リヴァリエってどうですか？ Part10

[匿名さん]

販売開始から約一年半が経過し、いよいよ竣工も近づいてきました。引き続きよろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/

[673: 匿名さん]

棟内モデルルームって何階になるかわかりますか？

[674: 匿名さん]

結構高層の方だった気がしますよ。
（20F～）

実際の景色なども見れて契約に弾みをつけてるらしいです。

[675: 購入検討中さん]

物件はいいけど、競馬場や風俗街が近い立地で悩んでいます。
古くなった時の修繕金が高くなると聞きましたが、毎月いくらくらいですか？

[676: 匿名さん]

>675
風俗街はわざわざ足を運ばなければ干渉ない地域なので気にしなくてもいいのでは？
（徒歩10分くらいで大きな国道渡って小道入った所にあるので）
そもそも港町駅より向こう側って中々行かないと思いますし。
セキュリティに関しては上等な物件ですしね。

競馬場は賛否両論ですね。

千葉の方でも似たような物件などがあり、
競馬場が見れるのはいいですねって発言もあれば、
競馬場っておっさんが集まる場所でしょ？って発言もありました。

川崎競馬場は子どももよく集まる場所なので、
子ども向けのイベントが多く開催されてるほどです。

競馬場利用者がリヴァリエ側に来るのもまずないと思います。
（駅の反対側になるので）


古くなった時の修繕費はどこのマンションも同じですよ。

ただリヴァリエの場合、
築年数が若い時は修繕の負担が周りの物件より少なく、
古くなると高くなります。

平均すると周りの物件とさほど差はないのですが、
その辺りをよく踏まえて人生設計しないと後々大変になるかもしれませんね。

修繕費が気になる場合タワーマンションより普通のマンションを検討すると良いかもしれませんね。

比較的抑えられるかと思います。

[677: 購入検討中さん]

固定資産税はどうでしょうか？
西口のタワーマンションの二倍位します。
敷地が広いからだと思いますが、固定資産税で物件価格400〜500万円割高になるので迷います。
床暖房も西口のタワーマンションはついてるので100〜200万円割高だし。

[678: 検討中さん]

物件自体は、ほどほどに見えます。ただ、残り戸数の価格は川崎湾岸平均価格と比べてかなり高い。。
竣工後、どれくらいで完売するつもりなんだろう。

[679: 匿名さん]

B棟には高額な部屋を作る予定がないみたいだから、残ってるのは丁度いいんじゃない？
これからも販売が続く物件だからモデルルームを撤去する訳でもないし、完売を目指す必要はないと思うけど。
ただ契約者からみたら完売にこだわるのかな？
川崎物件の中では、順調に売れてると思うよ。

[680: 匿名さん]

買えないなら他探せばいいんだから、無理に低所得者をターゲットにしないでほしいね。
時間をかけても、余裕のある層を呼び込むべき。

[681: 匿名さん]

竣工フォトギャラリーちゃんと見れるようになったｗ
頑張って直したのかねｗ

[682: 購入検討中さん]

ただ、床暖房や食洗機がないということは、元々安さを売りにしてるマンションなのだと思います。建物の仕様は良いのですが、先々の修繕費が川崎西口のタワーマンションより一万円高いのと固定資産税も倍で、20年過ぎると川崎西口より割高なマンションとなるので相対的に売りにくくなりそうなことが心配です。

[683: 匿名さん]

>682
不必要な人が多い為その人達を考慮してその分安くしてるらしいです。

床暖房と食洗機はオプションで付けれますので、
必要な人は付けてくださいって感じ。


>修繕費が川崎西口のタワーマンションより一万円高い

これはどこの情報を元に計算しましたか？
リヴァリエの長期計画の修繕費を平均したら2万ちょいなので、
西口タワーマンションより安くなってるはずです。
（既に築年数が建っている西口タワーマンションは知りませんが。）


>川崎西口より割高なマンション
物件自体が安いのでそう言い切れないと思いますよ。

[684: 匿名さん]

資産価値を考えるなら今後駅前徒歩1分の物件なんてどんどんなくなるし、
良いんじゃないか？

この先少子高齢、人口減少を考えてら、
駅前徒歩1分が将来的に希少になってくると思うよ。

ってか資産価値求めて購入考えてるのなら都内とかの方が無難そうだけど。

住みやすさを求めるならリヴァリエは良いと思うけど。

[685: 匿名さん]

>古くなった時の修繕金が高くなると聞きましたが、毎月いくらくらいですか？
>固定資産税はどうでしょうか？

これらの質問にも答えてあげてはどうでしょうか。

[686: 匿名さん]

