リヴァリエってどうですか？ Part10

[匿名さん]

販売開始から約一年半が経過し、いよいよ竣工も近づいてきました。引き続きよろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/

[603: 匿名さん]

実質大師線の地下化中止と東海道貨物支線貨客併用化の実現はいいですね。

東海道貨物支線貨客併用化の方は羽田やその他アクセスが結構よくなりそうですし、
大師線の発展によい影響がありそうですね。

殿町の再開発もありますし東海道貨物支線貨客併用化は実現してもらいたいものですね。

[604: 匿名さん]

小島新田駅で大師線ときちんと接続してくれるかな？
接続してくれたら大師線は大化けですね。

[605: 匿名さん]

大師線は速いですか。
東海道貨物支線貨客併用化が実現されても、羽田空港までは京急蒲田を経由したほうが
早いかもしれません。どうでしょうか。

[606: 匿名さん]

当然京急のほうが早いですね。貨物線利用のサイトを見る限り、港町の住人には何のメリットもないですね。
京急と東海道線があるのに、わざわざ貨物線を利用する理由が全くないでしょう。

[607: 匿名さん]

ディズニーランド行くにはちょうど良さそうじゃん

[608: 匿名さん]

メリットは大師線の利用者が増える可能性があるにともない、
本数が増えたりとかくらいですか？

っというかまだ構想の段階ですよねこれ？

[609: 匿名さん]

確かに構想段階だけど、実現可能性は高いと予想。

[610: 匿名さん]

わざわざ調べたけど、
小島新田で接続したら羽田空港へは明らかに貨物線の方が早いですよ。
乗り換えも1回だし。

[611: 契約済みさん]

オーダーカーテンが窓に取り付けらるのは、いつかな？ついたら、各部屋の雰囲気も変わるだろうな〜。

[612: 匿名さん]

別に羽田なんか滅多に行かないしどうでもいい。

[613: 匿名さん]

逆に個人的に羽田使うか使わないかはどうでもいい。

[614: 周辺住民]

羽田につながるかどうかは資産価値の安定につかがりますね。これは自明だと思います。落ち目のグリーンフォレシアムやパークホームズも復活できるかもしれません。

[615: 匿名さん]

第6期第2次　12戸

第6期第1次までの総販売戸数　396
残戸数　20
契約済み　376

[616: 周辺住民さん]

2013/1/31現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期6戸 累積396/455

6期2次12戸

契約戸数：376戸
先着残り戸数：20戸 (6期2次含めると32戸)
未販売戸数：59戸 (6期2次含めると47戸)

販売戸数に対する契約率：94.94%
A棟全戸に対する契約率：82.63%

※HPや過去レスによる独自調査の為、実際とは異なる数字の可能性は大きいです。
　へ～、これくらいなのかなって程度でお願いします。

だいぶ契約されてきましたね、
残られた間取りも選択肢が少なくなってきたので、
検討中の方は早めの情報収集やモデルルームに行きたい所ですね。

[617: 周辺住民さん]

>615
あ、かぶりましたスミマセン。

[618: 匿名さん]

6期2次12戸は意外だな。
こんだけ引き合いあったのか？

[619: 周辺住民さん]

>618
おそらくあったのでしょうかね？

予想ですが過去の感じからして、
多分今週末の契約数は5～10戸程度になるかもですね。

[620: 匿名さん]

棟内モデルルームで納得し、住宅ローン減税の拡充は納得できる結果となり、長期金利は上昇傾向であることから、動きが出たのでしょうかね。

[621: 匿名さん]

そろそろかと思ったけど、やはり賃貸が出ていましたね。
北西12階71平米で定期借家3年23万円/月。
3800万円くらいのお部屋でしょうか?

