グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[113: 匿名さん]

このマンションは計画道路上に建物は建てず、歩道側に柵や壁は設けず開放するんだよね？
この歩道が通りづらくて危険なのは、計画道路上の歩道ギリギリまで
建物や構造物を建てている先が多いことが理由の一つで、
住みよい街作りの観点では、このマンションよりも、計画道路上歩道ギリギリまで建物を
建てることの方が問題だと思うけどな。

[114: 匿名さん]

＞113さん

そもそも計画道路上には2階か3階以上の建物は建てられないはずですよ。

で、グランスイート六義園は拡幅後に歩道ギリギリに建つことになり危ないですよね、
という住みよい街作りの観点からの指摘が前のスレでされています。

[115: 匿名さん]

丸紅ってのがちょっと・・・。
豊洲当たりだと錚々たる財閥系の豪華タワマンが多いからね。

[116: 匿名さん]

>>114
計画道路実行後は歩道も相当程度拡張されるでしょ。グランスイーツが歩道ギリギリになったとしても、
安全性の観点からはそんなに問題視する話ではないと思われ。

むしろ、現在のこの狭い歩道で、歩道ギリギリの計画道路上に何か建てるのは、
住みよい街作りの観点から望ましくない。

ここ1、2年で計画道路上に低層の建物が建築されたけど、
計画道路が実行されれば全部撤去されてしまうんだね。

[117: 匿名さん]

＞113＝＞116さんですか？

＞この歩道が通りづらくて危険なのは、計画道路上の歩道ギリギリまで
＞建物や構造物を建てている先が多いことが理由の一つで、

狭い歩道というのはもちろん大きな問題ですが（だから拡幅されるわけです）、
歩道が拡幅されたとしても、ギリギリに11階（でしたか？）のマンションが建つことにより、
上から物が落ちてくるなどの危険性が高いのでは、という指摘もされています。

[127: 匿名さん]

>117
歩道ギリギリに建物を建てることは多いものの、
この今の狭い歩道でギリギリに建物を建てられたら迷惑。
拡張後は気にする程の話ではないでしょ。

[128: 匿名さん]

１２６

問題提起に対してそのような決めつけを書くのはよくないと思います。
良い意見も悪い意見も懸念事項も
全てについて情報交換できるのがこの掲示板のいいところでしょ？？

[129: 検討中の外人]

先日マンションギャラリーに行って見ました。既存不適格問題について、建物は計画道路の歩道ぎりぎりに建っているため、まし道路拡幅後容積率の見直しがない場合、建物建替え時40％なくなるリスクがあるという説明だった。所有土地は間違いなく現時点の6割になることと、建物自体も建替え時6割になるリスクがあるを前提として検討したほうがいいと思います。道路拡幅のため国に買ってもらう4割土地のお金について、住民組合が管理し、マンションのために使うこと。こんな高いリスクがあることで、値段をかなりさげないと買う勇気がでない。

[130: 匿名さん]

見方によっては、多額の土地売却代金が入るので、
ここの修繕積立金の心配は要らなくなるとも考え
られますね。ここの土地代が坪いくらかはよく知りませ
んが、仮に300万で60坪収用されるとすると、18,000万
ですよね。一戸当り720万の修繕資金が手に入って
別に生活に支障がないのなら、万々歳の気がします。

この金でしっかり修繕すれば、普通のマンションより
長く快適に使えますよ。

悪い管理会社に食い物にされないように気をつける
必要はあちますが、その懸念はどの物件でも同じ
です。

[131: 物件比較中さん]

素人なので具体的な計算法があるのならご教示いただきたいですが、
土地だけの値段がそんなにしたらグランスイートも億ションになってしまうと思います。
また実際の売却される土地は60坪程度なのでしょうか。

仮の話でも途中から論旨が変わっているので、ある程度正確な数字が分かれば助かります。

[133: 匿名さん]

既存不適格確定であれば、価格が下がればこの物件は買いですね。
最上階５５００万！

[134: 検討中の奥さま]

NO111さん：
＜拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？＞

六義園周辺は高さ制限があると思います。確か、３５ｍです。これ以上建てません。

[135: 匿名さん]

