グランドメゾン東戸塚３

[入居済み住民さん]

入居済みの方も入居前（契約済み）の方も利用規約を守りながら情報交換しましょう。

所在地：神奈川県横浜市戸塚区前田町214-1他（地番）
交通：横須賀線「東戸塚」駅 徒歩10分

過去スレッド
■グランドメゾン　東戸塚
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2960/res/1-10
■グランドメゾン　東戸塚　２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2953/res/1-10

[532: A棟契約者]

説明会に参加しましたが、私個人としては売主からは全く誠意を感じませんでした。
それどころか、積水のHさんからは「他人事」という雰囲気すら感じました。
Hさんは「契約違反とは考えていないので、来週末までに解約か入居かを決定してほしい」とただ繰り返すばかりでしたが、説明会の後で別の積水の方に聞いたところ「8月末までに入居しなければいけない状況にいる方もいるだろうし、その方々が手続きが間に合わず入居できないなんてことにならないように、とりあえず期日を設定した。決めなくてもかまわない」とのこと。
だったら、最初にそういえばいいのでは・・・。
金銭的保障や修繕の方法などで売主と買主の意見が最初から合わないのは当たり前だと思っていますが、あまりに売主の態度がひどすぎます。あれでは到底納得できません。質問されて始めて出てくる事実などもあったり、不手際だけが目立ちました。

正直最初は安全だと確認されたら入居の方向で考えてました。
どなたかも書いておられましたが、他のマンションで同じ問題がないとは言い切れない世の中ですし、一度しっかり検査・修繕をするだろうグランドメゾンの方が逆に安心じゃないかと。
けれど、売主からの書面・説明会を経てどんどん入居の意思が揺らいでいます。
六会コンクリート使用のA棟を契約している立場だからかもしれませんが、実際にA棟に使用したコンクリートがスラグ入りではないという検査結果が出るまでは、入居・解約どちらにするのかを考えられません。けれど売主は「絶対に問題ないから」と検査結果が出る前に決めろという。
修繕についても、悪い部分をその都度直してもらえばいいという書き込みもありましたが、最初から悪い部分が出ないように直すのが売主の責任ではないでしょうか。将来的に修繕が必要になった場合に本当に売主負担のみで修繕してくれるのかを疑ってしまう自分がいます。

ここまで信頼できなくなってしまった売主からマンションを買うのが正しい事なのか、未だ悩んでいます。環境的にはベストだと思い、大変気に入っていたマンションだけに簡単に解約に踏み切れないのが辛いところです・・・。

[533: 契約済みさん]

527さんへ
526です。相手は契約書の内容ですら自分たちの都合のいいほうに解釈する会社ですよ。
管理費の件も書面はないし、もしなんらかの書面が出てきても、きっとうまく言い逃れができるようにつくりこまれてくると思います。

[534: 契約済みさん]

明言したなら、議事録を確認すればいいと思います。

[535: 匿名さん]

５２３さん、例えば目的物Ａの引き渡しを契約したときにＢを引き渡されたら契約違反ですよね。売主がＡといって引き渡したものが、契約条件のスペック・品質を満たさない場合にも違約ですよね。では、すべての人が購入し使用するエントランス棟が違法物件だったら？高強度・高耐久の説明を受けたコンクリートの耐久性が実は検証されていなかったら？答えは明確です。契約の目的物たる物件を引き渡していないため違約です。

それから１４条は、天変地変による滅失毀損の場合です。今回のように売主の施工管理責任が問われるケースに適用される条文ではないですよ。

[536: Ｃ棟契約者]

重要事項の第12条第1項に違反しないと確かに説明会でも宣ってましたね。
所有権が無瑕疵なら、違反じゃないと言ってたから、我々の所有物の品質は保証しないと宣言したのも同然ですね。

最悪な会社ですね。

不良品を売るなんて、企業としてのプライドは無いのでしょうかね。

こうなると、品質を信頼して購入した私達は、一種の詐欺にあったことになりますね。我々は善意の購入者ですから。

[537: 入居済みさん]

５２７です。
２６日（土）の１３時〜の説明会に参加しました。
その際管理費について質問した方があり、それに対する
Ｈ氏の解答は”管理費は増えない。増えた場合売主が
負担する。”と明言しました。
私も議事録でもう一度書面として残るか確認したいと
思っています。

[538: 購入検討中さん]

Ａ棟契約者です。

とても気に入っていてどんな事があってもあきらめ切れないのでは・・・・と
思っていましたが、だんだんと解約方向に気持ちが向いています。

環境が気に入っていても、安全、安心は大前提。

壊れてきたら都度直す・・・・て・・・・どれくらいの頻度で壊れてくるのかも誰にもわからない。Ａ棟なんて本当に本当に大丈夫なんだろうか？？？・・・と考えてしまう事も嫌です。
毎日暮らしていても、もしかしたら常になんとなくコンクリートの事が引っかかっている・・・
と言う感じになりそうで、それも嫌です。

