追放した悪徳管理会社の責任追及方法

[管理費削減中]

デベが指定した管理会社があまりにも酷くて、引渡しから3年で管理会社をリプレースしました。

出納業務と定期業務の再委託しかやっておらず、各種名簿は全部不備、
駐車場料金は未請求で長期未収が何件も、フロントマンは頼まれたことは
一切行わず、理事会で無数の嘘をついた上に、やっていたことはデベの
瑕疵の隠蔽工作のみという有様でした。せっかく点検業者が改善勧告を上げて
も全部無視して、改善勧告があったことすら管理組合に報告しません。
これらの悪行だけでも許す気がさらさらないのですが、引継ぎを行ったところ、
以下の事実が判明しました。

1. 管理規約原本が無いから渡せないと言っている

2. 共用部のマスターキーが一本行方不明。鍵の管理台帳もめちゃくちゃ

これらの行為って刑事罰や免許取り消しの対象にならないのでしょうか？
必要なら裁判も止むなしと考えてますが、あまり長く引きずりたくないので、
刑事告発や相談を持ち込む場所（公的機関）があれば、そちらを優先したい
と思っています。詳しい方の意見をお聞かせ下さい。

[41: 匿名さん]

売れ残りの住戸がある場合に、デベが駐車場をキープするのはよくある話。
ただし、この場合は重要事項説明にその旨が書かれている。この点は確認した？

[42: 匿名さん]

>>39さん
よく考えてみてください。
通常、原始規約を作成するのは販売会社です。それを総会で決議すればよいのですが、多くの場合はともかく発効させることを優先して売買時に説明し、個々に承認を取って、最初の設立総会の場で書面決議の報告を行い、同時にその規約に基づいて総会を運営し、初代役員を選任します。
ということは、規約に基づき管理者＝理事長は区分所有者の中からしか選任できません。
あなたのマンションが当初売れ残りがあり、たまたま販売会社が区分所有者であって総会の承認により管理会社代表取締役が理事長になることはありえますが、例外です。
通常、設立総会の招集は、管理規約によらず、区分所有法34条5項（管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、集会を招集することができる。）または46条（集会は、区分所有者全員の同意があるときは、招集の手続を経ないで開くことができる。）により行います。なお、管理組合は区分所有者への引渡しが始まった時点で自然に組合が結成されるので、組合を「設立」する必要がありません。いきなり規約を確認し、役員を選任するだけです。

（参考）wiki
「各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関である総会[1]が招集され、管理組合が設立される。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認される。区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされておりその運営に携わることになる。（中略）
直接的には、管理規約に基づき、総会にて選出する理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される理事会、理事会を監査する監事が組合運営を行う。」

[43: 匿名さん]

「犯罪」「信用できない」「嘘」といった主観的な言い方では議論になりません。
法令や契約書の何条に抵触しているのか確認して、物の白黒を判断してください。

[44: 匿名さん]

＞ちなみに、フロントマンは辞めたことになってます。
＞この管理会社の言うことは何も信用できないので、
＞単に追求を逃れるために、会社ぐるみで嘘をついて
＞いる可能性も大いにあります。

管理組合が契約しているのは会社であり、フロントマンではないので、やめようが関係ありません。会社としての履行を求めればよいだけのことです。追求を逃れるようであれば逃さず追及するのみ。犯罪だなんだという前に、相手の言い逃れを論破してしまえば済むだけのことです。ただし、その根拠は貴方の言うような憶測ではなく、区分所有法、マンション管理適正化法、管理規約、管理業務委託契約書です。技術的なことは専門家やメーカーなどの支援も必要です。
怒りは追求のエネルギーになりますが、感情論では何も変わりません。
ひととおり確認された上で質問をされることを薦めます。

[45: 管理費削減中]