１３４

同じ六義園周辺で６００％が存在するのか？　拡幅後に６００％に変更されたんですよ！

それが分かってて発言していますか？

[137: 検討中の奥さま]

現在六義園本郷通り側は600％です。 不忍通り白山交差点と上富士交差点の近くも600％です。げど、不忍通り白山交差点周辺は拡幅前に何％分かりません！何方さん御存知？

[138: 匿名さん]

>131
ここの敷地は140坪ぐらいでしたっけ？
坪300万なら4億強ぐらいですよね。25軒なら一軒あたり、
土地代1600万円です。これでは億ションになりませんよ。

この近くで約10年前に7000万の物件の土地代が3,000万強でしたから
坪500万ぐらいが妥当な線かもしれません。

どちらにせよ収用代金はかなりの金額が受け取れそうです。
修繕積立金を積み立てる必要はなくなるかもしれません。

[139: 匿名]

129さんのいうように、40％用地がなくなるとく前提で書いています。
敷地面積455.12m2が60％になって273㎡で、建ぺい率80％を満たさなくなってしまう。そうすると、建替えの時はもっと細長い建物になって、高さ制限があるから結局もとの建物と同じようなものは建たないという理解で良いのでしょうか。

[140: 匿名さん]

拡幅＝容積率あっぷ

[141: 匿名さん]

同一人物が書き込みを繰り返しているようですが、
何に対する意見なのかが分かるようにきちんとした日本語でお願いいたします。

上記の点を解消するためにも、情報やご意見は一度にまとめてご記入することをおすすめします。

[142: 匿名さん]

周辺過去事例より、今回の拡幅による容積率変更は確実であるな。

[143: 匿名さん]

>138さん
グランスイートの横の駐車場の土地代が1億ちょっとだったと記憶しています。
そこには利用可能な土地が含まれていること、拡幅計画が決定していなかった時の額と考えると、
今回収用される土地はそれよりも安くなるのではないでしょうか。

横の駐車場とグランスイートが収容される敷地面積の正確な比率は分かりませんが、
過剰な期待はしない方がいいのではと思います。

[144: 匿名さん]

１４３

１億ちょっと？

１億７０００万だ！

しっかりしろ！

[145: 匿名さん]

この物件、価格次第でカネになるぜ！

[146: 匿名さん]

容積率が変更なると１３９は根本崩れるな。容積率６００％で基本考えるべきであろう。
１０年後のことであるがな。
今確定している事実は、年明け丸紅マンションが「計画希望通り」堂々完成するということだ。
外廊下＆風呂場窓仕様！よかったね！
登録も好調らしいぞ！

[147: 匿名さん]

133
1億3000万だ！

[148: 物件比較中さん]

よく分からない流れですが、
外廊下と風呂場の窓がよかったってどういうことですか？

通常、外廊下ってアピールポイントにならないどころか、
仕様が落ちるマンションっていうのが一般的な認識ですよね？

[149: 匿名さん]

↑　購入者が気に入ればいいんじゃないの？
　　イヤなら他いけば？　

[150: 匿名さん]

>148
周辺から外廊下が隣のマンションの部屋の窓から数十センチしか離れていないことと、
風呂場の窓がお隣のマンションのリビングに面していてお互いに気まずいですよ、
という指摘を受けているから、嫌がらせで書いているんではないでしょうか？

で、気に入らなければ他に行け、と凄んでいるようです。

[151: 匿名さん]

↑

誰から指摘受けてる？

[152: 買い換え検討中]

文京区で探していますが面倒くさいマンションですね。
場所はいいのに、気を使いながらの生活は耐えれません。
だから価格設定が安めなのね。

[153: 匿名さん]

この物件、安価なら買いだぜ。
ヤリようによっては儲かるぜ！

[154: マンション投資家さん]

安いという意見が出てるけれどはたしてそうかな？

幹線道路べったり、グレード高くない、間取りも使い勝手が悪そう、ブランド力低い。
さらに転売が非常にしにくい物件だと考えると、条件は悪い。

売り出し価格も拡幅が決まる前。
計画道路というのは数十年先まで決まらないもの、
という営業トークで売りさばくことを目論んでいただろうが、
売り出したとたんに拡幅決定。つまり下ブレ決定。

