追放した悪徳管理会社の責任追及方法

[管理費削減中]

デベが指定した管理会社があまりにも酷くて、引渡しから3年で管理会社をリプレースしました。

出納業務と定期業務の再委託しかやっておらず、各種名簿は全部不備、
駐車場料金は未請求で長期未収が何件も、フロントマンは頼まれたことは
一切行わず、理事会で無数の嘘をついた上に、やっていたことはデベの
瑕疵の隠蔽工作のみという有様でした。せっかく点検業者が改善勧告を上げて
も全部無視して、改善勧告があったことすら管理組合に報告しません。
これらの悪行だけでも許す気がさらさらないのですが、引継ぎを行ったところ、
以下の事実が判明しました。

1. 管理規約原本が無いから渡せないと言っている

2. 共用部のマスターキーが一本行方不明。鍵の管理台帳もめちゃくちゃ

これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
必要なら裁判も止むなしと考えてますが、あまり長く引きずりたくないので、
刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したい
と思っています。詳しい方の意見をお聞かせ下さい。

[61: 匿名さん]

悪徳管理会社とは案外管理侍の会社かもね。
可能性は０ではないわな。
偉そうに講釈垂れる管理侍こそ
先生のつもりかい？

[62: 管理侍]

ハイハイ。
必死だね。

[63: 匿名さん]

管理会社名を晒されないようにさりげなく助言している　61　あたりがとても怪しい。

[64: 匿名さん]

>貴方の理解、考え方は間違っていませんよ。

あなたの程度を自ら暴露しましたね。

>こんなところに相談しても何の解決にもならないことだけはハッキリしています。

あなたを筆頭にということですね。自分が相手にされないからと便乗したの図ですか。
いい歳をしてなんとも。

[65: 匿名さん]

管理侍とマンカン理事長がここの程度を下げてる張本人なんだが。

[66: 管理侍]

ほらね、スレ主さん。
>64や>65のようになーんにも根拠を示さずに個人批判に必死で自己満足してる輩が多いのですよ。
お話にならないでしょ。

スレ主さんの考え方は正しい。
素人が規約原本の存在を確認しなかったことなど責められるような話ではない。

[67: 匿名さん]

>>66
ならば、君はスレ主がどう行動するのが正しいと思うのかね？
スレ主は前管理会社の責任追及に目がいっているが、規約原本のない今現在どのように対応すべきかね？
今の君はもっともらしい事を言ってるが実質的に批判に対する批判しか言ってないようだが？

[68: 管理費削減中]

管理規約原本を作成保管しなかったことを公式に
認めさせて、その罰則を受けてもらおうというのが、
私の考えです。

もちろん、マスターキー紛失に関しては、関連する
シリンダーとキーの全交換を要求するつもりです。

その上で、あまりに杜撰な業務に対して、
委託費用返還を要求するつもりです。

管理規約原本は管理規約を理事会で作り
直して、総会で特別決議で承認後、
新しい管理規約原本に基づく管理規約集を
区分所有者に配布します。

ともかく、管理規約原本を管理組合もしくは
新管理会社に引き渡せないことについて、
公式に認めさせることが最初の一歩だと
思ってます。

[69: 匿名さん]

スレ主はあまりにも過去に囚われすぎていて、建設的な見方ができなくなっているようにしか見えない。

金銭的な観点では、旧管理会社が契約違反をしていて、管理組合に金銭的な損害が発生したことを証明できるのであれば、損害賠償を請求すればよいだけ。
制裁的な観点では、旧管理会社の名称や悪行を高層協会に訴えるとか、あちこちで晒すとかすればよい。

そもそも、こんなところで何をぎゃあぎゃあと騒いでいるのか。
そんなことをしているよりは、管理会社がしっかりとした仕事をするかどうかは、管理組合（理事会）がしっかりしているかどうかで決まるのだから、そっちに軸足を移していくべき。今までの管理組合が杜撰だったから、管理会社もそれで良しとして対応してきたに過ぎないことを再認識すべき。
新管理会社にうまく乗せられて、旧管理会社が悪徳で新管理会社が良いように感じているみたいだが、油断すると二の舞になるからご注意を。

[70: 匿名さん]

