間が経てば経つほど這い上がることのできない泥沼の中に沈んでいくようで、
大企業の姿が哀れなばかりです。

今ならまだ、間に合います！！

[503: 契約者]

私は、あの資料と説明会の対応だけでは、全く安心感は得られませんでした。

[504: 契約済みさん]

>>499
あるレストランで出されたギョーザを食べた客が具合悪くなった。原因は餃子の材料のにんにく。
普通なら、その客はそのレストランに対して医療費等を請求できる。
「ギョーザは○○スーパーで買ったのでうちの責任じゃありません」
「ギョーザの材料のにんにんくを売った会社のせいで、うちは関係有りません」
こんなことは通用しません。

[505: ２工区契約済みさん]

今回の件で違法コンクリートの使用が契約の内容とは違い、期日までに契約と同内容のものが納入できないことは、売主の契約違反だと思います。これは正論です。ですが、もし実際訴訟となった場合、この正論がとおり、まるまる買主の要求通りとなるか、というと、なかなかうまくは運ばないのではないでしょうか。ひとつは、今回の事件が契約時にはどうしても知り得なかった事実であること。また、８月末の納期に関しても、専有部が実際住めるのかどうか、ということになると、住めてしまう、という事実があるということ。
裁判上すこしでも売主の言い分が通る可能性が有るのであれば、先方もみすみす、今の時点で買主の提案する解約条件を認めはしないでしょう。手付け倍返し、となれば残ろうと思っているものも解約する可能性がありますし、絶対ひかない線だと思えます。

お祭もにぎやかに終わりました。既に入居している知り合い、私のように未入居でどうするか考えている知り合い、大勢と顔をあわせました。複雑な気持ちでした。
希望としては、やはり、すんなりと、契約した通りのマンションに住みたいです。

[506: 契約済みさん]

NO>504さん
あるレストランで出されたギョーザを食べた客が具合悪くなった。原因は餃子の材料のにんにく。
普通なら、その客はそのレストランに対して医療費等を請求できる。
「ギョーザは○○スーパーで買ったのでうちの責任じゃありません」
「ギョーザの材料のにんにんくを売った会社のせいで、うちは関係有りません」
こんなことは通用しません。

こんな事は言ってないでしょう。
ずっと治療をしますと書いてありますよ。なによりこのギョウザは保険つきのギョウザですので
その客は必ず治ります。
ただし周りに心無い中傷する人がいなければの話です。
でも中傷される事により心労で別の病気がでてくるかもしれませんね。

すごい書き込みを見ていますと本当に買った人かしらと疑いたくなります。
他のマンションがすごく手招きして待っているのを強く感じますので。

[507: 契約済みさん]

次の説明会をしぶしぶ開くようですが、今度の説明会には
代表権のある人間が出席するでしょうか。
私は、代表権のない、あやふやな答えしか出来ない人間しか
いない説明会に行っても無駄な気がします。

[508: 契約済みさん]

>>500
同感です。故意ではなくても責任は重大だと思います。
>>506
餃子の例えが良いとは思いませんが・・・
もし週に３回そこのレストランで食べていた餃子にヒ素が入っていたらどうでしょう？
厚生労働省により、「毎日でなければ大丈夫です」と言われても精神的ダメージは大きいです。
何十年先になにか後遺症が出る可能性もあるとか、食べたということで
将来結婚などで不利益を被る可能性があるなんてことになったら治療費を負担する
だけでは足りないと思います。
レストランの場合は注文時に契約書を交わしていないので裁判をしないと慰謝料までは無理
かもしれません。しかしマンションは違います。
売主には瑕疵の無い状態で引渡しをする義務があり、それが出来なければ契約違反との旨
契約書に書いてあります。

[509: 契約済みさん]

入居を楽しみにしていたＣ棟契約者です。

お客様相談室に電話しました。

昨日までの説明会は「売主としての指針」を示すもので、詳細は決定していないとのことです。

説明会での、納得いかない点、疑問に思った点、その他の要望は「お客様相談室」で受け取って、週末の説明会で返答する形をとっていると言っていました。

説明会で発言しようと思っても、時間の関係で質問を打ち切られたり、発言しても「検討します」といって持ち帰られてしまうと、長期化していく要因にもなるので、事前に「お客様相談室」に質問や要求を出しておくのも、効率よく話し合いを進める上でのひとつの手段かなと思いました。

