追放した悪徳管理会社の責任追及方法

[管理費削減中]

デベが指定した管理会社があまりにも酷くて、引渡しから3年で管理会社をリプレースしました。

出納業務と定期業務の再委託しかやっておらず、各種名簿は全部不備、
駐車場料金は未請求で長期未収が何件も、フロントマンは頼まれたことは
一切行わず、理事会で無数の嘘をついた上に、やっていたことはデベの
瑕疵の隠蔽工作のみという有様でした。せっかく点検業者が改善勧告を上げて
も全部無視して、改善勧告があったことすら管理組合に報告しません。
これらの悪行だけでも許す気がさらさらないのですが、引継ぎを行ったところ、
以下の事実が判明しました。

1. 管理規約原本が無いから渡せないと言っている

2. 共用部のマスターキーが一本行方不明。鍵の管理台帳もめちゃくちゃ

これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
必要なら裁判も止むなしと考えてますが、あまり長く引きずりたくないので、
刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したい
と思っています。詳しい方の意見をお聞かせ下さい。

[41: 匿名さん]

売れ残りの住戸がある場合に、デベが駐車場をキープするのはよくある話。
ただし、この場合は重要事項説明にその旨が書かれている。この点は確認した？

[42: 匿名さん]

>>39さん
よく考えてみてください。
通常、原始規約を作成するのは販売会社です。それを総会で決議すればよいのですが、多くの場合はともかく発効させることを優先して売買時に説明し、個々に承認を取って、最初の設立総会の場で書面決議の報告を行い、同時にその規約に基づいて総会を運営し、初代役員を選任します。
ということは、規約に基づき管理者＝理事長は区分所有者の中からしか選任できません。
あなたのマンションが当初売れ残りがあり、たまたま販売会社が区分所有者であって総会の承認により管理会社代表取締役が理事長になることはありえますが、例外です。
通常、設立総会の招集は、管理規約によらず、区分所有法34条5項（管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。）または46条（集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。）により行います。なお、管理組合は区分所有者への引渡しが始まった時点で自然に組合が結成されるので、組合を「設立」する必要がありません。いきなり規約を確認し、役員を選任するだけです。

（参考）wiki
「各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関である総会[1]が招集され、管理組合が設立される。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認される。区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされておりその運営に携わることになる。（中略）
直接的には、管理規約に基づき、総会にて選出する理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される理事会、理事会を監査する監事が組合運営を行う。」

[43: 匿名さん]

「犯罪」「信用できない」「嘘」といった主観的な言い方では議論になりません。
法令や契約書の何条に抵触しているのか確認して、物の白黒を判断してください。

[44: 匿名さん]

＞ちなみに、フロントマンは辞めたことになってます。
＞この管理会社の言うことは何も信用できないので、
＞単に追求を逃れるために、会社ぐるみで嘘をついて
＞いる可能性も大いにあります。

管理組合が契約しているのは会社であり、フロントマンではないので、やめようが関係ありません。会社としての履行を求めればよいだけのことです。追求を逃れるようであれば逃さず追及するのみ。犯罪だなんだという前に、相手の言い逃れを論破してしまえば済むだけのことです。ただし、その根拠は貴方の言うような憶測ではなく、区分所有法、マンション管理適正化法、管理規約、管理業務委託契約書です。技術的なことは専門家やメーカーなどの支援も必要です。
怒りは追求のエネルギーになりますが、感情論では何も変わりません。
ひととおり確認された上で質問をされることを薦めます。

[45: 管理費削減中]

>41
別スレを過去に立てたことがあるのですが、
もう一度書くと、
確かに重要事項説明に、売主が駐車場の割り当て
を決めると書かれてますが、二名の弁護士に
相談したところ、二名ともこの記述はマンションの
売買契約書の重要事項説明の性質上、管理組合が
設立されるまでの割り当て方法を書いてあるに
過ぎず、管理組合結成後まで有効性を持つことは
ないという見解でした。

