グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[201: 物件比較中さん]

審査請求は建築基準法に照らし合わせただけなのではないかと
思っていましたが。

建築基準法と民法とは違うのではないでしょうか？

ここは確実に確認したいところです。

[202: 匿名さん]

六義園周辺の容積率は、
東京都も文京区も
特別な配慮があってしかるべきと思いますが。

[203: 購入検討中さん]

確かに、
審査請求は、
建築基準法に違反しているかどうか？
の最低限のチェックではなかったかと
思います。

建築基準法と民法とは違うんじゃないですか？？？

[204: 匿名さん]

民法うんぬんは、事業主にはまったく責任がないのかもしれないけど、
販売前に、近隣とその辺を話し合って、
安心して検討できるようにしてほしい。

[206: 購入検討中さん]

突っぱねれば済むことなのでしょうか？
相手にしなければ済むことなのでしょうか？

購入検討者であれば、その辺気になりませんか？

[207: 匿名さん]

　【審査請求】とは、ウィキによると、「処分を行った行政庁（処分庁）や不作為に関係する行政庁（不作為庁）とは別の処分庁に対して行われる不服申立てである」とのことです。マンションのケースで考えると、マンションの建築許可を出したことへの不服申し立てを、建築許可をした行政庁以外の行政庁に行うということでしょうね。

　審査請求で行われるのは、建築関連法令と照らし合わせた違法性の判断みたいです。不動産業者では、当然、設計計画を行政庁に提出する前に社内の専門部署で確認をしているでしょうから、審査請求で建築取消になるほど重大な違法性が発見されるケースは少ないと思います。

　もっともマンション建設についての審査請求は大概は近隣住民が行うものですので、審査請求をされたマンションは、違法・適法以前に、近隣住民と大きなトラブルを起こしている可能性は高いです。どうやら当マンションもそうなのかな？

　当マンションにすぐ近いところで建設が予定されているマンションに対しては、近隣住民の反対運動がされていないようですから、まあ、推して知るべしですね。

　ところで、このスレッドで、拡幅予定地付近の容積率増加を希望しているような書き込みをしている方がいますが、拡幅予定地を所有しているのでしょうか？そうでないと、かなり不自然ですけど。

　拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？

　もし、当マンション建設関係者の方だったら極めて問題です。今までのスレッド内容をざっと読むと、当マンションの直ぐ近くで建設予定のマンションの業者は【法的義務はなくとも】既存不適格とならないように配慮した設計をしているのに対し、拡幅計画を知り、事業化される前に駆け込みで既存不適格となる可能性が非常に高いマンションを建設していること自体が、法人としてのモラルが問われる行為なのに、それに加えたこの発言となると・・・。

　そもそも論になってしまいますが、この設計でマンションを建設する必要があったんでしょうかね？
　必要以上に不幸になる人を生んでいませんか？
　そして、当マンションのケースには色々と特別な問題が孕んでいるのに、「マンションを建設する行為」という一般論にして、この特殊なケースから目をそらさせようとしている方がいるのは何故ですか？
　不動産購入者は全て不動産建設者とはなりませんが、不動産建設者はすべて不動産購入者でもあるはず。
　そして、ほとんどの方が家族や大切な人が居るはず。
　「明日は我が身」と思いませんか？
　我が子や大切な人が、さしたる必要もなくマンション業者によって生活の質を強制的に急落させられる悲しみを考えたりしませんか？
　紛争を招く行為は、次世代の為に、我々の代でできる限り少なくしていこうという責任感は無いですか？

　モラルの大切さを軽く考えていませんか？

[209: 購入検討中さん]

２２７の書き込みのような、
柵はいつから設置されるのかな。

[210: 購入検討中さん]

突っぱねれば済むことなんですかね？
検討者はそう簡単に割り切れないのですが・・・。
こうした近隣との対応でも
検討者同士でここまで意見が違うんですね・・・。
収容でも、賛成反対いろんな意見が出るんでしょうね。

