グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[51: 匿名さん]

丸紅は売れればそれでいいって考え方なのでしょうね。

買う時には一生住むつもりでも、人生何が起きるか分からない。

売却をしたいときに買い手が付かなくて困ったとしても
それは自己責任でしょって言うんでしょうね。

グランスイート六義園を購入する人は
普通のマンションを買う時よりも一層よく考えないとだめですね。

でも、深く考えることのできない消費者や
知識のない消費者を食い物にするのでしょうね。

[52: 匿名さん]

モデルルーム定休日の火曜・水曜の昼間に、グランスイート六義園をほめたたえる書き込みが減るという不思議。

[55: 匿名さん]

前スレの227です。
>18
おっしゃるとおりほぼ間違いなく用地売却賛成と反対でわれます。
3世帯あればわれることが多いですから、
25戸なら間違いなく賛成、反対で意見がわかれます。
これは、行政は強制的に用地を取得するはずがないという考えを持つ人が
相当な割合で存在するからです。
前スレでも多かったですよね（だいぶ削除されているようですが・・・）、
築浅物件があるのに、地主が反対してるのに計画が実行されるはずがないという意見がね。
それと同じことです。

[56: 匿名さん]

前スレの227です。
>24
私の記憶だと「第三次事業化計画」の話はなかったですね。
もちろん
>用地取得がある程度終了して工事の見通しがたつまでエントランス前の土地がフェンスで囲われたまま
の説明はなしです。
丸紅を擁護するわけではありませんがどのデベでも
>用地取得がある程度終了して工事の見通しがたつまでエントランス前の土地がフェンスで囲われたまま
の説明はないでしょう。
行政が用地を取得した後の処理はたいてい知りませんから。

道路拡幅計画は昭和20年代に計画されたものが多く、
実行性が低いものがほとんどです。
しかしながら、第三次事業化計画の道路もその他の道路拡幅計画と同じく、
事業化されるかどうかは不明というレベルの説明は不誠実ですね。
このマンションに関連する第三次事業化計画と、
例えば小日向の一種低層地区や谷中の霊園を突き抜ける沿道拡幅事業では、
両者ともに昔から道路拡幅計画はありますが、
実行される確率は雲泥の差があるわけです。
とくにこのマンションにかかる計画は用地測量が決まっており、
ほぼ間違いなく２、３年のうちに事業認可がおります。
デベは購入予定者にこれを踏まえて説明しないと、
あとあと大きなトラブルになると思います。

[57: 匿名さん]

既存不適格で困る可能性があるのは、
せいぜい建て替えの時です。
それって何年後ですか？

短く見ても40年後といったところです。
ちゃんと管理すれば、60年いや80年ぐらい
は持つと思います。
そこまで住めれば十分という人が多いでしょう。

既存不適格だとローンを借りられないって、
どこかの銀行が公式にそんなこと言ってたら
示して下さい。
第一、住宅ローンは個人の信用で借りるもので、
担保物件は二の次です。その証拠に天災で建物が
壊滅しても残債の返済義務が残ります。

[58: 匿名さん]

>57

中古で売るときの話を書いてるんですよ。
既存不適格物件には、確かに大手銀行は貸し渋ります。
ネットが使えるんですから、それくらいご自分で検索なさっては？
個人に対して審査をするなんて勿論当たり前のことですよ。
そんなことを語られても議論の焦点がずれるだけです。

実際に新築マンションを購入するときには、
住宅の性能が良ければその分良い条件のローンが組める場合がありますよ。
住宅性能評価表示がある物件に対しては、優遇ローンがあるんです。
その逆もしかりです。

もしもあなたがデベでしたら、このようなミスリードはやめるべきです。
本当にあなたの書込みを鵜呑みにしてしまう人もいるでしょう。

もしもあなたがデベでなく購入検討者ならば、
ご自分の知識を信じて購入すればいいじゃないですか？

問題提起に対してそのような決めつけを書くのはよくないと思います。
良い意見も悪い意見も懸念事項も
全てについて情報交換できるのがこの掲示板のいいところでしょ？？

[59: 匿名さん]

>58
既存不適格で銀行ローンがつきにくいのは、
戸建ての場合です。
ちゃんとネット情報を読みといて下さい。
既存不適格の中古マンションは普通に
流通してます。

[61: 匿名さん]

>59　>60

本当にここではミスリードをしたくてたまらない人々が多いようですね。

googleで、以下のキーワードで検索すると、
既存不適格マンションでもローンが難しかったり金額を下げられたり担保を出すように言われたりする、
という事例がわんさか出てきますよ。