なお、重要事項説明にはいつまで割り当てを
行うかが書かれてません。こんなものが永遠に
有効だとずっと売主が区画割り当てを行うことに
なって、どう考えてもおかしいです。

法的な行為は弁護士に相談しながら進めていますので、
余計なご心配は無用です。
裁判は時間と手間がかかるので、それ以外の
責任追求方法を探しています。

[46: 管理費削減中]

>42
お書きになられたことぐらいは判ってます。

私が言ってるのは、区分所有者が二名以上生まれて、
自然に管理組合が結成されてから、最初の総会が
開かれて役員が決まるまでの間は、管理会社の
責任で運営されているんじゃないのですかと
いうことです。

現に、この期間にリース契約を結んだり
しています。ということは、当然、管理規約原本の
保管義務が管理会社にあるはずです。
作ってもいない、保管してもいないで通るわけが
ありません。

それから、常識的に考えて、管理規約集が
住民に配られようが、その管理規約が正当な
ものであることを保証するのが原本ですので、
理事会で規約集との差異をチェックすればよい
なんていう話ではないはずです。

本当に、この辺の事情に詳しい方にレスして
もらいたいのですけどね。まぁ、マンコミュなので
仕方がないのは理解してます。

[47: 匿名さん]

>>45>>46
あんたはここで何をしたいの？
弁護士に話をしているのなら任せればいいだろう。
啓蒙したいならデベと管理会社名を晒せばいいだろう。
何をしたいの？

[48: 匿名さん]

>お書きになられたことぐらいは判ってます。
ほお。それは失礼いたしました。

初回総会までの間の管理会社の行為を責めたいわけですね。
簡単です。契約不履行で契約に基づき対応する以外ないでしょう。駐車場云々も事実関係を押さえれば済む話。裁判で何を回復しようとされてるのかよくわかりません。そもそも、３年間も一体何をなさってたんですか。
裁判も結構ですが、管理者（理事長）の善管注意義務の欠如、不作為も同時に暴かれるわけで、大した成果にはならないのではないですかね。せいぜい頑張ってください。

>それから、常識的に考えて、管理規約集が
>住民に配られようが、その管理規約が正当な
>ものであることを保証するのが原本ですので、
>理事会で規約集との差異をチェックすればよい
>なんていう話ではないはずです。

じゃあどんな話なんですか。裁判でもやって管理会社に土下座させれば裁判所が管理会社が複製した原本にお墨付きをくれるとでもいうのですかね。何を訴えたいのか、きちんと伝わるように書いてください。
おそらくあなたはここで鬱憤を晴らしたいだけで、皆が「大変だね、ひどい目にあったね」とでも言えば満足なんでしょう。
「まぁ、マンコミュなので仕方がないのは理解してます」とまで大口を叩くなら、遠慮せずこちらも言いましょう。
あなたの書き込みレベルでは、管理会社に対抗するのは無理です。
弁護士と他の役員に任せることをお勧めします。

[49: 匿名さん]

鬱憤晴らしはしたいけど、管理会社名を明かして万一自分の身許がバレるのが怖いんだね。
だったら大人しくしてればいいのに。

[50: 匿名さん]

区分所有法

（規約の保管及び閲覧）
第三十三条 規約は、 管理者が保管しなけ ればならない。
ただ し、管理者がないと きは、建物を使用し ている区分所有者又
はその代理人で規約 又は集会の決議で定 めるものが保管しな ければならない。

スレ主のマンションでは、規約原本の保管を管理会社が行うことを
規約又は決議で定めていたのですか？

[51: 管理費削減中]

管理会社が初回総会までは代理人です。
リース契約書には代理人として署名してありました。
やはり、原本の保管義務は否定しようがありません。
というか、作成すらしていないことがプロ失格です。

こういうイカサマ管理会社に対して、なるべく
簡単に責任追求する方法のアイデアを
求めているだけです。
最初からそう書いてますよ。

今のところ、高層協会が唯一の収穫ですかね。

[52: 匿名さん]