[211: 匿名さん]

駐車場やコインパーキング、空き地がほとんどな通りだから、

収容はスムーズに進む可能性が高いかもしれません。

その分、容積率変更の可能性は、少ないかもしれませんが。

[215: 匿名さん]

「六義園は、文化財保護法（第２条）により芸術上又は観賞

上価値の高い庭園として、特別名勝に指定されており、

将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、

その保存 が適切に行われるように、」

周到の注意が必要だからではないでしょうか？

[216: 匿名さん]

容積率が変更しない可能性が高い理由のひとつとしては、

「六義園は、文化財保護法（第２条）により芸術上又は観賞

上価値の高い庭園として、特別名勝に指定されており、

将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、

その保存 が適切に行われるように、」

周到の注意が必要だからではないかということ。

[218: 購入検討中さん]

どうして棄却されるって分かるんでしょうか？

裁判で棄却された例はあるんですか？

[221: 購入検討中さん]

裁判を起こせばいいんでしょって発想、
検討者同士でもここまで
考え方違うんですね。

裁判起こされる前に、管理組合で話し合い
をしたりとか、考えるものじゃないんですか？？？

[222: 匿名さん]

高さが現状維持で、
幅も四方５０センチで、
既存不適格問題が解決するのでしょうか？

幅は四方広げようがないんんじゃないかと思いますが。

[224: 匿名さん]

２１９さん

六義園周辺が容積率を変更しない可能性が高いのは、

「六義園は、文化財保護法（第２条）により芸術上又は観賞

上価値の高い庭園として、特別名勝に指定されており、

将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、

その保存 が適切に行われるように、」

周到の注意が必要だからではないかということ、ではないかと思われます。

[225: 購入検討中さん]

裁判というのは、窓の件でしょうか？
やはり可能性があるのですね・・・。

[227: マンコミュファンさん]

確かに、敷地境界５０センチじゃ、
お互いのプライバシーが保ちにくいから。
窓の件は、調べないとね。

[229: 購入検討中さん]

固定でルーパーを要求されたら、正直きついです。
固定曇りガラスだと、陽は入ってくるけど、
ルーパーって羽みたいのは邪魔して、
陽が入ってこないみたいな感じなんです。

２２３みたいに、裁判を煽るような書き込みがあるので、
裁判の可能性もあるんでしょうね・・・。

[230: 購入検討中さん]

営業さんに、設計の確認をした方が良いということでしょうか？

[232: 住まいに詳しい人]

ルーパーってシルエットの映り込みを
軽減するから、
浴室にはちょうどいいかもしれませんよ。
取り替え費用は結構かかるのではないかと思いますが。

居室窓もあるとしたら、
そっちはルーパーだと厳しいかもしれないね。

[233: 住まいに詳しい人]

２３１

そのためにも近隣対策をきちんと
した方がよいのではないかと
思いますよ。

[234: 購入検討中さん]

ルーパー取り替え費用って、
平均いくら位なんでしょうか？

[235: 匿名さん]

曇りガラスで浴室窓であれば、ルーパー設置の判決が出る可能性は低いでしょう。
浴室窓は引き戸タイプのサッシではないので全開なんかできないですよね。
こんなもので対策を強要する判例があるならぜひ示して下さい。

民法235条はどんな状況でも認められる条項ではないし、目隠し方法も規定されてません。
普通の窓でもフィルムをガラスに貼るので十分な場合もあるので、曇りガラスで十分な可能性が高いです。

既存不適格が論拠として通用しないようなので、
今度は浴室窓に論点を変更ですか、ご苦労なことです。
でも、こちらもあまり筋がいいとは言えませんね。

[236: マンコミュファンさん]

