グランスイート六義園ってどうですか？２

[匿名さん]

グランスイート六義園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都文京区本駒込六丁目373-14他2筆（地番）
交通：山手線 「駒込」駅 徒歩9分
東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩7分
都営三田線 「千石」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：54.98平米～75.22平米
売主・事業主：丸紅
販売代理：丸紅不動産販売
復代理：東京建物不動産販売

物件URL：http://www.gs-rikugien.com/
施工会社：丸紅
管理会社：安藤建設

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/265195/

【前スレ情報を追加しました　2013.3.9　管理担当】

[261: 匿名さん]

＞第1期って何戸

10戸～
残りは上の高いほうと下の安いほう

[262: 匿名さん]

既存不適格や浴室窓の話は気になりませんが、
戸数がちょっと少なすぎますよね。

道路拡幅で土地代がどのくらい入るか
予想できれば、検討したいのですが。
もちろん、代金は修繕積立金として有効活用
します。そうすれば、戸数が少ないデメリット
をかなり補える気がします。

[263: 匿名さん]

東側からも採光が欲しかったかな、
僕が室内で日を見れるのは早朝だけだから。。

でも日中は良好そうですね、
これなら家族は物件に満足してくれると思います。

今の大規模マンションが生活の中で苦手だということがわかってからずっと小規模を探してたので戸数もバッチリ。
しかも山手線上に住めるメリット。

[264: 匿名さん]

ここって1期販売前に新価格になったんでしょ？
全く購入検討者がいないのかな。

[265: 匿名さん]

一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？

[266: 匿名さん]

こちらのマンションですと、小規模に属すると思うのですが
管理費は少々高めの印象を受けるものの、修繕積立金は6,490円～8,880円と、平均的(？)な料金設定ですよね。
タワマンでもなく、駐車場も平置き3台のみなので十分にやりくりできるものなのでしょうか。
数年後、急激な値上げとなる心配はないでしょうか。

[267: 匿名さん]

事前に購入希望を受けた部屋のみを販売することだと思います。
前回ギャラリーに行って見た時、1期分は10戸契約済み、
2期分は3戸検討中、
2週間まえの情報だけど、ご参考に

by 匿名さん　2013-01-17 11:19:33
一期って予定価格より高く募集したの？
一期分は完売したのですか？

[268: 匿名さん]

＞＞２６２さん
大規模マンション、小規模マンションなどそれぞれデメリット、メリットはありますよね。小規模マンションの
一番のメリットはやはり入居者のコミュニティ作りが比較的し易いという事ではないでしょうか。デメリットは
やはり金銭的な負担でしょうね。５０世帯以下のマンションは相場的に管理費が高めになると聞いていたのですが
ここは管理費に関しては問題なさそうですね。となると気になるのが、大規模修繕の時の金額かな。
戸数が少ない分、共用施設もないのでその点は安心ですがね。

[269: 匿名さん]

修繕は数年ごとに爆上げパターンでしょ。

[270: 匿名さん]

契約率が低いようですが、
そのうちどのくらいが実際に住むのでしょうか？

トラブル抱えてるし、
賃貸マンション化するかもしれませんね。

[271: 匿名さん]

>268

土地の一部が道路拡幅のための近い将来に収用されるそうですから、
その大きな代金が手に入ります。これを区分所有者個人で山分けなぞすると
あとあとトラブルが発生しますが、この金を修繕積立金として
プールすれば、修繕積立金に関しては非常に潤沢で困ることはないと思います。

もちろん、その金を管理会社や修繕の施工会社に食い物にされないように
管理組合はしっかりとしていないといけませんけどね。

[272: 匿名]

土地代は区分所有者で山分けです。

[273: 物件比較中さん]

賃貸化の可能性、
リスクを抱えていることや
周囲とのトラブルも気にしないというメンタリティ、
管理組合がきちんと運営されない可能性十分ではないか。

[274: 匿名]

土地代は区分所有者で山分けだから、入居早々いろいろトラブルありそう。

[275: 周辺住民さん]

土地代金の件、なぜトラブルになるのでしょうか。
区分所有の持分に合わせて按分するしか、
選択肢はないように思えますが。

[276: 匿名]

271さんに聞いてみれば？

[277: 匿名さん]

>275
普通そうですよね、当たり前な話です。

[278: 匿名さん]

土地代金が按分されるなら、そのおおよその金額が判らないと、
この物件って検討できませんよね。誰か知ってます？

[280: 匿名さん]

すでにトラブル抱えた状態を考慮した価格でしょうが、
塩漬け確定の覚悟はいるでしょうね。

[281: 周辺住民さん]

http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/PopLandPriceDetailsServlet?...

の地点では平米106万円。
マンション敷地は455.12平米ですが、
仮にうち100平米が道路になるなら1億600万円。
25戸で割ると1戸当たり平均424万円になりますね。