追放した悪徳管理会社の責任追及方法

[管理費削減中]

デベが指定した管理会社があまりにも酷くて、引渡しから3年で管理会社をリプレースしました。

出納業務と定期業務の再委託しかやっておらず、各種名簿は全部不備、
駐車場料金は未請求で長期未収が何件も、フロントマンは頼まれたことは
一切行わず、理事会で無数の嘘をついた上に、やっていたことはデベの
瑕疵の隠蔽工作のみという有様でした。せっかく点検業者が改善勧告を上げて
も全部無視して、改善勧告があったことすら管理組合に報告しません。
これらの悪行だけでも許す気がさらさらないのですが、引継ぎを行ったところ、
以下の事実が判明しました。

1. 管理規約原本が無いから渡せないと言っている

2. 共用部のマスターキーが一本行方不明。鍵の管理台帳もめちゃくちゃ

これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
必要なら裁判も止むなしと考えてますが、あまり長く引きずりたくないので、
刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したい
と思っています。詳しい方の意見をお聞かせ下さい。

[81: 匿名さん]

>>80
背任ではなく背信が妥当じゃないですかね。
背任だと言うならば損害額ははっきりしていますか？
ここで管理会社を明かすのは効果大だと思いますよ。
出来やしないでしょうけど。

[82: 管理費削減中]

みなさん、日本語ほんとうに大丈夫？

私は背任罪とも背任横領とも言ってません。
単に背任行為と言ってます。任務を全うしない
行為はすべて背任行為です。 不作為も含まれ
ます。管理委託契約のもとで、背任行為を行えば、
当然損害賠償の対象になるじゃないですか？

できれば、刑事罰を適用したいと思っていますが、
それが日本では難しいことぐらい判っていますよ。
だからこそ、たれ込む先を求めているのです。

[83: 匿名さん]

> 私は背任罪とも背任横領とも言ってません。

どこかにそんな書き込みがありましたか？他の方も背任罪とも背任横領とも言っていないように見えますが。

例えば、
http://www.weblio.jp/content/%E8%83%8C%E4%BB%BB
で見ると、”三省堂 大辞林”では

任務にそむくこと。特に、役職・地位を利用して自分の利益を図り、会社などに財産上の損害を与えること。

とのこと。
広義として捉えるか、より限定された内容で捉えるかの違いでどちらも間違っていないと思いますがね。

さて、広義としてみた場合ではこの”任務”というのがポイントですな。
これが明確になっていないと「背信だ」と問うのは難しいことになりますが、そのあたりは大丈夫ですか？
歴代の理事さんは、杜撰だったようですから、”任務”が明確でなかったなどということはありませんか？
弁護士さんに相談されたのであれば、その方が”背信”に該当するか否かの助言をくれたはずですが、如何でしたか？

[84: 匿名さん]

しまった。間違って1部「背信」と書いてしまった。すみません「背任」の間違いです。

[85: 管理侍]

>83

>81が「背任ではなく背信が妥当じゃないですかね」
「背任だと言うならば損害額ははっきりしていますか？」との記載があります。
つまり>81は「損害額がはっきりしていないのなら背任とは言えず背信だ」と言っています。

これに対してスレ主さんは「任務を全うしない行為は背任行為だ」と言っています。

貴殿が引用した大辞林によると背任とは「任務にそむくこと」とあり、
損害の有無は背任と呼ぶための必要条件ではありません。

よって>81のコメントは誤りであり、スレ主さんの背任の理解は正しいと言えます。

勿論、貴殿が言われる「任務が明確であること」が前提ですが、>81のコメントはそれ以前の問題です。

[86: 匿名さん]

>>82
なるほど。弁護士に相談したが刑事罰で問える案件ではない…と。
でも腹の虫が収まらないから何とか仕返しをしてやりたいという事ですな。
そういう事ならここでその管理会社名を晒す事は出来る訳ないですね。あなたが逆に訴えられるもんね。
しかし、少なくともここで管理会社名を出さないで、悪だ悪だと喚いても何とも論評のしようがないけどな。
敢えてアドバイスするなら
『おとといおいで』
これ位だな。

[87: 管理侍]

>67
私は>60で弁護士と新管理会社と相談しながら行動することを薦めてます。

スレ主さんが「私はどうすべきでしょう？」なんて質問されてますか？

スレ主さんの質問は以下の通りですよ？
>これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
>刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したいと思っています。

的外れな余計な助言ばかりするから話がややこしくなるんです。

[88: 匿名さん]

>>87
お前もややこしくしてる一人だという事に気づけよ。

自分はコテハンの常連だから特別とでも思ってんのか？

[89: 匿名さん]

>>87
>スレ主さんの質問は以下の通りですよ？
>>これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
>>刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したいと思っています。

一方で、スレ主は　>>82 で
>私は背任罪とも背任横領とも言ってません。
と書いている。

刑事罰の対象になることを求めているのであれば、今回のようなケースでは背任罪あるいは背任横領あたりに問うための要件が必要となりますが、どうもそれは出せない模様。自己矛盾を抱えている気がする。
だとすると、スレ主がいくら「背任行為だ。証明できる」と声高に叫んだところで、望むような対応や助言は得られないでしょうね。

そもそも、もっと細かく情報提供を受けているであろう弁護士がそのあたりの示唆をしていないようなので、スレ主がここにいる方々に無理難題を吹っ掛けているという状況だと考えた方が妥当。よって、どんな助言もスレ主にとっては的外れに等しいことになる。

[90: 管理侍]

>88

どこが？
「弁護士と新管理会社に相談しながら進めましょう」
こんなシンプルな助言もないと思いますけど。

>自分はコテハンの常連だから特別とでも思ってんのか？
だーれもそんなこと言ってません。
貴方が私を特別に思ってくれてるってことですね。
ありがとう！

[91: 管理侍]