しばらくぶりで、スレを見に来ましたが、相変わらずの活況ですね！

ここまで議論されているスレはマンコミュでも珍しいと思います。

流れを見ていると、このマンションの問題（既存不適格や計画道路拡張、浴槽窓）を伝える立場（A）と、それは問題にならないと反論する立場（B）と、問題があっても購入者が決めれば良いので放っておけばよいという立場（C）の3パターンに分かれているようです。BとCは立場として重なることもあるので、大きくは2パターン（問題があるVS問題がない）でしょう。

それぞれの立場の主張の基軸を私なりにまとめると、

【　A　】
「このマンションは購入後に発生する問題を抱えたマンションであり、建築主はそれを十分に購入者へ知らせていないので、ここでしっかりと問題点を伝えておく。」

【　B　】
「【　A　】の言う問題点は、自分（B）の考えでは問題とはならないものであることを、購入者に伝えておく。」

【　C　】
「事実や問題点を伝えるにしても、事実や問題点をどう判断するかは購入者の自由なのだから、議論する必要はないだろう。」

という感じですかね。


　まず【C】の立場の方は、「購入者の自由だろう」という気持ちは分かりますが、問題点を真剣に話し合っている場では、無責任で非建設的な発言と取られやすいので、敢えて発言しなくて良いのではないかと思います。とことん議論させてあげましょう。

　【A】と【B】は、しばしば感情的になって、誰の為の議論なのか分からなくなりますね。このスレは、購入者の参考にする為のものですので、問題点を理性的に話し合い、相手を攻撃・遮断するような発言はよしましょう。

　ちなみに、売主の営業担当さんが書き込むこと自体は自由です。だからマンションの良い点をアピールするのは、それは別に構わないのではないかと私は思います。
　また、建設反対住民が書くのも自由です。購入者が理解していない問題点を伝えるのは、購入者にとって有益です。

　問題なのは、嘘をついたり、未確定情報なのに確定情報のような誤解を招く言い方をしたり、単に相手の揚げ足をとって議論を混乱させたりすることです。

　あと、111のような、モラルを軸とした視点でも話してほしいなと思います。

　法令は所詮、社会的問題行為との追いかけっこをして出来上がるものです。法律の持つ影響力の大きさも理由にあると思いますが、社会的問題に対して、問題が大きくなった後に、また一般的に適応できる形で、法令は作られる性質を持っていると私は考えています。

　なので、法令違反じゃないから問題ないのだという考え方は、確実に将来の社会に対し悪い影響を及ぼします。確かに日本は法治国家で、社会的に悪い行為であるという判断や処罰は、法令に基づいて実行されます。ですが、法令で具体的な定めがなければ、何をしても良いという訳ではないのです。まあ、こういう話をすると、そんなことは承知している、堅苦しい話はよしてくれ、と言われるかもしれません。しかし、今までこのスレで出てきた発言で、どうもそこら辺を承知していない人がいるような気がしたので、敢えて言いました。

　今、容積率の話が多く出ていますが、私としては、容積率600％がその近隣地域で定められているかどうかは問題ではなく（それが事実かどうか分かりませんが）、今よりも高い建物を建てられるように要求する行為は、既に住んでいる周辺の住民に対して、あまりに無配慮な行為では無いかと感じます。

　ちなみに、途中の議論で「どちらにしても35mまで建てられない」ような発言が出てましたが、高さ35mまでしか建てられない区域で、容積率400％ルールの時に、既に35mに達しているならば関係ないのですが、もし、仮に400％では25mまでしか設計できなかったものが、600％だと35mまで設計できるようになったら、やはり容積率増加を求める行為は、近隣に損害（日照被害の拡大）を及ぼすことを前提とした行為ではないかと思います。近隣住民を含めたその区域の住民全員が600％への変更を望むのなら話は別ですが、そうでなければ、モラルの無い行為かなと思います。

