ザ・パークハウス津田沼奏の杜テラス

[マンコミュファンさん]

全体竣工を待たずして全戸完売を果たした先行物件に続き、新しいザ・パークハウスが津田沼に誕生します。
http://www.mecsumai.com/tph-tsudanuma062/

＜物件概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津1-849-7他（底地）
交通：総武線津田沼駅から徒歩9分、京成本線・新京成線京成津田沼駅から徒歩11分
総戸数：62戸
間取り：1LDK+S～4LDK
専有面積：59.85～89.38平米
完成：2013年5月中旬予定
入居：2013年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工：フジタ

[564: 匿名さん]

>555

野村が近隣物件板に出張してステマを展開中。最近激しくなったということは、販売に陰りが見えてきたのかも。

[565: 匿名さん]

563さん、プラウド船橋も値段から見ればいいマンションなら、なぜ購入しないのですか？

[566: 匿名さん]

それは５６２に書いてあるとおりなのでは？

予算が３０００万ぐらいならプラウド
４０００万以上あるなら奏を選ぶって事。

[567: 通りすがり]

そりゃそうだな

[568: 匿名さん]

>559さんはプラウドの契約者なんですね。でも何でこのスレにいるのですか？

[569: 匿名さん]

もうプラウド新船橋の話なんてどうでもいいですよ。
ここ検討してる人はあちらを検討しないでしょ
話戻しませんか。

[573: 匿名さん]

野村も一緒同じ。さらにすみふも沿線で販売始めるから三つ巴ですごいことになるだろうね。

[574: 匿名さん]

三井は健全。
板見てると感じる。

[576: 匿名さん]

三井は他物件板への介入はあまりないと思ってたけど、違ったようだね。573のコメントに含めずに、失敬でした。

[577: 匿名さん]

モデルルーム行ったかた、ここの管理費、修繕積み立ては妥当な額とおもいますか？大規模より一割りから二割り割高になってます。規模の違いがあるので仕方ないですよね？

[578: 匿名さん]

単純に額だけでは妥当かどうか判断できないよ。管理契約や長期修繕計画を見て項目ごとの費用とかで判断しないと。まだ、この段階ではそういった情報は出てこない。本当は決まってるはずなんだけどね。

[579: 匿名さん]

長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときになって始めて説明するパターンが多い。なるべく早い段階で確認しておいたほうがいいよ。同じく、契約書の内容、重要事項説明書や管理規約（案）も。

話題（？）の野村って重要事項説明を登録の前にやるから良心的だと思ってたけど、新船橋はなぜか例外。

[580: 匿名さん]

大規模の管理費ってそんなに安かったですか？577

[581: 匿名さん]

大規模は共用施設の充実度の割には
安かったよ。

[582: 匿名さん]

ただ修繕が読めない。
仮に30年後くらいにファミリー層が減ってきたら、残った人で修繕費払うんだよね。

[583: 匿名さん]

５８２の意味がわかりません。

ファイミリ－層だろうが、なんだろうが
所有者が修繕費を払うんだけど。

所有者が誰もいない空き部屋があるとでも？

[584: 匿名さん]

>582

管理費、修繕積立金は区分所有者が支払うことになっている。住む人がいなくても所有者がいる間はその人に支払い義務が発生する。滞納が続いたら督促して、それでも支払いがなかったら手続きを経て競売とか強制力を執行する。その場合、新しい所有者が滞納分を含め支払い義務が発生する。住民が減ったら他の人が支払うなんて仕組みだったら、どこも破綻するよ。

あと、修繕積立金って販売時に安く見せかけるために、定期的な一時金徴収とか段階的値上げが当初から計画されているってことがほとんど。ローンでいっぱいいっぱいだと後々支払いが大変なことになる。国土交通省のガイドラインだと定額積み立てが推奨されてるんだけど。それから長期修繕計画の盲点としては、２５年計画だと３０年以降に計画には含まれていないエレベータとか竪排水管の交換といった大物が控えている。計画以上に支払いが増えるってのは想定しておかないとね。

[585: 匿名さん]

スケールメリットのある大規模物件のほうが、一戸当りの管理費、修繕積立金が割安になる。小規模はその逆。

あと、将来の支払いを心配するならリフォーム費用も想定しておかないとね。修繕積み立ては共用部分が対象で、専有部分については自腹。配管とかも専用部分については住民がメンテナンスする必要がある。怠って、水漏れ事故を起したら大変なことに。