完全に旧管理会社への怨念で動いてるのだろうが気持ちは
理解出来る。

ただ69の言うように被害額ベースで考えた場合は、
仮に勝っても成果は少ないかと。

交通事故じゃないけど、
「こっちが0で相手が10だ！」と鼻息荒く訴えたら、
何気に6対4で成果は2だったってこともありそう。

つまり過去の理事会や住民が長期間放置してた部分で
相殺される部分もあるからそこをどう捉えるかだな。

[71: 匿名さん]

訴訟によって得られるお金とかが目的じゃないんだろうから
気のすむまでやるしかないのだろうけどな。

例えば別れる夫婦は大半が話し合いによる協議離婚なんだけど、
相手を懲らしめてやりたいとかでボンボン過去の証拠だして
断固調停へって人もいるしね。

[72: 管理費削減中]

>69
私の考えでは、一括委託を受けた管理会社が
管理組合に対して背任行為をした場合は、
そんな会社はこの世から退場すべきだと
思ってます。

素人ばかりの理事会役員に、背任行為を
されないようにちゃんとチェックしろと言うのには
無理があります。管理規約原本の不在に
どうして役員が気づけるのですか？
駐車場料金の未請求にどうやって気づけるのですか？
各種名簿の不備にどうやって気づけるもですか？

逆に教えて欲しいものです。

私がこれらに気付いたのは、デベが駐車場管理を
行っている件で、デベと管理会社への不信感が
募って、それらの書類を見せるように要求した
からです。普通の役員がそんなことを行うとは
到底思えません。

[73: 匿名さん]

で、なんという管理会社なの？

[74: 匿名さん]

そうなると

旧管理会社が管理組合に対して背任行為をした

ことを公式な形で認めさせないことには始まりませんな。
多くの場合、不作為に関しては認めても背任は認めませんので、裁判で争うことになります。
歴代の理事が気が付かなかったことが妥当であったか否かもその裁判の中で一定の判断がされます。
ようするに裁判で背任行為と認定されない限りは、あなたの望む方向には進まないことは自明ですな。

[75: 匿名さん]

管理組合が管理業務の一部を管理会社発注するわけだから、
つまり

「下請け業者のクオリティが低かった。
ただ元請けとしてのチェック体制にも不備があって見逃していた。
そしてそもそも被害額の算定とかそんな大袈裟な被害はないかも。

つまり腹たつが立つから何でもいいからあいつに制裁を与えて下さい！」

ってことですね。

[76: 管理費削減中]

>74
設備の電源スイッチを故意に切断したことも、
管理組合の命令を無視してデベの客に駐車場を
使用開始させたことも証明可能です。
れっきとした背任行為だと考えてます。

[77: 管理侍さん]

それよりも、それらを許していた管理者の責任追及が先です。

[78: 匿名さん]

>>76
背任には当たらないね。
弁護士先生は何と言ってるかい？

なんだかんだ言ってもスレ主は鬱憤晴らしが目的だろ？
多分弁護士先生に相談した所までは真実だろう。但しまともな弁護士なら訴訟を起こした所で得る物は少ないし、鍵とかは全面交換要求は当然としてもスレ主が言うような社会から抹殺してやれみたいな話にのるわけがない。
もし、そうならこんな所でグチグチ書かずに粛々と法的措置を進めればいいだけの話。
又そこまで憎いなら管理会社名を晒せば話は早いのにそれもしない。
故にスレ主の主張は全面的に信頼性に乏しいと思う。

[79: 匿名さん]

>>76
> れっきとした背任行為だと考えてます。

今までの主張や感情論が主体であることを鑑みて
あなたの考える”背任行為”　≠　契約から読み取ることができる”背任行為”
のようですな。

>>78 さんが書かれていることを私を含めて多くの人が感じていることは間違いない。

[80: 管理費削減中]

理事長や理事会の指示に従わずに、指示と反対の行為
を行ったことを背任行為と言わずに、何が背任行為なのですか？
感情論とやらの根拠を示してくださいな。

デベの瑕疵隠蔽のために設備の電源スイッチを
切って、理事会で虚偽の主張をする行為も、
明らかに背任行為だと思います。

まあ、別にここでうちの悪徳管理会社と同レベルの
管理会社関係者のみなさんの賛同を
得ようとは思ってませんが、これらを感情論
と呼ぶことには、日本語能力の欠如を感じざるを
得ません。