「お客様相談室」では、「指針を示しているが、詳細はまだ決まっていない」と言っていたし、心の中で思っていても、売主は察してはくれないので、何らかの手段を使って、買主それぞれとしての気持を表面に出していくのが大切かなとも感じた次第です。

26日の説明会の時に、メール受付窓口も作るといっていたので、メールだとやり取りもしやすいですよね。当日、質問するよりも、電話やメールの方が気持ちが楽な人もいるかもしれないし。
「お客様相談室」の人は丁寧に対応してくれましたよ。

ちなみに、本日質問しておいた事項は、

・積水が今後販売を再開する場合に、今回の事件を踏まえ、重要事項説明書の記載はどうするのか？

・将来、私がこの物件を転売する時に、重要事項説明書にポップアウトの件は記載すべきと考えるか？また説明しないといけないか？

・もし、重要事項として説明が必要なら、契約当時の状況と比較して、資産価値に影響を与えると私は考えるが、売主としてはどう考えるか？

・説明会で「現状契約書通りでない」「瑕疵はある」と認めながら、「修復するので、8月末に引き渡すのは契約違反ではないと認識している」という点が納得できないので、再度説明して欲しい

何ら不満のない人にとっては、不快な書き込みかもしれんませんね。
その点は、ごめんなさい。

長文失礼しました。

[510: 契約済みさん]

いくら補修しても、事故車は事故車の価値でしかない。
事故車を売るのは合法だし、安全面でも車検は通るが、
これを事故車ではないとして売ったら詐欺にあたるわな。
違法の部分は是正すると言っていたが、主要部分でない部分の
規格外コンクリートについてはそのままの状態で引き渡すつもりなら、詐欺に近い。

[511: 契約済みさん]

故意でなくても、検査をしたのに規格外コンクリだとわからかったとしても、物件に瑕疵がある以上、売主は買主に対して瑕疵を修復する義務と責任を負います。また、売主は、施行会社に下請けさせたとしても、買主との関係では施行管理責任を含むすべての責任を負います。それが、我々が締結した契約なのです。また、正常な引渡し又は瑕疵修復が無理であれば、売主側から解約することも契約上できるのです。

ただですよ、我々は売主のことはあまり心配する必要はないのです。なぜなら、彼らは自分達が被った損害は施行会社や六会コンクリート等に求償できますし、また、営利を追求する株式会社として当然するでしょう（でないと株主から訴えられます）。でも、、、我々には経済的補償は一切しないと言っているのです。自分たちは損害額を回収した上で、買主には補償はないのです。このことを冷静に考えた上で対応を検討する必要があります。

法令違反に対する行政指導に対応するとか、補修を売主負担で行う（ただし有期限）とかいうのは、我々の被る損害に対する補償でも特別の対応でも何でもありません。当然に、そして通常は引渡時までに整えなければならない要件なのです。

この事実をきちんと認識しましょう。Ｃ棟契約者でした。

[512: Ｃ棟契約済み]

私の職種というか、皆様方もそうだと思いますが、私達は仕事をしている上では、結果責任というものを通常は追求されます。
結果に重大なミスを生じた場合は、途中頑張ったとか、途中の経過で気がつかなかったという理由で言い逃れできません。社会通念とはそういうものだと思います。社会的地位のある売主の上層部の方も当然この常識は知っておられるものと信じています。

結果責任を取るからには、今後のfollowを無償かつ全力で行ってもらうことは、これは当然の事です。
また、この結果によって生じた違約に関してはちゃんと責任を取ってもらわねばなりません。
幸い、契約書や重要事項説明書には、責任の取り方が、手付け倍返しや、違約金の規定があり、これらが定められていない職種より、責任の取り方は明確にできると思います。

この業界だけが、結果責任を免れえる業種とはとうてい思えません。ですので、きっちりと結果責任は取っていただかないと納得いかないです。売主が、その責任を取らないなら、納得いく説明を買主にして、こちらの同意を取る必要があると考えます。

[513: 入居済みさん]

そうですね、相談室にどんどん相談するのがいいと思いますよ。
自分たちの担当営業マンにとことんぶつけて、納得の方向に持っていくのがいいと思います。
その営業マン(売主）を信用し契約したのですから、納得するまで聞いて対応してもらいましょうよ。

[514: 契約済みさん]

