グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[241: 匿名さん]

前スレの227です。
用地取得に関して住民対立が起きないであろうとのご意見がありましたが、
残念ながらマンション案件でスムーズに合意が取れるケースは聞いたことはございません。
必ず用地売却に反対する人がでます。
行政は土地を買い叩きはしませんが、人によって「適正な値段」に差があるからです。
また、土地の値段はおおよその相場はあっても欲しい人がいればつり上がりますし、
ほしい人がいなければ下がります。
ゆえに行政がどうしても欲しいのであれば「相場の最上ランクの価格で買え」と考える人も多いです。
強制収用はないからごねれば値段があがると思い込んでる人もまた多いです。

土地以外の補償金は植栽や駐車場を更地にしていただくためのお金ですが、
これも「この金額でできるのか？」と拒否をする人、
土地と同じく強制収用はないからごねれば値段があがると思い込んでる人も多いです。

ゆえに色々対立はありながら数年かけて合意、
または用地売却賛成派からの裁決申請による強制収用となります。

[242: 匿名さん]

前スレの227です。
容積率400%⇒600%の件ですが現実味がありません。
容積は厳しくする流れですしね。

例えば現在実行中の、北区の十条の補助83号線を例で出せば、
この路線の沿道拡幅部分は容積300%です。
沿道拡幅対象前の部分は400%、近隣道路も400%。
ゆえに、沿道拡幅部分の残地で再建する人の手助けにするため、
また、近隣とあわせるために容積率を300%⇒400%にするべく、
様々なレベルの議員が動きましたが北区は拒否でした。
容積をアップさせるというのは実に難しいのです。

>209
>２２７の書き込みのような、
>柵はいつから設置されるのかな。
用地取得次第、遅くとも半年以内には設置しますね。
早ければ1ヶ月後くらいです。

[244: 匿名さん]

>241
それは対立とよびません。
一円でも高く売ろうと言うだけの話です。
利害関係は一致しているので、
マンション内の深刻な対立にはなりません。

[245: 匿名さん]

どちらにしろえらい面倒な話だと感じるけれど。

[247: 匿名]

土地の補償金は全員の合意が必要なんでしょ？なら早く売りたい、まだ売りたくないで対立じゃない。

[249: 匿名]

住所のブランド力と価格の安さで売れそうですが、住んでみたら後悔しそう‥。住民対立、面倒な収用手続き、売却の際に既存不適格で売れない。

[250: 匿名さん]

だれが買った？

[251: 匿名さん]

売却の際に既存不適格で売れないことはなぜ？

[252: 匿名さん]

土地の補償金はいくらぐらいになりますか？40坪で総額いくら？この辺土地の坪単価は200万か500万か？補償金は一戸あたりいくらもらえるでしょうか？

[253: 匿名さん]

―→No.251
売却の際に既存不適格で売れないことはなぜ？

既存不適格の中古マンションは住宅ローンの審査が通らないでしょうね。

[256: 匿名さん]

いろんな金融機関と不動産屋さんに聞いて見たら、マンションなら、既存不適格でもローンは特に問題がない。一戸建ては別の話しだけど。そもそも中古一戸建ての価値は土地で評価、マンションなら上の建物と立地で評価されていることの違いがありますからね。マンションはしっかりメンテナンスすれば、人の寿命に比べると半永久的とも言えますね。

[257: 物件比較中さん]

六義園の品格は他とは一線を画す感じがしますね、
こういった名庭、綺麗な大公園などを傍に置くマンションをたくさん見て比べましたけど私の中ではコチラが一番の印象です。

ただ毎日フラッとなんていうカジュアルな場所ではないと思いますから公園といった見方はできませんが、
これを傍に置くマンションとしてのステータスは覚えます。

[258: ご近所さん]

ご近所の新築マンションのよくない？
立て替えだから地権者が多いけど。

[259: 匿名さん]

第1期って何戸だったんですか？
久しぶりにHPを覗いたら、2期になってました。
売れ残って安く買えそうなら検討しようかと思ってます。

[260: 匿名さん]

六義園、小石川植物園、旧古河庭園など素敵な環境に恵まれた立地ですね。
複合ショッピング施設も近いので利便性もありますし、小学校も至近距離です。
現在の住まいより通勤アクセスも良くなりますし、家族全員が快適に暮らせる立地だと感じ
検討しております。

[261: 匿名さん]

＞第1期って何戸

10戸～
残りは上の高いほうと下の安いほう

[262: 匿名さん]

既存不適格や浴室窓の話は気になりませんが、
戸数がちょっと少なすぎますよね。

道路拡幅で土地代がどのくらい入るか
予想できれば、検討したいのですが。
もちろん、代金は修繕積立金として有効活用
します。そうすれば、戸数が少ないデメリット
をかなり補える気がします。