あなたみたいな失礼な輩にはほとんどの人が助言する気がなくなったと思いますよ。
とっととスレを閉じたらよろしい。

[53: 管理費削減中]

最初から詳しい人にアドバイスを
お願いしています。

自分の意見が論理的に破綻しているからと
言って、逆ギレするのはみっともないですよ。

まぁ、私は気にもしませんけどね。

[54: 匿名さん]

初回総会まで代理人だったのなら、その時点で引き継ぎをしていたのではないですか？

[55: 匿.名さん]

>>50
>スレ主のマンションでは、規約原本の保管を管理会社が行うことを
>規約又は決議で定めていたのですか？

標準管理委託契約書では、「乙（管理会社）は、甲（管理組合）の管理規約の原本、
総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。」としています。
また、区分所有法33条との関係については、「管理者の依頼の下にこれらの図書の
保管業務を行うものである。」とコメントしています。

[56: 管理費削減中]

>54
新管理会社に、存在しないから、引き渡せないと
返事をよこしたのは元の管理会社です。
そんな馬鹿なことはありえないと新管理会社や
理事会が騒ぎ出したので、作成して渡すから理事長の
署名捺印をよこせと言ってきたのも、その悪徳管理会社
です。55さんの言う通り、一括委託の管理会社が
保管するのが通常のやり方です。だからこそ、
新管理会社も元の管理会社に引き渡しを要求しました。

住民の理事長に引き渡し済みであればそう言うはずです。
どちらにしても、あらゆる書類を管理組合から隠して
いた会社が、管理規約原本だけ理事長に引き渡してる
とは思えませんが。

[57: 匿名さん]

> 自分の意見が論理的に破綻しているからと
> 言って、逆ギレするのはみっともないですよ。

なんだそれ。
自分の思うとおりの意見が得られないからとコメントしてくれた方々にキレているのは誰だ！！！

[58: 匿名さん]

>>56
当時の理事長の確認しましたか？
悪徳管理会社に報復するなら予断を排除して証拠集めや証明をしなくてはならない。
もしかしたら当時の理事長に規約原本を渡した可能性もあるのでしょ？
実務的には最新版の規約を原本として問題ないと思うけど…
管理組合名義の口座開設とか借り入れ予定があるとかかねぇ。

[59: 管理費削減中]

>58
新管理会社に対して管理規約原本を作成して
いないことは認めてますから、確認は不要
だと思ってます。だからこそ、作って渡す
なんて言い出したのですから。
作成していないことを認めたのは口頭ですが、
新たに作って渡すという話はメールなので、
ある程度の証拠能力はあります。

もちろん、確認が必要ということになれば、
初代理事長に聞くことはやぶさかじゃありません。
弁護士に相談に行くよりずっと簡単です。

悪徳管理会社と悪徳デベを証明する証拠は
山のようにあります。ありすぎて整理に
手間取ってます。こいつらの悪どさが許せなく
なってからは電話も理事会もすべて録音して
あります。総会に至ってはビデオがあります。

[60: 管理侍]

スレ主さん

貴方の理解、考え方は間違っていませんよ。
ここでは大した知識や経験も無いのに「先生」になりたがる輩がいますが、
無視したらいいと思います。

どなたか言われてましたが、販売の重要事項説明書は熟読して下さい。
そこにデベや管理会社のリスクヘッジが記載されてます。
弁護士にご相談されているなら心配ないでしょうけど。

新管理会社と弁護士に相談しながら物事を進めれば問題ありません。
こんなところに相談しても何の解決にもならないことだけはハッキリしています。

[61: 匿名さん]

悪徳管理会社とは案外管理侍の会社かもね。
可能性は０ではないわな。
偉そうに講釈垂れる管理侍こそ
先生のつもりかい？

[62: 管理侍]

ハイハイ。
必死だね。

[63: 匿名さん]

管理会社名を晒されないようにさりげなく助言している　61　あたりがとても怪しい。

[64: 匿名さん]

