リヴァリエってどうですか？ Part10

[匿名さん]

販売開始から約一年半が経過し、いよいよ竣工も近づいてきました。引き続きよろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
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Part4
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Part5
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Part6
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Part7
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Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/

[821: 匿名さん]

固定資産、管理費、修繕費を気にするなら戸建てがオススメですよ。

[822: 匿名さん]

想定って確か若干高めに設定されてると聞きました。
まぁ実際が想定より高い方が苦情多そうですしあたりまえっちゃあたりまえですが。

[823: 匿名さん]

20万弱って、18万とかですよね？それは安すぎ。
多分、弱の言葉の意味を間違えてます。
23万は、25万位の範囲内で、80平米ならそんなところです。

川崎東口や西口駅前の相場だと、新築5年内での建物税金半減措置いれて80平米15万弱とか100平米で20万位。6年目以降はその1.5倍になります。

リヴァリエの固定資産税高め設定というのは1.5倍も余裕をみてると信じて大丈夫？

[824: 匿名さん]

>川崎東口や西口駅前の相場だと、新築5年内での建物税金半減措置いれて80平米15万弱とか100平米で20万位。
そうなんですか。
てっきり半減処置入れないでその価格かと勘違いしてましたがやっぱそうですよねｗ

西口が80平米で30万くらいならリヴァリエで20～23万は納得の価格でした。

[825: 検討中さん]

貨物貨客計画には、動きあるんですか。
これがあるとかなり資産価値がかわるので。

[826: 匿名さん]

予想ばかりしてないで誰か営業に聞いてくれよ。

[827: 匿名さん]

SUMOにプレミアムフロアの棟内モデルルームモデルルームの写真が載ってた。
もう見られるの？

[828: 匿名さん]

>>824

誤解なされているようです。
リヴァリエの80平米20〜23万円は、半減措置した後です。
なので、6年目以降はおよそ30万円程度になるはずです。

川崎西口タワーマンションは、80平米で半減措置した後で15万円弱。措置がなくなると20万円程度です。

なので、リヴァリエの方が1.5倍位、西口タワーよりも固定資産税は高いです。

[829: 匿名さん]

>828
ローンシミュレーションに出ている固定資産税はMAXの金額です。
リヴァリエはおそらく1.5倍位上に見積もられており、西口タワマンと同程度と思われます。
てか、そう聞いたんですけど。。

[830: 匿名さん]

普通に考えれば西口より高くなるわけないと思うのだが…。

[831: 匿名さん]

>>830

安い土地でも広ければ高くなります。
西口マンションはほとんど敷地を持ちませんが、リヴァリエには誇るべき広大な敷地があります。
これが高額の税金をもたらします。

[832: 匿名さん]

地価が同じ程度なら？そうなりますかね。

[833: 匿名さん]

では、建蔽率、容積率を比較するとどうなりますか？

[834: 匿名さん]

>リヴァリエの80平米20〜23万円は、半減措置した後です。

これ違いませんか？

半減措置前で80平米20～23万とギャラリーで出されました。
つまり半減措置されたらリヴァリエの固定資産は、
10万から高くても15万程度になると思います。

[835: 匿名さん]

>828
誤解されてるようですが、
リヴァリエの固定資産は半減措置されるまえで20万から23万程度です。
ってことは半減措置されたらその半分だから西口より安くなります。

まぁ立地や地価考えたら土地の広さ考慮してもそうなりますけど。

[836: 匿名さん]

>828も分かっているはず。
結局、荒らしたいだけでしょ

[837: 匿名さん]

前にリヴァリエMRで月々支払いシミュレーションを出してもらった紙をだしてみた。

固定資産は80㎡で20～23万くらいですね。
固定資産半減処置で10～11万強になります。

MRに確認してみてください。

[838: 匿名さん]

なんか書き込みがかぶったｗ

あと1ヵ月で入居する人もいるんだし、
固定資産の情報も正確なものが出てくるんじゃないかな？

それまで憶測や高めに見積もってる金額でどうこう騒いでも何もかわらないｗ

まぁ西口より高くなることはまずないと思うけどねｗ

[839: 匿名さん]

検討者ならギャラリーいって確認した方がいいって事ですね。

[840: 匿名さん]

普通は当初五年分の固定資産税見積もりを出して、参その横に参考値として六年目以降の見積もりを出すフォーマットの販売会社が多いですけど。

うちは、六年目以降はこの額より増えます(40万とか50万とか)と言われました。どちらが正しいかで将来の見積もりが四倍も変わります。
逆に半減処置後で10万〜11万ですら高めに見積もってるのなら、実際は10万切ることになるけど、それはいくらなんでも安すぎなのでは？タワーマンションであの仕様なら、建物だけでもその程度いくと思うけど。あの辺の戸建ですら、もっと払ってますよ。