最初から述べているように、
ここで得たかったのは、たれ込む先の情報です。
たれ込む先は多ければ多いほどいいので。
会社名公表はもちろん実施しますよ。
こいつらを許す気はないですから。

[81: 匿名さん]

>>80
背任ではなく背信が妥当じゃないですかね。
背任だと言うならば損害額ははっきりしていますか？
ここで管理会社を明かすのは効果大だと思いますよ。
出来やしないでしょうけど。

[82: 管理費削減中]

みなさん、日本語ほんとうに大丈夫？

私は背任罪とも背任横領とも言ってません。
単に背任行為と言ってます。任務を全うしない
行為はすべて背任行為です。 不作為も含まれ
ます。管理委託契約のもとで、背任行為を行えば、
当然損害賠償の対象になるじゃないですか？

できれば、刑事罰を適用したいと思っていますが、
それが日本では難しいことぐらい判っていますよ。
だからこそ、たれ込む先を求めているのです。

[83: 匿名さん]

> 私は背任罪とも背任横領とも言ってません。

どこかにそんな書き込みがありましたか？他の方も背任罪とも背任横領とも言っていないように見えますが。

例えば、
http://www.weblio.jp/content/%E8%83%8C%E4%BB%BB
で見ると、”三省堂 大辞林”では

任務にそむくこと。特に、役職・地位を利用して自分の利益を図り、会社などに財産上の損害を与えること。

とのこと。
広義として捉えるか、より限定された内容で捉えるかの違いでどちらも間違っていないと思いますがね。

さて、広義としてみた場合ではこの”任務”というのがポイントですな。
これが明確になっていないと「背信だ」と問うのは難しいことになりますが、そのあたりは大丈夫ですか？
歴代の理事さんは、杜撰だったようですから、”任務”が明確でなかったなどということはありませんか？
弁護士さんに相談されたのであれば、その方が”背信”に該当するか否かの助言をくれたはずですが、如何でしたか？

[84: 匿名さん]

しまった。間違って1部「背信」と書いてしまった。すみません「背任」の間違いです。

[85: 管理侍]

>83

>81が「背任ではなく背信が妥当じゃないですかね」
「背任だと言うならば損害額ははっきりしていますか？」との記載があります。
つまり>81は「損害額がはっきりしていないのなら背任とは言えず背信だ」と言っています。

これに対してスレ主さんは「任務を全うしない行為は背任行為だ」と言っています。

貴殿が引用した大辞林によると背任とは「任務にそむくこと」とあり、
損害の有無は背任と呼ぶための必要条件ではありません。

よって>81のコメントは誤りであり、スレ主さんの背任の理解は正しいと言えます。

勿論、貴殿が言われる「任務が明確であること」が前提ですが、>81のコメントはそれ以前の問題です。

[86: 匿名さん]

>>82
なるほど。弁護士に相談したが刑事罰で問える案件ではない…と。
でも腹の虫が収まらないから何とか仕返しをしてやりたいという事ですな。
そういう事ならここでその管理会社名を晒す事は出来る訳ないですね。あなたが逆に訴えられるもんね。
しかし、少なくともここで管理会社名を出さないで、悪だ悪だと喚いても何とも論評のしようがないけどな。
敢えてアドバイスするなら
『おとといおいで』
これ位だな。

[87: 管理侍]

>67
私は>60で弁護士と新管理会社と相談しながら行動することを薦めてます。

スレ主さんが「私はどうすべきでしょう？」なんて質問されてますか？

スレ主さんの質問は以下の通りですよ？
>これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
>刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したいと思っています。

的外れな余計な助言ばかりするから話がややこしくなるんです。

[88: 匿名さん]

>>87
お前もややこしくしてる一人だという事に気づけよ。

自分はコテハンの常連だから特別とでも思ってんのか？

[89: 匿名さん]

>>87
>スレ主さんの質問は以下の通りですよ？
>>これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
>>刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したいと思っています。

一方で、スレ主は　>>82 で
>私は背任罪とも背任横領とも言ってません。
と書いている。

刑事罰の対象になることを求めているのであれば、今回のようなケースでは背任罪あるいは背任横領あたりに問うための要件が必要となりますが、どうもそれは出せない模様。自己矛盾を抱えている気がする。
だとすると、スレ主がいくら「背任行為だ。証明できる」と声高に叫んだところで、望むような対応や助言は得られないでしょうね。

