ザ・パークハウス津田沼奏の杜テラス

[マンコミュファンさん]

全体竣工を待たずして全戸完売を果たした先行物件に続き、新しいザ・パークハウスが津田沼に誕生します。
http://www.mecsumai.com/tph-tsudanuma062/

＜物件概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津1-849-7他（底地）
交通：総武線津田沼駅から徒歩9分、京成本線・新京成線京成津田沼駅から徒歩11分
総戸数：62戸
間取り：1LDK+S～4LDK
専有面積：59.85～89.38平米
完成：2013年5月中旬予定
入居：2013年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工：フジタ

[537: 匿名さん]

テラスって本体のミニチュアみたいな配置ですね。北の大規模が一番大きかったりするんでしょうか。

[538: 匿名さん]

>531

投資目的の賃貸というのが分譲マンションでは、実は厄介もの。賃貸住民はオーナー住民よりモラルが低いと言われていて、トラブル続出ってリスク要因。あと、管理組合の役員は居住の区分所有者って決まりがあって、自分が住むことをしない投資家は役員をしないといった不公平が生じる。

[540: 匿名さん]

534 あんな安いマンションと一緒にできないでしょ、あれは購入可能者層が多かったから売れただけ。奏があの価格なら全部即日完売で全て20倍くらい付いただろう。

[541: 匿名さん]

>539

売れるところは売れちゃって、客がいなくなったから客集めでしょ。プレゼントしなくても、客が集まって売れるのならそんなことはしない。

[542: 匿名さん]

>534

プラウド船橋ってまだ販売中で、完売してないでしょ。

[543: 匿名さん]

538 賃貸だろうがなかろうが良い人もいれば変な人もいるでしょ、そんなの運だわ。そんなのもわからんのかね。

[545: 匿名さん]

>536

火消し隊が速攻で動かなきゃならないような内容ではなかったので不思議。

地所は掲示板の介入が激しいのは事実だが。野村もだけど。モラルの無い会社って宣伝してるだけなのに気がつかないほどモラルが無い。

[547: 匿名さん]

>543

自分の持ち物じゃないから、管理規約を守らないって人が多い傾向にあるのは事実。

[548: 匿名さん]

>539

検討者のうち、購入に至る割合は一般に一割と言われている。９割の人はもらい得だね。

[550: 匿名さん]

547 そんなのだからわからないでしょ、実際は。傾向なんて誰か統計とったの？まあ、18万払える人ならそれなりでしょうけど。

[551: 匿名さん]

>549

街区毎に異なる管理組合なのに、共用施設は独立してない。それぞれの管理組合の利害関係が対立したら、とっても大変なことに。大規模修繕も個別に行うと格差が出る。

[552: 匿名さん]

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？

http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

[553: 匿名さん]

販売が順調で、それに貢献した既契約者には還元せず、これらから購入してくれるかもしれない人に還元する。還元説には無理がある。

[554: 匿名さん]

街区毎にグループを形成して派閥争いがあったりして。

[555: 匿名さん]

よくわからないけど、なぜエセプラウド船橋の話しになってるの？ お引き取りを。

[556: 匿名さん]

奏の杜を異常なまでにライバル視するプラウドさん。
まるで韓国みたいだ。

[557: 匿名さん]

>556はレッドカードだろ。

[558: 匿名さん]

552 だから？結局、人によるでしょ。

[562: 匿名さん]

ここを買える経済力があれば、わざわざ新船橋を選ばないよ、普通は。
（その結果が販売価格の差なんだから）
購買層が違うんだから煽るなよ。

[563: 匿名]

５６２に同意。

どっちが良いか悪いかは価格帯が全然ちがうし比べる意味はない。

プラウド船橋も値段から見ればいいマンションだと思うよ。

[564: 匿名さん]

>555

野村が近隣物件板に出張してステマを展開中。最近激しくなったということは、販売に陰りが見えてきたのかも。

[565: 匿名さん]

563さん、プラウド船橋も値段から見ればいいマンションなら、なぜ購入しないのですか？

[566: 匿名さん]

それは５６２に書いてあるとおりなのでは？

予算が３０００万ぐらいならプラウド
４０００万以上あるなら奏を選ぶって事。

[567: 通りすがり]

そりゃそうだな

[568: 匿名さん]

>559さんはプラウドの契約者なんですね。でも何でこのスレにいるのですか？

[569: 匿名さん]

もうプラウド新船橋の話なんてどうでもいいですよ。
ここ検討してる人はあちらを検討しないでしょ
話戻しませんか。

[573: 匿名さん]

野村も一緒同じ。さらにすみふも沿線で販売始めるから三つ巴ですごいことになるだろうね。

[574: 匿名さん]

三井は健全。
板見てると感じる。

[576: 匿名さん]

三井は他物件板への介入はあまりないと思ってたけど、違ったようだね。573のコメントに含めずに、失敬でした。

[577: 匿名さん]

モデルルーム行ったかた、ここの管理費、修繕積み立ては妥当な額とおもいますか？大規模より一割りから二割り割高になってます。規模の違いがあるので仕方ないですよね？

[578: 匿名さん]

単純に額だけでは妥当かどうか判断できないよ。管理契約や長期修繕計画を見て項目ごとの費用とかで判断しないと。まだ、この段階ではそういった情報は出てこない。本当は決まってるはずなんだけどね。

[579: 匿名さん]

長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときになって始めて説明するパターンが多い。なるべく早い段階で確認しておいたほうがいいよ。同じく、契約書の内容、重要事項説明書や管理規約（案）も。

話題（？）の野村って重要事項説明を登録の前にやるから良心的だと思ってたけど、新船橋はなぜか例外。

[580: 匿名さん]

大規模の管理費ってそんなに安かったですか？577

[581: 匿名さん]

大規模は共用施設の充実度の割には
安かったよ。

[582: 匿名さん]

ただ修繕が読めない。
仮に30年後くらいにファミリー層が減ってきたら、残った人で修繕費払うんだよね。

[583: 匿名さん]

５８２の意味がわかりません。

ファイミリ－層だろうが、なんだろうが
所有者が修繕費を払うんだけど。

所有者が誰もいない空き部屋があるとでも？

[584: 匿名さん]

>582

管理費、修繕積立金は区分所有者が支払うことになっている。住む人がいなくても所有者がいる間はその人に支払い義務が発生する。滞納が続いたら督促して、それでも支払いがなかったら手続きを経て競売とか強制力を執行する。その場合、新しい所有者が滞納分を含め支払い義務が発生する。住民が減ったら他の人が支払うなんて仕組みだったら、どこも破綻するよ。

あと、修繕積立金って販売時に安く見せかけるために、定期的な一時金徴収とか段階的値上げが当初から計画されているってことがほとんど。ローンでいっぱいいっぱいだと後々支払いが大変なことになる。国土交通省のガイドラインだと定額積み立てが推奨されてるんだけど。それから長期修繕計画の盲点としては、２５年計画だと３０年以降に計画には含まれていないエレベータとか竪排水管の交換といった大物が控えている。計画以上に支払いが増えるってのは想定しておかないとね。

[585: 匿名さん]

スケールメリットのある大規模物件のほうが、一戸当りの管理費、修繕積立金が割安になる。小規模はその逆。

あと、将来の支払いを心配するならリフォーム費用も想定しておかないとね。修繕積み立ては共用部分が対象で、専有部分については自腹。配管とかも専用部分については住民がメンテナンスする必要がある。怠って、水漏れ事故を起したら大変なことに。

[586: 匿名さん]

では、小規模のメリットは？
どなたかご教示ねがいます。団地的ではない雰囲気でしょうか？