周辺相場と比較すれば安いことは安いが、
周辺にあるマンションはずっと良好な物件だけに、割高感さえ感じる。

[155: 匿名さん]

メリットにもデメリットにもなりうる、そそういったことも含めたとしても六義園のすぐそばに住みたい、住環境としてとってもいいってこともあるのかな。
六義園の緑がチラッとだけ見えるなら、道路のまん前でもかまわないとか。なんせ東京の都心だし。

[156: 匿名さん]

価格を下げるな。チャンスだぜ！
本駒６丁目にないこの価格となるか！

[157: 匿名さん]

丸紅さんは中古物件売り上げNo.1だぜ。

[158: 匿名さん]

丸紅さんのマンションは安心して買えますね。
友人は高値で売却できたと絶賛してましたよ。

[160: 匿名さん]

ところで反対住人の２回目審査請求却下されたらしいね。
当然の結果だけど。
次は、裁判に持ち込むつもりかな？
でも、年明けには丸紅マンション完成だよね。
そして、少なくとも４０年はそこに建ち続けるんだよね。
裁判できねーだろ。カネかかるし。勝ち目ないし。
諦めるんだろうな。

[161: 匿名さん]

そもそも審査請求が２度も却下されたということは、役所が反対住人の主張が理不尽であると判断したのである。
すなはち丸紅さんのマンションは正当であるということである。
文京区のお墨付きを貰ったのである。
よかったですね！
これで安心して購入検討できますね！

[166: 匿名さん]

そもそも、建築確認済み物件に対して反対運動起こすこと自体おかしな話だね。

[168: 匿名さん]

>143 >144
隣の駐車場って広さはどのぐらいなの？

バブルから大幅に下がったとはいえ、
小石川や白山のミニ戸建ての値段を見てると、
土地の販売価格は坪200～300万はしてそうだけど。

[169: 匿名さん]

>166さん
全く同感です。
100歩譲って反対運動会するなら、建築許可（？）した機関とかにしたら良いのに。掲示板で騒いでなんかいないでさ。

ってか、嫌なら買わなきゃいいだけでしょ。

[170: 匿名さん]

丸紅販売でした。

[171: 匿名さん]

本当に棄却されたようですね。
反対派の書き込みが途絶えました。

収用による多額の土地代収入も見込めるし、
道路拡幅で利便性も上がるので、
ここは非常に掘り出し物の気がします。

既存不適格が問題になるのは数十年後です。
丸紅はマンションの騰落率でナンバー１です
から、この物件も拡幅後に売却すれば、
売却益が狙える気さえします。
値段は非常に良心的なデベだと思います。

この物件の唯一欠点はマンションとしては
小規模すぎる点です。スケーメリットが
ないので、管理費等は高めになります。
これが、土地売却代金で補えるとすれば、
非常に良さげです。

[172: 匿名]

入居早々に住人同士で対立し、売るにしても買い叩かれるのも確定だがね。

[173: 匿名さん]

はい？
多額の修繕資金が手に入るのに、反対する馬鹿な
住民はいませんよ。単に、住民間で対立が起こればいい
というレベルの低い周辺住民のやっかみにすぎません。

だって、建て替えるまでは、住民にとっては実質
容積率が400%だろうが600%だろうがどうでも
いい話です。修繕積立金や管理費負担が少なく
なる方がよっぽどありがたい。
多額の修繕資金があれば資産価値も上がります。

[174: 匿名]

227さんのご意見がやっかみとはおもえませんが、丸紅販売さん。

[175: 匿名さん]

227さんが住民対立が起きると書き込んでいましたか？
あれば、ぜひリンクを貼って下さい。

あと、私は丸紅関係者じゃないです。
昔、近くのグランスイートに住んでいて、
売却益で儲けさせてもらった経験があります。

[176: マンコミュファンさん]

>171
私はむしろ、反対派に対する書き込みがごそっと削除されていたり、
デベ関係者と思われる書き込みが続いたと思ったらバタッと止まったりということの方が気になります。

パート１の方を見ればその傾向は顕著です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

このマンションを担当した方が書いているのか、
ここで指摘されているように販売会社の方が書いているのかはわかりませんけれど。

[177: 匿名]

227さんは55で住民対立を書いてますよ。

[178: 匿名さん]