>貴方の理解、考え方は間違っていませんよ。

あなたの程度を自ら暴露しましたね。

>こんなところに相談しても何の解決にもならないことだけはハッキリしています。

あなたを筆頭にということですね。自分が相手にされないからと便乗したの図ですか。
いい歳をしてなんとも。

[65: 匿名さん]

管理侍とマンカン理事長がここの程度を下げてる張本人なんだが。

[66: 管理侍]

ほらね、スレ主さん。
>64や>65のようになーんにも根拠を示さずに個人批判に必死で自己満足してる輩が多いのですよ。
お話にならないでしょ。

スレ主さんの考え方は正しい。
素人が規約原本の存在を確認しなかったことなど責められるような話ではない。

[67: 匿名さん]

>>66
ならば、君はスレ主がどう行動するのが正しいと思うのかね？
スレ主は前管理会社の責任追及に目がいっているが、規約原本のない今現在どのように対応すべきかね？
今の君はもっともらしい事を言ってるが実質的に批判に対する批判しか言ってないようだが？

[68: 管理費削減中]

管理規約原本を作成保管しなかったことを公式に
認めさせて、その罰則を受けてもらおうというのが、
私の考えです。

もちろん、マスターキー紛失に関しては、関連する
シリンダーとキーの全交換を要求するつもりです。

その上で、あまりに杜撰な業務に対して、
委託費用返還を要求するつもりです。

管理規約原本は管理規約を理事会で作り
直して、総会で特別決議で承認後、
新しい管理規約原本に基づく管理規約集を
区分所有者に配布します。

ともかく、管理規約原本を管理組合もしくは
新管理会社に引き渡せないことについて、
公式に認めさせることが最初の一歩だと
思ってます。

[69: 匿名さん]

スレ主はあまりにも過去に囚われすぎていて、建設的な見方ができなくなっているようにしか見えない。

金銭的な観点では、旧管理会社が契約違反をしていて、管理組合に金銭的な損害が発生したことを証明できるのであれば、損害賠償を請求すればよいだけ。
制裁的な観点では、旧管理会社の名称や悪行を高層協会に訴えるとか、あちこちで晒すとかすればよい。

そもそも、こんなところで何をぎゃあぎゃあと騒いでいるのか。
そんなことをしているよりは、管理会社がしっかりとした仕事をするかどうかは、管理組合（理事会）がしっかりしているかどうかで決まるのだから、そっちに軸足を移していくべき。今までの管理組合が杜撰だったから、管理会社もそれで良しとして対応してきたに過ぎないことを再認識すべき。
新管理会社にうまく乗せられて、旧管理会社が悪徳で新管理会社が良いように感じているみたいだが、油断すると二の舞になるからご注意を。

[70: 匿名さん]

完全に旧管理会社への怨念で動いてるのだろうが気持ちは
理解出来る。

ただ69の言うように被害額ベースで考えた場合は、
仮に勝っても成果は少ないかと。

交通事故じゃないけど、
「こっちが0で相手が10だ！」と鼻息荒く訴えたら、
何気に6対4で成果は2だったってこともありそう。

つまり過去の理事会や住民が長期間放置してた部分で
相殺される部分もあるからそこをどう捉えるかだな。

[71: 匿名さん]

訴訟によって得られるお金とかが目的じゃないんだろうから
気のすむまでやるしかないのだろうけどな。

例えば別れる夫婦は大半が話し合いによる協議離婚なんだけど、
相手を懲らしめてやりたいとかでボンボン過去の証拠だして
断固調停へって人もいるしね。

[72: 管理費削減中]

>69
私の考えでは、一括委託を受けた管理会社が
管理組合に対して背任行為をした場合は、
そんな会社はこの世から退場すべきだと
思ってます。

素人ばかりの理事会役員に、背任行為を
されないようにちゃんとチェックしろと言うのには
無理があります。管理規約原本の不在に
どうして役員が気づけるのですか？
駐車場料金の未請求にどうやって気づけるのですか？
各種名簿の不備にどうやって気づけるもですか？

