リヴァリエってどうですか？ Part10

[匿名さん]

販売開始から約一年半が経過し、いよいよ竣工も近づいてきました。引き続きよろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/

[775: 匿名さん]

B棟のついでにC棟も基礎工事したほうが効率が良くてコスト安なのかな。

[776: 匿名さん]

B棟の駐車場入口はC棟側にあるように見えます。C棟建設中の車の行き来は問題ないようにしないといけないよね。

[777: 匿名さん]

住宅を購入するうえで仕様（設備）ってそんなに大事ですかね。
立地、広さ間取りを踏まえた使いやすさ、建物の品質、そして価格は
不動産を考える上で当然の価値基準ですが、
マンションの場合は加えて管理体制や共用部の充実で価値は決まるのではないでしょうか。

仕様は建築された時期の流行りは設備業界の様々な経済状況で決まるものなのあって、
そんなに考えなくても良いのでは。
（１０年前に（ガス）の床暖房がどんなマンションにもついていたのは、
需要低下に危機感をもったガス会社がデベロッパーに赤字覚悟で売り込んだからしかありません。）

とはいえ、デべロッパー側からすれば、設備程お客様を喜ばせる簡単なツールはないと
いうのが本音ですから色々手を変え品を変え強調してきますけれど。

このマンションはあえて嗜好的な設備を（低設備＝安建物）と評価され勝ちなことを知りつつ
オプションとして購入者の判断に任せている姿勢には好感が持てます。

建物も竣工していることですし、
BC棟検討者を含めて、
現地で現物を見て判断されることをおすすめします。

※十年経てばどんな建物でも設備は陳腐化します。しかし、設備は更新可能な代物でもあります。

[778: 匿名さん]

床暖房と同じくミストサウナも殆どのマンションについてましたよね。

今売り出してるマンションってミストサウナついてるマンションってあまりないですよね。

[779: 匿名さん]

私は壁面収納や本棚を置きたいので、熱がこもる床暖房はなくてもいいです。

食洗機は最近出たパナソニックの最新型でも自分で手配すれば15〜20万円で設置できます。面材も合わせられそうです。

後づけ出来ないディスポーザーが付いていることなどを考慮すると、住戸内の設備は良くはないが嫌になるほど悪くもないと思います。

内廊下なのは賛否両論あると思いますが、一般的には高級な方ですし、印象は良かったです。
そして、何と言っても関東にDFS構造は現在のところここしかありませんからね。

[780: 匿名さん]

仕様はともかく構造を考えると割安感はある。
ハ○コー仕様のプ○ウドなんかよりはよっぽどよい。

[781: 匿名さん]

今売ってる川崎のマンションはハセコー施工が多いから、そんなこと書くと荒らされるよ。

[782: 匿名さん]

長谷工仕様のマンションをプラウド価格で売るのが問題。
川崎周辺の長谷工物件はそれなりの価格だろ。

[783: 匿名さん]

DFSってほんとに効果あるかわからないから、あるいみ実験だな

[784: 匿名さん]

スカイツリーで採用されているような技術だから大丈夫だろ、きっと。
スカイツリーよりチビでデブだし。

[785: 周辺住民]

いま免震タワーに住んでるんですが一度建物が揺れますとなかなか揺れが収まらないんです。制震構造はダンパーがエネルギーを吸収してくれるので免震よりも揺れない点で期待しています。免震は船酔いします。

[786: 匿名さん]

関西には既にＤＦＳ建物ができて何年か経ってるのもあるし、ここも建物自体は出来上がっているのだから実証データみたいなのは取ってＭＲに置いてないのでしょうかね。
震度3とか4程度はしょっちゅう起こってますから。

[787: 匿名]

今の最新式免震はちゃんとダンパー付いてるから揺れはすぐに収まるはずだが……

[788: 匿名さん]

免震につけるダンパーは数が少なく土台の階層にしか入っていないから、揺れの減衰はDFSのほうが効率的でしょうね。

[789: 匿名さん]

いやいやHコー仕様は、考えちゃうよ。
南武線沿線は独占状態だからな、あれだけ同じ間取りを大量供給して市場価格は大丈夫か心配になるわ。
Hコー販売のスレにはネガ情報チェックで、営業さんがいると噂があるし。

[791: 匿名さん]

あっ、ＤＦＳ以外ね

[792: 匿名さん]

この連休の内覧会で色々動きそうな気配です。
物件の仕様的には中々よいので駅前の中古タワーと比較中。正直悩みます。

[793: 匿名さん]

Hコーの特徴は直床、二重壁ですよね。
直床が一概に悪いとも言えませんし、二重壁もGL工法でなければ太鼓現象は起き難いようなので、Hコーはイメージほど悪く無いと思いますよ。

[794: 匿名さん]

まあここは大◎組の二重床、二重天井だから良い。
ちなみに、残戸数はどうなんだろう？。

[795: 匿名さん]

Hコーとか大◎組とか
何？
誰か連投してるの？

[796: 匿名さん]

乾式壁で直床だったら、となり筒抜けだろw
まあタワーの乾式壁には期待しないほうがよいよね

[797: 匿名さん]

>796
二重壁を知らないようだね。
直床も二重壁もここじゃないし、直床は隣との遮音性には関係ない。

[798: 匿名さん]

遮音性は抜群だよここ。
ギャラリー行けばわかる。

[799: 匿名さん]