そもそも、もっと細かく情報提供を受けているであろう弁護士がそのあたりの示唆をしていないようなので、スレ主がここにいる方々に無理難題を吹っ掛けているという状況だと考えた方が妥当。よって、どんな助言もスレ主にとっては的外れに等しいことになる。

[90: 管理侍]

>88

どこが？
「弁護士と新管理会社に相談しながら進めましょう」
こんなシンプルな助言もないと思いますけど。

>自分はコテハンの常連だから特別とでも思ってんのか？
だーれもそんなこと言ってません。
貴方が私を特別に思ってくれてるってことですね。
ありがとう！

[91: 管理侍]

>89

その通りかもしれませんね。
スレ主さんのコメントから得られる情報だけで判断すれば、私も刑事罰はないと思っています。

もしも私が助言するとすれば、
・刑事罰や免許取り消しの対象にはなりません。
・マスターキーの件など実質的損害に対する賠償を求めましょう。

という二つを申し上げるところですが、ここにある情報だけで無責任な助言はできないので
「弁護士と新管理会社に相談しましょう」となる訳です。

[92: 匿名さん]

>>91
それでは、スレ主は不満のように見えてます。

刑事罰や免許取り消しを求めるのであれば、それ相当の材料を提示しないと、ただの無いもの強請り。

[93: 管理費削減中]

昨晩は新管理会社の顧問弁護士と話してきました。

デベ関係の瑕疵の責任を取らせる件もあるのですが、話が発散するので管理会社の件のみ。

やはり、管理会社は管理組合設立当初の立場は管理者の代理人です。
よって、管理規約原本の作成義務も保管義務もあります。
これを行っていないのであれば、区分所有法違反です。
この件で告発は可能であろうとのことです。
ただし、罰則規定があっても適用されたことがない法律も
たくさんあるとの話もされました。

鍵の件は関連するシリンダーを全部取り替えて被害額を確定させて
訴えればよいとのことです。相手に取り替えさせようというのは時間の
無駄であるとのことです。

背任行為は十分善管注意義務違反に問えるが、被害額を算定する必要が
ある。被害額算定が難しい。アメリカなら懲罰的な罰金に相当する
事案だが、日本だとそういう判決はない。また、法人や組織に対しては
慰謝料もまず認めれない。

駐車場の件も、デベと管理会社の対応は法的にも間違いである。
ただし、損害賠償訴訟になるので、こちらも被害額の算定が難しい。
合理的な算定ができれば十分賠償させることが可能。

というお話でした。

告発と鍵の件はアドバイスどおり準備を進めます。

会社名公開は当然行います。名誉毀損で訴えてくれるのは私にとっては
思う壺です。どこかのインチキ管理会社のように、管理会社と
呼ぶに値し無いと言う判決を勝ち取ってみせますよ。
そのために証拠を溜め込んでいるのですから。

ここまで具体的に書いてますので、
私が誰であるかは悪徳管理会社と悪徳デベは当然判っています。

[94: 匿名さん]

ならこのスレは終了ですね。

[95: 匿名さん]

> 新管理会社の顧問弁護士
その弁護士の顧客はスレ主ではなくて新管理会社だから、新管理会社にとって将来不利になる可能性がある要素は提示しないのが普通。
マンション管理に詳しい他の弁護士にも相談することをおすすめします。

ただ、どの弁護士に相談しても
刑事罰や免許取り消し
までいくのはかなり絶望的に見えるけどね。

[96: 管理費削減中]

>95
はい。もう一人ぐらいは利害関係のない法律の専門家に相談してみます。

ただ、その悪徳管理会社が管理規約原本をろくに管理していなかった事実と
鍵をちゃんと管理していなかった事実はかなり致命的だと思ってますので、
国土交通省に相談してみようと思ってます。

それから、新管理会社に新たに作成したらしい「管理規約原本」を送って来ました。
うちは100戸を大きく超えるマンションなのですが、
その「管理規約原本」には管理に関する承認書が20戸分しかついていません。
どういうつもりなのか問い合わせるつもりです。

どうやら、管理組合設立後（最初の引渡し後）に販売した住戸に対しては、
購入者の管理に関する承諾書を原本につけなくてもいいつもりのようですが、
こんな論理が通用するのでしょうか？