他の物件をネットであたってみますが、１０年前に建てられたマンションでも調べれば“欠陥建築”などと出てくるものもある。
もしかしたらグランドメゾンもいつまで経っても簡単に駄目なコンクリートを
使った建物って調べられるのですね。

すみません、皆さんが真剣に議論されている所に、単なる一個人の心情を書いたりして。
申し訳ありませんでした。

[539: 入居予定さん]

５２３さん

①構造耐力上の主要部について
売買契約書第１２条１項については、権利の瑕疵について書かれているので、今回のケースはこれに該当しないと思います。
売買契約書第１２条２項に「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に定める「構造耐力上主要な部分等」に隠れた瑕疵があるときは１０年間に限りその担保の責めを負うと記載されています。今回のＥ棟及びエントランス部分がこれに当たります。クオリティブックに書かれている「コンクリの耐久性」が現時点で証明できないということもこの「隠れた瑕疵」に含まれると思います。
その瑕疵の「責めを負う（是正します）」ことで契約条項を満たしていると積水は言ってるんじゃないでしょうか。
また、民法にいう瑕疵担保責任は、買った物件が予想しただけの品質性能を発揮出来ない時に売主に発生します。その場合は買い主は、売主に対して契約を解除出来るし損害賠償を請求出来ます。今回の場合は居住可能だし、当面のコンクリートの品質性能も規格をクリアしている（クオリティブックにうたっているコンクリート強度は発揮されています。「耐久性を上げる水・セメント比」は守られているのでしょう）ので、損害賠償の請求は難しいのではないかと思います。契約にも民法にも損害賠償請求が出来る根拠が見あたりません。

②構造耐力上主要じゃない部分について
主要じゃない部分に使用された溶融スラグ入りコンクリは、建築基準法には違反していませんから、瑕疵には当たりません。

ちなみに、わたしは入居予定です。

[540: 契約済みさん]

535さん
523です。
契約書の第何条に書かれているのでしょう？

１４条はその他事由による毀損ともかかれてますよ。

[541: 契約済みさん]

５３９さん

②についてですが、ポップアウトはどう考えていますか？
これからまだ売れていない部屋を売るときには、売主は重要事項説明会でこれまでの経緯を説明した上で、ポップアウト等はその都度補修対応するとかの説明することになると思います。
我々は契約する前には(当然ですが)、上記の説明は受けていません。つまり、現状は、契約時に約束された物件になっていないと思います。その状態で引き渡すことが契約違反になるのではないでしょうか？

[542: Ｃ棟契約者]

538さんへ
私も同じ気持ちですよ。

環境、立地条件とも気に入ってましたから、最初は、諦めきれなかったですが、、先日の説明会に出て、気持ちは決まりました。解約予定です。次回までに満足いく回答が得られるとは思えません。

まだ、この先の人生も長いし、もっといい物件にめぐり会えるかもしれないと、思えるようになりました。

[543: 匿名さん]

もう裁判した方が早いよ、ホントに。

裁判に持ち込む前に売主が泣きを入れるだろうけど。

裁判所に決めてもらいましょうよ。

[544: Ⅱ工区契約済みさん]

＞No.５２３様

まず、既に説明会で答弁があったとおり、第１２条１項は今回のケースで契約違反の根拠規定とはなりません。条文のカッコ書きで（権利の瑕疵の除去および瑕疵担保責任）と記載されているため、多くの方が勘違いされやすい部分かと思われます。

第１２条１項で定められているのは、
「売主は、権利（所有権）にキズが付いた状態では引渡ししませんよ」ということ。
例として、引渡しを受けた時点でその建物に抵当権（借金を払えなかった場合の身代わりみたいなものです）が設定されている場合などが挙げられます。

今回は「権利」のキズでなく、引渡物件（売買契約の対象となっている物＝共有部分を含む）の品質上のキズについての話ですので第１２条１項とは何ら関係ありません。

では何を根拠に「契約違反」と言えるのか？？

本気で解説すると超長文となりますので遠慮させていただきますが、
売買契約における売主の「債務＝引渡し」が期日までに出来ないことが
民法上の「債務不履行」に該当するため契約違反を問うことができます。

ここでいう「引渡し」とは、単に何でも引き渡せばいいというものではなく、
売主にはあらかじめ契約者に説明したとおりの物を引き渡す義務があります。
例えば、「１００平米ありますよ」と聞いていたのに実際に引渡しを受けたら「８０平米
しかなかった・・・」なんて事があったら、誰も債務を履行したとは思いませんよね。

あえて極端な例を挙げさせていただきましたが、
共用部に建築基準法違反の状態を抱える物件を引渡ししようとすることは、上記の例と同程度、
もしくはそれ以上と言えるほどの重大な欠陥だと考えております。

偉そうに書きましたが専門家ではありませんので詳しくはご自身でご確認ください。

[545: 契約済みさん]

