ザ・パークハウス津田沼奏の杜テラス

[マンコミュファンさん]

全体竣工を待たずして全戸完売を果たした先行物件に続き、新しいザ・パークハウスが津田沼に誕生します。
http://www.mecsumai.com/tph-tsudanuma062/

＜物件概要＞
所在地：千葉県習志野市谷津1-849-7他（底地）
交通：総武線津田沼駅から徒歩9分、京成本線・新京成線京成津田沼駅から徒歩11分
総戸数：62戸
間取り：1LDK+S～4LDK
専有面積：59.85～89.38平米
完成：2013年5月中旬予定
入居：2013年6月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス
施工：フジタ

[564: 匿名さん]

>555

野村が近隣物件板に出張してステマを展開中。最近激しくなったということは、販売に陰りが見えてきたのかも。

[565: 匿名さん]

563さん、プラウド船橋も値段から見ればいいマンションなら、なぜ購入しないのですか？

[566: 匿名さん]

それは５６２に書いてあるとおりなのでは？

予算が３０００万ぐらいならプラウド
４０００万以上あるなら奏を選ぶって事。

[567: 通りすがり]

そりゃそうだな

[568: 匿名さん]

>559さんはプラウドの契約者なんですね。でも何でこのスレにいるのですか？

[569: 匿名さん]

もうプラウド新船橋の話なんてどうでもいいですよ。
ここ検討してる人はあちらを検討しないでしょ
話戻しませんか。

[573: 匿名さん]

野村も一緒同じ。さらにすみふも沿線で販売始めるから三つ巴ですごいことになるだろうね。

[574: 匿名さん]

三井は健全。
板見てると感じる。

[576: 匿名さん]

三井は他物件板への介入はあまりないと思ってたけど、違ったようだね。573のコメントに含めずに、失敬でした。

[577: 匿名さん]

モデルルーム行ったかた、ここの管理費、修繕積み立ては妥当な額とおもいますか？大規模より一割りから二割り割高になってます。規模の違いがあるので仕方ないですよね？

[578: 匿名さん]

単純に額だけでは妥当かどうか判断できないよ。管理契約や長期修繕計画を見て項目ごとの費用とかで判断しないと。まだ、この段階ではそういった情報は出てこない。本当は決まってるはずなんだけどね。

[579: 匿名さん]

長期修繕計画って契約直前の重要事項説明のときになって始めて説明するパターンが多い。なるべく早い段階で確認しておいたほうがいいよ。同じく、契約書の内容、重要事項説明書や管理規約（案）も。

話題（？）の野村って重要事項説明を登録の前にやるから良心的だと思ってたけど、新船橋はなぜか例外。

[580: 匿名さん]

大規模の管理費ってそんなに安かったですか？577

[581: 匿名さん]

大規模は共用施設の充実度の割には
安かったよ。

[582: 匿名さん]

ただ修繕が読めない。
仮に30年後くらいにファミリー層が減ってきたら、残った人で修繕費払うんだよね。

[583: 匿名さん]

５８２の意味がわかりません。

ファイミリ－層だろうが、なんだろうが
所有者が修繕費を払うんだけど。

所有者が誰もいない空き部屋があるとでも？

[584: 匿名さん]

>582

管理費、修繕積立金は区分所有者が支払うことになっている。住む人がいなくても所有者がいる間はその人に支払い義務が発生する。滞納が続いたら督促して、それでも支払いがなかったら手続きを経て競売とか強制力を執行する。その場合、新しい所有者が滞納分を含め支払い義務が発生する。住民が減ったら他の人が支払うなんて仕組みだったら、どこも破綻するよ。

あと、修繕積立金って販売時に安く見せかけるために、定期的な一時金徴収とか段階的値上げが当初から計画されているってことがほとんど。ローンでいっぱいいっぱいだと後々支払いが大変なことになる。国土交通省のガイドラインだと定額積み立てが推奨されてるんだけど。それから長期修繕計画の盲点としては、２５年計画だと３０年以降に計画には含まれていないエレベータとか竪排水管の交換といった大物が控えている。計画以上に支払いが増えるってのは想定しておかないとね。

[585: 匿名さん]

スケールメリットのある大規模物件のほうが、一戸当りの管理費、修繕積立金が割安になる。小規模はその逆。

あと、将来の支払いを心配するならリフォーム費用も想定しておかないとね。修繕積み立ては共用部分が対象で、専有部分については自腹。配管とかも専用部分については住民がメンテナンスする必要がある。怠って、水漏れ事故を起したら大変なことに。

[586: 匿名さん]

では、小規模のメリットは？
どなたかご教示ねがいます。団地的ではない雰囲気でしょうか？

[587: 匿名さん]

個人的には小規模の集合住宅にメリットはないと思ってる。その反面、住戸を接しているから音問題とか集合住宅の問題は避けられない。究極の小規模である戸建ては別だけど。

小規模だとまとまりがでるって意見もあるけどあれは嘘だよ。＊＊な人が一人いるだけでも、小規模だと割合としては大きいからまとまらなくなってしまう。