グランドメゾン東戸塚３

[入居済み住民さん]

入居済みの方も入居前（契約済み）の方も利用規約を守りながら情報交換しましょう。

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町214-1他（地番）
交通：横須賀線「東戸塚」駅 徒歩10分

過去スレッド
■グランドメゾン　東戸塚
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2960/res/1-10
■グランドメゾン　東戸塚　２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2953/res/1-10

[572: 契約済みさん]

普通に考えても、入居継続の方でも最低限、違法コンクリの全面撤去と資産価値の補償は求めるのではないでしょうか？
だいぶ売主の記載が増えてきたので、今後この掲示板を利用するのも危険かもしれませんね。


ＮＯ５６３
　　あるいは、手元に配られた資料を先入観無しに見直してください。
　　「違法部分は全て是正し建築基準法に適合させます」
　　と書いてあります。
　　是非、事実として存在するものと
　　仮想現実に線を引き、賢明な判断をされる方々に
　　このマンションの住人になって頂きたいと願っています

→だったら今すぐ適合させるよう、違法コンクリを撤去すればいいじゃないですか。
　何も国の見解を２か月末必要はないんですよ。
　結局、将来の耐久性も保障できないまま、主要部分の補強工事だけで構わないとのお墨付きを
　もらうだけです。その他の違法コンクリはそのまま放置。

　会社だから違法であると認めるわけにはいかないんですよ。
　誠意があるのなら、買主の不安を払拭するよう今すぐ行動に移すべきです。
　入居するかどうかは、その行動如何です。

[573: 契約済みさん]

>>「建築基準法（およびＪＩＳ規格も？）を改正して、補強工事と組み合わせれば溶融スラグの使用がオーケー」となるように、
>>売主３社・長谷工から国土交通省などに働きかけてもらう、という方法はいかがでしょう？
>>そうすれば、この溶融スラグ入りコンクリートが瑕疵でなくなるのはもちろんのこと、
>>日本中に溶融スラグ入りコンクリートを使ったマンションが溢れるでしょう。


すごいね、法律に適合しないマンションを建てちゃったから、法律のほうを変えてください、って
信じられない要望だ（失笑）
しかも安全性に懸念があるほうに改悪しろだって。

そんな暴論、法治国家では絶対にありえません。

[574: 契約済みさん]

B棟契約者です。
瑕疵担保責任と売買契約書12条2項について、私が調べた事項と私見について述べさせていただきます。
本件事案は、売買の目的物が特定物（つまり、代替性のないもの）に該当しますので、民法483条が適用され、瑕疵担保責任（570条、566条）の問題となります。逆に言えば、483条では、売主は仮に瑕疵ある物であっても、その物を提供しさえすれば、415条の債務不履行は免れることになります（意外に思われる方も多いかと思いますが）。
ただ、これでは買主に著しく不利益になるため、民法は買主に570条及び566条に基づく解除権＆損害賠償請求を認めています（これが本来の瑕疵担保責任です）。
しかしながら、いちいち小さな瑕疵でも損害賠償していたら双方にとってメリットがないので、民法上明文規定はないものの解釈論として売主買主双方に明示黙示の修補特約がある場合には、瑕疵修補請求権、つまり、契約した段階の状態で目的物を引き渡すことができれば、解除権及び損害賠償請求権は発生しないないようにすることができ、これを規定したのが売買契約書12条2項だと理解しています。

ここからは完全に私見ですが、今回の積水の対応では「瑕疵」を修補しているとは考えられず、売買契約書12条2項に定めた義務を履行しているとは言えないことから、原則論の570条及び566条にもどり、解除＆損害賠償するしかないのかなと思います。
そうは言っても、損害賠償請求することは時間的金銭的精神的に苦痛であることから、買主としては、やはり12条2項の履行を強く求めることが最善の策ではないかと思います。個人的には、570条及び566条は最終手段であると考えています。また、ここで「瑕疵」とは何か、「損害」とは何かが論点になるかと思いますが、私にもわかりませんので割愛させていただきます。


以上は法律専門家ではない自分が調べた結果ですので、専門家の方がご覧になって、間違っていたらご容赦ください。

[575: 契約済みさん]