[586: 匿名さん]

では、小規模のメリットは？
どなたかご教示ねがいます。団地的ではない雰囲気でしょうか？

[587: 匿名さん]

個人的には小規模の集合住宅にメリットはないと思ってる。その反面、住戸を接しているから音問題とか集合住宅の問題は避けられない。究極の小規模である戸建ては別だけど。

小規模だとまとまりがでるって意見もあるけどあれは嘘だよ。＊＊な人が一人いるだけでも、小規模だと割合としては大きいからまとまらなくなってしまう。

[588: 匿名さん]

ディスポーザーは、浄化装置の設置が義務つけられていて、小規模だと一戸当りの維持費がかさむから、設置しないケースが多かったりする。ディスポーザー無しで２４時間ゴミ出しなんてことをデベは平気でやったりするけど、夏場は臭うし、生ゴミの汁で床が汚れたりする。

[589: 匿名さん]

小規模のメリットは戸数に対しての角部屋の割合が多い。住んでいる人の人数が少ないから一般的にあまりうるさくない。でも一番のメリットは低層だから災害のときにいざとなったら階段でも降りれる。

[590: 匿名さん]

ここの場合に関してのメリットは低層にもかかわらず眺望がいいということかな。あと目の前が公園というのもいい。南西側に将来的に中低層マンションが建つ可能性もない。だから日当たりもいい。

[591: 匿名さん]

>589

小規模だと階段を2箇所設置しての二方向非難経路の確保ができなくて、バルコニーの非常用はしごってパターンも多いから一概には言えないよ。非常用はしごって体力がないと下りれないから、歳を重ねたときのことを考えたら避けるのが賢明。

あと、音問題は上階からってのが圧倒的に多いから、上階の家族構成やモラル次第。規模の問題ではない。

[592: 匿名さん]

角住戸だけど、低層物件だと基本的なレイアウトは中住戸と一緒で妻側だけ窓をつけましたってレベルの設計が多いのは何故だろう。タワマンの角住戸みたいにダイレクトウィンドウにすれば、採光も眺望もいいはずなのに。

[593: 匿名さん]

結局は自分にとって何が一番大事かということだと思いますよ。すべてにおいて完璧なマンションはほとんどないですから。修繕費が安くても窓を開けると他のマンションが見えるのは嫌だと言う人もいます。又、安ければ駅から遠くてもいいと言う人もいますし、反対に駅から徒歩圏でなければ嫌だと言う人もいます。人それぞれですね。

[594: 匿名さん]

586です。
皆様、短時間でどうもありがとうございます。
小規模の方が費用対効果が低くメリットが少なそうてすね。この物件固有の日当たり、展望のメリットはありそうですが。確かに奏の大規模は建物が隣接してて、東側の棟の低層階はかなり日当たり悪そうですもんね。今後できる北西物件もさらに巨大化して、低層階は日当たり厳しそう。

[595: 匿名さん]

ここは角部屋の間取りがHPにUPされていないので詳細はわかりませんが、HPのCGを見る限り、角部屋は二方向にバルコニーがある感じですね。音の問題に関しては、小さい子供がいる家庭は一般的に、共用施設が充実している大規模を選ぶ傾向が強いと思います。そうでない家庭ももちろんありますが。

[596: 匿名さん]

>595

予算や販売のタイミングもあるから、小さい子供がいる家庭は共用施設の多い大規模に流れるって考えるのは、危険かも。

以前、販売していた某大規模物件はキッズルームもあるし、子育て世代がターゲットかと思ってたら、ある期の販売からリタイヤ世代をターゲットにしたチラシを配ってた。販売時に検討者の家族構成とか確認しておくのがいいかもね。

[597: 匿名さん]

小規模だとどうしても駐車場が機械式になり、うちとしては、ちょっと危ないかなって思っていて選ぶポイントでネックになっているのですが、皆さんは駐車場が機械式なのは、特に気にならないですか？

[598: 匿名さん]

固定資産税＋都市計画税で年間30万超えちゃいますかね？？

[600: 匿名さん]

大規模は、奥様方のエントランスでの井戸端会議がありますからね。
自分はその時点でアウトです。賃貸の人が入居すると民度がさがるといいますが、賃貸で借りるまともな人はその光景をみるとパスするので、相手のことを気にしない人が入居し、結果民度がさがると思われます。