>89

その通りかもしれませんね。
スレ主さんのコメントから得られる情報だけで判断すれば、私も刑事罰はないと思っています。

もしも私が助言するとすれば、
・刑事罰や免許取り消しの対象にはなりません。
・マスターキーの件など実質的損害に対する賠償を求めましょう。

という二つを申し上げるところですが、ここにある情報だけで無責任な助言はできないので
「弁護士と新管理会社に相談しましょう」となる訳です。

[92: 匿名さん]

>>91
それでは、スレ主は不満のように見えてます。

刑事罰や免許取り消しを求めるのであれば、それ相当の材料を提示しないと、ただの無いもの強請り。

[93: 管理費削減中]

昨晩は新管理会社の顧問弁護士と話してきました。

デベ関係の瑕疵の責任を取らせる件もあるのですが、話が発散するので管理会社の件のみ。

やはり、管理会社は管理組合設立当初の立場は管理者の代理人です。
よって、管理規約原本の作成義務も保管義務もあります。
これを行っていないのであれば、区分所有法違反です。
この件で告発は可能であろうとのことです。
ただし、罰則規定があっても適用されたことがない法律も
たくさんあるとの話もされました。

鍵の件は関連するシリンダーを全部取り替えて被害額を確定させて
訴えればよいとのことです。相手に取り替えさせようというのは時間の
無駄であるとのことです。

背任行為は十分善管注意義務違反に問えるが、被害額を算定する必要が
ある。被害額算定が難しい。アメリカなら懲罰的な罰金に相当する
事案だが、日本だとそういう判決はない。また、法人や組織に対しては
慰謝料もまず認めれない。

駐車場の件も、デベと管理会社の対応は法的にも間違いである。
ただし、損害賠償訴訟になるので、こちらも被害額の算定が難しい。
合理的な算定ができれば十分賠償させることが可能。

というお話でした。

告発と鍵の件はアドバイスどおり準備を進めます。

会社名公開は当然行います。名誉毀損で訴えてくれるのは私にとっては
思う壺です。どこかのインチキ管理会社のように、管理会社と
呼ぶに値し無いと言う判決を勝ち取ってみせますよ。
そのために証拠を溜め込んでいるのですから。

ここまで具体的に書いてますので、
私が誰であるかは悪徳管理会社と悪徳デベは当然判っています。

[94: 匿名さん]

ならこのスレは終了ですね。

[95: 匿名さん]

> 新管理会社の顧問弁護士
その弁護士の顧客はスレ主ではなくて新管理会社だから、新管理会社にとって将来不利になる可能性がある要素は提示しないのが普通。
マンション管理に詳しい他の弁護士にも相談することをおすすめします。

ただ、どの弁護士に相談しても
刑事罰や免許取り消し
までいくのはかなり絶望的に見えるけどね。

[96: 管理費削減中]

>95
はい。もう一人ぐらいは利害関係のない法律の専門家に相談してみます。

ただ、その悪徳管理会社が管理規約原本をろくに管理していなかった事実と
鍵をちゃんと管理していなかった事実はかなり致命的だと思ってますので、
国土交通省に相談してみようと思ってます。

それから、新管理会社に新たに作成したらしい「管理規約原本」を送って来ました。
うちは100戸を大きく超えるマンションなのですが、
その「管理規約原本」には管理に関する承認書が20戸分しかついていません。
どういうつもりなのか問い合わせるつもりです。

どうやら、管理組合設立後（最初の引渡し後）に販売した住戸に対しては、
購入者の管理に関する承諾書を原本につけなくてもいいつもりのようですが、
こんな論理が通用するのでしょうか？

第一、私が署名捺印した管理に関する承諾書がこの原本に含まれてません。
要するに承諾書の大半を紛失したということのようです。

悪徳管理会社からのメールにあった理事長の署名捺印とやらは行うところが
ありませんでした。どうやら受けが悪いので「管理規約原本」の作成方法を
急遽見直したようです。ご苦労なことです。

[97: 匿名さん]

いちいち報告しないでいいから。
弁護士と対応を決め手実行しなさい。
本当に鬱陶しい人だな。

[99: 匿名さん]

いい加減はどっちだ。刑事課が相談に乗る訳ないだろうが。
ま、話自体は聞いてくれるだろうが『ご苦労様、お話は承りました』で終わりさ。

管理費削減中さんだろ？

[101: 匿名]

スレの参加者が一緒になって同情してくれて、
それで旧管理会社を徹底的に一緒になって
こき下ろしてくれると践んでたっぽいけど
そうならなくてスレ主さんは他の投稿者に
八つ当たりばかりで残念な展開。

よろしかったら対人折衝スレで
スマートな立ち回り方を教えてもらってはどうかな。

[103: 管理費削減中]

>98
マスコミへのタレコミは最初から視野に入ってます。
ただし、マスコミは話題性やスクープ要素がないと大きく
取り上げてくれないので、うまく話をもっていく必要があります。
どうやら、管理会社がごそまつなケースは世の中的には
ありふれたことのようですから。
もちろん、個人的にはそんな状況がいいとは思ってません。

それから、嫌なら見なければいいのに、わざわざつっかっかてくる
異常者さんはほっておいてください。そんな方の相手をしていると
意味のある書き込みがスクロールして最新10レスから見えなくなります。

「管理委託原本」と称するものを新管理会社宛てに会社から送ってきたので、
管理室で管理規約原本を保管していなかったことは明らかなので、
管理委託契約に違反していたことは完全に明らかになりました。
他にも、未収金の督促や報告をしていない違反の疑いもあるいます。
というより、まともに業務をやっていた形跡を見つける方が難しい。