その都度補修すればいい・合法ならＯＫってことじゃ無いと思うんだけど。
入居済み・引渡し前にかかわらずこれで納得（満足）する人っているのだろうか？
納得（満足）はしていないけど裁判とか面倒なことはやりたくないとか、
住まざるを得ないっていうのならわかる。
補修すればいいと書いている人がたまにいるけど、本心なのだろうか。（大半は売主・・・？）

[516: 匿名希望]

511あんど512に同意する。

双方同意の解約じゃねぇだろ、この件は。

工事中の監理にぬかりがあったからこうなったんだろが。

つまり監理という仕事にミスが発生したんだから責任とれっちゅーの。

[518: 契約済みさん]

積水ハウスのＨＰを見ていたら企業倫理要綱なるものがあり、積水ハウスでは下記のとおりに行動しなければならないようです。グランドメゾン関係者のみなさん、もう一度これを読み返し、本当に正しい対応をしていると胸を張って言えるか、よく考えてみて下さい。

３−２ 適正な契約
（１） 顧客との折衝に際しては、良識と誠実さをもって接し、公平かつ公正を旨として、契
約条件の設定及びその説明を適正に行う。
（２） 顧客との契約に当たって、顧客のリスクとなる情報や不利益となる情報を故意に説明
しないなど、顧客に混乱や誤解を招くような言動は行わない。
（３） その他すべての契約は、適法かつ適正にこれを行う。

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/data/current/document-309-datafi...

[519: 契約済みさん]

言葉使いが悪い方が多くて正直びっくりしています。
私も納得行かない部分もありますし、嫌な気持ちで毎日過ごしております。

でも書き込みの書き方や、たくさんの意見を持った方が居る事を考えた発言はしていきたいと思います。売主の味方的な発言をしたら、低次元だとか売主だとかそういった発言は辞めませんか。

いろいろな考えの方がいるのですし、全否定的な発言はおかしいと思います。

思いやりの心は常に大事にしたいと思います。
このままだと今後納得して住んでも、周りの人と仲良く出来るのかと正直思ってしまいます。

[520: 契約済みさん]

継続居住思考中のもの。管理担当社さん何とかしなさいよ、玄関前横（Ｇ．Ｅ.）黒ＢＭＷ停駐車の指導を。今回２回目ですが次回はＮＯ．を提供します。若い皆さんがＴＲＯＵＢＬＥで忙しくすごしているのにそれなりのお年と見られる方が（間違っていたらスミマセンが）お手本から逸脱してはいけません。　　と思いました。（駐車場登録を調査すれば即刻判明することですよね）

[521: マンション住民さん]

Ⅰ工区入居済み住民です。
管理組合が前倒しで発足することなりました。当方くじびきで役員にあたってしまいました。
今日ポストに文書が入っていました


「管理組合役員ご就任並びに臨時役員会開催のご案内」
管理代行　㈱長谷工コミュニティ

拝啓、時下、ますますご清祥のこととお慶び申し上げます。平素は当マンション管理運営業務にご理解、ご協力を賜り誠にありがとうございます。
　さて、入居説明会に管理組合役員の抽選を実施し、貴殿が役員に当選されたことについてはご確認いただいているかと存じます。
　通常であれば第Ⅱ工区の引渡しが完了してから第Ⅰ・Ⅱ工区の役員全員にお集まりいただくという運びとなりますが、JIS規格外コンクリートが混入されていた事実並びに売主からの説明を受け、今後の管理組合の方針を検討することが必要と考え、第Ⅰ工区の役員候補の方々に臨時でお集まりいただくことといたしました。
　つきましては、下記のとおり臨時役員会を開催いたしますので、ご多忙中とは存じますがご出席賜りますようお願い申し上げます。

開催日時：2008年8月9日（土）午前10時より
場所：　　当マンション3番館（Ｄ棟）　1階集会室（キッズルーム）
議題：　　管理組合の今後の運営について

以上

[522: 契約済みさん]

>>517
501です。社会のしくみ（ルール）を知らない人には何を言っても無駄ということです。
自分が教養が高いとは一言も申しておりません。また515さんとは別人です。
一方的に理由も述べず不愉快と言われるのはどうかと思います。

[523: 契約済みさん]