[601: 匿名さん]

>>600

で？

[602: 匿名さん]

小規模でも井戸端会議が無いとは限らないでしょ。賃貸にも出されるかもね。

[603: 匿名さん]

601
わかったよ
大規模が一番だね

[604: 匿名さん]

ここの民度がどの程度かわかりますね。

[605: 匿名さん]

大規模の人の監視がすごそう。
しかも大規模の人はこの弟物件を見下してそう。
あと物件名が似てるから、いろいろ面倒そう。

[606: 匿名さん]

プラウドも大規模だしね。大規模物件を契約した人はいっぱいいると思いますよ。

[607: 匿名さん]

大規模契約者は設備や価格面で優越感に浸りたいのでしょう。だからこの物件と大規模をやたら比較するんだと思います。やめて欲しいです。

[608: 匿名さん]

マンション名変えてほしいな。
郵便とか宅配とかトラブル起きるよ。

[609: 匿名さん]

起きません。

[610: 匿名さん]

新しい住所だと大規模は２丁目でここは１丁目で別れているので大丈夫かなと。
逆に三井のパークホームズと間違いやすいと思う。

住所も新しくなるので誤配の心配はありますね。

[611: 匿名さん]

住所にマンション名を入れる必要はないですよ。

[612: 匿名さん]

電話とかで郵送お願いするとよくマンション名聞かれるよ。

[613: 匿名さん]

大きいマンションだと目立つからマンション名だけで届くこともあるみたいだね。でも年賀状とかでマンション名が皆にわかってしまうのってどうなんだろう。アパート名とか書いている人もいるけど。安全性を考えると自分はマンション名書きたくない派かな。書かなくても今までちゃんと届いているしね。

[614: 匿名さん]

郵便番号と住所、部屋番号を入れれば郵便は届きますよ。
大規模なら個別郵便番号ができるかも知れませんね。
そうしたら、郵便番号と棟名＋部屋番号で郵便が届いちゃいます。

[615: 匿名さん]

いいなー大規模
大規模にすればよかったー（笑）

[616: 匿名さん]

玄関とベランダに無駄に段差がある大規模には負けません(笑)

[617: 匿名さん]

スロップシンクもあるしね。

[618: 匿名さん]

マンション名入れなくても郵便物は届くけど、入れたほうが普通なら誤配は減る。でも、ここの場合大規模＆三井と混同されちゃうかもね。

[619: 匿名さん]

大規模プラウドはスロップシンクあるよ。

[620: 匿名さん]

↑プラウド船橋の契約者を装う大規模奏の杜契約者です。
近隣新物件を巡回中です。

[621: 匿名さん]

ベランダではなくてバルコニーね。分かりましたか。もう、間違えないでね！
段差ありならサッシ部にゴミが溜らずに良いかも。年末の掃除が大変ですものね。（笑）

[622: 匿名さん]

スロップシンクなんてどこにでもあるよ。そんなこと自慢にもならない。

[623: 匿名さん]

622
どこでもあると思ったら、パークハウス奏の杜には無いだよ。

[624: 匿名さん]

水栓は欲しいけどスロップシンクは出来るならいらなかったなぁ。
使用頻度が窓の掃除をする月1程度だと思うと、シンクの掃除の方がストレスになりそう。
シンクが汚れてるのは室内からでも結構目立つから。

[625: 匿名さん]

三井のはスロップシンクあるの？

[626: 匿名]

○かだね。スロップシンクないマンションは汚いもの洗うとき、困ってるよ。
汚水流す場所とか。洗面所も風呂場も嫌なもんだ

[627: 匿名さん]

どれだけ汚いものがあるのか知らないけど、ウチはバケツで事足りてる。
今のマンション、スロップシンクないけど別に困ってないよ。
スロップシンクに流せる程度の汚水ならベランダの排水溝やトイレに流してるけど。
人それぞれだろうから、○カとか子供みたいな非難はやめたら？

[629: 匿名さん]

大規模買った人がテラスにスロップシンク有るのを知って、悔しがってるんでしょう。無いよりはあった方が良いにきまってる。

[630: 匿名さん]

そうかな？私もシンクの掃除が面倒です。

[631: 匿名さん]

ガーデニングを熱心にやる人以外は無い方が掃除に困らなくていいかもしれません。
あればガーデニングをやるきっかけになるとは思いますが。

[632: 匿名さん]