５７２さん

①の件で、少し誤解のないように書いておきます。

ご指摘の通り、このままだと、国土交通省からは「補強工事だけで構わない」という結論がでる可能性が高いです。そして、長谷工が、そのお墨付きどおりに補強して終わりになるでしょう。
補強の完了状態が「建築基準法に違反しない状態」（本当か？）というお墨付きももらうかもしれません。

確かに、売主は国土交通省の結論など待たずに溶融スラグの全撤去をすべきですが、現実的に考えて、それを今すぐ実行させるのは容易ではないと思うのです。

だったら、国土交通省に「補強工事だけで構わないという結論を出すのは問題がありますよ」と意見するのは、小さいですが意味のある行動だと考えています。

[576: 契約済みさん]

>すごいね、法律に適合しないマンションを建てちゃったから、
>法律のほうを変えてください、って信じられない要望だ（失笑）
>しかも安全性に懸念があるほうに改悪しろだって。

確かに②はおかしなアイデアでしたね。

耐震・耐火性能はともかく、長い年月にわたる耐久性が検証されていませんものね。

失礼しました（苦笑）

①のほうはいかがでしょうか？

[577: 契約済みさん]

５６９、５７５、５７６の者です。

ところで、皆さんは売主３社・長谷工には違法コンクリの全撤去を要望されていますが（もちろん、これは当然の行為です）、国土交通省（または検討対策委員会）に意見を言ったり、意見書を出したり…といったことはお考えにならないのでしょうか？

国土交通省の結論を受け身の状態で待っているだけだと、国土交通省は売主３社・長谷工（大企業）に配慮した、契約者には納得できない結論を出す可能性が高いですが。

[578: 入居済みさん]

どの書き込みが売主か？そもそも売主の書き込みが存在するのか？は知りませんが。
（知ろうとも思いませんが）

シャトルエレベータの裏のコンクリートがブツブツいってるのが、
重要な問題ではないのであれば
転売の際はいちいち重要事項として説明しなくてもいいのでは？

私が気にすることではないかもしれませんが、
重要でないことを重要事項として説明すると仰られている意味が分かりません。

[579: 契約済みさん]

５７７です

「エントランス２階は建築基準法に違反していたが補強した」等は、転売の際に重要事項として話さないと法律に触れてしまうんですよ。大きな問題となっている六会コンクリを使用していますし。中古マンションを購入するかどうか、共有資産として保有したいかどうかの意思決定に影響しますよね。

[580: 入居済みさん]

国交省の指導方針はかなり気になりますね。

この場をしのぐ為だけの特例措置が行われないことを切に願います。

> 補強の完了状態が「建築基準法に違反しない状態」というお墨付きももらうかもしれません。
これが最悪ですね。
これに関しては法改正が必要？（＝行政だけでは出せない結論）

[581: 契約済みさん]

溶融スラグの入っているコンクリートを入っていないコンクリートに入れかえることにより、グランドメゾン東戸塚は「溶融スラグ入り」の汚名を払拭できます。

しかし、まがりなりにも一度完成した物件のコンクリートを削り取れ、というのは技術的にどうなんでしょうか？コンクリートのことは詳しくないので、どなたか詳しい方がいらっしゃったら（売主の方でもいいですよ）教えて欲しいのですが。
コンクリートは、長年、風雨にさらされることにより、表面に入った小さなヒビが成長し、そのヒビがかぶり厚を超えて内部の鉄筋に到達し、鉄筋が風雨にさらされ、鉄筋が錆びることにより内部で膨張し、これによって更にコンクリートがボロボロになり、マンションは死を迎える・・・と理解しています。
ですので、溶融スラグをガリガリ削り取り（そんなやり方ではない？？）、正常なコンクリートにまで多大な振動を与えるのは、本当に問題ないのか？？と思っています。法的に正常な状態に戻すために技術的に不具合が生じるのでは意味がないです。そんな工事なら絶対やって欲しくありません。溶融スラグ入りのコンクリーを規格内コンクリートなどでコーティングするというのならまだわかりますが。

長谷工の方は、明言していませんでしたが（明言できるわけもありませんが）、実はこの溶融スラグというのは（技術的には）大した問題ではないが心理面の問題が大きい、と考えている印象を受けています。ただ、それを「詫びる側」が言えるわけもないので、パニックを押さえるために説明会では技術的説明に終始したのではないかと思っています。

[582: 匿名さん]