Ⅱ工区契約入居希望者です。

昨日１６時の説明会に会に参加しました。

この板でも契約違反と断定する方が多いですが、契約書の第何条をもって契約違反なのでしょう？

私も契約違反かと思っていたのですが、第１２条１項はその説明会で積水の方に否定されていましたし。

ここで議論すると差し支えあるかもしれませんが、教えてもらえませんか？

それとも契約書にない部分ですか？

[524: 契約済みさん]

積水さん、企業倫理要綱の精神に則り、厳しく追及されてやっと腰を上げるとか、少しずつ補償を認めていくといった、小出し小手先の対応はやめて下さい。

[525: 契約済みさん]

５２３です。

たとえば建物のものすごく小さな瑕疵で、８月２７日に指摘して、３０日までに無瑕疵になってないと契約違反になりますよ。
さすがにそれはないでしょうから、重大な瑕疵とか規定が必要なりますね。

[526: 契約済みさん]

C棟契約者です。
入居楽しみにしていました。今週末の売主の対応は確認
の上判断しますが、基本的に解約方向です。
資産価値の問題以上に、もうわずらわしい。
入居済みの人には申し訳ないですが、もし入居した場合、
グランドエントランスやE棟の補修工事が待っている。
そうなったらとても静かな環境とは言えなくなる上に、
作業手順やそのほかの問題についても、きっと今回の説明会
のような対応でしょう。また不快な思いをする。

ポップアウトの件も理解不能、毎日目視って何？
ぷらぷら敷地内うろついて異常なしで終わり。
住民からの知らせがあったら、きっと目視の後に発生
したみたいな言われ方でしょう。結局負担はすべて住民。
管理費の上昇も同様の対応。あまった物件は賃貸で、
ほとぼりさめたら値引き売却、中古ですからと。
こんな思い出を作ってくれた積水ハウス、グランド
メゾンは今後一切信用しない。

[527: 入居済みさん]

説明会で管理費が上がる事はないとはっきり明言
されましたよ。

[528: 契約済みさん]

>>523
第１２条１項でいいんじゃないでしょうか？（売主が否定はしていますが）
瑕疵とは、「取引をした建物が本来備えているべき品質や性能を欠いている状態のこと」
クオリティブックに謳っている耐久性のあるコンクリートを使用していない部分があるということは、
これにあたると思います。（耐久性が不明なコンクリートですから）
また、敷地内や共用部分に違法建築があることは論外です。（これは是正するらしいですが・・・。）

[529: 契約済みさん]

５２８さん
所有権の移転は今のところ、移転されるのでは。
５２３

[530: 契約済みさん]

５２６さん、

私もＣ棟契約者ですが、同じ懸念をもっています。法令違反や耐久性不明のコンクリ使用という重大な瑕疵があっても契約に合致していると言えてしまう会社ですから、喉元過ぎたらいよいよ住民のことなんか考えないんでしょうね。売主に甘い方もいらっしゃるみたいですから、最後は個別交渉で正当な主張をした方が権利を勝ち取ればいいと思います。結局は契約も別々、事情も別々ですので。

[531: 契約済みさん]

５２３です。
今回の場合は、横浜市中田市長のお墨付きがあるので、グランドエントランス使用可能なのですが、
１４条を見ると仮に六会のコンクリートで立てかえしかないという結論になっても、引渡しが遅れていいということになってますね。
よくよく読むとすごいですね。

[532: A棟契約者]

説明会に参加しましたが、私個人としては売主からは全く誠意を感じませんでした。
それどころか、積水のHさんからは「他人事」という雰囲気すら感じました。
Hさんは「契約違反とは考えていないので、来週末までに解約か入居かを決定してほしい」とただ繰り返すばかりでしたが、説明会の後で別の積水の方に聞いたところ「8月末までに入居しなければいけない状況にいる方もいるだろうし、その方々が手続きが間に合わず入居できないなんてことにならないように、とりあえず期日を設定した。決めなくてもかまわない」とのこと。
だったら、最初にそういえばいいのでは・・・。
金銭的保障や修繕の方法などで売主と買主の意見が最初から合わないのは当たり前だと思っていますが、あまりに売主の態度がひどすぎます。あれでは到底納得できません。質問されて始めて出てくる事実などもあったり、不手際だけが目立ちました。

