ザ・パークハウス津田沼奏の杜テラス

[マンコミュファンさん]

全体竣工を待たずして全戸完売を果たした先行物件に続き、新しいザ・パークハウスが津田沼に誕生します。
http://www.mecsumai.com/tph-tsudanuma062/

＜物件概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津1-849-7他（底地）
交通：総武線津田沼駅から徒歩9分、京成本線・新京成線京成津田沼駅から徒歩11分
総戸数：62戸
間取り：1LDK+S～4LDK
専有面積：59.85～89.38平米
完成：2013年5月中旬予定
入居：2013年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工：フジタ

[509: 匿名さん]

戸境ボードのところのマリオン（飾り壁）をすべてにつけるのと、もう少し広くすれば、印象もガラッと変わるんだろうけどね。

[510: 匿名さん]

508 それどこ？そんなの聞いたこと無いけど。嘘か。

[511: 匿名さん]

なんでここは耐震で十分なんですか？関係者の論理に思えてならない。

[512: 匿名さん]

じゃあ、同じ価格でも免震じゃなくて、普通の耐震選ぶのかな？免震ネガる人は。

[513: 匿名さん]

509
たしかに。
なんか手抜き。
表情がないタイルマンション。

[514: 匿名さん]

結論から言えば、耐震構造のプラウド船橋が最強ってことだな。

[515: 匿名さん]

そこへくるのかよ！

[516: 匿名さん]

マンション前の公園はいつ完成予定ですか？

[517: 匿名さん]

まあ、基本的に高層マンションでなければ、免震構造は不要だと思います。
免震であればそれに越したことはありませんが、コストを考えると、１０階程度であれば、耐震もやむを得ません。

本当は、大規模のほうだって免震のメリットを享受するのは高層階の部屋で、低層階ではあまりメリットはありません。
それでも低層階の人は免震装置分の負担をしなければならないので、そういう意味では、大規模の高層階の人は、コストに比して大きなメリットを受けられることになりますね。

[518: 匿名さん]

高層階はその分値段が高いですよ。免震の場合は特に。

[519: 匿名さん]

516
公園は1年後くらい先…と言っていたような気がします。

[520: 匿名]

ありがとうございます。
大型公園も確かそのくらいですよね。
それまで子供の遊び場がないのがネックです。

[521: 匿名さん]

>514

プラウド船橋はALC。強度が弱いから、３・１１で壊れちゃったところもある。非構造部分は建築基準の対象外だから、壊れても泣き寝入り。

[524: 匿名さん]

>522

意味不明。何が言いたいの。

[525: 匿名さん]

>523

他でACLの物件建ててる。彼らだとしたら余程の無能。

[527: 匿名さん]

野村の遠征すごいね。今までは売れてはいるみたいだけど、プレゼントで客寄せする有様。内情は火の車だったりして。

[528: 匿名さん]

液状化リスクに、３０ｍ近い杭を打たなきゃならない地盤。３０ｍの杭って湾岸エリアと同じレベル。構造云々以前の問題。

あっ、新船橋の事だけど。

[531: 匿名さん]

529 半年前に完売は苦戦と言わないよ、そんなこといったらほとんどの物件は大苦戦だな。賃貸は投資目的でしょ。もっと勉強したら？

[533: 匿名さん]

529と530、速攻で削除されてる。削除されるような内容じゃなかったけど。何が問題なのかむしろ気になる。

[535: 匿名さん]

>532

余った宣伝費を還元するのなら、入居者にでしょ。今住んでるマンション、入居後にデベから演奏会のプレゼントがあった。それ以降、マンションの自治会で継続して開催してるんだけど、住民同士の親睦に役立ってる。そういうお金の使い方しないとね。

これから検討する人へのプレゼントって販促以外の何者でもない。

[537: 匿名さん]

テラスって本体のミニチュアみたいな配置ですね。北の大規模が一番大きかったりするんでしょうか。

[538: 匿名さん]