　尚、「その住民が容積率増加を要求する行為を妨げるのは、逆にその者たちの利益を奪うのでモラルが無いのではないか？」という反論がありそうなので、先に私の考えを述べておきます。両者の主張する利益が二律背反的に対立した場合に、どちらの利益を取るべきかについての判断は、まずは、既得権益の所在と重大性の比較によって行ったら良いのではないかと私は考えています。
　ですから、既に住んでいる住人に対して、生活に甚大な被害を及ぼす要求を、自分の所有する建物をより大きく・高くしたいという理由で行うということを、モラルが無いと感じるのです。

　長くなってすみません。それでは、また。みんなで建設的な議論をしましょう。

[237: 匿名]

長い（笑）

[240: 匿名]

公式ホームページに、新しい価格が出ましたね

[241: 匿名さん]

前スレの227です。
用地取得に関して住民対立が起きないであろうとのご意見がありましたが、
残念ながらマンション案件でスムーズに合意が取れるケースは聞いたことはございません。
必ず用地売却に反対する人がでます。
行政は土地を買い叩きはしませんが、人によって「適正な値段」に差があるからです。
また、土地の値段はおおよその相場はあっても欲しい人がいればつり上がりますし、
ほしい人がいなければ下がります。
ゆえに行政がどうしても欲しいのであれば「相場の最上ランクの価格で買え」と考える人も多いです。
強制収用はないからごねれば値段があがると思い込んでる人もまた多いです。

土地以外の補償金は植栽や駐車場を更地にしていただくためのお金ですが、
これも「この金額でできるのか？」と拒否をする人、
土地と同じく強制収用はないからごねれば値段があがると思い込んでる人も多いです。

ゆえに色々対立はありながら数年かけて合意、
または用地売却賛成派からの裁決申請による強制収用となります。

[242: 匿名さん]

前スレの227です。
容積率400%⇒600%の件ですが現実味がありません。
容積は厳しくする流れですしね。

例えば現在実行中の、北区の十条の補助83号線を例で出せば、
この路線の沿道拡幅部分は容積300%です。
沿道拡幅対象前の部分は400%、近隣道路も400%。
ゆえに、沿道拡幅部分の残地で再建する人の手助けにするため、
また、近隣とあわせるために容積率を300%⇒400%にするべく、
様々なレベルの議員が動きましたが北区は拒否でした。
容積をアップさせるというのは実に難しいのです。

>209
>２２７の書き込みのような、
>柵はいつから設置されるのかな。
用地取得次第、遅くとも半年以内には設置しますね。
早ければ1ヶ月後くらいです。

[244: 匿名さん]

>241
それは対立とよびません。
一円でも高く売ろうと言うだけの話です。
利害関係は一致しているので、
マンション内の深刻な対立にはなりません。

[245: 匿名さん]

どちらにしろえらい面倒な話だと感じるけれど。

[247: 匿名]

土地の補償金は全員の合意が必要なんでしょ？なら早く売りたい、まだ売りたくないで対立じゃない。

[249: 匿名]

住所のブランド力と価格の安さで売れそうですが、住んでみたら後悔しそう‥。住民対立、面倒な収用手続き、売却の際に既存不適格で売れない。

[250: 匿名さん]

だれが買った？

[251: 匿名さん]

売却の際に既存不適格で売れないことはなぜ？

[252: 匿名さん]

土地の補償金はいくらぐらいになりますか？40坪で総額いくら？この辺土地の坪単価は200万か500万か？補償金は一戸あたりいくらもらえるでしょうか？

[253: 匿名さん]

―→No.251
売却の際に既存不適格で売れないことはなぜ？

既存不適格の中古マンションは住宅ローンの審査が通らないでしょうね。

[256: 匿名さん]

いろんな金融機関と不動産屋さんに聞いて見たら、マンションなら、既存不適格でもローンは特に問題がない。一戸建ては別の話しだけど。そもそも中古一戸建ての価値は土地で評価、マンションなら上の建物と立地で評価されていることの違いがありますからね。マンションはしっかりメンテナンスすれば、人の寿命に比べると半永久的とも言えますね。