正直最初は安全だと確認されたら入居の方向で考えてました。
どなたかも書いておられましたが、他のマンションで同じ問題がないとは言い切れない世の中ですし、一度しっかり検査・修繕をするだろうグランドメゾンの方が逆に安心じゃないかと。
けれど、売主からの書面・説明会を経てどんどん入居の意思が揺らいでいます。
六会コンクリート使用のA棟を契約している立場だからかもしれませんが、実際にA棟に使用したコンクリートがスラグ入りではないという検査結果が出るまでは、入居・解約どちらにするのかを考えられません。けれど売主は「絶対に問題ないから」と検査結果が出る前に決めろという。
修繕についても、悪い部分をその都度直してもらえばいいという書き込みもありましたが、最初から悪い部分が出ないように直すのが売主の責任ではないでしょうか。将来的に修繕が必要になった場合に本当に売主負担のみで修繕してくれるのかを疑ってしまう自分がいます。

ここまで信頼できなくなってしまった売主からマンションを買うのが正しい事なのか、未だ悩んでいます。環境的にはベストだと思い、大変気に入っていたマンションだけに簡単に解約に踏み切れないのが辛いところです・・・。

[533: 契約済みさん]

527さんへ
526です。相手は契約書の内容ですら自分たちの都合のいいほうに解釈する会社ですよ。
管理費の件も書面はないし、もしなんらかの書面が出てきても、きっとうまく言い逃れができるようにつくりこまれてくると思います。

[534: 契約済みさん]

明言したなら、議事録を確認すればいいと思います。

[535: 匿名さん]

５２３さん、例えば目的物Ａの引き渡しを契約したときにＢを引き渡されたら契約違反ですよね。売主がＡといって引き渡したものが、契約条件のスペック・品質を満たさない場合にも違約ですよね。では、すべての人が購入し使用するエントランス棟が違法物件だったら？高強度・高耐久の説明を受けたコンクリートの耐久性が実は検証されていなかったら？答えは明確です。契約の目的物たる物件を引き渡していないため違約です。

それから１４条は、天変地変による滅失毀損の場合です。今回のように売主の施工管理責任が問われるケースに適用される条文ではないですよ。

[536: Ｃ棟契約者]

重要事項の第12条第1項に違反しないと確かに説明会でも宣ってましたね。
所有権が無瑕疵なら、違反じゃないと言ってたから、我々の所有物の品質は保証しないと宣言したのも同然ですね。

最悪な会社ですね。

不良品を売るなんて、企業としてのプライドは無いのでしょうかね。

こうなると、品質を信頼して購入した私達は、一種の詐欺にあったことになりますね。我々は善意の購入者ですから。

[537: 入居済みさん]

５２７です。
２６日（土）の１３時〜の説明会に参加しました。
その際管理費について質問した方があり、それに対する
Ｈ氏の解答は”管理費は増えない。増えた場合売主が
負担する。”と明言しました。
私も議事録でもう一度書面として残るか確認したいと
思っています。

[538: 購入検討中さん]

Ａ棟契約者です。

とても気に入っていてどんな事があってもあきらめ切れないのでは・・・・と
思っていましたが、だんだんと解約方向に気持ちが向いています。

環境が気に入っていても、安全、安心は大前提。

壊れてきたら都度直す・・・・て・・・・どれくらいの頻度で壊れてくるのかも誰にもわからない。Ａ棟なんて本当に本当に大丈夫なんだろうか？？？・・・と考えてしまう事も嫌です。
毎日暮らしていても、もしかしたら常になんとなくコンクリートの事が引っかかっている・・・
と言う感じになりそうで、それも嫌です。

他の物件をネットであたってみますが、１０年前に建てられたマンションでも調べれば“欠陥建築”などと出てくるものもある。
もしかしたらグランドメゾンもいつまで経っても簡単に駄目なコンクリートを
使った建物って調べられるのですね。

すみません、皆さんが真剣に議論されている所に、単なる一個人の心情を書いたりして。
申し訳ありませんでした。

[539: 入居予定さん]