>531

投資目的の賃貸というのが分譲マンションでは、実は厄介もの。賃貸住民はオーナー住民よりモラルが低いと言われていて、トラブル続出ってリスク要因。あと、管理組合の役員は居住の区分所有者って決まりがあって、自分が住むことをしない投資家は役員をしないといった不公平が生じる。

[540: 匿名さん]

534 あんな安いマンションと一緒にできないでしょ、あれは購入可能者層が多かったから売れただけ。奏があの価格なら全部即日完売で全て20倍くらい付いただろう。

[541: 匿名さん]

>539

売れるところは売れちゃって、客がいなくなったから客集めでしょ。プレゼントしなくても、客が集まって売れるのならそんなことはしない。

[542: 匿名さん]

>534

プラウド船橋ってまだ販売中で、完売してないでしょ。

[543: 匿名さん]

538 賃貸だろうがなかろうが良い人もいれば変な人もいるでしょ、そんなの運だわ。そんなのもわからんのかね。

[545: 匿名さん]

>536

火消し隊が速攻で動かなきゃならないような内容ではなかったので不思議。

地所は掲示板の介入が激しいのは事実だが。野村もだけど。モラルの無い会社って宣伝してるだけなのに気がつかないほどモラルが無い。

[547: 匿名さん]

>543

自分の持ち物じゃないから、管理規約を守らないって人が多い傾向にあるのは事実。

[548: 匿名さん]

>539

検討者のうち、購入に至る割合は一般に一割と言われている。９割の人はもらい得だね。

[550: 匿名さん]

547 そんなのだからわからないでしょ、実際は。傾向なんて誰か統計とったの？まあ、18万払える人ならそれなりでしょうけど。

[551: 匿名さん]

>549

街区毎に異なる管理組合なのに、共用施設は独立してない。それぞれの管理組合の利害関係が対立したら、とっても大変なことに。大規模修繕も個別に行うと格差が出る。

[552: 匿名さん]

分譲マンション賃貸化のトラブルとは？

http://allabout.co.jp/gm/gc/27915/

[553: 匿名さん]

販売が順調で、それに貢献した既契約者には還元せず、これらから購入してくれるかもしれない人に還元する。還元説には無理がある。

[554: 匿名さん]

街区毎にグループを形成して派閥争いがあったりして。

[555: 匿名さん]

よくわからないけど、なぜエセプラウド船橋の話しになってるの？ お引き取りを。

[556: 匿名さん]

奏の杜を異常なまでにライバル視するプラウドさん。
まるで韓国みたいだ。

[557: 匿名さん]

>556はレッドカードだろ。

[558: 匿名さん]

552 だから？結局、人によるでしょ。

[562: 匿名さん]

ここを買える経済力があれば、わざわざ新船橋を選ばないよ、普通は。
（その結果が販売価格の差なんだから）
購買層が違うんだから煽るなよ。

[563: 匿名]

５６２に同意。

どっちが良いか悪いかは価格帯が全然ちがうし比べる意味はない。

プラウド船橋も値段から見ればいいマンションだと思うよ。

[564: 匿名さん]

>555

野村が近隣物件板に出張してステマを展開中。最近激しくなったということは、販売に陰りが見えてきたのかも。

[565: 匿名さん]

563さん、プラウド船橋も値段から見ればいいマンションなら、なぜ購入しないのですか？

[566: 匿名さん]

それは５６２に書いてあるとおりなのでは？

予算が３０００万ぐらいならプラウド
４０００万以上あるなら奏を選ぶって事。

[567: 通りすがり]

そりゃそうだな

[568: 匿名さん]

>559さんはプラウドの契約者なんですね。でも何でこのスレにいるのですか？

[569: 匿名さん]

もうプラウド新船橋の話なんてどうでもいいですよ。
ここ検討してる人はあちらを検討しないでしょ
話戻しませんか。

[573: 匿名さん]

野村も一緒同じ。さらにすみふも沿線で販売始めるから三つ巴ですごいことになるだろうね。

[574: 匿名さん]

三井は健全。
板見てると感じる。

[576: 匿名さん]