>41
別スレを過去に立てたことがあるのですが、
もう一度書くと、
確かに重要事項説明に、売主が駐車場の割り当て
を決めると書かれてますが、二名の弁護士に
相談したところ、二名ともこの記述はマンションの
売買契約書の重要事項説明の性質上、管理組合が
設立されるまでの割り当て方法を書いてあるに
過ぎず、管理組合結成後まで有効性を持つことは
ないという見解でした。

なお、重要事項説明にはいつまで割り当てを
行うかが書かれてません。こんなものが永遠に
有効だとずっと売主が区画割り当てを行うことに
なって、どう考えてもおかしいです。

法的な行為は弁護士に相談しながら進めていますので、
余計なご心配は無用です。
裁判は時間と手間がかかるので、それ以外の
責任追求方法を探しています。

[46: 管理費削減中]

>42
お書きになられたことぐらいは判ってます。

私が言ってるのは、区分所有者が二名以上生まれて、
自然に管理組合が結成されてから、最初の総会が
開かれて役員が決まるまでの間は、管理会社の
責任で運営されているんじゃないのですかと
いうことです。

現に、この期間にリース契約を結んだり
しています。ということは、当然、管理規約原本の
保管義務が管理会社にあるはずです。
作ってもいない、保管してもいないで通るわけが
ありません。

それから、常識的に考えて、管理規約集が
住民に配られようが、その管理規約が正当な
ものであることを保証するのが原本ですので、
理事会で規約集との差異をチェックすればよい
なんていう話ではないはずです。

本当に、この辺の事情に詳しい方にレスして
もらいたいのですけどね。まぁ、マンコミュなので
仕方がないのは理解してます。

[47: 匿名さん]

>>45>>46
あんたはここで何をしたいの？
弁護士に話をしているのなら任せればいいだろう。
啓蒙したいならデベと管理会社名を晒せばいいだろう。
何をしたいの？

[48: 匿名さん]

>お書きになられたことぐらいは判ってます。
ほお。それは失礼いたしました。

初回総会までの間の管理会社の行為を責めたいわけですね。
簡単です。契約不履行で契約に基づき対応する以外ないでしょう。駐車場云々も事実関係を押さえれば済む話。裁判で何を回復しようとされてるのかよくわかりません。そもそも、３年間も一体何をなさってたんですか。
裁判も結構ですが、管理者（理事長）の善管注意義務の欠如、不作為も同時に暴かれるわけで、大した成果にはならないのではないですかね。せいぜい頑張ってください。

>それから、常識的に考えて、管理規約集が
>住民に配られようが、その管理規約が正当な
>ものであることを保証するのが原本ですので、
>理事会で規約集との差異をチェックすればよい
>なんていう話ではないはずです。

じゃあどんな話なんですか。裁判でもやって管理会社に土下座させれば裁判所が管理会社が複製した原本にお墨付きをくれるとでもいうのですかね。何を訴えたいのか、きちんと伝わるように書いてください。
おそらくあなたはここで鬱憤を晴らしたいだけで、皆が「大変だね、ひどい目にあったね」とでも言えば満足なんでしょう。
「まぁ、マンコミュなので仕方がないのは理解してます」とまで大口を叩くなら、遠慮せずこちらも言いましょう。
あなたの書き込みレベルでは、管理会社に対抗するのは無理です。
弁護士と他の役員に任せることをお勧めします。

[49: 匿名さん]

鬱憤晴らしはしたいけど、管理会社名を明かして万一自分の身許がバレるのが怖いんだね。
だったら大人しくしてればいいのに。

[50: 匿名さん]

区分所有法

（規約の保管及び閲覧）
第三十三条 規約は、 管理者が保管しなけ ればならない。
ただ し、管理者がないと きは、建物を使用し ている区分所有者又
はその代理人で規約 又は集会の決議で定 めるものが保管しな ければならない。

スレ主のマンションでは、規約原本の保管を管理会社が行うことを
規約又は決議で定めていたのですか？

[51: 管理費削減中]