所詮広告ではありますが、
先日雑誌を見ていたら、リヴァリエが紹介されていました。

http://toyokeizai.net/articles/-/12622

都心の高級タワーとは比べようもないですが、
防災、セキュリティーが充実した建物を
それなりの価格帯（グレード）であっても
求めたいという層にとっては
注目すべき物件であることは確かかなと思います。

[687: 匿名さん]

>685
過去何回も情報提供があるから自分から探してくれっと言いたいけど。

固定資産は大体20万前後、
修繕費は長期計画で大体2万強
（最初数年は1万以下最後の方は3～4万程度で平均したら2万程度）

って調べたらすぐ出ましたよ。

そしてそれらを加味して人生設計しないと、
あとあと苦しみますよっともありました。
ごもっともですが。

[688: 匿名さん]

計画通りの修繕積立で足りると思わない方がよいとおもうよ。

[689: 匿名さん]

>686
全ての間取りが億ションを超えるような高級には流石に素材などは劣りますが、
設備やシステムは良いと言われ続けてますね。
地震対策や防災対策、環境面やサービスなどには定評はやっぱりありますか。


気になるのはB,C棟がどんなクオリティになるかですね。

[690: 匿名さん]

>>685
本当に検討してるならギャラリー行って確かな数字を確認するのが吉だと思いますよ。

悪魔でここの情報はオブラートに包まれてますし、
現状大凡としか情報が出てないので。

[691: 匿名さん]

>688
それはどこの物件も同じでしょ。。。

むしろ安くなる事だってあるんでしょ？

[692: 匿名さん]

管理組合の質によりますよね。

現在の管理会社のいいなりだと危険ですが、
ちゃんと住人同士で話し合って管理会社を選んだりするとは思いますよ。

それにより修繕費の見直しなどもされると思いますし、
それにより高くなったり安くなったりもするのでは？

ってかこれに関しては戸建てじゃない建物なら共通の話になるので。

修繕気になるのならタワーマンション以外で、
さらに言えば戸建てを進めるがなｗ

[693: 匿名さん]

安くなることはほとんどないでしょ。
後から上がるタイプは上げ幅が大きくなる可能性があるということだね。

[694: 周辺住民]

老後を送るにもいいかなぁと両親用に検討してます。ゆっくり多摩川をみながら過ごし、ライブラリーで暇つぶしさせたり大師も近いのでお参りも容易ですよね。シニア世代にも安心で便利なマンションです。お風呂大好きな両親なのでお湯が間に合うか心配なのと今後の電気代の上昇は不安要素ですかね。皆さんとご近所になれたら嬉しいです。

[695: 匿名さん]

老後はマンションって魅力的ですよね。
・セキュリティ
・階段がない
・コンシェルジュがいると有る程度サービスが頼める
・共用施設


電気代は現状ではまだガス併用よりは良いと思いますけど、
今後はわかりませんからね。

神奈川の施設では東京電力以外の会社から購入する所が今年に入りかなり増えたらしく、
勿論電気コストも削減出来てるそうです。

今後マンション1棟でも電力の購入先を変更出来るようになる時代が遠からず来ると思っていますが、
それらをどこの物件もうまく利用出来たらいいですよね。

[696: 匿名さん]

港町駅はバリアフリーでエレベータ付きの改修中だっけ・？

それに加え駅前徒歩1分だと老後の生活にはかなり便利かもね。

大きな病院も結構近いし、
行政区間も川崎区に固まってて色々と便利な場所じゃないここ？

[697: 購入検討中さん]

>>685
この額で済むのは60平米位の部屋の場合ですよね？
あと、固定資産税は6年後以降はだいた1.5倍になる計算ですよね？

[698: 匿名さん]

>697
80㎡で20～23万くらいの物件だった気がします。
正確な数字は申し訳ないけどギャラリーに問い合わせた方がいいかもです。

5年目以降は固定資産って値上がるのですか？

そもそもマンションの新築物件はどこも5年目迄は固定資産半額制度がある為に、
リヴァリエなら5年目までは10万ちょっと、
それ以降は通常通りの固定資産になるって認識しかありません。

もちろん周りの物件も同様ですよね。

[699: 比較検討中さん]

川崎付近の物件と比較検討中で、MRみました。残戸数は80強、価格が高めでした。
既に値下げとかしたんですか？、今の価格帯だと購入者層は限られますね。

[700: 匿名さん]

ここはいろんな層から「高い」だの「安い」だの言われてておもろいねｗ
価格設定が意外と上手かったんだと思う。

[701: 匿名さん]