[257: 物件比較中さん]

六義園の品格は他とは一線を画す感じがしますね、
こういった名庭、綺麗な大公園などを傍に置くマンションをたくさん見て比べましたけど私の中ではコチラが一番の印象です。

ただ毎日フラッとなんていうカジュアルな場所ではないと思いますから公園といった見方はできませんが、
これを傍に置くマンションとしてのステータスは覚えます。

[258: ご近所さん]

ご近所の新築マンションのよくない？
立て替えだから地権者が多いけど。

[259: 匿名さん]

第1期って何戸だったんですか？
久しぶりにHPを覗いたら、2期になってました。
売れ残って安く買えそうなら検討しようかと思ってます。

[260: 匿名さん]

六義園、小石川植物園、旧古河庭園など素敵な環境に恵まれた立地ですね。
複合ショッピング施設も近いので利便性もありますし、小学校も至近距離です。
現在の住まいより通勤アクセスも良くなりますし、家族全員が快適に暮らせる立地だと感じ
検討しております。

[261: 匿名さん]

＞第1期って何戸

10戸～
残りは上の高いほうと下の安いほう

[262: 匿名さん]

既存不適格や浴室窓の話は気になりませんが、
戸数がちょっと少なすぎますよね。

道路拡幅で土地代がどのくらい入るか
予想できれば、検討したいのですが。
もちろん、代金は修繕積立金として有効活用
します。そうすれば、戸数が少ないデメリット
をかなり補える気がします。

[263: 匿名さん]

東側からも採光が欲しかったかな、
僕が室内で日を見れるのは早朝だけだから。。

でも日中は良好そうですね、
これなら家族は物件に満足してくれると思います。

今の大規模マンションが生活の中で苦手だということがわかってからずっと小規模を探してたので戸数もバッチリ。
しかも山手線上に住めるメリット。

[264: 匿名さん]

ここって1期販売前に新価格になったんでしょ？
全く購入検討者がいないのかな。

[265: 匿名さん]

一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？

[266: 匿名さん]

こちらのマンションですと、小規模に属すると思うのですが
管理費は少々高めの印象を受けるものの、修繕積立金は6,490円～8,880円と、平均的(？)な料金設定ですよね。
タワマンでもなく、駐車場も平置き3台のみなので十分にやりくりできるものなのでしょうか。
数年後、急激な値上げとなる心配はないでしょうか。

[267: 匿名さん]

事前に購入希望を受けた部屋のみを販売することだと思います。
前回ギャラリーに行って見た時、1期分は10戸契約済み、
2期分は3戸検討中、
2週間まえの情報だけど、ご参考に

by 匿名さん　2013-01-17 11:19:33
一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？

[268: 匿名さん]

＞＞２６２さん
大規模マンション、小規模マンションなどそれぞれデメリット、メリットはありますよね。小規模マンションの
一番のメリットはやはり入居者のコミュニティ作りが比較的し易いという事ではないでしょうか。デメリットは
やはり金銭的な負担でしょうね。５０世帯以下のマンションは相場的に管理費が高めになると聞いていたのですが
ここは管理費に関しては問題なさそうですね。となると気になるのが、大規模修繕の時の金額かな。
戸数が少ない分、共用施設もないのでその点は安心ですがね。

[269: 匿名さん]

修繕は数年ごとに爆上げパターンでしょ。

[270: 匿名さん]

契約率が低いようですが、
そのうちどのくらいが実際に住むのでしょうか？

トラブル抱えてるし、
賃貸マンション化するかもしれませんね。

[271: 匿名さん]

>268

土地の一部が道路拡幅のための近い将来に収用されるそうですから、
その大きな代金が手に入ります。これを区分所有者個人で山分けなぞすると
あとあとトラブルが発生しますが、この金を修繕積立金として
プールすれば、修繕積立金に関しては非常に潤沢で困ることはないと思います。