論点がズレますが、もともとこれだけいろんな物件に溶融スラグが使われていたにもかかわらず、主要部分への使用が発覚したのが未入居のみという発表が怪しいと思いませんか？
プラウド藤沢もそうですし、ここに至っては未入居のＥ棟のみが主要部分に使えわれていたとか。そんな偶然ってあるんでしょうか？
ここの説明会では、コンクリートの納品書類や検査記録、工程表等の原本は買主に開示されたのでしょうか？
時間が経てば経つほど、業界と国交省との間で問題を軟着陸させる方法を議論されてしまうと思うので、もっとマスコミ等に取り上げてもらえるような手段はないのでしょうか。
いずれにしてもこのままでは国は企業の利益や社会の混乱を避けることを優先する為、「溶融スラグ入りコンクリートを使っていてもポップアウトしたところを簡単に補修すれば構造的にも耐久性の面でも全く問題がないと判明しました」というような見解を発表しかねないですよね。

[583: I棟入居済み]

みなさん、売主さんの対応にかなり不満がある様ですね。

私は、
・売買契約違反とは思ってないが、引渡し済みの人の解約にも応じる。
(売買契約を認めていない時点で、中古となって価値が下がり、再販売する場合
には値引きが必須になる物件に対して全額買取のリスクを覚悟した)
・今回の件で居住希望者の負担が増える事は無くすべきと考えている。
(管理費などが高くなるならその分を売主が負担する方向で考えている)
・慰謝料などはまだ検討中(払わないとは言ってない)
と説明があった為、非常に良心的だと感じました。

売買契約違反についてや、慰謝料の金額については、
・いろいろな状況の買主に対して公平になり、ある一部の人だけが得をしたり、
損をしたりしない事
・居住希望者をなるべく優遇して、解約を防いで集合住宅を成り立たせる事
・解約希望者も不満が出ない補償をする事
・今後、予想が難しい六会問題の影響に対して、どうやって補償するか
を充分に検討した上でなければ発表できないと思いますので、現時点では
はっきりとは言えなかったのはしょうがないと思います。

まだ売主3社での議論、長谷工への損害賠償の方針などが充分に整理できていない
状態で、売買契約違反なので全員に2割払いますとは簡単には言えないと思います。
その瞬間、約70億円(売買価格が一人5000万円として、約5000万×20％×約700人)
の支払い義務が発生しますので・・・

ちなみに、私は長くなってしまうし、売主さんに準備する余裕を与えてしまう
事になるので詳しくは言えませんが、売買契約違反を認めさせる理由はいくつ
か整理してますし、それに対する反論もある程度想定した上で、その反論を
更に却下する理由や、売主が反論したら宅建業法や消費者契約法に基づいて
更に反論する理由も整理してますので、通用するかは分からないのですが、
徹底的に主張し続けようと思ってます。

なので、70億円を支払ってもらうしか無いとは思っているのですが、
未引渡しの解約希望者については、売主都合解約で手付け2倍返しをすれば、
売買代金の2割は払わなくていい事になりますので、70億円よりはもうちょっと
安くなるかもしれません。(手付けが2割だったら違いは無いのですが・・・)

あと、この掲示板で契約違反の理由を書いている方が何人かいますが、
そのうちの一部には、抜け道を指摘できるものもあると思ってます。
ただ、それをココで指摘してしまうと、売主さんに有利な情報をinternetで
公開してしまう事になるので、言えません・・・

もしかしたら私の理論も他の人からの指摘でボツになる可能性もあるので、
売主さんに見えないところで、指摘をしあって穴の無い理論武装を練る議論
をしたいところですが、今週末の説明会までには機会は無いとは思いますので、
後日ゆっくりしたいですね・・・

あと、今までの書き込みで、契約書の売主の都合のいい解釈で、請求が却下される
事を恐れているという点がありましたが、契約とは売主と買主の合意によって成り
立ちますので、売主の一方的な主張だけでは契約内容は決まりません。
買主が、契約時に契約書を見てどう解釈したか、また世間一般の人が見た時にどう解釈
するのが普通か、が重要ポイントになると思いますし、売主と買主の解釈が分かれた
時は、どっちが普通かを裁判官に判断してもらえばいい事になります。
この考え方で、みなさんもいろんな契約違反の理由をどんどん考えて頂きたいと
思います。