[263: 匿名さん]

東側からも採光が欲しかったかな、
僕が室内で日を見れるのは早朝だけだから。。

でも日中は良好そうですね、
これなら家族は物件に満足してくれると思います。

今の大規模マンションが生活の中で苦手だということがわかってからずっと小規模を探してたので戸数もバッチリ。
しかも山手線上に住めるメリット。

[264: 匿名さん]

ここって1期販売前に新価格になったんでしょ？
全く購入検討者がいないのかな。

[265: 匿名さん]

一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？

[266: 匿名さん]

こちらのマンションですと、小規模に属すると思うのですが
管理費は少々高めの印象を受けるものの、修繕積立金は6,490円～8,880円と、平均的(？)な料金設定ですよね。
タワマンでもなく、駐車場も平置き3台のみなので十分にやりくりできるものなのでしょうか。
数年後、急激な値上げとなる心配はないでしょうか。

[267: 匿名さん]

事前に購入希望を受けた部屋のみを販売することだと思います。
前回ギャラリーに行って見た時、1期分は10戸契約済み、
2期分は3戸検討中、
2週間まえの情報だけど、ご参考に

by 匿名さん　2013-01-17 11:19:33
一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？

[268: 匿名さん]

＞＞２６２さん
大規模マンション、小規模マンションなどそれぞれデメリット、メリットはありますよね。小規模マンションの
一番のメリットはやはり入居者のコミュニティ作りが比較的し易いという事ではないでしょうか。デメリットは
やはり金銭的な負担でしょうね。５０世帯以下のマンションは相場的に管理費が高めになると聞いていたのですが
ここは管理費に関しては問題なさそうですね。となると気になるのが、大規模修繕の時の金額かな。
戸数が少ない分、共用施設もないのでその点は安心ですがね。

[269: 匿名さん]

修繕は数年ごとに爆上げパターンでしょ。

[270: 匿名さん]

契約率が低いようですが、
そのうちどのくらいが実際に住むのでしょうか？

トラブル抱えてるし、
賃貸マンション化するかもしれませんね。

[271: 匿名さん]

>268

土地の一部が道路拡幅のための近い将来に収用されるそうですから、
その大きな代金が手に入ります。これを区分所有者個人で山分けなぞすると
あとあとトラブルが発生しますが、この金を修繕積立金として
プールすれば、修繕積立金に関しては非常に潤沢で困ることはないと思います。

もちろん、その金を管理会社や修繕の施工会社に食い物にされないように
管理組合はしっかりとしていないといけませんけどね。

[272: 匿名]

土地代は区分所有者で山分けです。

[273: 物件比較中さん]

賃貸化の可能性、
リスクを抱えていることや
周囲とのトラブルも気にしないというメンタリティ、
管理組合がきちんと運営されない可能性十分ではないか。

[274: 匿名]

土地代は区分所有者で山分けだから、入居早々いろいろトラブルありそう。

[275: 周辺住民さん]

土地代金の件、なぜトラブルになるのでしょうか。
区分所有の持分に合わせて按分するしか、
選択肢はないように思えますが。

[276: 匿名]

271さんに聞いてみれば？

[277: 匿名さん]

>275
普通そうですよね、当たり前な話です。

[278: 匿名さん]

土地代金が按分されるなら、そのおおよその金額が判らないと、
この物件って検討できませんよね。誰か知ってます？

[280: 匿名さん]

すでにトラブル抱えた状態を考慮した価格でしょうが、
塩漬け確定の覚悟はいるでしょうね。

[281: 周辺住民さん]

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopLandPriceDetailsServlet?...

の地点では平米106万円。
マンション敷地は455.12平米ですが、
仮にうち100平米が道路になるなら1億600万円。
25戸で割ると1戸当たり平均424万円になりますね。

[282: 匿名]

まずは区分所有者で山分けか管理組合でまとめるかでトラブルありそう。

[283: 匿名さん]

次期販売開始が近いせいか書き込みが増えてきましたね、一部どうしてもトラブルが起こることにしておきたい人たちもいるようですが。
土地代金はどのみち按分になるのでしょうけど、個人的には道路が近くなるデメリットと天秤中。
南側（南東？）の日照保障+土地収用代金 VS 道路沿い騒音・空気ですかね。

[284: 匿名]

按分になるまでに住人同士でいい争いでしょ。

[286: 匿名さん]

ここで修繕積立にプールしておくくらいの度量と総合理解が住民間にないと
後々このマンションのコミュニティー形成は終わってしまうことになる

[289: 匿名さん]

修繕用にプールすべき金額としたらちょうど良い感じ。

[290: 購入者さん]

近くにあるやきとり亭おいしいですよ。
王会長の写真があったりして
なかなかの名店です。
もっと楽しい情報交換しましょうよ。