グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[127: 匿名さん]

>117
歩道ギリギリに建物を建てることは多いものの、
この今の狭い歩道でギリギリに建物を建てられたら迷惑。
拡張後は気にする程の話ではないでしょ。

[128: 匿名さん]

１２６

問題提起に対してそのような決めつけを書くのはよくないと思います。
良い意見も悪い意見も懸念事項も
全てについて情報交換できるのがこの掲示板のいいところでしょ？？

[129: 検討中の外人]

先日マンションギャラリーに行って見ました。既存不適格問題について、建物は計画道路の歩道ぎりぎりに建っているため、まし道路拡幅後容積率の見直しがない場合、建物建替え時40％なくなるリスクがあるという説明だった。所有土地は間違いなく現時点の6割になることと、建物自体も建替え時6割になるリスクがあるを前提として検討したほうがいいと思います。道路拡幅のため国に買ってもらう4割土地のお金について、住民組合が管理し、マンションのために使うこと。こんな高いリスクがあることで、値段をかなりさげないと買う勇気がでない。

[130: 匿名さん]

見方によっては、多額の土地売却代金が入るので、
ここの修繕積立金の心配は要らなくなるとも考え
られますね。ここの土地代が坪いくらかはよく知りませ
んが、仮に300万で60坪収用されるとすると、18,000万
ですよね。一戸当り720万の修繕資金が手に入って
別に生活に支障がないのなら、万々歳の気がします。

この金でしっかり修繕すれば、普通のマンションより
長く快適に使えますよ。

悪い管理会社に食い物にされないように気をつける
必要はあちますが、その懸念はどの物件でも同じ
です。

[131: 物件比較中さん]

素人なので具体的な計算法があるのならご教示いただきたいですが、
土地だけの値段がそんなにしたらグランスイートも億ションになってしまうと思います。
また実際の売却される土地は60坪程度なのでしょうか。

仮の話でも途中から論旨が変わっているので、ある程度正確な数字が分かれば助かります。

[133: 匿名さん]

既存不適格確定であれば、価格が下がればこの物件は買いですね。
最上階５５００万！

[134: 検討中の奥さま]

NO111さん：
＜拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？＞

六義園周辺は高さ制限があると思います。確か、３５ｍです。これ以上建てません。

[135: 匿名さん]

１３４

同じ六義園周辺で６００％が存在するのか？　拡幅後に６００％に変更されたんですよ！

それが分かってて発言していますか？

[137: 検討中の奥さま]

現在六義園本郷通り側は600％です。 不忍通り白山交差点と上富士交差点の近くも600％です。げど、不忍通り白山交差点周辺は拡幅前に何％分かりません！何方さん御存知？

[138: 匿名さん]

>131
ここの敷地は140坪ぐらいでしたっけ？
坪300万なら4億強ぐらいですよね。25軒なら一軒あたり、
土地代1600万円です。これでは億ションになりませんよ。

この近くで約10年前に7000万の物件の土地代が3,000万強でしたから
坪500万ぐらいが妥当な線かもしれません。

どちらにせよ収用代金はかなりの金額が受け取れそうです。
修繕積立金を積み立てる必要はなくなるかもしれません。

[139: 匿名]

129さんのいうように、40％用地がなくなるとく前提で書いています。
敷地面積455.12m2が60％になって273㎡で、建ぺい率80％を満たさなくなってしまう。そうすると、建替えの時はもっと細長い建物になって、高さ制限があるから結局もとの建物と同じようなものは建たないという理解で良いのでしょうか。

[140: 匿名さん]

拡幅＝容積率あっぷ

[141: 匿名さん]

同一人物が書き込みを繰り返しているようですが、
何に対する意見なのかが分かるようにきちんとした日本語でお願いいたします。

上記の点を解消するためにも、情報やご意見は一度にまとめてご記入することをおすすめします。

[142: 匿名さん]

周辺過去事例より、今回の拡幅による容積率変更は確実であるな。

[143: 匿名さん]

>138さん
グランスイートの横の駐車場の土地代が1億ちょっとだったと記憶しています。
そこには利用可能な土地が含まれていること、拡幅計画が決定していなかった時の額と考えると、
今回収用される土地はそれよりも安くなるのではないでしょうか。

横の駐車場とグランスイートが収容される敷地面積の正確な比率は分かりませんが、
過剰な期待はしない方がいいのではと思います。

[144: 匿名さん]

１４３

１億ちょっと？

１億７０００万だ！

しっかりしろ！

[145: 匿名さん]

この物件、価格次第でカネになるぜ！

[146: 匿名さん]

容積率が変更なると１３９は根本崩れるな。容積率６００％で基本考えるべきであろう。
１０年後のことであるがな。
今確定している事実は、年明け丸紅マンションが「計画希望通り」堂々完成するということだ。
外廊下＆風呂場窓仕様！よかったね！
登録も好調らしいぞ！

[147: 匿名さん]

133
1億3000万だ！

[148: 物件比較中さん]

よく分からない流れですが、
外廊下と風呂場の窓がよかったってどういうことですか？

通常、外廊下ってアピールポイントにならないどころか、
仕様が落ちるマンションっていうのが一般的な認識ですよね？

[149: 匿名さん]

↑　購入者が気に入ればいいんじゃないの？
　　イヤなら他いけば？　

[150: 匿名さん]

