グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[561: やだ]

明日も暑そう

[562: 匿名さん]

凄い削除の嵐だね。

[563: 不動産購入勉強中さん]

目の前はバス通りなので、
配達の車の停車は、配慮が
必要かもしれないですね。

[564: 住まいに詳しい人]

>>370さん

土地も建物も所有権は管理組合になく、区分所有者にあります。
財産権も区分所有者に属します。そもそも個人に支払われる補償ですよね。
それを修繕費に充てよというのは、「臨時に修繕費を何百万円も徴収します」
というのと同じことで、賛同者など皆無ではないでしょうか。

補償額は誰でも客観的に計算可能です。路線価を元に計算すると、こうなります。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/24004f.h...
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/tokyo/prices/html/24005f.h...

によると財産評価の路線価（相続税などの元）は1平米当たり63万円です。
相続税を算定する路線価は公示価格（＝実勢価格）の7割なので、
1平米当たり90万円と査定できます。
収用面積が仮に100平米なら9000万円。25戸で割って1戸平均360万円になります。

[565: 匿名さん]

土地売買代金は区分所有者にいきますが、
建物、専門用語では物件移転補償金は管理組合にするよう行政から求められます。
土地売買代金は不動産鑑定3社による近隣地域の取引事例がもととなります。
詳しいことは省きますが、相続税路線価、公示価格、基準地価で判断しない方がよいでしょう。

[566: 住まいに詳しい人]

> 詳しいことは省きますが、相続税路線価、公示価格、基準地価で判断しない方がよいでしょう。

もちろんそうですが、そもそも公示地価は取引事例をベースに
不動産鑑定士が決めたものですよ。
誰でも入手できるデータで判断するなら、>>564の手法で問題ないかと思います。
路線価は公示地価を基準に決めているのはご存知ですよね。

あと、本件では土地以外に補償の対象となるものは、ほとんどなさそうな感じですね。

[567: 匿名さん]

566
いや、辞めたほうがいいです。
全く違いますから。
土地以外の補償金はあまりないのは同意です。
移転が必要ないので、工作物、立木の価値補償くらいでしょうか。

[568: 住まいに詳しい人]

>>566
実態と違うとしても数10％でしょう。
関係しない一般人が推測するのを、なぜ否定するんでしょうか。

[569: グランあまーい]

で、いくらなんだい？

[570: 匿名さん]

坪5万

[571: 匿名さん]

六義園がのぞめる本駒込ブランドであるためかなりの地価であります。

[572: 匿名さん]

役所との土地代金交渉は実勢価格によります。
土地以外の立木や工作物の補償も工事代金含めて交渉されます。
結果得られたカネは数億にのぼると思われますが、組合総会にて決めることですが、区分所有者で按分することが賢明でしょうな。
役所との交渉は区分所有者に損が無いようされたし。
そろそろ、交渉開始時期ですな。

[573: 匿名さん]

土地は区分所有者
物件移転保証人は組合です。
なぜなら物件の撤去は区分所有者全員で責任をもって完遂するためです。
補償金は「交渉」ではなく「提示」です。
ゆえに交渉の余地はありません。

[574: 匿名さん]

交渉無くして提示不可だな。

[575: 匿名さん]

574
補償金は「補償金提示書」で示されます。
交渉とは何を意味しているのかわかりませんが、
物件調査、積算委託のあとに補償金が提示されます。
物件調査のあとに図面で足りない箇所や、
積算の根拠を話すことはできますが、
金額の交渉はできません。

[576: 匿名さん]

時価あるのみ。

[577: 匿名さん]

時価は凄いだろうな。

[578: 匿名さん]

売り方は納得するまで交渉しなければならぬな。
買い方は売り方が納得する金額を示さねば買えぬな。

[579: 渡辺篤史]

坪単価407万です。

[580: 匿名さん]

さすが本駒込7丁目！
５０坪で2億・・・・オーナーで山分けだね！