グランドメゾン東戸塚とは状況は違いますが、下記の例の様に、住民が補償を
勝ち取った例もありますので、契約時の合意事項や、法的根拠に基づいて買主の
権利を主張しましょう。
(但し、契約時の合意事項による根拠や法的根拠が無いと裁判では勝てません)
http://blogs.yahoo.co.jp/shouhishahogo/2875645.html
http://www.ohmynews.co.jp/news/20070410/5214

最後に、私はこんな事を言ってますが、売主さんに70億円を払ってもらう事を
望んでいる訳では無く、居住希望者だけでいいから有利な条件を提示して頂き、
みんなが解約よりも居住を選ぶ事を望んでます。
自分が解約するとしても居住するとしても、みんなが大金を払って買う事を
決断したグランドメゾン東戸塚ですから、解約者を抑えて、集合住宅が成り立つ
事を願ってます。

長文書き込み、失礼しました。
最後まで読んでくれた方、どうもありがとうございました。

[584: 入居済みさん]

563です

572さん
私も問題のコンクリートを全て撤去していただければ
それが一番いいと思っていますよ。
でも住棟まるまる壊して建て直すとなれば２か月どころじゃ終わらないですよね
そのうちに、国交省の指針も出ます。
「震度５強で崩壊してしまう」みたいな次元で
ものを考えてらっしゃる方が多いようですが、実際どんな悪影響があるか含めて
調査中。見ないな感じですよね。
『起こりうる問題点と是正の方法』これをしっかりチェックしていく方が
現実的じゃないでしょうか。

578さん
私は是正がされれば、さほど重要でないと感じています
しかし重要事項として説明すべきかどうかという判断は
『ごく少数でも重要と感じる人がいるかどうか』というのが基準になると思います
（本件の重要事項にも「上空を飛行機が飛び騒音があります」みたいなことまで書いてあります）

私は間違いなく入居者ですが、同じ入居者の方に不信感を与えてしまったようで
残念です。。。

[585: 契約済みさん]

>>574さん、

私も同意見です。

ただし今回、完全に民事ですので、たとえ契約違反でも一方が非を認めなければ、契約上の義務の履行の強制は、当事者間においては非常に困難です。


以下、多少長文で失礼かと思いますが、これまでの調査と推定を記載します。


売主の戦術は、被害を最小化（且つ買主に泣き寝入りを強要）するため、「契約上の責任はない」と言い張ることにより、裁判に持ち込み、買主の経済合理性（時間的・金銭的負担）から権利の請求をあきらめさせるのが真の目的と考えています。

また裁判で時間を稼ぎ、国交省の指示による補修をもって瑕疵担保責任を全うした、という主張で、裁判にて損害賠償を低減させるという狙いもあります。
（だからこそ急いで管理組合を結成し、工事を前倒ししようとしている、と考えることもできます）


このため、説明会などでいくら立証した証拠をあげて説明を求めても、誠意ある対応は行われないでしょう。時間は売主に味方しています。


これに対し、入居者と契約者は対応が異なると思われます。
（以下にあげる対応も、完全に個人の意見で、専門家に確認されることをお勧めします）

入居者は（退去予定・継続予定含めて）すでに引き渡し時に契約違反と認められるものが引き渡しされています。現在、法的には紛争が発生していない状態ですので、内容証明などで契約違反である旨通告し、その返答を期限を切って文書で求める（法的に紛争発生を明確にする）のが良いと思います。

紛争の処理は通常は裁判ですが、今回建設住宅性能評価を取得しているので、神奈川住宅紛争審査会（横浜弁護士会）が１件1万円で紛争の処理を行ってくれます。
http://www.yokoben.or.jp/consultation/kanagawa/
時間的に余裕が少ないので、法的拘束力があり、再審請求のできない「仲裁」が良いと考えています。

これによる賠償は値引きなどではないため資産価値の低下にもつながらず、退去・入居継続双方にとって、売主から条件を引き出す、法律的手段として好都合だと思っています。（また一方の申請で紛争処理の開始が可能です）
違約金を20%と定めているのは、損害賠償金額を算定するのが困難なので、双方合意にて「契約違反なら20%にしましょう」としているのですから・・。法律上でも認められている権利ですので、使わない手はないでしょう。

風評被害や資産低下を懸念している人は、値引きではなく、こうした法的手段も一つの手かと思われます。

建設住宅性能評価書に紛争にたいする相談の電話番号が記載されていると聞きましたので、興味のある方は確認されてみてもよいかとおもいます。


一方、引き渡し前は上記紛争処理が使えないため、裁判による解決しかありません。
個別では負担が大きく、裁判で主張は認めらたが、売主に情状酌量が認められ、結果として大赤字となる可能性が高いです。