スーモで写真もいっぱい掲載されています。

[622: 匿名さん]

>600
>東海道貨物支線貨客併用化整備検討協議会
>http://kakyaku.com/


上記の件本日の読売のニュースで出ましたね。

■貨物支線旅客化探る　列車走らせ現地調査
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/kanagawa/news/20130130-OYT8T01671.htm

記事内で気になった点は、
>「企業や研究所の誘致や発展にもつながる」などと好意的な意見が寄せられ
>川崎市川崎区塩浜付近に新駅を建設
>併用化について「１５年を目標に整備について検討すべきだ」

とかですかね。

東海道線の混雑を分散出来る可能性や、
神奈川臨港部の居住性の向上などを考えてるらしいです。

しかも前向きに検討はしてるっぽいです。

ただ経済試算など様々な点でまだ調査や決めごとをしてないみたいで、
今後の動きに注目ですね。

大師線の小島新田と新設される塩浜付近の新駅が接続されることを願います。

[623: 匿名さん]

棟内モデルルーム見学会が好評なのかな。

[624: 匿名さん]

棟内モデルルームもそうですし、
大師線地下化の廃止確実の件とか東海道貨物支線貨客併用化とかも結構プラスの材料にはなってそうか感じしますね。

[625: 匿名さん]

小島新田と塩浜駅は200-300mくらいかな？
武蔵小杉駅の横須賀線と東急よりは近そう。

[626: 匿名さん]

ルートのページを見てみると、
小島新田と塩浜はくっつく感じになりますね。
（図を見ると大師線と貨物線が交わってる所に塩浜駅が出来る）
http://kakyaku.com/root.html

現在は小島新田の駅と貨物線はT字にぶつかっており、
その間は数十メートル。
そこには小さな建物が2個有る程度なので（かなり小規模なコンビニとトイレ？？）、
移設は可能。

もし実現するのであればほぼ接続された状態になるのではないでしょうか？

[627: 匿名さん]

12階の71m2が本当に23万円で借り手がつくなら、新築マンションとして相当な高利回り物件ですね。
交通の便は非常にいいと思うので、ぜひ相応な相場を構築して欲しい。

リヴァリエの価格から言って、月18万円でもペイしますね。

[628: 匿名さん]

まあ…借り手がつかなくて4月に値下げだと思いますが…。
利回りが良いのは歓迎ですね。

[629: 匿名さん]

実際のところ、月16万円が今までの相場かな。
新築タワーとして18万円は目指して欲しい。

[630: 匿名さん]

>定期借家3年

71平米で3800万円くらいのお部屋
23万円/月で３年も借り続けろって・・・
冗談も休み休み言ってくれ

[631: 匿名さん]

16～17万なら、借り手もあっさり決まるだろう。
まあ、この時期ならではの価格だね。

[632: 匿名さん]

23万円がまともな相場になれば、
3800万円の部屋を中古で4400万円で買ってもいい。

[633: 匿名]

ここって2LDKってまだあります？
夫婦二人なんで部屋数はいらないんです。
リビングが15畳程度だと嬉しいです。
4000万くらいで買えますか？

[634: 匿名さん]

633さん

いただいた間取りの冊子をみると　リビング１６畳強の２LDKの間取りはあるみたいですよ。　ただ、ご希望の価格帯でまだ残っているかは、直接きいてみないとわからないと思います。

[635: 匿名さん]

ロイ鶴で、75平米で22万くらいの部屋がずっとSUUMOにのってたけど、
ここの71平米に23万も出す位なら、あっち借りた方が絶対いいわ。

[636: 契約済みさん]

地下化よりも実現早いでしょうね。塩浜駅（仮称）が出来るのは、メリットむちゃくちゃ大ですね。
やっぱり購入大正解 港町駅からほぼ隣接、例え凄く遠い先に地下化になったとしても
駅まで近いし

[637: 匿名さん]

地下化はほぼ実現出来なくなりましたしね、
リヴァリエにとってはよかったですね。

[638: 匿名]

>>634
なるほど
ありがとうございます。資料請求してみさす。
急ぐ理由はありませんので、欲しくても物件がなければB棟を狙ってみます

[639: 匿名さん]

空き駐車場にコンテナーとかを置いて、将来駐車スペースが必要となった場合は、空けてくれるんですか。
何かの事情で自分の物件を売り出したい場合を考えると、自分の首を絞めることにならないかな。

[640: 匿名さん]