もちろん、その金を管理会社や修繕の施工会社に食い物にされないように
管理組合はしっかりとしていないといけませんけどね。

[272: 匿名]

土地代は区分所有者で山分けです。

[273: 物件比較中さん]

賃貸化の可能性、
リスクを抱えていることや
周囲とのトラブルも気にしないというメンタリティ、
管理組合がきちんと運営されない可能性十分ではないか。

[274: 匿名]

土地代は区分所有者で山分けだから、入居早々いろいろトラブルありそう。

[275: 周辺住民さん]

土地代金の件、なぜトラブルになるのでしょうか。
区分所有の持分に合わせて按分するしか、
選択肢はないように思えますが。

[276: 匿名]

271さんに聞いてみれば？

[277: 匿名さん]

>275
普通そうですよね、当たり前な話です。

[278: 匿名さん]

土地代金が按分されるなら、そのおおよその金額が判らないと、
この物件って検討できませんよね。誰か知ってます？

[280: 匿名さん]

すでにトラブル抱えた状態を考慮した価格でしょうが、
塩漬け確定の覚悟はいるでしょうね。

[281: 周辺住民さん]

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopLandPriceDetailsServlet?...

の地点では平米106万円。
マンション敷地は455.12平米ですが、
仮にうち100平米が道路になるなら1億600万円。
25戸で割ると1戸当たり平均424万円になりますね。

[282: 匿名]

まずは区分所有者で山分けか管理組合でまとめるかでトラブルありそう。

[283: 匿名さん]

次期販売開始が近いせいか書き込みが増えてきましたね、一部どうしてもトラブルが起こることにしておきたい人たちもいるようですが。
土地代金はどのみち按分になるのでしょうけど、個人的には道路が近くなるデメリットと天秤中。
南側（南東？）の日照保障+土地収用代金 VS 道路沿い騒音・空気ですかね。

[284: 匿名]

按分になるまでに住人同士でいい争いでしょ。

[286: 匿名さん]

ここで修繕積立にプールしておくくらいの度量と総合理解が住民間にないと
後々このマンションのコミュニティー形成は終わってしまうことになる

[289: 匿名さん]

修繕用にプールすべき金額としたらちょうど良い感じ。

[290: 購入者さん]

近くにあるやきとり亭おいしいですよ。
王会長の写真があったりして
なかなかの名店です。
もっと楽しい情報交換しましょうよ。

[291: 匿名]

収用案件が一番重要でしょ。どこの契約者ですか？荒らさないでください。

[292: 匿名さん]

文体や内容が荒らしまくって非難されていたデベそっくりだね。
消された書き込みがやたらと多いけれど、
スレをパート1から見返してみましょう。

最近の書き込みをデベと決めつけている訳じゃないけれど、
検討者はいろいろ知っておいた方がいいでしょ。

[294: 物件比較中さん]

でも、駐車場が完全になくなって不便だし、
徴収できるはずだった駐車場代もなくなるから、管理費が足りなくなる。
なので、上にでている程のメリットはないのでは？

[295: 匿名]

ひとまず前スレの227さんでてきてくだされ。

[297: 匿名さん]

ここを見ても修繕費用としてプール派と
住民で分ける派に別れているくらいだから、
もめる可能性大でしょうね。

ここの場合、それ以前の問題ですが。

[298: 匿名さん]

いい感じです！

[299: 周辺住民さん]

>>298を見ると、ブランズに影が落ちていますね。
反対するのも分かります。

土地代金の揉め事は、ここだけでしょ。
足を引っ張りたい人が騒いでいるだけかと思います。

[300: 物件比較中さん]

最近、駒込近辺はマンションラッシュみたいですが、
他と比較しても値段が安いくらいしか特長がないという印象ですね。

金もうかるとかいう書き込みが多いところをみると、
売り主も投資物件という認識？