第一、私が署名捺印した管理に関する承諾書がこの原本に含まれてません。
要するに承諾書の大半を紛失したということのようです。

悪徳管理会社からのメールにあった理事長の署名捺印とやらは行うところが
ありませんでした。どうやら受けが悪いので「管理規約原本」の作成方法を
急遽見直したようです。ご苦労なことです。

[97: 匿名さん]

いちいち報告しないでいいから。
弁護士と対応を決め手実行しなさい。
本当に鬱陶しい人だな。

[99: 匿名さん]

いい加減はどっちだ。刑事課が相談に乗る訳ないだろうが。
ま、話自体は聞いてくれるだろうが『ご苦労様、お話は承りました』で終わりさ。

管理費削減中さんだろ？

[101: 匿名]

スレの参加者が一緒になって同情してくれて、
それで旧管理会社を徹底的に一緒になって
こき下ろしてくれると践んでたっぽいけど
そうならなくてスレ主さんは他の投稿者に
八つ当たりばかりで残念な展開。

よろしかったら対人折衝スレで
スマートな立ち回り方を教えてもらってはどうかな。

[103: 管理費削減中]

>98
マスコミへのタレコミは最初から視野に入ってます。
ただし、マスコミは話題性やスクープ要素がないと大きく
取り上げてくれないので、うまく話をもっていく必要があります。
どうやら、管理会社がごそまつなケースは世の中的には
ありふれたことのようですから。
もちろん、個人的にはそんな状況がいいとは思ってません。

それから、嫌なら見なければいいのに、わざわざつっかっかてくる
異常者さんはほっておいてください。そんな方の相手をしていると
意味のある書き込みがスクロールして最新10レスから見えなくなります。

「管理委託原本」と称するものを新管理会社宛てに会社から送ってきたので、
管理室で管理規約原本を保管していなかったことは明らかなので、
管理委託契約に違反していたことは完全に明らかになりました。
他にも、未収金の督促や報告をしていない違反の疑いもあるいます。
というより、まともに業務をやっていた形跡を見つける方が難しい。

[104: 匿名さん]

>>102
>>101はスレ主の発言に対して言ってるのが理解できないようですね。
妄想ご注意。

[105: 匿名さん]

>>103
嫌なら見なければいいというのは正に貴方のスタンスを表していますね。
要するに反論や批判は聞きたくない、自分と同調する者だけ集まれば良い…だろう。
開かれたサイトでそれは虫がいい。
慰めてくれる人を募集するならご自分のブログでやりなさい。
このサイトのスレをお借りしてこれ以上話を進めたいなら是非とも悪徳管理会社名を公表されたい。

[106: 匿名さん]

スレ主は
http://kanto.m-douyo.jp/question/s13072/
でも相談しているようです。
このサイトの専門家さんは相談者に迎合する傾向があるので、スレ主さんには適しているようです。

[107: 匿名さん]

>>106
なるほど。
ただ出てる情報をベースにして回答者の専門家の追伸だと
引継ぎに対する妨害行為ではないかとの回答があるが、
確かスレ主に話だと旧管理会社は
「すいません。保管してなかったから改めて作りました」
って話だったと思うが。

故意にどうこうとなのか、だらしなくてウッカリなのかで
ニュアンスは変わってきそうだな。

いずれにしてもフロント任せにしてる管理会社の怠慢と、
それをチェックすべき管理組合の無関心と機能不全が原因だろうけど。

[108: 匿名さん]

> それをチェックすべき管理組合の無関心と機能不全が原因だろうけど。

そんなこと書くと、またスレ主が
「素人なんだから気が付かなくて当たり前」
的な反論を始めるよ。

[109: 匿名さん]

素人に喧嘩売るのやめましょうよ
管理組合に高い意識で望むなんて
よっぽど暇か仕事でやってる人しかいません
理事会に責任を求める人がたまにいますが管理組合内で嫌われますよ

[110: 匿名さん]

＞管理組合に高い意識で望むなんて
＞よっぽど暇か仕事でやってる人しかいません

自分のマンションの住人が皆そうだからといって他も一緒にするな。
程度の低さをこれ見よがしに自慢して恥ずかしくないのかね。
こういうのに限って時間の使い方がヘタで仕事もろくにできないんだが。