契約者板の話しをしてるのかな？
それならそちらでお願いね^^

[641: 匿名さん]

論点を少し変えると検討者の参考になります。

空き駐車場にコンテナー
>将来駐車スペースが必要となった場合は、空けてくれるんですか。
>何かの事情で自分の物件を売り出したい場合を考えると、自分の首を絞めることにならないかな。

この疑問はもっともですが、その前に

>リヴァリエの計画は駐車場が八割埋まった状態の収入を考慮しての計画です。
>現状そこまで駐車場が埋まらない可能性があります。

こちらのほうが心配です。
駅前徒歩１分の物件なので、車は持たない住民さんが大量発生の危険があります。

>駐車場は６割埋まれば問題ないと、管理説明会で聞きましたよ。

６割で問題ないのは、駐車場そのものの維持管理で全体の維持管理はおそらく破綻します。

>リヴァリエの計画は駐車場が八割埋まった状態の収入を考慮しての計画です。

これは良心的な計画です。いい加減なデベだと１０割埋まった状態で説明したりしてます。

>現状そこまで駐車場が埋まらない可能性があります。
>その場合修繕費があがります。

そのとおり。正しい認識です。

>トランクルーム増設の件は正確な契約率が出てから慎重に検討しましょう

はい、慎重な検討が必要です。もし、住民以外に利用させ管理組合の収入にした場合、
税務署に営利事業とみなされると大変なことになりますよ。

[643: 匿名]

先のことを全く考えないであれこれガヤるだけなら誰でもできる。

また誰も意見を述べないマンションは管理会社の思うままだし、良くもならない。

貧乏くさくても意見は出ることで検討され取捨選択されるのだから、本当にいい意見なら資産価値は上がるでしょう。
450世帯がまとまるのは大変だけど、まとまればいい効果を生み出しそうではある 。

[644: 周辺住民]

来週棟内見学します。モデルルームからの眺め本当に素晴らしいですね。のんびり暮らすには最適ですね。

[645: 物件比較中さん]

今年無理して買って入居しなくても、今年契約して来年入居する方が消費税そのままでローン減税は今年入居より、大幅増かな

[646: 入居予定さん]

>644さん 私は南西の住戸ですがどの向きでも眺望は素晴らしい物件だと感じてます。私の購入の決めては駅徒歩1分、眺望、デザイン、トリプルタワー、繁華街から離れた落ち着き感などなど一生暮らしたい今後二度とお目にかかれない物件だと思ったからです。ちなみに私は営業ではありませんので。

[647: 匿名さん]

＞645さん、

3月15日を過ぎたら契約即引き渡しだと思うけど、
たとえ引越しを来年にしても住宅ローン控除は今のままじゃないかな。

[648: 周辺住民]

644様
ありがとうございます。私は羽田空港に多摩川を見る部屋がいいかなぁと検討してます。リバリエはこんにお手頃価格で充実した設備と駅近物件ということでかなり好印象です。リバリエのかえりに銀座までで出ましたがなんと所用時間25分程！驚異的なアクセス性です。また空港職員も買う理由が分かりました。

[649: 買い換え検討中]

647 今年は最大20万円だろ
来年入居の住宅ローン減税控除がどのくらいになるかまだわからんが

[650: 買い換え検討中]

647 つーかA棟急いで買う必要ないって事。

[652: 匿名さん]

今年契約したら即引き渡しなんだから、
入居（引っ越し）を来年に伸ばしても住宅ローン減税は今のままの制度で最大20万円/年じゃないの？

消費税は5％のままで、住宅ローン減税だけ新制度にできるのかな。

[653: 入居予定さん]

>648さん 羽田空港方面の北東も正直悩みました。旅客機の離発着や多摩川、スカイツリーが見えるのもいいですよね。真逆の南西にしたのは以前のマンションで東京タワーや東京湾の花火を満喫したので今度は富士山や遠くの山なみ、横浜ランドマークタワー、ベイブリッジを眺めたかったからです。ご参考まで。

[654: 匿名さん]