逆に教えて欲しいものです。

私がこれらに気付いたのは、デベが駐車場管理を
行っている件で、デベと管理会社への不信感が
募って、それらの書類を見せるように要求した
からです。普通の役員がそんなことを行うとは
到底思えません。

[73: 匿名さん]

で、なんという管理会社なの？

[74: 匿名さん]

そうなると

旧管理会社が管理組合に対して背任行為をした

ことを公式な形で認めさせないことには始まりませんな。
多くの場合、不作為に関しては認めても背任は認めませんので、裁判で争うことになります。
歴代の理事が気が付かなかったことが妥当であったか否かもその裁判の中で一定の判断がされます。
ようするに裁判で背任行為と認定されない限りは、あなたの望む方向には進まないことは自明ですな。

[75: 匿名さん]

管理組合が管理業務の一部を管理会社発注するわけだから、
つまり

「下請け業者のクオリティが低かった。
ただ元請けとしてのチェック体制にも不備があって見逃していた。
そしてそもそも被害額の算定とかそんな大袈裟な被害はないかも。

つまり腹たつが立つから何でもいいからあいつに制裁を与えて下さい！」

ってことですね。

[76: 管理費削減中]

>74
設備の電源スイッチを故意に切断したことも、
管理組合の命令を無視してデベの客に駐車場を
使用開始させたことも証明可能です。
れっきとした背任行為だと考えてます。

[77: 管理侍さん]

それよりも、それらを許していた管理者の責任追及が先です。

[78: 匿名さん]

>>76
背任には当たらないね。
弁護士先生は何と言ってるかい？

なんだかんだ言ってもスレ主は鬱憤晴らしが目的だろ？
多分弁護士先生に相談した所までは真実だろう。但しまともな弁護士なら訴訟を起こした所で得る物は少ないし、鍵とかは全面交換要求は当然としてもスレ主が言うような社会から抹殺してやれみたいな話にのるわけがない。
もし、そうならこんな所でグチグチ書かずに粛々と法的措置を進めればいいだけの話。
又そこまで憎いなら管理会社名を晒せば話は早いのにそれもしない。
故にスレ主の主張は全面的に信頼性に乏しいと思う。

[79: 匿名さん]

>>76
> れっきとした背任行為だと考えてます。

今までの主張や感情論が主体であることを鑑みて
あなたの考える”背任行為”　≠　契約から読み取ることができる”背任行為”
のようですな。

>>78 さんが書かれていることを私を含めて多くの人が感じていることは間違いない。

[80: 管理費削減中]

理事長や理事会の指示に従わずに、指示と反対の行為
を行ったことを背任行為と言わずに、何が背任行為なのですか？
感情論とやらの根拠を示してくださいな。

デベの瑕疵隠蔽のために設備の電源スイッチを
切って、理事会で虚偽の主張をする行為も、
明らかに背任行為だと思います。

まあ、別にここでうちの悪徳管理会社と同レベルの
管理会社関係者のみなさんの賛同を
得ようとは思ってませんが、これらを感情論
と呼ぶことには、日本語能力の欠如を感じざるを
得ません。

最初から述べているように、
ここで得たかったのは、たれ込む先の情報です。
たれ込む先は多ければ多いほどいいので。
会社名公表はもちろん実施しますよ。
こいつらを許す気はないですから。

[81: 匿名さん]

>>80
背任ではなく背信が妥当じゃないですかね。
背任だと言うならば損害額ははっきりしていますか？
ここで管理会社を明かすのは効果大だと思いますよ。
出来やしないでしょうけど。

[82: 管理費削減中]

みなさん、日本語ほんとうに大丈夫？

私は背任罪とも背任横領とも言ってません。
単に背任行為と言ってます。任務を全うしない
行為はすべて背任行為です。 不作為も含まれ
ます。管理委託契約のもとで、背任行為を行えば、
当然損害賠償の対象になるじゃないですか？

できれば、刑事罰を適用したいと思っていますが、
それが日本では難しいことぐらい判っていますよ。
だからこそ、たれ込む先を求めているのです。

[83: 匿名さん]