自分たちに都合の良いところばかり見ようとしないことですね。

googleのキーワード
　
銀行ローン　"既存不適格マンション"

既存不適格マンションを「"」半角ダブルクォーテーションで囲みましょう。

[63: 匿名さん]

既存不適格は条件のいいローンは組めないって話じゃないのか？
あと、流通しているってどのくらいよ
？
マンションが60から80年ももったらデベも困るんじゃないのか？
比較的規模が大きくて立地、ブランド、住民の質など
条件が揃っているヴィンテージマンションなら話は別だろうがな。

[64: 匿名さん]

62さん。何をいらついて即レスしているのですか？
>55
>56
あたりの情報を目の着かないところにおいやりたいのですか？

[67: 匿名さん]

計画線の中にマンションを建てて何の問題もないのであれば、
東京建物も東急も計画線内に建てる訳だ。
でも、東京建物も東急が計画線外に建てるってことは、
計画線内にマンションを建てるのは購入者にとってプラスはなくても、
マイナスにる可能性が高いってことだろう。
入居早々に用地売却賛成、反対で対立したり、
既存不適格で売却の際に不利な条件になったりね。
計画線外に建てればそもそもこのような問題はおこらないのに。

[69: 匿名さん]

このスレで「丸紅さん」「反対派」という表現を使うのと、
表現をまねてオウム返しするのは、
デベのなりすまししね。

[72: 匿名]

69さん、よくわかります。あの人たちは購入者目線でよい意見ではなく、デベ目線でよい意見を羅列しますからね。
購入者目線でよい意見、悪い意見をいってほしい。
227さん、毎度ありがとうございます。
モデルルームでは絶対にわからない情報助かります。このマンションを検討している人全員が見なければならない情報ですよ。

[73: 匿名さん]

>71
あなたも、デベと書いているのはあたかも反対派であるかのように
読み手が感じてしまう書き方をしない方が良いでしょう。

ところで、既存不適格マンションは中古売買に不利となること（ローン）について
>61 が書いてくれたことは非常に参考になると思います。

[74: 匿名さん]

>68
>丸紅さんにも事情があったんだろ。建築確認済みだからい いじゃん。

どんな事情でしょうか。

購入者に将来不利益をもたらすと予めわかっているものを
計画し販売することにどんな大層な事情があるのでしょうか。

おそらく事業性以外にありませんよね？

しかし、丸紅のコンプライアンスマニュアルには、
利益よりも社会に対する正義をとると書いてありますよね？

消費者に将来不利益を与えかねないと
予めわかっているものを売ることが
果たして社会に対する正義ですか？

どんなに客観的にみても、
正義なき利益優先の計画としか思えません。

[75: 匿名さん]

＞71
あら、オウムが釣れた。

まあ、このスレの方々はデベさんも含め全員が道路拡幅賛成らしいから、
拡幅がほぼ決まってよかったのではないでしょうか。

[95: 買い換え検討中]

浴室窓と居室窓の件は、悲観的な回答と楽観的な回答があったので、
検索してみました。

建ててから５年後に、隣地境界線１ｍ以内だからって、固定ルーパーを要求された例もあるらしいです。

建築基準法と民法は別ってことですかね。

入居してから、固定窓を要求される可能性もゼロではないということでしょうか？

楽観的な回答の方は、詳しい説明をしてくださって、参考になったのですが、
文中で、「反対派住民は能力が低い」とか書かれていたので、どういう立場の方が書かれたのかな・・・
と。

[96: 匿名さん]

測量開始説明会は盛況でした。
東京都は、入口で、地域住民・地権者かどうかの確認をした方が良かったのではないかと思ったけど。

どういう立場の方が、要望を出しているのかが、いまひとつ分らないんですよね。

[97: 匿名さん]

東京都が容積率変更の可能性を示唆していた印象はなかったよ。
むしろ、東京都は、「容積率に関しては、文京区のまちづくりに関わることですので、お答えできません。」
と何度も繰り返してたんじゃないかな。

[98: 買い換え検討中]

８８さん

文京区報に、このエリアの容積率は４００％と地図が載っているんですね。
２ヶ月前のものらしいけど、文京区でもらえますか？

[99: 匿名さん]