797は大丈夫か？

[800: 匿名さん]

乾式壁は低音には弱いですよ。

[801: 匿名さん]

>799
長谷工の特徴は直床で二重壁だろ。
ここは二重床で乾式耐火遮音壁だから、796が乾式壁で直床と言ってるのが意味不明なんだが。

[802: 購入検討中さん]

予想通り固定資産税高いでしょうな。毎月管理費もかかるし
年収600万円台の低層階購入者の方は大変だあ

[803: 匿名さん]

年収600万円台なら余裕でしょ。
ここの低層階なら、もっと下でも買えました。

[804: 匿名さん]

年収1000万円で頭金3割で物件は気に入ってるのですが、中層階厳しそうだと思って諦めかけてます。
税金と将来の修繕費が心配なのですが、心配し過ぎでしょうか?

[805: 匿名さん]

>802さん
固定資産税が高いと考えられる理由を教えていただけませんでしょうか？

[806: 匿名さん]

>804さん
一般的には問題なさそうですが、ご検討されている物件価格帯、年齢、家族構成などによりますね。

[807: 匿名さん]

周辺のマンションの例を考えると固定資産は15-20万程度になるでしょうね。

[808: 匿名さん]

友人が管理費は二万以下に値下がりしたと言ってました。
人件費の体制をうまく調整出来たらしいです。

[809: 匿名さん]

>>807
それは何平米の想定ですか？

[810: 匿名さん]

>809
平均値じゃない？
川崎西口のマンション群よりは高くならないと思うしたぶんそうなるんじゃないかな？
ってことは18～20万くらいを想定出来るけど。

安くてそれ以下、高くてそれ以上それぞれプラス2～3万ってくらいか？

[811: 匿名さん]

先週末はA棟販売追い込みでMR、見学会賑わってました。来週末も混みそう。
羽田付近の再開発情報と貨物貨客計画情報持った海外の方がいたのには驚き、海外の方が情報出ていそうですね。
ただ、A棟の売れ行きからC棟まで販売をするかは少々疑問？、どうなんでしょう

[812: 匿名さん]

昨日ニュースでやってましたからね。
日本の不動産がプチバブルになってきてると。

海外勢の投資目的でも購入があるらしく、
都内では億ションがかなり需要が出始めてるらしいです。

リヴァリエも今後は値段を据え置いて貰ってほしいものです。

需要があがると値上がりますからね。。。
川崎周辺のタワマンが今供給が少ないですからねー。

[813: 匿名さん]

土地はリヴァリエの方が西口のタワーマンションの倍位はある分、土地代は安くても固定資産税も高くなりそうですが。大丈夫なの？

[814: 匿名さん]

>813
詳しくはないけど、
地価：西口＞港町
土地：港町＜西口
戸数：西口＞港町

っとかこの上がりが関係するんですか？

地価は倍くらい西口のが高いしどうなんですかね？

まぁ20万前後を想像すればいいのかな？

[815: 匿名さん]

もし西口タワマンと資産評価額でいい勝負だとすればお得じゃないですか。
詳しい人いませんかね。

[816: 匿名さん]

地価の坪単価は西口>港町
土地の広さは港町>西口
戸数は物件にもよるが、nearly equal

よって物件当たりの固定資産税が同程度とするなら、
税務上の資産評価価値は同程度になります。

ただし、市場評価価値＝販売価格≒売却価格が西口タワーマンションと同程度にならないと、税金が高いばかりの割高物件になってしまいます。

土地の広さから得られる良好な敷地環境がマンションとしての物件市場評価につながっていないことが、税金の割高感を生じています。これだけ税金が高い物件なら、販売価格や市場の評価も上がらなければならない。

[817: 匿名さん]

実際固定資産税が決まるのはまだわからないってことですかね？
15～20万を想定してればいいのかな？
多めに考えて23万ってくらいかな？

[818: 匿名さん]

80平米で25万位です。

[819: 匿名さん]

>818
何情報？契約者さんです？

知人は80㎡で20万弱っていってましたけど。

[820: 匿名さん]

ギャラリーでローンのシミュレーションしてもらば同時に想定の固定資産税額も出してくれます。

うちは80平米で23万でした。

[821: 匿名さん]

固定資産、管理費、修繕費を気にするなら戸建てがオススメですよ。

[822: 匿名さん]

想定って確か若干高めに設定されてると聞きました。
まぁ実際が想定より高い方が苦情多そうですしあたりまえっちゃあたりまえですが。

[823: 匿名さん]

20万弱って、18万とかですよね？それは安すぎ。
多分、弱の言葉の意味を間違えてます。
23万は、25万位の範囲内で、80平米ならそんなところです。

川崎東口や西口駅前の相場だと、新築5年内での建物税金半減措置いれて80平米15万弱とか100平米で20万位。6年目以降はその1.5倍になります。

リヴァリエの固定資産税高め設定というのは1.5倍も余裕をみてると信じて大丈夫？

[824: 匿名さん]

>川崎東口や西口駅前の相場だと、新築5年内での建物税金半減措置いれて80平米15万弱とか100平米で20万位。
そうなんですか。
てっきり半減処置入れないでその価格かと勘違いしてましたがやっぱそうですよねｗ

西口が80平米で30万くらいならリヴァリエで20～23万は納得の価格でした。