８月３日にまた説明会を開く予定らしいですが、
今回もまた、役員クラスの出席はなく、前回と同じ顔ぶれだそうです。
それなら、行く意味ないと思いましたが、行かないと売主有利になりそうなので
仕方ないので行きます。解約条件について、社内で検討している部分があるという
事ですが、どうなりますかね。私は、まだ迷い中です。

[546: 匿名さん]

オプションの手付け金を戻すか戻さないかを、まだ決定してないとお客様相談室で言ってたからそれのことだけだったりして・・・

[547: 入居済みさん]

>>539
貴殿は重要事項説明時に「本物件は違法生コンを一部使用しておりますが、ご承諾下さい。」
という説明を受けていますか？
売主がそういう説明をしていれば違約ではありません。
説明をしていなければ違約です。

[548: 匿名さん]

売主の社員のカキコに本気で相手しなくていいからいいんじゃ？

[549: 契約済みさん]

５３５です。すいません、先ほどは誤って匿名さんになってました。

５２３（５４０）さん、契約の何条に書いてあるかとのご質問ですが、これは当事者が契約書の条項に定めるまでもない自明の理です。詳しくは５４４さんのご説明をご参照下さい。さらに気になる場合には参考書等で民法第二章「契約」を学ばれては。

それから１４条のその他事由に関するご質問ですが、正確には、その他売主および買主の責めに帰すことができない事由とのことですので、繰り返しますが、今回のように売主の施工管理責任が問われるケースには適用されません。

[550: 契約済みさん]

Ｃ棟契約者です。

正直なところ、売主の対応がいいのか悪いのか、公平なのか、判断がつきません。
というのも、私自身が今回の件の法律関係を正確に理解できていないからです。

私が前提だと考えているのは
・Ｅ棟の瑕疵についてＥ棟以外の契約者が法律上当然に主張できるものはない
（売買の対象物でないため。マンション群全体云々・・・は弱いと思います。）
・グランドエントランスは団地共用部分であり皆共有持分を有しているから何かしら主張できる
・その他自分の棟の共用部に溶融スラグが使われている部分については（建築基準法違反ではないものの）何かしら主張できる
です。

「何かしら」というのが問題なのですが、以下、迷惑料や慰謝料といったものはいったん脇に置きます。

当初私は本件は単純な瑕疵担保責任の問題だと捉えていました。
民法５７０条と契約書１２条２項です。
これは、すでに引渡しが完了した第Ⅰ工区の方々についてはあてはまるものと思います。
民法によれば、隠れた瑕疵があった場合には損害賠償請求（修補請求）と、売買の目的が達せられない場合には契約を解除できるとあります。グランドエントランスに瑕疵があったことと、その他の場所で建築基準法違反ではないものの一部に溶融スラグが使用されたことで「売買の目的が達せられない」と主張するのはやや厳しい感じがします。とすると、第Ⅰ工区の方々が法律上当然に主張できるのは、修補請求（＋損害賠償）ということになり、今回売主が手付返還による合意解約に応じるのは（十分かどうかは別として）歩み寄りと言えるのではないかと思います。「修補」のレベルをどこに設定するかもとりあえず置きます。

問題は、引渡し前のⅡ工区です。
契約違反の根拠に契約書１２条１項を挙げていらっしゃる方がいますが、当該条項はあくまで権利（所有権）の瑕疵についての条項であって、物的な瑕疵に関する条項ではなく、説明会での売主の回答は間違いではないと思います。
Ⅱ工区については、瑕疵が既に明らかになっており、「隠れた瑕疵」ではなくなっています。民法の解説本を見ると、瑕疵を承知で引渡しを受けた場合には、民法上の瑕疵担保責任は問えないようです。とすると債務不履行の問題となるのでしょうか？債務不履行解除であれば、手付金は当然に戻ってきます。ただし、債務不履行解除は帰責事由が必要とされますが、「本当はすぐに補修して基準法違反を解消して８月末に間に合わせたいのに国からの見解が出ないからできない」ことを理由に、売主の「後で直すから違約ではない」という主張は成立するのでしょうか。
また、このまま引き渡しを受けたならば、民法上の瑕疵担保責任ではない任意の合意による瑕疵担保責任を約定する必要があると思っています。

上記の理解が正しければ、Ⅰ工区とⅡ工区とでは明確に法律関係が異なっており、いったい何をどのような基準で判断すればよいのか、分からなくなります。
本当は、昨日の説明会で、売主側から法的な見解を伺いたかったのですが、残念ながら叶いませんでした。どなたか法律にお詳しい方、ご教示願えませんでしょうか？

長文大変失礼しました。

[551: 契約済みさん]

５４４様
５２３です。

民法ということは法律違反ということですか。

グランドエントランスに限って言えば、コンクリートの耐久性がないスペック落ということですが、ここは積水も瑕疵を認め行政指導の下、是正することを約束しています。
そういった瑕疵があっても契約書上は引き渡し可能ということで、契約違反ではないということですね。