ガーデニングもジョウロで問題ないでしょ。

[633: 匿名さん]

こことパークホームズと両方検討している方いますか？ここの間取りがHPにすべてupされていないのはどうしてなんでしょう。比較しにくいんですが。

[634: 匿名さん]

>>633

ずばり比較できないようにするためです。

奏の杜一帯の分譲マンションは競合しないように
調整して販売してますから。

[635: 匿名]

バルコニーの掃除とか必要。
汚水をバルコニーの排水口に流すの？風呂場の綺麗なタイルに流すの？
トイレって綺麗にしているから流し辛いな

[636: 匿名さん]

89.38m2の間取りがどんな感じなのか知りたいです。角部屋だと思うんですが、上の写真で見ると、向かって左側なんでしょうかね。

[637: 匿名さん]

655 汚水って具体的に何？そんなトイレに流せないようなものあるの？

[639: 匿名さん]

>638

スロップシンクはどちらかというといままでは普通にあったのが、コストダウンで無い物件が増えてきたって方が正しい。

あと、設備は後付できるものとできないもので区別したほうがいいよ。後付けできないものがないと、あとからつけられ無いだけに致命的。後付できるものは、あとからでもつけられるし、例えば食洗機なんかだと自由に好みのものを選べるし、入居時点で最新のものにできる。

[640: 匿名さん]

>633

たいていの物件でHPに記載された間取りは一部だよ。代表的なものだけ出して興味を引かせて、詳しく知りたかったらモデルルームに来てねって作戦。資料請求しても送られてくる資料はHPに記載されているの内容と大差ない。で、モデルルームに来ませんかって連絡があるのが普通。

販売期間中に限定されるけど、スーモにはその時点での販売対象の部屋の間取りがすべて掲載されていることが多い。

[641: 匿名さん]

ここと三井のパークホームは、先着順募集になるのではないでしょうか？

[642: 匿名さん]

短期間で完売させたいだろうから先着順ではないんじゃない？

[643: 匿名さん]

期分けしての登録抽選方式販売やって、各期即日完売って宣伝するのがパターンでしょ。あれって、売れる分売り出すわけだから、売る側の演出に過ぎないんだけど。

[644: 匿名さん]

>642

人気があるのであれば、先着順のほうが短期間ですむんじゃない。登録抽選方式だと、登録期間を設けなきゃいけないし。余談だけど、期間を設けてる以上、"即日"に完売ってけじゃないんだけどね。

[645: 匿名さん]

先着順で短期間完売できるほどの人気はないのでは。

[646: 比較検討中さん]

販売スケジュール的に三井の棟内モデルルームができる前に
ここは販売開始するんだろうか？

なかなかゆっくり比較できなさそうですね。

[647: 匿名さん]

643
644それは期分けした場合の話。
全戸同時に販売するかもよ、この物件。

[648: 匿名さん]

即完ですね。
期分けは発生しないでしょ。

[650: 匿名さん]

ここで言われる出張って意味が分からない。
いちいち見ていて不快。
匿名の掲示板で投稿者の立場を予想したってキリないのに。

[652: 匿名さん]

句読点ない人の言わんとしていることがまったく分かりません

[653: 匿名さん]

651
即回答レス…張り付いて監視ですか？
暇な方なんですね。

[654: 匿名さん]

652
その人は例のプラウド船橋大好き匿名君です。
新船橋の物件を崇めてあちこちで荒らしてるけど、肝心のプラウドでもお荷物と思われているらしいですよ。

[655: 匿名さん]

ここのネガティブな意見はほぼプラウド船橋の仕業で一致している事は異様です。色々な意見があっていいと思います。両物件のサクラはスルーしましょう。

[658: 匿名さん]

まあ>654のレスは正しいと思うけどね。
>657の「検討中の奥さま」なんてのはどう見ても嘘だろう。

[659: 匿名さん]

>657
奏と船橋の両方に現れて荒らして人です。

悩みがあるなら聞いてあげるよ。

何が不満でみんなに迷惑をかけているのかな？

[660: 匿名さん]

船橋の方が都心に近いからそっちにしよう。会社にも早く着く。

[661: 匿名さん]

そりゃあ、『船橋』なら当然早く着くね。

[663: 匿名さん]

「JR船橋」駅近なら、確かに早く着くだろうね。でもJR船橋駅近だと、たとえばプラウドタワー船橋なら、平米単価がみらさとの倍。