[841: 匿名さん]

>840
>あの辺の戸建ですら、もっと払ってますよ。
戸建ての固定資産までの情報をもってるの？
普通の人はそこまでの情報得られないよね。
直接住んでる人に聞かない限り。


てかね、
ギャラリー行って聞けば解決。
ここで騒いでも何も解決しないよ。

[842: 匿名さん]

>840
あれここ検討板だよね？
この物件を検討してるんだよね君は？

固定資産の話なら担当営業から聞けばいいのでは？

ここで安い高いを言っても何も答えは出てこないよ。

[843: 匿名さん]

修繕費くんの次は固定資産税くんか。
人気だな、ここはｗ

[844: 周辺住民さん]

修繕費も固定資産も管理費も実際ギャラリーいって確認するのが一番だよ。

ここの根拠の無い不確定な数字を書かれてもね。

見積もってもらった書面をアップロードしてくれるのならまた話は別だが。

[845: 匿名さん]

仮に自分の収入に合わないのなら無理せず、
賃貸か維持費の少ない戸建てがいいよね。

[846: 匿名さん]

実質大師線地下化の廃止が決定なのですね。

地下化前提に川崎地下鉄が出来るってのがあって、
そっちが計画ぽしゃったとは。

京浜の線路計画がもちあがってるのも大師線にとってはよい情報ですね。

[847: 匿名さん]

川崎市の事業計画で最優先に位置付けられてるので、
リヴァリエに関連しそうなものは以下ですね。

*******************************
・羽田連絡道路（殿町～羽田）
羽田と殿町をつなぐ道路を10年以内に事業完了を目指す。

・京急大師線連続立体交差事業（１期）
大師線の一部地下化。既に着手中で数年のうちに事業完了を目指す。
*******************************

港町駅の地下化は20年は事実上白紙になったので、
20年後に仮に再燃されたとしても更に何十年も時間がかかりそうですね。

羽田連絡道路などが出来たら羽田空港に行くのはかなり便利そうですね、
今環状8号線まででないといけないですが、
その手間が省けて身近になりそう。

[848: 匿名さん]

東海貨物貨客計画も進行中だから、２つ実行すると近隣価値は上がるでしょう。東京オリンピック誘致が鍵みたいですが、どうなることやら。

[849: 匿名さん]

大師線は現状維持が一番良いと思いますが、こんな考え方は少数派なのでしょうか。
現状は基本的に臨海工業遅滞への通勤路線なので
朝は下りが、夕は上りが混んでおり、大師線か都心や横浜に向かう分には
少なくとも大師線内は空いています。
また京急の駅で一番乗降客数が少ない駅であるにも関わらず通過する電車もありません。

小島新田以遠に延伸したり乗り換えが出来たりすれば
港町駅にとっては利便効果は限定的である一方
電車が混み、通過電車が出来て本数が減るという状況になるばかりではないでしょうか。

現状でも運行本数は糀谷駅と比べれば港町駅も似たようなものです。

現状の線路配置では無理ですが、
大改装すれば横浜方面への直通列車が出来るかも知れませんが、
これも都心に通勤するのであれば関係ない。

無名でも定時に確実に運航して頂ければ、沿線住民にとっては便利な足です。

[850: 匿名さん]

確かに一理ありますよね、恐らく通過になる可能性は高いです。
駅改修しても周辺住民さんからはあまり関係ないし。ただ京急が主体なので、利益が出ればわからないんじゃないかな。しかも都心へ向かうJR路線を２つとも連絡できる路線をもつのは魅力的かも。
羽田の国際化は避けられそうにないし。。

[851: 検討中さん]

どれくらい残っているんですかね、まだ完売じゃなさそうですか。

[852: 匿名さん]

>851
直近の情報ですが、
先週末は7戸契約されて残り70戸前後です。

毎週7戸契約されてるわけではなく、
大体週1～5戸くらいのペース。

第○期○次とかのタイミングだと10戸近く売れてる感じですかね。

完売はあと1年くらいはかかるのではないのでしょうか？

B棟竣工の2年後くらいには完売されてるかな？って感じだと思います。

[853: 匿名さん]

現在の契約戸数は387ですから、残りは68戸。
入居が近づいて最近ペースが上がってますし、6期3次、6期4次も発表されて勢いづいてる感じですから
引渡しまでに400は超えそうですね。
割と早い段階で完売するでしょうね。
なんだかんだ言ってもリヴァリエは買いの物件じゃないですかね。

[854: 匿名さん]