５２３さん

①構造耐力上の主要部について
売買契約書第１２条１項については、権利の瑕疵について書かれているので、今回のケースはこれに該当しないと思います。
売買契約書第１２条２項に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に定める「構造耐力上主要な部分等」に隠れた瑕疵があるときは１０年間に限りその担保の責めを負うと記載されています。今回のＥ棟及びエントランス部分がこれに当たります。クオリティブックに書かれている「コンクリの耐久性」が現時点で証明できないということもこの「隠れた瑕疵」に含まれると思います。
その瑕疵の「責めを負う（是正します）」ことで契約条項を満たしていると積水は言ってるんじゃないでしょうか。
また、民法にいう瑕疵担保責任は、買った物件が予想しただけの品質性能を発揮出来ない時に売主に発生します。その場合は買い主は、売主に対して契約を解除出来るし損害賠償を請求出来ます。今回の場合は居住可能だし、当面のコンクリートの品質性能も規格をクリアしている（クオリティブックにうたっているコンクリート強度は発揮されています。「耐久性を上げる水・セメント比」は守られているのでしょう）ので、損害賠償の請求は難しいのではないかと思います。契約にも民法にも損害賠償請求が出来る根拠が見あたりません。

②構造耐力上主要じゃない部分について
主要じゃない部分に使用された溶融スラグ入りコンクリは、建築基準法には違反していませんから、瑕疵には当たりません。

ちなみに、わたしは入居予定です。

[540: 契約済みさん]

535さん
523です。
契約書の第何条に書かれているのでしょう？

１４条はその他事由による毀損ともかかれてますよ。

[541: 契約済みさん]

５３９さん

②についてですが、ポップアウトはどう考えていますか？
これからまだ売れていない部屋を売るときには、売主は重要事項説明会でこれまでの経緯を説明した上で、ポップアウト等はその都度補修対応するとかの説明することになると思います。
我々は契約する前には(当然ですが)、上記の説明は受けていません。つまり、現状は、契約時に約束された物件になっていないと思います。その状態で引き渡すことが契約違反になるのではないでしょうか？

[542: Ｃ棟契約者]

538さんへ
私も同じ気持ちですよ。

環境、立地条件とも気に入ってましたから、最初は、諦めきれなかったですが、、先日の説明会に出て、気持ちは決まりました。解約予定です。次回までに満足いく回答が得られるとは思えません。

まだ、この先の人生も長いし、もっといい物件にめぐり会えるかもしれないと、思えるようになりました。

[543: 匿名さん]

もう裁判した方が早いよ、ホントに。

裁判に持ち込む前に売主が泣きを入れるだろうけど。

裁判所に決めてもらいましょうよ。

[544: Ⅱ工区契約済みさん]

＞No.５２３様

まず、既に説明会で答弁があったとおり、第１２条１項は今回のケースで契約違反の根拠規定とはなりません。条文のカッコ書きで（権利の瑕疵の除去および瑕疵担保責任）と記載されているため、多くの方が勘違いされやすい部分かと思われます。

第１２条１項で定められているのは、
「売主は、権利（所有権）にキズが付いた状態では引渡ししませんよ」ということ。
例として、引渡しを受けた時点でその建物に抵当権（借金を払えなかった場合の身代わりみたいなものです）が設定されている場合などが挙げられます。

今回は「権利」のキズでなく、引渡物件（売買契約の対象となっている物＝共有部分を含む）の品質上のキズについての話ですので第１２条１項とは何ら関係ありません。

では何を根拠に「契約違反」と言えるのか？？

本気で解説すると超長文となりますので遠慮させていただきますが、
売買契約における売主の「債務＝引渡し」が期日までに出来ないことが
民法上の「債務不履行」に該当するため契約違反を問うことができます。

ここでいう「引渡し」とは、単に何でも引き渡せばいいというものではなく、
売主にはあらかじめ契約者に説明したとおりの物を引き渡す義務があります。
例えば、「１００平米ありますよ」と聞いていたのに実際に引渡しを受けたら「８０平米
しかなかった・・・」なんて事があったら、誰も債務を履行したとは思いませんよね。

あえて極端な例を挙げさせていただきましたが、
共用部に建築基準法違反の状態を抱える物件を引渡ししようとすることは、上記の例と同程度、
もしくはそれ以上と言えるほどの重大な欠陥だと考えております。

偉そうに書きましたが専門家ではありませんので詳しくはご自身でご確認ください。

[545: 契約済みさん]

８月３日にまた説明会を開く予定らしいですが、
今回もまた、役員クラスの出席はなく、前回と同じ顔ぶれだそうです。
それなら、行く意味ないと思いましたが、行かないと売主有利になりそうなので
仕方ないので行きます。解約条件について、社内で検討している部分があるという
事ですが、どうなりますかね。私は、まだ迷い中です。