>699
>川崎付近の物件と比較検討中で、MRみました。残戸数は80強、価格が高めでした。
>既に値下げとかしたんですか？、今の価格帯だと購入者層は限られますね。

タワーマンションとしては安めなのですが、
普通のマンションと比べると勿論高いんですよね。

管理費や修繕費はタワーマンション平均値ですし。
セキュリティや共用施設を考えたらまぁその辺りは妥当です。

値下げはまだHPなどではやってないですね。
ただ特定のチラシを持っていったり、
契約者の紹介だったりすると色々特権があるらしいです。

[702: 購入検討中さん]

低層で安い部屋から売れてしまうのは、どこも同じですね。
高い売れ残りよりはB棟の方がお値段良さそうに思いますが、部屋が狭くなると選びにくいな。

[703: 匿名さん]

そういえばA棟は、
北角部屋と低層階が人気だったらしいです。
恐らく価格も安価だったと予想できますね。

B棟かA棟かは色々考慮すると迷うところですよね。

[704: 匿名]

低層階なら北角でも4000万円くらいからありました。
B棟がどんな価格を出してくるか楽しみです。

[705: 匿名さん]

安い部屋から売れてしまうのはちょっと心配です。
都心の一等地のタワマンにはそれはありません。
懐にゆとりのない人たちが買ってるわけで。
電気代がどうなるかなんてレスみると。
先々、不安材料ですね。

[706: 匿名さん]

>電気代がどうなるかなんてレスみると。
良識ある日本人なら気にして当然だと思うが…。
懐にゆとりがある方のレスは違いますねｗ

[707: 匿名さん]

>>683

同じ程度の広さ、条件の部屋だと、修繕費はラゾーナの近くのタワーマンションより平均で1万円、20年以上経過したときも1万円以上高くなりました。管理費もリヴァリエが5000円高い。固定資産税も年15万円位リヴァリエの方が高いです。

物件価格はリヴァリエが1500万円安いです。

管理費、修繕費、固定資産税で年30万円強多くかかり、駅が川崎駅西口でなく港町、路線がJRでなく京急大師線、床暖房無しでも価格差のメリットが感じられれば、将来西口に売り負けしないのかな？微妙な差額の印象です。

[708: 匿名さん]

>707
つまりそこのマンションは修繕費が大体長期計画で平均1万円台で、
管理費も1万円台ってことだよね？
めちゃくちゃ安くない？逆にそこまで安いと後々怖いけど。

タワーマンションの管理費は大体2万5千～のイメージ。
修繕費も平均2万5千円～。

一番新しい西口マンションは大体それくらい、それ以上だった気がするけど。

[709: 匿名さん]

物件価格：立地の違い
管理費、修繕費：内容の違い
固定資産税：敷地の違い

こうなのでは。
立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

[710: 匿名さん]

>立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

それはごもっともです。

勝ってる面もいくつかあるし、
その中での駅改札から徒歩1分の物件は西口ではないからセールスポイントがあるってことか。

共用施設にジムがあるのも川崎区、幸区では少ないしね。

[711: 匿名さん]

でも、残戸数は80強
一ヶ月もしないうちに入居開始なんでしょ。
しっかり、セールスしてくださいね。

[712: 匿名]

705
都心の一等地と比べることが理解に苦しむ

[713: 匿名さん]

>>708
それよりはもう少し安かったです。広さは90平米位の部屋で比較してます。

[714: 匿名さん]

1万円台の方じゃなくて。
西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

リヴァリエの方が敷地広いのは嬉しいのですかね？
西口タワー並に敷地狭くても、同じ位の税金で済む方がありがたいような。
戸建ならともかく、マンションは効率を求めた住宅だから、駅に近くて敷地は狭い＝土地の利用効率が高い方がありがたいな。

[715: 匿名さん]

>714

敷地内を歩いてみることをお勧めします。ここのような開放的な空間は川崎駅にはまずない。

狭くても別のことに価値が見いだせればそれもいいしどれに重点を置くかは人それぞれでしょうね。どうぞ西口へ。

[716: 匿名さん]

確かに川沿いの眺めは良い。
敷地内である必要はないかも知れませんが。
利便性も川崎に出れば問題なし。
維持コストだけか。

[717: 匿名さん]

>西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
>リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

あれ、リヴァリエの修繕も30年平均2万くらいと聞きましたよ。
管理費は共用施設が多い分妥当ですかね？

[718: 匿名さん]

修繕費君、久々の登場ですねー

[719: 匿名さん]

これだけは言っとく
修繕はきちんとしるに越したことは無い

そして多めに見積もっていても損は無い

ただそれ相応の修繕をしてもらう事が大事

[720: 匿名さん]