そのため、現在のところ引き渡し前は集団訴訟による裁判しか、契約者の利益になる方法が見えていません。
ただ、入居者による紛争処理で契約違反が認められれば、「契約の履行の着手」により、違約金請求の権利が発生すると考えています。

自分の力ではここまででした。あとは法律の専門家に相談する予定です。


皆さんはどうされるのでしょうか・・・。

[586: 入居済みさん]

>>570
>はがれたタイルで怪我された方いらっしゃいますか？

餃子の例えは、たしか売主が故意でなくても責任が生じるという意味の内容だったと思います。
５０８さんは、
>厚生労働省により、「毎日でなければ大丈夫です」と言われても精神的ダメージは大きいです。
と書かれています。
違法性は無いとか、強度は出ていますと言われても問題のコンクリートが使用されている限り
将来的にどのようなメンテナンスや補修が必要なのかわからない、耐久性もハッキリしないので
大きな地震の時などどうなるのかわかりません。
大丈夫だとは思うけれど全く不安がないといえば嘘になります。
さらに、風評被害・資産価値の低下の心配までしないとなりません。
つまり精神的ダメージは大きいのです。
剥がれたタイルで怪我をしていないとか、補強や補修すればそれ以上責任はとらない
という考えには私は納得できません。

[587: 契約済みさん]

>>584
少なくとも
「上空を飛行機が飛び騒音があります」ということより
「違法なコンクリートが使用されていた」ことのほうがはるかに重要だと思う。

>>586
同感です。はがれたタイルで怪我をしていないから良いのではなく、
タイルが剥がれる可能性があるかもしれないと心配しなくてはいけないことが問題。
さらに資産価値の減少のほうが自分にとっては問題。

[588: 建築職人]

一応プロの俺から言わせてもらえば溶融スラグのみ除去なんて出来ないわ。
従ってコンクリートの入れ替えなんてのも施工的にはまず不可能。
素人の皆さんは悪い部分だけ壊せば良いなんて簡単に思うかも知れんが
壊せば正規なコンクリートで打設したところにも多かれ少なかれ悪影響がでるのは確実。

リフォームしたら家の強度が落ちた・・・なんて話はよくあるでしょ。あれと同じになっちゃう。
購入してしまった人には申し訳ないが現実的な補修方法としては表面剥離して左官補修だろうね。

[589: 匿名さん]

しっかりとした建物があって初めて周辺の環境の良さもいきてくるのに、
周りの環境が良いから少しくらいコンクリートの表面がブツブツしても
気にならないという発想はすごいね。。。
自分には無理。

[590: 契約済みさん]

>>588
自分は素人だけど、素人が考えても一部のみ撤去なんて本体に影響がでるんじゃないかと
思うね。それではせっかく取り除いても安全性は下がるし資産価値は変わらない。
やるなら全て基礎からやり直さないと。
グランドエントランスを作り直すとなるとその間不便になるし
補強だけで終了なら耐久性が心配。なにしろ前例がないわけだから。
どちらにしても不安は消えない。こんな状態で引き渡そうとしていることが信じられない。

[591: 入居予定さん]

NO>563さん、
NO.570産
同じ考えの方がいて安心しました。
実は私もたいして心配はしていませんでしたが、はっきりと専門家の意見を聞きたいと思いまして
友人のお兄さん（建築業界に携わり詳しい方）を紹介していただき27日いただいた資料をみていただきました。その結果全く問題なく大丈夫と言われました。溶融スラグ入りコンクリートを使っていてもポップアウトしたところを簡単に補修すれば構造的にも耐久性の面でも全く問題がないし、今後何も出ない可能性が高いよ　との事。
主要部分は構造上立て直さなくては駄目だけど、主要部分でない所に使用したって事は　個人住宅で言えば勝手口の土間に使用しましたがポップアウトしたら直しますと言われようなもの。
あなたならどう考えますか　と言われた時
そんなことで気に入って建てた家は諦めない。と感じました。
それでも心配な人はキャンセルすればいいのです。多分すっきりするでしょうね。
でも自分が気に入って選んだマンション　離れてみてはじめてその良さって分かるのですね。