流石に、容積率変更は、認められないのではないかと思いますよ。
文京区は、景観や高さに関する条例の整備をしていると聞きますし。

こうした高さ制限やまちづくりに関わる条例に関する説明会も
何度か開かれているらしいので、
文京区の住民は景観や容積率に関する意識が高いのではないかと思いますよ。

特に、文京区が誇る六義園の周辺エリアの容積率については、
他の地域と同じように考えられることはないのではないかと思いますよ。

それに、このエリアは確か３５ｍの高さ制限があったと思うから、
本マンションが、敷地いっぱいに使っていて、高さ３５ｍだったら、

もし、今後、いくら容積率上げて欲しいと要望したり運動したりしても、
上も横も広げようがないのではないかと
思うのですが、いかがでしょうか？

[100: 物件比較中さん]

窓の件、楽観的回答でも
固定窓になる可能性が
ゼロではないんですね・・・。
ゼロではないというのは
心配になります。

[101: 検討中の奥さま]

ここは容積率600%にならないかなぁ？本郷通り側は600％ですよね。

[102: 買い換え検討中]

建てて５年後に、固定窓に変更してくれって言われても、
どうしたらいいんでしょうね。
ところで、ルーパーって何ですか？

[103: 匿名さん]

六義園周辺のこのエリアは４００％って
決まっているんですよね？？？

[104: 匿名さん]

文京区は高さ制限やまちづくりに関わる条例を熱心に整備しているということもありますが、
このエリアはコインパーキングや駐車場が多いので、
容積率変更にはならずに、収容はスムーズに進む可能性が高いのではないかと思います。

容積率変更の話題が相次ぎ、ちょっと妙な流れですね。

[105: 匿名さん]

確かに、測量説明会では、
どういう立場の人がどういう質問や要望を出しているかが
分るようにした方が良いように思いますね。

[106: 買い換え検討中]

容積率の話題が続き過ぎ。
居室と浴室窓の方が気になる。

[107: マンコミュファンさん]

測量開始するんですか？
少し、見ていなかったら、
本当に拡幅することになったんですか。

確かに危険な歩道らしいから、整備されてよかったね。

東京都が容積率変更を示唆するなんて有り得ないように
思うけどね。

東京都の職員は優秀だから、容積率のような重要な件に
応答しないのではないかと思いますよ。


しかも、ここは、まちづくりの観点から、
既存不適格問題でここまで紛糾したエリアだから。
文京区も相当慎重になるような気がします。

駐車場とコインパーキングが多いんでしたら、
収容は順調に進むのではないでしょうかね？

[108: マンコミュファンさん]

居室と浴室窓の件は微妙みたいだね。
固定に変更要求させられる可能性がゼロでないというならば、
購入後の不安も分かるような気がします。

購入前に、デベさんと隣接マンションの間で、
決着つけてもらえたら良いのではないかと思うけどね。

[109: 購入検討中さん]

窓問題が決着つかないと心配。
ブリリア本駒６丁目やブランズ２は、
こういう心配ないんだよね。

[110: マンコミュファンさん]

既存不適格問題とかがなんで起きるのかって考えると、
まずは改革道路になる前に、そこにずっと暮らしてた人たちが前提で、
その後も暮らしていくための配慮で、
容積の上乗せを認められてたんじゃないかって、ことだったのではなかった？

だから、計画道路になった後で、新たに売買して、容積を上乗せするのは除外するように、
但し書きをつけなきゃ、って思うのは私だけですかね。

[111: マンコミュファンさん]

　【審査請求】とは、ウィキによると、「処分を行った行政庁（処分庁）や不作為に関係する行政庁（不作為庁）とは別の処分庁に対して行われる不服申立てである」とのことです。マンションのケースで考えると、マンションの建築許可を出したことへの不服申し立てを、建築許可をした行政庁以外の行政庁に行うということでしょうね。

　審査請求で行われるのは、建築関連法令と照らし合わせた違法性の判断みたいです。不動産業者では、当然、設計計画を行政庁に提出する前に社内の専門部署で確認をしているでしょうから、審査請求で建築取消になるほど重大な違法性が発見されるケースは少ないと思います。

　もっともマンション建設についての審査請求は大概は近隣住民が行うものですので、審査請求をされたマンションは、違法・適法以前に、近隣住民と大きなトラブルを起こしている可能性は高いです。どうやら当マンションもそうなのかな？

　当マンションにすぐ近いところで建設が予定されているマンションに対しては、近隣住民の反対運動がされていないようですから、まあ、推して知るべしですね。

　ところで、このスレッドで、拡幅予定地付近の容積率増加を希望しているような書き込みをしている方がいますが、拡幅予定地を所有しているのでしょうか？そうでないと、かなり不自然ですけど。

　拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？

　もし、当マンション建設関係者の方だったら極めて問題です。今までのスレッド内容をざっと読むと、当マンションの直ぐ近くで建設予定のマンションの業者は【法的義務はなくとも】既存不適格とならないように配慮した設計をしているのに対し、拡幅計画を知り、事業化される前に駆け込みで既存不適格となる可能性が非常に高いマンションを建設していること自体が、法人としてのモラルが問われる行為なのに、それに加えたこの発言となると・・・。

　そもそも論になってしまいますが、この設計でマンションを建設する必要があったんでしょうかね？
　必要以上に不幸になる人を生んでいませんか？
　そして、当マンションのケースには色々と特別な問題が孕んでいるのに、「マンションを建設する行為」という一般論にして、この特殊なケースから目をそらさせようとしている方がいるのは何故ですか？
　不動産購入者は全て不動産建設者とはなりませんが、不動産建設者はすべて不動産購入者でもあるはず。
　そして、ほとんどの方が家族や大切な人が居るはず。
　「明日は我が身」と思いませんか？
　我が子や大切な人が、さしたる必要もなくマンション業者によって生活の質を強制的に急落させられる悲しみを考えたりしませんか？
　紛争を招く行為は、次世代の為に、我々の代でできる限り少なくしていこうという責任感は無いですか？

　モラルの大切さを軽く考えていませんか？

[112: 物件比較中さん]

>56　さん

ありがとうございます。24です。

>用地取得がある程度終了して工事の見通しがたつまでエントランス前の土地がフェンスで囲われたまま
＞の説明はないでしょう。
＞行政が用地を取得した後の処理はたいてい知りませんから。


今回のように売る時点で既存不適格物件になることがほぼ間違いなく決まった場合でも、
詳細な説明はしないのでしょうね。

となると、前に出ていたように、入居早々、住民同士が割れる可能性が高いということになりますね。

[113: 匿名さん]

このマンションは計画道路上に建物は建てず、歩道側に柵や壁は設けず開放するんだよね？
この歩道が通りづらくて危険なのは、計画道路上の歩道ギリギリまで
建物や構造物を建てている先が多いことが理由の一つで、
住みよい街作りの観点では、このマンションよりも、計画道路上歩道ギリギリまで建物を
建てることの方が問題だと思うけどな。

[114: 匿名さん]

＞113さん

そもそも計画道路上には2階か3階以上の建物は建てられないはずですよ。

で、グランスイート六義園は拡幅後に歩道ギリギリに建つことになり危ないですよね、
という住みよい街作りの観点からの指摘が前のスレでされています。

[115: 匿名さん]

丸紅ってのがちょっと・・・。
豊洲当たりだと錚々たる財閥系の豪華タワマンが多いからね。

[116: 匿名さん]

>>114
計画道路実行後は歩道も相当程度拡張されるでしょ。グランスイーツが歩道ギリギリになったとしても、
安全性の観点からはそんなに問題視する話ではないと思われ。

むしろ、現在のこの狭い歩道で、歩道ギリギリの計画道路上に何か建てるのは、
住みよい街作りの観点から望ましくない。

ここ1、2年で計画道路上に低層の建物が建築されたけど、
計画道路が実行されれば全部撤去されてしまうんだね。

[117: 匿名さん]

＞113＝＞116さんですか？

＞この歩道が通りづらくて危険なのは、計画道路上の歩道ギリギリまで
＞建物や構造物を建てている先が多いことが理由の一つで、

狭い歩道というのはもちろん大きな問題ですが（だから拡幅されるわけです）、
歩道が拡幅されたとしても、ギリギリに11階（でしたか？）のマンションが建つことにより、
上から物が落ちてくるなどの危険性が高いのでは、という指摘もされています。

[127: 匿名さん]

>117
歩道ギリギリに建物を建てることは多いものの、
この今の狭い歩道でギリギリに建物を建てられたら迷惑。
拡張後は気にする程の話ではないでしょ。

[128: 匿名さん]

１２６

問題提起に対してそのような決めつけを書くのはよくないと思います。
良い意見も悪い意見も懸念事項も
全てについて情報交換できるのがこの掲示板のいいところでしょ？？

[129: 検討中の外人]

先日マンションギャラリーに行って見ました。既存不適格問題について、建物は計画道路の歩道ぎりぎりに建っているため、まし道路拡幅後容積率の見直しがない場合、建物建替え時40％なくなるリスクがあるという説明だった。所有土地は間違いなく現時点の6割になることと、建物自体も建替え時6割になるリスクがあるを前提として検討したほうがいいと思います。道路拡幅のため国に買ってもらう4割土地のお金について、住民組合が管理し、マンションのために使うこと。こんな高いリスクがあることで、値段をかなりさげないと買う勇気がでない。

[130: 匿名さん]