管理費も二万くらいじゃなかったっけ？
駐輪場とかトランクルーム入れると二万五千くらいにはなった気がするけど

[721: 匿名さん]

根拠の無い数字ばかりあげないで、
とりあえずMRに問い合わせてねｗ

修繕費と管理費は部屋の大きさにもよるし。

[722: 匿名さん]

まあ、いいじゃないですか。
修繕費と管理費の話題は盛り上がるんですよねｗ

[723: 匿名さん]

2013/1/31現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期18戸 累積408/455


契約戸数：383戸
先着残り戸数：25戸
未販売戸数：47戸

販売戸数に対する契約率：93.87%
A棟全戸に対する契約率：84.17%

※HPや過去レスによる独自調査の為、実際とは異なる数字の可能性は大きいです。


先週末は7戸前後契約。

[724: 匿名さん]

修繕費は、最初から高い方がいいな。
最初4万、年ごとに減る位の方が、将来の売却考えると売りやすくなって助かるのですが。

[726: 匿名さん]

金があるのなら、他をえらぶよ。

[727: 匿名さん]

デザインは飽きがこなくていいけど、床暖房と食洗機がないのはコストダウンのやり過ぎだと思う。竣工後に買うと工事費がでかくなって買う方にとってはコストダウンにならない。

[728: 匿名さん]

販売価格は200万円位上がってもいいから、床暖房、食洗機、ミストサウナは付けて欲しい。

[729: 匿名さん]

>724
修繕費が最初負担減なのはローンの金利を考えられてとよく聞きます。

最初負担少ない分ローン前倒しにお金回せますしね。

金利は前倒しすればするほどお得ですし、
そういった面を踏まえると最初負担減な修繕計画はよいですよ。

てか最近の物件はそういった修繕計画が多くみられます。

[730: 匿名さん]

>728
200万あればオプションでつけれるんだから全然問題ないっすよ。
どっちも同じこと

[731: 匿名さん]

>725
君の個人的意見はそうかもしれないけど、
私は結構気に入ってます。
もちろん色んなタワマンを吟味した結果です。

まぁまだ検討中なのですがねｗ

デザインの好みなんて人それぞれ感じ方違いますよねー。

私は逆に高級感を感じるエントランスだなっと思いました。

周りの物件はどうも好きになれないデザインも結構ありました。

[732: 匿名さん]

ってか先週は7戸契約ですかー。

やっぱり棟内モデルルームは効果抜群っぽいですね。

悩む。

[733: 物件比較中さん]

それでもまだ７０戸以上残っているんだね。
B狙いかな。

[734: 匿名さん]

現時点で72戸残ってるのか。
先週7戸売れたのなら、
裁けない数ではなさそうだけど。

B棟竣工時の2年後まで残ってたらきついだろうね。

[735: 匿名]

七戸もどこが売れたかによるんじゃない？。
目玉のプレミアムが裁けないのは厳しいよね、階数が上だから仕方ないけど。。

[736: 匿名さん]

今週の東洋経済に特集でリヴァリエが載ってた。
外国人投資家が注目するマンションだって。
すごいな。

[737: 匿名さん]

投資家に買われてもね。
まぁさばければいいのかね。

[738: 匿名さん]

東洋経済凄いな。

>ＤＦＳは最強構造と言えるだろう。

って言いきってるｗ


http://toyokeizai.net/articles/-/12622

[739: 匿名さん]

>738
しかし、タイトルが「広告特集」となってる。

[740: 匿名さん]

本来ならC棟も着工してた時期ですね。なぜ遅れてるのでしょうか？販売側は早く売り切りたいはずなのに。B棟も当初の予定通り着工してたら増税前に間に合ったののでは。

[741: 匿名さん]

>740
そもそもA棟自体も着工はかなり遅れてたらしいからね。
早く売り切りたいけど需要がないんじゃ作っただけ損するし慎重になってるのでは？

川崎駅周辺のタワマンの供給は一旦区切りがついて次を見据えてる段階だと思うし、
その間にリヴァリエと競合しない物件が無いうちにB,C棟を建てて売るって感じなのかな？

今まではタワマンに限らず大師線や川崎駅周辺で色々競合してそうな物件が多かったからね。

[742: 匿名さん]

固定資産税は高めに見積もられているので実際にかかる金額は違うと聞きましたよ。
川崎駅西口のタワマンよりも評価額が高いとは思えないのですが。

[743: 匿名さん]

震災があったのだから多少計画がずれ込んだとしても当然だと思います。
震災後であることを考えると、タワマンとしては順調な売れ行きではないでしょうか。
やはりＤＦＳ、駅前、眺望などの他のマンションにはない魅力があるからでしょうね。