確かに227さんは >55 で 住民対立について書かれたようですが、
私は >173 に書いたように、住民対立なんかありえない
と思いますよ。
だって、金をもらえたうえ、別に部屋が狭くなるわけ
じゃなく、道路も整備される。万々歳じゃないですか？

前スレで、強制収用がありえないと騒いでいた人間が
頭がわるいだけですね。こいつはもしかしたら、
デベ関係者かもしれませんけど。

私は拡幅は大歓迎だし、既存不適格でも困らない
と前スレから言ってますよ。

[180: 匿名さん]

重要事項で説明して納得しているからもめないというのはデベの発想。
電化製品でさえちょっとしたことでクレームはでるよ。

どんな人が入居するか分からないし、
意見が割れるか割れないかは神のみぞ知る、でしょ。

すんなりいっても、大もめして疲弊してもそれは自己責任。

[182: 匿名さん]

180さんの書き込みが何で反対派なの？

あと、丸紅素晴らしいとか書かないと、いつもコピペで同じ突っ込みが入るのは何故？

[185: 匿名さん]

丸紅万歳！

[190: 匿名さん]

＞182さん

＞あと、丸紅素晴らしいとか書かないと、いつもコピペで同じ突っ込みが入るのは何故？

自分（達）の書き込み以外はすぐにわかるからではないでしょうか。
で、その突っ込みも丸紅賞賛の書き込みに対してなされた批判をまねてコピペしているだけです。

[191: 匿名さん]

　　　　１４２さん

　今回の拡幅で容積率変更は確実だという書き込みがありましたが、
ミスリードはいけないですよ。
　
検討者は東京都と文京区に問い合わせた方が良いですよ。

[192: 匿名さん]

風呂窓仕様よかったね、という書き込みがありましたが、
審査請求と民法２３５は関係ないのではないでしょうか？？？

ネットで調べたら、隣地境界線１ｍ以内の窓が対象になると書かれていました。

あと、ここにも書きこまれていましたが、建てて数年後に
民法を持ち出されて、固定式目隠し窓を要求された例もあるようです。

入居後に、これを持ち出されたら、
責任は事業主にはないのですから、
入居者が対応しなければ
いけないことになるのではないでしょうか？

[194: 匿名さん]

102

ルーパー窓をネットで調べてみたら、

「ガラスでできた羽状のルーバーを回転させて開閉する窓。

浴室などの水廻りに多用されています。 」

と載っていた。固定式と開放式があるようだった。

個人的には、入居後は事業主には責任がないんじゃないかと思う。

入居者や管理組合が隣接マンションの対応をすることになるんじゃないか？
と思うけど・・・。

[195: 匿名さん]

容積率変更のような重要な話は、
東京都と文京区に問い合わせてみた方がいいね！

[196: 購入検討中さん]

このマンションは、高さがほぼ35ｍだったと思います。

で、隣地境界線５０センチということでしたよね。

六義園周辺は高さ制限変更はありえないでしょうから、

万が一、仮に、容積率を変更したとしても、

両サイドにも後ろにも

も広げられないんじゃないでしょうか？？？

それに目の前は計画道路なのですよね？？？

容積率変更と、このマンションは関係ないように思いますが・・・。

なので、既存不適格解消に関しては、難しいのではないかと思いますが。

容積率変更に関しては、そう簡単には変更されないと思いますよ。

場所が場所だけに、東京都と文京区も相当慎重になるはずだと思います。

[200: 物件比較中さん]

４０年後に容積率が変更するという書き込みが続いていますが、
そんなことを現段階で書き込んで良いのでしょうか？？？

いまの段階で確実なことを元に検討したいのに、
的はずれな書き込みではなかろうか、
と思います。

なんだかおかしな流れですね。

それよりも、入居後に隣接マンションから、
居室窓や浴室窓に関して、民法を持ち出されないかどうかについて
話したいです。

[201: 物件比較中さん]

審査請求は建築基準法に照らし合わせただけなのではないかと
思っていましたが。

建築基準法と民法とは違うのではないでしょうか？

ここは確実に確認したいところです。

[202: 匿名さん]

六義園周辺の容積率は、
東京都も文京区も
特別な配慮があってしかるべきと思いますが。

[203: 購入検討中さん]