管理会社が初回総会までは代理人です。
リース契約書には代理人として署名してありました。
やはり、原本の保管義務は否定しようがありません。
というか、作成すらしていないことがプロ失格です。

こういうイカサマ管理会社に対して、なるべく
簡単に責任追求する方法のアイデアを
求めているだけです。
最初からそう書いてますよ。

今のところ、高層協会が唯一の収穫ですかね。

[52: 匿名さん]

あなたみたいな失礼な輩にはほとんどの人が助言する気がなくなったと思いますよ。
とっととスレを閉じたらよろしい。

[53: 管理費削減中]

最初から詳しい人にアドバイスを
お願いしています。

自分の意見が論理的に破綻しているからと
言って、逆ギレするのはみっともないですよ。

まぁ、私は気にもしませんけどね。

[54: 匿名さん]

初回総会まで代理人だったのなら、その時点で引き継ぎをしていたのではないですか？

[55: 匿.名さん]

>>50
>スレ主のマンションでは、規約原本の保管を管理会社が行うことを
>規約又は決議で定めていたのですか？

標準管理委託契約書では、「乙（管理会社）は、甲（管理組合）の管理規約の原本、
総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。」としています。
また、区分所有法33条との関係については、「管理者の依頼の下にこれらの図書の
保管業務を行うものである。」とコメントしています。

[56: 管理費削減中]

>54
新管理会社に、存在しないから、引き渡せないと
返事をよこしたのは元の管理会社です。
そんな馬鹿なことはありえないと新管理会社や
理事会が騒ぎ出したので、作成して渡すから理事長の
署名捺印をよこせと言ってきたのも、その悪徳管理会社
です。55さんの言う通り、一括委託の管理会社が
保管するのが通常のやり方です。だからこそ、
新管理会社も元の管理会社に引き渡しを要求しました。

住民の理事長に引き渡し済みであればそう言うはずです。
どちらにしても、あらゆる書類を管理組合から隠して
いた会社が、管理規約原本だけ理事長に引き渡してる
とは思えませんが。

[57: 匿名さん]

> 自分の意見が論理的に破綻しているからと
> 言って、逆ギレするのはみっともないですよ。

なんだそれ。
自分の思うとおりの意見が得られないからとコメントしてくれた方々にキレているのは誰だ！！！

[58: 匿名さん]

>>56
当時の理事長の確認しましたか？
悪徳管理会社に報復するなら予断を排除して証拠集めや証明をしなくてはならない。
もしかしたら当時の理事長に規約原本を渡した可能性もあるのでしょ？
実務的には最新版の規約を原本として問題ないと思うけど…
管理組合名義の口座開設とか借り入れ予定があるとかかねぇ。

[59: 管理費削減中]

>58
新管理会社に対して管理規約原本を作成して
いないことは認めてますから、確認は不要
だと思ってます。だからこそ、作って渡す
なんて言い出したのですから。
作成していないことを認めたのは口頭ですが、
新たに作って渡すという話はメールなので、
ある程度の証拠能力はあります。

もちろん、確認が必要ということになれば、
初代理事長に聞くことはやぶさかじゃありません。
弁護士に相談に行くよりずっと簡単です。

悪徳管理会社と悪徳デベを証明する証拠は
山のようにあります。ありすぎて整理に
手間取ってます。こいつらの悪どさが許せなく
なってからは電話も理事会もすべて録音して
あります。総会に至ってはビデオがあります。

[60: 管理侍]

スレ主さん

貴方の理解、考え方は間違っていませんよ。
ここでは大した知識や経験も無いのに「先生」になりたがる輩がいますが、
無視したらいいと思います。

どなたか言われてましたが、販売の重要事項説明書は熟読して下さい。
そこにデベや管理会社のリスクヘッジが記載されてます。
弁護士にご相談されているなら心配ないでしょうけど。

新管理会社と弁護士に相談しながら物事を進めれば問題ありません。
こんなところに相談しても何の解決にもならないことだけはハッキリしています。