毎週ぼちぼちだけど確実だね、Ｂ棟狙いの人やＡとＢで比較してる人もいるのかな。

[855: 匿名さん]

先週は4戸か

[856: 匿名さん]

>851

2013/2/14現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期30戸 累積420/455 (3次、4次含む)

契約戸数：387戸
先着残り戸数：21戸 (別に3次:10戸、4次:2戸)
未販売戸数：35戸 (3次、4次含む)

販売戸数に対する契約率：94.85%
A棟全戸に対する契約率：85.05%

※HPや過去レスによる独自調査の為、実際とは異なる数字の可能性は大きいです。

先々週が7戸契約
先週が4戸契約

こんな感じです。

[857: Ｂ待ち]

ここにきて結構引き合いがあったんですね。

[858: 物件検討中さん]

先週見学してきました、南武線物件より良かった。
ここは立地面で他の物件より劣りますが、考えたほどでもないし。
噂の競馬場、競輪場、お寺も駅を跨いでるので影響も少ない。
ただ残ってる戸数は、高層で価格高。
川崎最後の大規模再開発エリアを加味するしかないのかが悩みどこです。

[859: 匿名さん]

そうなんですよね、
高層しか残ってないし価格もそれなりにしちゃうんですよね。

階層は地震対策も最新な建物ですし別にこだわってないので解決してますが、
お金に関してはどうしても。
私も今悩み中です。

仕事とか私生活のタイミング的にB棟ではなくA棟が好都合なんですよね。

同様に線路挟んでリヴァリエ独自の敷地はかなり気に入ってます。

[860: 匿名さん]

今のところ堅実に売れてる印象ですが、このペースをいつまで維持できるかが心配。
A棟はともかくあと２棟は売り切るのに苦労しそう。

手の出せる価格帯、最新の地震対策、ゆとりのある敷地計画などは魅力的だけど
駅から１分とはいえ、マイナーな支線駅。リヴァリエの敷地以外の周辺環境はあまりよくない。

いずれ中古で出したり賃貸にまわす可能性を考えると、厳しいような気もするのですが。
買われる決断された方たちは永住目的の人が多いんですかね？

[861: 匿名さん]

港町駅の囲いが取れて、新しい改札口も姿を現してきました。
新しい駅舎と改札口はいつから使用するのでしょうか。
2月下旬と聞いたような気がするけど、だとするとあと一週間ぐらいで完成なのかな。

[862: 匿名さん]

新しい駅舎って4月からとかじゃなかったでしたっけ？

[863: 匿名さん]

調べたら、
・新駅舎は2月末頃に供用が始まる。
・使わなくなった部分の撤去工事などは2013年度いっぱい。

あと駅の屋根とかかっこよさげな感じに変わってるそうです。

[864: 匿名さん]

立地の評価は実質面よりイメージが先行しますから、
現状は決して良い評価にはなりえないと思います。
実際に足を運んで（イメージを大切される方はそもそも検討外と思いますので）
自分自身がどの様に捉えるかしかないと思います。
全てが満足という物件はそもそもないと思いますが、
特に立地に関してこの物件は購入者の生活に対する価値観が
試される物件ですね。

子育て世代が満足する環境が歓迎される傾向は、
確かにこの世代価値観が全てを包括するという意味で正しいと思いますが、
ライフスタイルは其々ですから、
其々の価値で判断されるのが良いと思います。

駅前という点については、これはプラス要素しかないと思います。
個人的にはマイナーな支線のマイナーな駅
（しかし都心から離れている訳ではない）
という立地は好印象です。
都市の利便性を享受しつつ、生活空間として落ち着いた環境が
手に入るわけですから。

バスは勿論の事、自転車の代わりに電車を使えるという感覚は
正直凄いと思います。

[865: 契約者]

永住目的です。
勤務地まで夫婦とも乗換１回です。

[866: 匿名さん]

えっ？ホームに屋根が付くんですか？すごい！

[867: 購入検討中さん]

勤務地（東京都）まで徒歩２０分です。

[868: 匿名さん]

勤務地まで徒歩20分は凄いですね。

やはり身近な人たちが多く集まるのですかね？

[869: 匿名さん]

都心ヘのアクセスの良さが売りみたいだけど、品川１２分は無理でしょ、実際２０分くらい？
でも車で千葉に行くときはよさそう。

[870: 匿名さん]

>869
乗ってる時間は12分くらいですが、
乗り換え時間とか考えて最短で16～18分ってのがありますね。

今の時間帯では18分が最短かな
前16分くらいのを見た気がしたけど時間帯までは覚えてないです。

駅探
17:28 ⇒ 17:46


車ではTDRが30分くらいでつくし、
高速も近いし、
羽田も近いしで、
車の利便性も便利な方ですね。