三井は他物件板への介入はあまりないと思ってたけど、違ったようだね。573のコメントに含めずに、失敬でした。

[577: 匿名さん]

モデルルーム行ったかた、ここの管理費、修繕積み立ては妥当な額とおもいますか？大規模より一割りから二割り割高になってます。規模の違いがあるので仕方ないですよね？

[578: 匿名さん]

単純に額だけでは妥当かどうか判断できないよ。管理契約や長期修繕計画を見て項目ごとの費用とかで判断しないと。まだ、この段階ではそういった情報は出てこない。本当は決まってるはずなんだけどね。

[579: 匿名さん]

長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときになって始めて説明するパターンが多い。なるべく早い段階で確認しておいたほうがいいよ。同じく、契約書の内容、重要事項説明書や管理規約（案）も。

話題（？）の野村って重要事項説明を登録の前にやるから良心的だと思ってたけど、新船橋はなぜか例外。

[580: 匿名さん]

大規模の管理費ってそんなに安かったですか？577

[581: 匿名さん]

大規模は共用施設の充実度の割には
安かったよ。

[582: 匿名さん]

ただ修繕が読めない。
仮に30年後くらいにファミリー層が減ってきたら、残った人で修繕費払うんだよね。

[583: 匿名さん]

５８２の意味がわかりません。

ファイミリ－層だろうが、なんだろうが
所有者が修繕費を払うんだけど。

所有者が誰もいない空き部屋があるとでも？

[584: 匿名さん]

>582

管理費、修繕積立金は区分所有者が支払うことになっている。住む人がいなくても所有者がいる間はその人に支払い義務が発生する。滞納が続いたら督促して、それでも支払いがなかったら手続きを経て競売とか強制力を執行する。その場合、新しい所有者が滞納分を含め支払い義務が発生する。住民が減ったら他の人が支払うなんて仕組みだったら、どこも破綻するよ。

あと、修繕積立金って販売時に安く見せかけるために、定期的な一時金徴収とか段階的値上げが当初から計画されているってことがほとんど。ローンでいっぱいいっぱいだと後々支払いが大変なことになる。国土交通省のガイドラインだと定額積み立てが推奨されてるんだけど。それから長期修繕計画の盲点としては、２５年計画だと３０年以降に計画には含まれていないエレベータとか竪排水管の交換といった大物が控えている。計画以上に支払いが増えるってのは想定しておかないとね。

[585: 匿名さん]

スケールメリットのある大規模物件のほうが、一戸当りの管理費、修繕積立金が割安になる。小規模はその逆。

あと、将来の支払いを心配するならリフォーム費用も想定しておかないとね。修繕積み立ては共用部分が対象で、専有部分については自腹。配管とかも専用部分については住民がメンテナンスする必要がある。怠って、水漏れ事故を起したら大変なことに。

[586: 匿名さん]

では、小規模のメリットは？
どなたかご教示ねがいます。団地的ではない雰囲気でしょうか？

[587: 匿名さん]

個人的には小規模の集合住宅にメリットはないと思ってる。その反面、住戸を接しているから音問題とか集合住宅の問題は避けられない。究極の小規模である戸建ては別だけど。

小規模だとまとまりがでるって意見もあるけどあれは嘘だよ。＊＊な人が一人いるだけでも、小規模だと割合としては大きいからまとまらなくなってしまう。

[588: 匿名さん]

ディスポーザーは、浄化装置の設置が義務つけられていて、小規模だと一戸当りの維持費がかさむから、設置しないケースが多かったりする。ディスポーザー無しで２４時間ゴミ出しなんてことをデベは平気でやったりするけど、夏場は臭うし、生ゴミの汁で床が汚れたりする。

[589: 匿名さん]

小規模のメリットは戸数に対しての角部屋の割合が多い。住んでいる人の人数が少ないから一般的にあまりうるさくない。でも一番のメリットは低層だから災害のときにいざとなったら階段でも降りれる。

[590: 匿名さん]