[744: 匿名さん]

クレッセント川崎タワーだと、固定資産税は89平米で15万円でした。あちらの方が圧倒的に安いのは納得いかないです。

[745: 匿名さん]

>744
クレッセントは当初
>７０㎡で高くても２０万
ってありましたよ。

つまりリヴァリエも高めに見積もってる可能性はあります。

ブリリアとか
>８０㎡で２８万
とか前情報もありましたしね。

それらを考えるとリヴァリエもまぁ現段階では妥当な情報ですよ。

[746: 匿名さん]

ニュースでありましたが川崎の財政が改善されたっぽいですね。

子育て支援もより一層力を入れるそうで、
これから子育て考えてる人には良いニュースですね。

[747: 匿名さん]

人口も増える一方だし、これからの発展が期待できる日本で数少ない自治体ですよね。

[748: 匿名さん]

川崎市としては良い発展してるので、
川崎区もそれにつれてよい環境作りが出来ればよいですね。

[749: 匿名さん]

残ってる部屋って70戸位らしいけど、半分以上はプレミアムフロアなんだろうなー。
こんなもん作らなければ、ほぼ完売だったろうに。勿体ない

[750: 匿名さん]

プレミアムの割に床暖房がないのは、プレミアム感がなく感じました。付ければいいんだろうけど、それすらオプションでプレミアムというのに矛盾を感じて‥。

[751: 匿名さん]

オール電化の床暖房はオプションで正解だと思う。
ガスならいいけど、電気式はただの金食い虫。

[752: 匿名さん]

プレミアムフロアは床暖ありますよね

[753: 匿名さん]

>750
>～矛盾を感じて‥。
そっくりそのまま返すｗ

[754: 匿名さん]

>750
ネガ必死だね
検討者ならプレミアムが床暖房標準って知ってるはずなんだけど。

[755: 匿名さん]

まぁネガって根拠の無い発言ばかりだからね、
スルーが一番だよ。

[756: 匿名さん]

プレミアと銘打ってはいるが、プレミアでようやく普通のマンションの標準仕様レベル。
掲示板見てるとここの購入層は余裕のない子育て世帯の一次取得者が多そうですね。

[757: 匿名さん]

>756
普通のマンションであんなメーカーの素材つかわんはｗ

プレミアムはそれなりの仕様だよ。

タワマンなら珍しくもないけどな。

[758: 匿名さん]

なんでいちいち余裕の無いとか一言文句言うんだろうねｗ
ネガりたいなら直接MR前いってさけんでろよｗ

[759: 匿名さん]

>756
余裕の無い奴が6000万とか修繕2万管理2万とか払わないｗｗｗｗｗ

[760: 匿名さん]

>756
いろいろと余裕がないんですね、わかります。

[761: 匿名さん]

確かにここのプレミアムは、普通のマンション並の仕様だな。

[762: 匿名さん]

床暖房がプレミアムのみとは。
10年前なら坪単価100万円強のマンションですらついていて当たり前の標準装備でした。ついてないのは賃貸マンション位で。最近のマンションは世知辛いです。

[763: 購入検討中さん]

プレミアムは大手デベと比べたら普通仕様かもしれんが、それで十分だと思うが。

[764: 匿名さん]

そもそも港町のマンションに都心一等地並のプレミアム仕様なんて需要がない。

[765: 匿名さん]

A棟は間もなく完売の勢いですな！

[766: 匿名さん]

だよね>764
だからせいぜいプレミアムでも6000くらいが関の山。
もっと出せる人なら他行っちゃうでしょ。
基本仕様をぎりぎりまでおとして床暖すらオプション扱いは
ケチくさいが方向としては正しい。
しょぼい大師線の駅で戸数さばかなきゃならんのだから
タワマンに憧れる貧乏若夫婦にお手ごろ感でアピールしなきゃｗ

[767: 匿名さん]

>766
貧乏なら賃貸でしょ。

[768: 匿名さん]

>766
必死必死w

[769: 匿名さん]

東洋経済
外国人・エグゼクティブ向けマンション特集にリヴァリエって・・・提灯丸出しで恥ずかしくないのかな？

[770: 匿名さん]

エグゼクティヴは港町には住まんわな(笑)

[772: 匿名さん]

恥ずかしくても、竣工在庫は、今後の販売にもろに影響から色々手打ってるんじゃないかな。
値引きかオプション付きでもさっさと販売しないと、とうとう動き出したした川崎駅前中古タワーへ流れるし。
流石にプレミアム住戸の値引きは無さそうだけど、あっても不思議じゃないな。