>148
周辺から外廊下が隣のマンションの部屋の窓から数十センチしか離れていないことと、
風呂場の窓がお隣のマンションのリビングに面していてお互いに気まずいですよ、
という指摘を受けているから、嫌がらせで書いているんではないでしょうか？

で、気に入らなければ他に行け、と凄んでいるようです。

[151: 匿名さん]

↑

誰から指摘受けてる？

[152: 買い換え検討中]

文京区で探していますが面倒くさいマンションですね。
場所はいいのに、気を使いながらの生活は耐えれません。
だから価格設定が安めなのね。

[153: 匿名さん]

この物件、安価なら買いだぜ。
ヤリようによっては儲かるぜ！

[154: マンション投資家さん]

安いという意見が出てるけれどはたしてそうかな？

幹線道路べったり、グレード高くない、間取りも使い勝手が悪そう、ブランド力低い。
さらに転売が非常にしにくい物件だと考えると、条件は悪い。

売り出し価格も拡幅が決まる前。
計画道路というのは数十年先まで決まらないもの、
という営業トークで売りさばくことを目論んでいただろうが、
売り出したとたんに拡幅決定。つまり下ブレ決定。

周辺相場と比較すれば安いことは安いが、
周辺にあるマンションはずっと良好な物件だけに、割高感さえ感じる。

[155: 匿名さん]

メリットにもデメリットにもなりうる、そそういったことも含めたとしても六義園のすぐそばに住みたい、住環境としてとってもいいってこともあるのかな。
六義園の緑がチラッとだけ見えるなら、道路のまん前でもかまわないとか。なんせ東京の都心だし。

[156: 匿名さん]

価格を下げるな。チャンスだぜ！
本駒６丁目にないこの価格となるか！

[157: 匿名さん]

丸紅さんは中古物件売り上げNo.1だぜ。

[158: 匿名さん]

丸紅さんのマンションは安心して買えますね。
友人は高値で売却できたと絶賛してましたよ。

[160: 匿名さん]

ところで反対住人の２回目審査請求却下されたらしいね。
当然の結果だけど。
次は、裁判に持ち込むつもりかな？
でも、年明けには丸紅マンション完成だよね。
そして、少なくとも４０年はそこに建ち続けるんだよね。
裁判できねーだろ。カネかかるし。勝ち目ないし。
諦めるんだろうな。

[161: 匿名さん]

そもそも審査請求が２度も却下されたということは、役所が反対住人の主張が理不尽であると判断したのである。
すなはち丸紅さんのマンションは正当であるということである。
文京区のお墨付きを貰ったのである。
よかったですね！
これで安心して購入検討できますね！

[166: 匿名さん]

そもそも、建築確認済み物件に対して反対運動起こすこと自体おかしな話だね。

[168: 匿名さん]

>143 >144
隣の駐車場って広さはどのぐらいなの？

バブルから大幅に下がったとはいえ、
小石川や白山のミニ戸建ての値段を見てると、
土地の販売価格は坪200～300万はしてそうだけど。

[169: 匿名さん]

>166さん
全く同感です。
100歩譲って反対運動会するなら、建築許可（？）した機関とかにしたら良いのに。掲示板で騒いでなんかいないでさ。

ってか、嫌なら買わなきゃいいだけでしょ。

[170: 匿名さん]

丸紅販売でした。

[171: 匿名さん]

本当に棄却されたようですね。
反対派の書き込みが途絶えました。

収用による多額の土地代収入も見込めるし、
道路拡幅で利便性も上がるので、
ここは非常に掘り出し物の気がします。

既存不適格が問題になるのは数十年後です。
丸紅はマンションの騰落率でナンバー１です
から、この物件も拡幅後に売却すれば、
売却益が狙える気さえします。
値段は非常に良心的なデベだと思います。

この物件の唯一欠点はマンションとしては
小規模すぎる点です。スケーメリットが
ないので、管理費等は高めになります。
これが、土地売却代金で補えるとすれば、
非常に良さげです。

[172: 匿名]

入居早々に住人同士で対立し、売るにしても買い叩かれるのも確定だがね。

[173: 匿名さん]

はい？
多額の修繕資金が手に入るのに、反対する馬鹿な
住民はいませんよ。単に、住民間で対立が起こればいい
というレベルの低い周辺住民のやっかみにすぎません。

だって、建て替えるまでは、住民にとっては実質
容積率が400%だろうが600%だろうがどうでも
いい話です。修繕積立金や管理費負担が少なく
なる方がよっぽどありがたい。
多額の修繕資金があれば資産価値も上がります。

[174: 匿名]

227さんのご意見がやっかみとはおもえませんが、丸紅販売さん。

[175: 匿名さん]

227さんが住民対立が起きると書き込んでいましたか？
あれば、ぜひリンクを貼って下さい。

あと、私は丸紅関係者じゃないです。
昔、近くのグランスイートに住んでいて、
売却益で儲けさせてもらった経験があります。

[176: マンコミュファンさん]

>171
私はむしろ、反対派に対する書き込みがごそっと削除されていたり、
デベ関係者と思われる書き込みが続いたと思ったらバタッと止まったりということの方が気になります。

パート１の方を見ればその傾向は顕著です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

このマンションを担当した方が書いているのか、
ここで指摘されているように販売会社の方が書いているのかはわかりませんけれど。