見方によっては、多額の土地売却代金が入るので、
ここの修繕積立金の心配は要らなくなるとも考え
られますね。ここの土地代が坪いくらかはよく知りませ
んが、仮に300万で60坪収用されるとすると、18,000万
ですよね。一戸当り720万の修繕資金が手に入って
別に生活に支障がないのなら、万々歳の気がします。

この金でしっかり修繕すれば、普通のマンションより
長く快適に使えますよ。

悪い管理会社に食い物にされないように気をつける
必要はあちますが、その懸念はどの物件でも同じ
です。

[131: 物件比較中さん]

素人なので具体的な計算法があるのならご教示いただきたいですが、
土地だけの値段がそんなにしたらグランスイートも億ションになってしまうと思います。
また実際の売却される土地は60坪程度なのでしょうか。

仮の話でも途中から論旨が変わっているので、ある程度正確な数字が分かれば助かります。

[133: 匿名さん]

既存不適格確定であれば、価格が下がればこの物件は買いですね。
最上階５５００万！

[134: 検討中の奥さま]

NO111さん：
＜拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？＞

六義園周辺は高さ制限があると思います。確か、３５ｍです。これ以上建てません。

[135: 匿名さん]

１３４

同じ六義園周辺で６００％が存在するのか？　拡幅後に６００％に変更されたんですよ！

それが分かってて発言していますか？

[137: 検討中の奥さま]

現在六義園本郷通り側は600％です。 不忍通り白山交差点と上富士交差点の近くも600％です。げど、不忍通り白山交差点周辺は拡幅前に何％分かりません！何方さん御存知？

[138: 匿名さん]

>131
ここの敷地は140坪ぐらいでしたっけ？
坪300万なら4億強ぐらいですよね。25軒なら一軒あたり、
土地代1600万円です。これでは億ションになりませんよ。

この近くで約10年前に7000万の物件の土地代が3,000万強でしたから
坪500万ぐらいが妥当な線かもしれません。

どちらにせよ収用代金はかなりの金額が受け取れそうです。
修繕積立金を積み立てる必要はなくなるかもしれません。

[139: 匿名]

129さんのいうように、40％用地がなくなるとく前提で書いています。
敷地面積455.12m2が60％になって273㎡で、建ぺい率80％を満たさなくなってしまう。そうすると、建替えの時はもっと細長い建物になって、高さ制限があるから結局もとの建物と同じようなものは建たないという理解で良いのでしょうか。

[140: 匿名さん]

拡幅＝容積率あっぷ

[141: 匿名さん]

同一人物が書き込みを繰り返しているようですが、
何に対する意見なのかが分かるようにきちんとした日本語でお願いいたします。

上記の点を解消するためにも、情報やご意見は一度にまとめてご記入することをおすすめします。

[142: 匿名さん]

周辺過去事例より、今回の拡幅による容積率変更は確実であるな。

[143: 匿名さん]

>138さん
グランスイートの横の駐車場の土地代が1億ちょっとだったと記憶しています。
そこには利用可能な土地が含まれていること、拡幅計画が決定していなかった時の額と考えると、
今回収用される土地はそれよりも安くなるのではないでしょうか。

横の駐車場とグランスイートが収容される敷地面積の正確な比率は分かりませんが、
過剰な期待はしない方がいいのではと思います。

[144: 匿名さん]

１４３

１億ちょっと？

１億７０００万だ！

しっかりしろ！

[145: 匿名さん]

この物件、価格次第でカネになるぜ！

[146: 匿名さん]

容積率が変更なると１３９は根本崩れるな。容積率６００％で基本考えるべきであろう。
１０年後のことであるがな。
今確定している事実は、年明け丸紅マンションが「計画希望通り」堂々完成するということだ。
外廊下＆風呂場窓仕様！よかったね！
登録も好調らしいぞ！

[147: 匿名さん]

133
1億3000万だ！

[148: 物件比較中さん]

よく分からない流れですが、
外廊下と風呂場の窓がよかったってどういうことですか？

通常、外廊下ってアピールポイントにならないどころか、
仕様が落ちるマンションっていうのが一般的な認識ですよね？

[149: 匿名さん]

↑　購入者が気に入ればいいんじゃないの？
　　イヤなら他いけば？　

[150: 匿名さん]

>148
周辺から外廊下が隣のマンションの部屋の窓から数十センチしか離れていないことと、
風呂場の窓がお隣のマンションのリビングに面していてお互いに気まずいですよ、
という指摘を受けているから、嫌がらせで書いているんではないでしょうか？

で、気に入らなければ他に行け、と凄んでいるようです。