リヴァリエってどうですか？ Part10

[匿名さん]

販売開始から約一年半が経過し、いよいよ竣工も近づいてきました。引き続きよろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/

[701: 匿名さん]

>699
>川崎付近の物件と比較検討中で、MRみました。残戸数は80強、価格が高めでした。
>既に値下げとかしたんですか？、今の価格帯だと購入者層は限られますね。

タワーマンションとしては安めなのですが、
普通のマンションと比べると勿論高いんですよね。

管理費や修繕費はタワーマンション平均値ですし。
セキュリティや共用施設を考えたらまぁその辺りは妥当です。

値下げはまだHPなどではやってないですね。
ただ特定のチラシを持っていったり、
契約者の紹介だったりすると色々特権があるらしいです。

[702: 購入検討中さん]

低層で安い部屋から売れてしまうのは、どこも同じですね。
高い売れ残りよりはB棟の方がお値段良さそうに思いますが、部屋が狭くなると選びにくいな。

[703: 匿名さん]

そういえばA棟は、
北角部屋と低層階が人気だったらしいです。
恐らく価格も安価だったと予想できますね。

B棟かA棟かは色々考慮すると迷うところですよね。

[704: 匿名]

低層階なら北角でも4000万円くらいからありました。
B棟がどんな価格を出してくるか楽しみです。

[705: 匿名さん]

安い部屋から売れてしまうのはちょっと心配です。
都心の一等地のタワマンにはそれはありません。
懐にゆとりのない人たちが買ってるわけで。
電気代がどうなるかなんてレスみると。
先々、不安材料ですね。

[706: 匿名さん]

>電気代がどうなるかなんてレスみると。
良識ある日本人なら気にして当然だと思うが…。
懐にゆとりがある方のレスは違いますねｗ

[707: 匿名さん]

>>683

同じ程度の広さ、条件の部屋だと、修繕費はラゾーナの近くのタワーマンションより平均で1万円、20年以上経過したときも1万円以上高くなりました。管理費もリヴァリエが5000円高い。固定資産税も年15万円位リヴァリエの方が高いです。

物件価格はリヴァリエが1500万円安いです。

管理費、修繕費、固定資産税で年30万円強多くかかり、駅が川崎駅西口でなく港町、路線がJRでなく京急大師線、床暖房無しでも価格差のメリットが感じられれば、将来西口に売り負けしないのかな？微妙な差額の印象です。

[708: 匿名さん]

>707
つまりそこのマンションは修繕費が大体長期計画で平均1万円台で、
管理費も1万円台ってことだよね？
めちゃくちゃ安くない？逆にそこまで安いと後々怖いけど。

タワーマンションの管理費は大体2万5千～のイメージ。
修繕費も平均2万5千円～。

一番新しい西口マンションは大体それくらい、それ以上だった気がするけど。

[709: 匿名さん]

物件価格：立地の違い
管理費、修繕費：内容の違い
固定資産税：敷地の違い

こうなのでは。
立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

[710: 匿名さん]

>立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

それはごもっともです。

勝ってる面もいくつかあるし、
その中での駅改札から徒歩1分の物件は西口ではないからセールスポイントがあるってことか。

共用施設にジムがあるのも川崎区、幸区では少ないしね。

[711: 匿名さん]

でも、残戸数は80強
一ヶ月もしないうちに入居開始なんでしょ。
しっかり、セールスしてくださいね。

[712: 匿名]

705
都心の一等地と比べることが理解に苦しむ

[713: 匿名さん]

>>708
それよりはもう少し安かったです。広さは90平米位の部屋で比較してます。

[714: 匿名さん]

1万円台の方じゃなくて。
西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

リヴァリエの方が敷地広いのは嬉しいのですかね？
西口タワー並に敷地狭くても、同じ位の税金で済む方がありがたいような。
戸建ならともかく、マンションは効率を求めた住宅だから、駅に近くて敷地は狭い＝土地の利用効率が高い方がありがたいな。

[715: 匿名さん]

>714

敷地内を歩いてみることをお勧めします。ここのような開放的な空間は川崎駅にはまずない。

狭くても別のことに価値が見いだせればそれもいいしどれに重点を置くかは人それぞれでしょうね。どうぞ西口へ。

[716: 匿名さん]

確かに川沿いの眺めは良い。
敷地内である必要はないかも知れませんが。
利便性も川崎に出れば問題なし。
維持コストだけか。

[717: 匿名さん]

>西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
>リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

あれ、リヴァリエの修繕も30年平均2万くらいと聞きましたよ。
管理費は共用施設が多い分妥当ですかね？

[718: 匿名さん]

修繕費君、久々の登場ですねー

[719: 匿名さん]

これだけは言っとく
修繕はきちんとしるに越したことは無い

そして多めに見積もっていても損は無い

ただそれ相応の修繕をしてもらう事が大事

[720: 匿名さん]

管理費も二万くらいじゃなかったっけ？
駐輪場とかトランクルーム入れると二万五千くらいにはなった気がするけど

[721: 匿名さん]

根拠の無い数字ばかりあげないで、
とりあえずMRに問い合わせてねｗ

修繕費と管理費は部屋の大きさにもよるし。

[722: 匿名さん]

まあ、いいじゃないですか。
修繕費と管理費の話題は盛り上がるんですよねｗ

[723: 匿名さん]