確かに、
審査請求は、
建築基準法に違反しているかどうか？
の最低限のチェックではなかったかと
思います。

建築基準法と民法とは違うんじゃないですか？？？

[204: 匿名さん]

民法うんぬんは、事業主にはまったく責任がないのかもしれないけど、
販売前に、近隣とその辺を話し合って、
安心して検討できるようにしてほしい。

[206: 購入検討中さん]

突っぱねれば済むことなのでしょうか？
相手にしなければ済むことなのでしょうか？

購入検討者であれば、その辺気になりませんか？

[207: 匿名さん]

　【審査請求】とは、ウィキによると、「処分を行った行政庁（処分庁）や不作為に関係する行政庁（不作為庁）とは別の処分庁に対して行われる不服申立てである」とのことです。マンションのケースで考えると、マンションの建築許可を出したことへの不服申し立てを、建築許可をした行政庁以外の行政庁に行うということでしょうね。

　審査請求で行われるのは、建築関連法令と照らし合わせた違法性の判断みたいです。不動産業者では、当然、設計計画を行政庁に提出する前に社内の専門部署で確認をしているでしょうから、審査請求で建築取消になるほど重大な違法性が発見されるケースは少ないと思います。

　もっともマンション建設についての審査請求は大概は近隣住民が行うものですので、審査請求をされたマンションは、違法・適法以前に、近隣住民と大きなトラブルを起こしている可能性は高いです。どうやら当マンションもそうなのかな？

　当マンションにすぐ近いところで建設が予定されているマンションに対しては、近隣住民の反対運動がされていないようですから、まあ、推して知るべしですね。

　ところで、このスレッドで、拡幅予定地付近の容積率増加を希望しているような書き込みをしている方がいますが、拡幅予定地を所有しているのでしょうか？そうでないと、かなり不自然ですけど。

　拡幅予定地付近の容積率増加を希望している方は、それがどのような事を意味するのかちゃんと考えているのでしょうか？確か、拡幅予定地はその区域の南側の道路であるはず。そこの容積率を増加させるということは、現在の制約条件で設計可能な建物より高い建物を立てることを可能とし、すなわち、既に住んでいる方の日照被害を拡大させる可能性を高めるということですよ！？それが分かってて発言していますか？

　もし、当マンション建設関係者の方だったら極めて問題です。今までのスレッド内容をざっと読むと、当マンションの直ぐ近くで建設予定のマンションの業者は【法的義務はなくとも】既存不適格とならないように配慮した設計をしているのに対し、拡幅計画を知り、事業化される前に駆け込みで既存不適格となる可能性が非常に高いマンションを建設していること自体が、法人としてのモラルが問われる行為なのに、それに加えたこの発言となると・・・。

　そもそも論になってしまいますが、この設計でマンションを建設する必要があったんでしょうかね？
　必要以上に不幸になる人を生んでいませんか？
　そして、当マンションのケースには色々と特別な問題が孕んでいるのに、「マンションを建設する行為」という一般論にして、この特殊なケースから目をそらさせようとしている方がいるのは何故ですか？
　不動産購入者は全て不動産建設者とはなりませんが、不動産建設者はすべて不動産購入者でもあるはず。
　そして、ほとんどの方が家族や大切な人が居るはず。
　「明日は我が身」と思いませんか？
　我が子や大切な人が、さしたる必要もなくマンション業者によって生活の質を強制的に急落させられる悲しみを考えたりしませんか？
　紛争を招く行為は、次世代の為に、我々の代でできる限り少なくしていこうという責任感は無いですか？

　モラルの大切さを軽く考えていませんか？

[209: 購入検討中さん]

２２７の書き込みのような、
柵はいつから設置されるのかな。

[210: 購入検討中さん]

突っぱねれば済むことなんですかね？
検討者はそう簡単に割り切れないのですが・・・。
こうした近隣との対応でも
検討者同士でここまで意見が違うんですね・・・。
収容でも、賛成反対いろんな意見が出るんでしょうね。

[211: 匿名さん]

駐車場やコインパーキング、空き地がほとんどな通りだから、

収容はスムーズに進む可能性が高いかもしれません。

その分、容積率変更の可能性は、少ないかもしれませんが。