> 私は背任罪とも背任横領とも言ってません。

どこかにそんな書き込みがありましたか？他の方も背任罪とも背任横領とも言っていないように見えますが。

例えば、
http://www.weblio.jp/content/%E8%83%8C%E4%BB%BB
で見ると、”三省堂 大辞林”では

任務にそむくこと。特に、役職・地位を利用して自分の利益を図り、会社などに財産上の損害を与えること。

とのこと。
広義として捉えるか、より限定された内容で捉えるかの違いでどちらも間違っていないと思いますがね。

さて、広義としてみた場合ではこの”任務”というのがポイントですな。
これが明確になっていないと「背信だ」と問うのは難しいことになりますが、そのあたりは大丈夫ですか？
歴代の理事さんは、杜撰だったようですから、”任務”が明確でなかったなどということはありませんか？
弁護士さんに相談されたのであれば、その方が”背信”に該当するか否かの助言をくれたはずですが、如何でしたか？

[84: 匿名さん]

しまった。間違って1部「背信」と書いてしまった。すみません「背任」の間違いです。

[85: 管理侍]

>83

>81が「背任ではなく背信が妥当じゃないですかね」
「背任だと言うならば損害額ははっきりしていますか？」との記載があります。
つまり>81は「損害額がはっきりしていないのなら背任とは言えず背信だ」と言っています。

これに対してスレ主さんは「任務を全うしない行為は背任行為だ」と言っています。

貴殿が引用した大辞林によると背任とは「任務にそむくこと」とあり、
損害の有無は背任と呼ぶための必要条件ではありません。

よって>81のコメントは誤りであり、スレ主さんの背任の理解は正しいと言えます。

勿論、貴殿が言われる「任務が明確であること」が前提ですが、>81のコメントはそれ以前の問題です。

[86: 匿名さん]

>>82
なるほど。弁護士に相談したが刑事罰で問える案件ではない…と。
でも腹の虫が収まらないから何とか仕返しをしてやりたいという事ですな。
そういう事ならここでその管理会社名を晒す事は出来る訳ないですね。あなたが逆に訴えられるもんね。
しかし、少なくともここで管理会社名を出さないで、悪だ悪だと喚いても何とも論評のしようがないけどな。
敢えてアドバイスするなら
『おとといおいで』
これ位だな。

[87: 管理侍]

>67
私は>60で弁護士と新管理会社と相談しながら行動することを薦めてます。

スレ主さんが「私はどうすべきでしょう？」なんて質問されてますか？

スレ主さんの質問は以下の通りですよ？
>これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
>刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したいと思っています。

的外れな余計な助言ばかりするから話がややこしくなるんです。

[88: 匿名さん]

>>87
お前もややこしくしてる一人だという事に気づけよ。

自分はコテハンの常連だから特別とでも思ってんのか？

[89: 匿名さん]

>>87
>スレ主さんの質問は以下の通りですよ？
>>これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
>>刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したいと思っています。

一方で、スレ主は　>>82 で
>私は背任罪とも背任横領とも言ってません。
と書いている。

刑事罰の対象になることを求めているのであれば、今回のようなケースでは背任罪あるいは背任横領あたりに問うための要件が必要となりますが、どうもそれは出せない模様。自己矛盾を抱えている気がする。
だとすると、スレ主がいくら「背任行為だ。証明できる」と声高に叫んだところで、望むような対応や助言は得られないでしょうね。

そもそも、もっと細かく情報提供を受けているであろう弁護士がそのあたりの示唆をしていないようなので、スレ主がここにいる方々に無理難題を吹っ掛けているという状況だと考えた方が妥当。よって、どんな助言もスレ主にとっては的外れに等しいことになる。

[90: 管理侍]

>88

どこが？
「弁護士と新管理会社に相談しながら進めましょう」
こんなシンプルな助言もないと思いますけど。

>自分はコテハンの常連だから特別とでも思ってんのか？
だーれもそんなこと言ってません。
貴方が私を特別に思ってくれてるってことですね。
ありがとう！