2013/1/31現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期18戸 累積408/455


契約戸数：383戸
先着残り戸数：25戸
未販売戸数：47戸

販売戸数に対する契約率：93.87%
A棟全戸に対する契約率：84.17%

※HPや過去レスによる独自調査の為、実際とは異なる数字の可能性は大きいです。


先週末は7戸前後契約。

[724: 匿名さん]

修繕費は、最初から高い方がいいな。
最初4万、年ごとに減る位の方が、将来の売却考えると売りやすくなって助かるのですが。

[726: 匿名さん]

金があるのなら、他をえらぶよ。

[727: 匿名さん]

デザインは飽きがこなくていいけど、床暖房と食洗機がないのはコストダウンのやり過ぎだと思う。竣工後に買うと工事費がでかくなって買う方にとってはコストダウンにならない。

[728: 匿名さん]

販売価格は200万円位上がってもいいから、床暖房、食洗機、ミストサウナは付けて欲しい。

[729: 匿名さん]

>724
修繕費が最初負担減なのはローンの金利を考えられてとよく聞きます。

最初負担少ない分ローン前倒しにお金回せますしね。

金利は前倒しすればするほどお得ですし、
そういった面を踏まえると最初負担減な修繕計画はよいですよ。

てか最近の物件はそういった修繕計画が多くみられます。

[730: 匿名さん]

>728
200万あればオプションでつけれるんだから全然問題ないっすよ。
どっちも同じこと

[731: 匿名さん]

>725
君の個人的意見はそうかもしれないけど、
私は結構気に入ってます。
もちろん色んなタワマンを吟味した結果です。

まぁまだ検討中なのですがねｗ

デザインの好みなんて人それぞれ感じ方違いますよねー。

私は逆に高級感を感じるエントランスだなっと思いました。

周りの物件はどうも好きになれないデザインも結構ありました。

[732: 匿名さん]

ってか先週は7戸契約ですかー。

やっぱり棟内モデルルームは効果抜群っぽいですね。

悩む。

[733: 物件比較中さん]

それでもまだ７０戸以上残っているんだね。
B狙いかな。

[734: 匿名さん]

現時点で72戸残ってるのか。
先週7戸売れたのなら、
裁けない数ではなさそうだけど。

B棟竣工時の2年後まで残ってたらきついだろうね。

[735: 匿名]

七戸もどこが売れたかによるんじゃない？。
目玉のプレミアムが裁けないのは厳しいよね、階数が上だから仕方ないけど。。

[736: 匿名さん]

今週の東洋経済に特集でリヴァリエが載ってた。
外国人投資家が注目するマンションだって。
すごいな。

[737: 匿名さん]

投資家に買われてもね。
まぁさばければいいのかね。

[738: 匿名さん]

東洋経済凄いな。

>ＤＦＳは最強構造と言えるだろう。

って言いきってるｗ


http://toyokeizai.net/articles/-/12622

[739: 匿名さん]

>738
しかし、タイトルが「広告特集」となってる。

[740: 匿名さん]

本来ならC棟も着工してた時期ですね。なぜ遅れてるのでしょうか？販売側は早く売り切りたいはずなのに。B棟も当初の予定通り着工してたら増税前に間に合ったののでは。

[741: 匿名さん]

>740
そもそもA棟自体も着工はかなり遅れてたらしいからね。
早く売り切りたいけど需要がないんじゃ作っただけ損するし慎重になってるのでは？

川崎駅周辺のタワマンの供給は一旦区切りがついて次を見据えてる段階だと思うし、
その間にリヴァリエと競合しない物件が無いうちにB,C棟を建てて売るって感じなのかな？

今まではタワマンに限らず大師線や川崎駅周辺で色々競合してそうな物件が多かったからね。

[742: 匿名さん]

固定資産税は高めに見積もられているので実際にかかる金額は違うと聞きましたよ。
川崎駅西口のタワマンよりも評価額が高いとは思えないのですが。

[743: 匿名さん]

震災があったのだから多少計画がずれ込んだとしても当然だと思います。
震災後であることを考えると、タワマンとしては順調な売れ行きではないでしょうか。
やはりＤＦＳ、駅前、眺望などの他のマンションにはない魅力があるからでしょうね。

[744: 匿名さん]

クレッセント川崎タワーだと、固定資産税は89平米で15万円でした。あちらの方が圧倒的に安いのは納得いかないです。

[745: 匿名さん]

>744
クレッセントは当初
>７０㎡で高くても２０万
ってありましたよ。

つまりリヴァリエも高めに見積もってる可能性はあります。

ブリリアとか
>８０㎡で２８万
とか前情報もありましたしね。

それらを考えるとリヴァリエもまぁ現段階では妥当な情報ですよ。

[746: 匿名さん]

ニュースでありましたが川崎の財政が改善されたっぽいですね。

子育て支援もより一層力を入れるそうで、
これから子育て考えてる人には良いニュースですね。

[747: 匿名さん]

人口も増える一方だし、これからの発展が期待できる日本で数少ない自治体ですよね。

[748: 匿名さん]

川崎市としては良い発展してるので、
川崎区もそれにつれてよい環境作りが出来ればよいですね。

[749: 匿名さん]

残ってる部屋って70戸位らしいけど、半分以上はプレミアムフロアなんだろうなー。
こんなもん作らなければ、ほぼ完売だったろうに。勿体ない

[750: 匿名さん]

プレミアムの割に床暖房がないのは、プレミアム感がなく感じました。付ければいいんだろうけど、それすらオプションでプレミアムというのに矛盾を感じて‥。