グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[561: やだ]

明日も暑そう

[562: 匿名さん]

凄い削除の嵐だね。

[563: 不動産購入勉強中さん]

目の前はバス通りなので、
配達の車の停車は、配慮が
必要かもしれないですね。

[564: 住まいに詳しい人]

>>370さん

土地も建物も所有権は管理組合になく、区分所有者にあります。
財産権も区分所有者に属します。そもそも個人に支払われる補償ですよね。
それを修繕費に充てよというのは、「臨時に修繕費を何百万円も徴収します」
というのと同じことで、賛同者など皆無ではないでしょうか。

補償額は誰でも客観的に計算可能です。路線価を元に計算すると、こうなります。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/24004f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/24005f.h...

によると財産評価の路線価（相続税などの元）は1平米当たり63万円です。
相続税を算定する路線価は公示価格（＝実勢価格）の7割なので、
1平米当たり90万円と査定できます。
収用面積が仮に100平米なら9000万円。25戸で割って1戸平均360万円になります。

[565: 匿名さん]

土地売買代金は区分所有者にいきますが、
建物、専門用語では物件移転補償金は管理組合にするよう行政から求められます。
土地売買代金は不動産鑑定3社による近隣地域の取引事例がもととなります。
詳しいことは省きますが、相続税路線価、公示価格、基準地価で判断しない方がよいでしょう。

[566: 住まいに詳しい人]

> 詳しいことは省きますが、相続税路線価、公示価格、基準地価で判断しない方がよいでしょう。

もちろんそうですが、そもそも公示地価は取引事例をベースに
不動産鑑定士が決めたものですよ。
誰でも入手できるデータで判断するなら、>>564の手法で問題ないかと思います。
路線価は公示地価を基準に決めているのはご存知ですよね。

あと、本件では土地以外に補償の対象となるものは、ほとんどなさそうな感じですね。

[567: 匿名さん]

566
いや、辞めたほうがいいです。
全く違いますから。
土地以外の補償金はあまりないのは同意です。
移転が必要ないので、工作物、立木の価値補償くらいでしょうか。

[568: 住まいに詳しい人]

>>566
実態と違うとしても数10％でしょう。
関係しない一般人が推測するのを、なぜ否定するんでしょうか。

[569: グランあまーい]

で、いくらなんだい？

[570: 匿名さん]

坪5万

[571: 匿名さん]

六義園がのぞめる本駒込ブランドであるためかなりの地価であります。

[572: 匿名さん]

役所との土地代金交渉は実勢価格によります。
土地以外の立木や工作物の補償も工事代金含めて交渉されます。
結果得られたカネは数億にのぼると思われますが、組合総会にて決めることですが、区分所有者で按分することが賢明でしょうな。
役所との交渉は区分所有者に損が無いようされたし。
そろそろ、交渉開始時期ですな。

[573: 匿名さん]

土地は区分所有者
物件移転保証人は組合です。
なぜなら物件の撤去は区分所有者全員で責任をもって完遂するためです。
補償金は「交渉」ではなく「提示」です。
ゆえに交渉の余地はありません。

[574: 匿名さん]

交渉無くして提示不可だな。

[575: 匿名さん]

574
補償金は「補償金提示書」で示されます。
交渉とは何を意味しているのかわかりませんが、
物件調査、積算委託のあとに補償金が提示されます。
物件調査のあとに図面で足りない箇所や、
積算の根拠を話すことはできますが、
金額の交渉はできません。

[576: 匿名さん]

時価あるのみ。

[577: 匿名さん]

時価は凄いだろうな。

[578: 匿名さん]

売り方は納得するまで交渉しなければならぬな。
買い方は売り方が納得する金額を示さねば買えぬな。

[579: 渡辺篤史]

坪単価407万です。

[580: 匿名さん]

さすが本駒込7丁目！
５０坪で2億・・・・オーナーで山分けだね！

[581: 匿名さん]

道路拡張工事により歩道が広くなったら、ここの地価はさらにアップですね！

[582: ご近所さん]

ちくしょー買っときゃ良かった

[583: 匿名さん]

販売前の書き込みは反対運動している連中の方が酷かったと思う。
既存不適格の物件なんていくらでもあるのに、それを理由に設計変更の
要求って馬鹿げてると思ってたけど、やっぱり何の成果もなかったんだね。

既存不適格じゃ論拠が弱いと思って、風呂場の窓にイチャモンつけてたけど、
これも結局そのままでしょ。抗議運動するならするでもう少し頭を使って
欲しい。俺が気に入らないから反対だでは幼児のレベルです。

ブランズ1号の住民は不憫ですが、隣地に駐車場や容積を使っていない建物がある場合の環境変化リスクは強く認識が必要ですね。色々と教訓を感じるマンションでした。

[584: 匿名さん]

居住者でもめてます。

[585: 匿名さん]

修繕積立金目安で按分すればもめないな。

[586: 匿名さん]

もう土地の補償金は決められているから、585のようなことは無理。
土地以外の補償金で撤去工事をするのですが、それはマンション住人でやれとのこと。工事費用が補償金を越えて赤字になっても追加補償金はなし。
現在の工事関係の値上がり率を見ると不安だし、工事どうするとか、いきなり大規模修繕がきたみたい。
住人でもめてるしなかなか修羅場。

[587: 匿名さん]

地主と買い方の同意なしに契約成立なし。
売買金額は売り方優先である。
５８６はうそ。

[588: 匿名さん]

補償金は交渉なしです。
補足すれば、年に一回土地単価の見直しと、物件移転補償金は単価改正と減価償却があります。
東京都いわく交渉なしだから、補償金「提示」というとのこと。
もめてるし憂鬱だよ。

[590: 匿名さん]

いやなら売らない。土地は地主のもの。

[591: 匿名さん]

売らない場合は住民同士で反目しあったまま、土地収用法で強制的に買収されます。
永遠に住民同士でしこりが残る。

[593: 匿名さん]

土地収用法で強制的に買収される例は沢山あります。東京都のホームページをご覧ください。

[594: 匿名さん]

私は赤坂の猫の額ほどの土地だが、道路拡張にて当初金額より交渉結果8千万上積みさせ、4億１千万にて決着せしめた。
よって、交渉次第。

[595: 匿名さん]

妄想お疲れ様です。
土地はだめです。
年一回の財産価格審議会に付議しますから。
物件移転補償金は物の見落としや素材の質の認識違い等でなんとかなりますが、見解の相違なので微々たるものです。

[607: 匿名さん]

販売前の書き込みは反対運動している連中の方が酷かったと思う。
既存不適格の物件なんていくらでもあるのに、それを理由に設計変更の
要求って馬鹿げてると思ってたけど、やっぱり何の成果もなかったんだね。

既存不適格じゃ論拠が弱いと思って、風呂場の窓にイチャモンつけてたけど、
これも結局そのままでしょ。抗議運動するならするでもう少し頭を使って
欲しい。俺が気に入らないから反対だでは幼児のレベルです。

ブランズ1号の住民は不憫ですが、隣地に駐車場や容積を使っていない建物がある場合の環境変化リスクは強く認識が必要ですね。色々と教訓を感じるマンションでした。

[615: 匿名さん]

だからブリリアがいいんだよ。
窓から見下ろす景色は最高だぜ。