ここの場合に関してのメリットは低層にもかかわらず眺望がいいということかな。あと目の前が公園というのもいい。南西側に将来的に中低層マンションが建つ可能性もない。だから日当たりもいい。

[591: 匿名さん]

>589

小規模だと階段を2箇所設置しての二方向非難経路の確保ができなくて、バルコニーの非常用はしごってパターンも多いから一概には言えないよ。非常用はしごって体力がないと下りれないから、歳を重ねたときのことを考えたら避けるのが賢明。

あと、音問題は上階からってのが圧倒的に多いから、上階の家族構成やモラル次第。規模の問題ではない。

[592: 匿名さん]

角住戸だけど、低層物件だと基本的なレイアウトは中住戸と一緒で妻側だけ窓をつけましたってレベルの設計が多いのは何故だろう。タワマンの角住戸みたいにダイレクトウィンドウにすれば、採光も眺望もいいはずなのに。

[593: 匿名さん]

結局は自分にとって何が一番大事かということだと思いますよ。すべてにおいて完璧なマンションはほとんどないですから。修繕費が安くても窓を開けると他のマンションが見えるのは嫌だと言う人もいます。又、安ければ駅から遠くてもいいと言う人もいますし、反対に駅から徒歩圏でなければ嫌だと言う人もいます。人それぞれですね。

[594: 匿名さん]

586です。
皆様、短時間でどうもありがとうございます。
小規模の方が費用対効果が低くメリットが少なそうてすね。この物件固有の日当たり、展望のメリットはありそうですが。確かに奏の大規模は建物が隣接してて、東側の棟の低層階はかなり日当たり悪そうですもんね。今後できる北西物件もさらに巨大化して、低層階は日当たり厳しそう。

[595: 匿名さん]

ここは角部屋の間取りがHPにUPされていないので詳細はわかりませんが、HPのCGを見る限り、角部屋は二方向にバルコニーがある感じですね。音の問題に関しては、小さい子供がいる家庭は一般的に、共用施設が充実している大規模を選ぶ傾向が強いと思います。そうでない家庭ももちろんありますが。

[596: 匿名さん]

>595

予算や販売のタイミングもあるから、小さい子供がいる家庭は共用施設の多い大規模に流れるって考えるのは、危険かも。

以前、販売していた某大規模物件はキッズルームもあるし、子育て世代がターゲットかと思ってたら、ある期の販売からリタイヤ世代をターゲットにしたチラシを配ってた。販売時に検討者の家族構成とか確認しておくのがいいかもね。

[597: 匿名さん]

小規模だとどうしても駐車場が機械式になり、うちとしては、ちょっと危ないかなって思っていて選ぶポイントでネックになっているのですが、皆さんは駐車場が機械式なのは、特に気にならないですか？

[598: 匿名さん]

固定資産税＋都市計画税で年間30万超えちゃいますかね？？

[600: 匿名さん]

大規模は、奥様方のエントランスでの井戸端会議がありますからね。
自分はその時点でアウトです。賃貸の人が入居すると民度がさがるといいますが、賃貸で借りるまともな人はその光景をみるとパスするので、相手のことを気にしない人が入居し、結果民度がさがると思われます。

[601: 匿名さん]

>>600

で？

[602: 匿名さん]

小規模でも井戸端会議が無いとは限らないでしょ。賃貸にも出されるかもね。

[603: 匿名さん]

601
わかったよ
大規模が一番だね

[604: 匿名さん]

ここの民度がどの程度かわかりますね。

[605: 匿名さん]

大規模の人の監視がすごそう。
しかも大規模の人はこの弟物件を見下してそう。
あと物件名が似てるから、いろいろ面倒そう。

[606: 匿名さん]

プラウドも大規模だしね。大規模物件を契約した人はいっぱいいると思いますよ。

[607: 匿名さん]

大規模契約者は設備や価格面で優越感に浸りたいのでしょう。だからこの物件と大規模をやたら比較するんだと思います。やめて欲しいです。

[608: 匿名さん]

マンション名変えてほしいな。
郵便とか宅配とかトラブル起きるよ。