[546: 匿名さん]

オプションの手付け金を戻すか戻さないかを、まだ決定してないとお客様相談室で言ってたからそれのことだけだったりして・・・

[547: 入居済みさん]

>>539
貴殿は重要事項説明時に「本物件は違法生コンを一部使用しておりますが、ご承諾下さい。」
という説明を受けていますか？
売主がそういう説明をしていれば違約ではありません。
説明をしていなければ違約です。

[548: 匿名さん]

売主の社員のカキコに本気で相手しなくていいからいいんじゃ？

[549: 契約済みさん]

５３５です。すいません、先ほどは誤って匿名さんになってました。

５２３（５４０）さん、契約の何条に書いてあるかとのご質問ですが、これは当事者が契約書の条項に定めるまでもない自明の理です。詳しくは５４４さんのご説明をご参照下さい。さらに気になる場合には参考書等で民法第二章「契約」を学ばれては。

それから１４条のその他事由に関するご質問ですが、正確には、その他売主および買主の責めに帰すことができない事由とのことですので、繰り返しますが、今回のように売主の施工管理責任が問われるケースには適用されません。

[550: 契約済みさん]

Ｃ棟契約者です。

正直なところ、売主の対応がいいのか悪いのか、公平なのか、判断がつきません。
というのも、私自身が今回の件の法律関係を正確に理解できていないからです。

私が前提だと考えているのは
・Ｅ棟の瑕疵についてＥ棟以外の契約者が法律上当然に主張できるものはない
（売買の対象物でないため。マンション群全体云々・・・は弱いと思います。）
・グランドエントランスは団地共用部分であり皆共有持分を有しているから何かしら主張できる
・その他自分の棟の共用部に溶融スラグが使われている部分については（建築基準法違反ではないものの）何かしら主張できる
です。

「何かしら」というのが問題なのですが、以下、迷惑料や慰謝料といったものはいったん脇に置きます。

当初私は本件は単純な瑕疵担保責任の問題だと捉えていました。
民法５７０条と契約書１２条２項です。
これは、すでに引渡しが完了した第Ⅰ工区の方々についてはあてはまるものと思います。
民法によれば、隠れた瑕疵があった場合には損害賠償請求（修補請求）と、売買の目的が達せられない場合には契約を解除できるとあります。グランドエントランスに瑕疵があったことと、その他の場所で建築基準法違反ではないものの一部に溶融スラグが使用されたことで「売買の目的が達せられない」と主張するのはやや厳しい感じがします。とすると、第Ⅰ工区の方々が法律上当然に主張できるのは、修補請求（＋損害賠償）ということになり、今回売主が手付返還による合意解約に応じるのは（十分かどうかは別として）歩み寄りと言えるのではないかと思います。「修補」のレベルをどこに設定するかもとりあえず置きます。

問題は、引渡し前のⅡ工区です。
契約違反の根拠に契約書１２条１項を挙げていらっしゃる方がいますが、当該条項はあくまで権利（所有権）の瑕疵についての条項であって、物的な瑕疵に関する条項ではなく、説明会での売主の回答は間違いではないと思います。
Ⅱ工区については、瑕疵が既に明らかになっており、「隠れた瑕疵」ではなくなっています。民法の解説本を見ると、瑕疵を承知で引渡しを受けた場合には、民法上の瑕疵担保責任は問えないようです。とすると債務不履行の問題となるのでしょうか？債務不履行解除であれば、手付金は当然に戻ってきます。ただし、債務不履行解除は帰責事由が必要とされますが、「本当はすぐに補修して基準法違反を解消して８月末に間に合わせたいのに国からの見解が出ないからできない」ことを理由に、売主の「後で直すから違約ではない」という主張は成立するのでしょうか。
また、このまま引き渡しを受けたならば、民法上の瑕疵担保責任ではない任意の合意による瑕疵担保責任を約定する必要があると思っています。

上記の理解が正しければ、Ⅰ工区とⅡ工区とでは明確に法律関係が異なっており、いったい何をどのような基準で判断すればよいのか、分からなくなります。
本当は、昨日の説明会で、売主側から法的な見解を伺いたかったのですが、残念ながら叶いませんでした。どなたか法律にお詳しい方、ご教示願えませんでしょうか？

長文大変失礼しました。