消費税5%で買った人は来年4月以降に入居しても最大減税額は今と変わりません。
消費税8%か10%で買った人は消費税差額程度、減税額が増えます。
消費税8%のときは少しだけ得になるかもしれませんが、金利変動リスクや引っ越すまでの家賃と比べたらわずかなものです。

[655: 匿名さん]

>649
それが今年も300万据え置き案が出てるんですよ。
まだそういう話がでた段階ですが、
今年は200万から去年同様300万据え置き。
んで2014年はさらなる補助って構想でしたっけ？

詳しくはまだ調べてないのでなんとも言えませんが。。。

[656: 匿名さん]

ん？
今年引越せば300万控除ってこと？

[657: 匿名さん]

>655
>656

そういう話が出てましたが、
最近結論が出たようですよ。

【住宅ローン控除は来年3月まで最大200万円で決着】
http://suumo.jp/journal/2013/01/24/37124/?vos=nsuusbsp20111206001


当初予定どおり200万円で決着。
長期優良住宅や低炭素住宅に認定されれば、上限が300万円にアップ。

リヴァリエは長期優良住宅でしたっけ？？

[658: 匿名さん]

公式ページの竣工フォトギャラリー、PCのブラウザから見られない。

[659: 匿名さん]

見れますけど。

[660: 匿名さん]

>659
見られるけど
まともに見られないよ

[661: 匿名さん]

クリックすると次のスライドが中央に来るような新しい見せ方のフォトデザインって感じですが。

[662: 匿名さん]

うちのPCでは写真が上の方に詰まった感じで表示されてしまいます
本当はもっと画面全体に写真が写るのが正しい気がします。

[663: 匿名さん]

>662
申し訳ない、
私はそれが正解なのかと思ってました（笑）

やっぱりおかしいのかな。。。

[664: 匿名さん]

IE、Chromeは見れるけど、Firefoxだと表示されないな。

[665: 匿名さん]

Androidでも見られます。

[666: 匿名さん]

Androidだと正しく真ん中に表示されました。
IＥ、Chromeだと上の方に小さく詰まってしまい、Firefoxだと真っ黒で表示すらされませんね。

[667: 匿名さん]

andoroid 4.0 4.2 では見られないけど？

[668: 匿名さん]

コンテンツ製作会社どこだろうね。
クオリティ低くて京急不動産が可哀そうｗ

[669: 匿名さん]

宣伝費が底を尽いてきて、安いところにしか頼めなかったのでわ。

[670: 匿名さん]

>669
んーちょっとずれてるかな？

例え安くしようと安く見積もってくれたコンテンツ会社があったとしても、
そこの会社はそれなりの品質を保証しての見積もりのはず。

つまり高かろうが、安かろうが関係ない。

HP作成会社の品質が悪いだけ。

沢山お金をだしても不具合なんて出るのがあたりまえってくらいの世界だし。

[671: 匿名さん]

>沢山お金をだしても不具合なんて出るのがあたりまえってくらいの世界だし。

ここのマンションのこと言ってないよね？
違うと言ってください。

[672: 匿名さん]

>671
ネガりたいのがみえみえなんだけど、

ち　が　い　ま　す　。

[673: 匿名さん]

棟内モデルルームって何階になるかわかりますか？

[674: 匿名さん]

結構高層の方だった気がしますよ。
（20F～）

実際の景色なども見れて契約に弾みをつけてるらしいです。

[675: 購入検討中さん]

物件はいいけど、競馬場や風俗街が近い立地で悩んでいます。
古くなった時の修繕金が高くなると聞きましたが、毎月いくらくらいですか？

[676: 匿名さん]

>675
風俗街はわざわざ足を運ばなければ干渉ない地域なので気にしなくてもいいのでは？
（徒歩10分くらいで大きな国道渡って小道入った所にあるので）
そもそも港町駅より向こう側って中々行かないと思いますし。
セキュリティに関しては上等な物件ですしね。

競馬場は賛否両論ですね。

千葉の方でも似たような物件などがあり、
競馬場が見れるのはいいですねって発言もあれば、
競馬場っておっさんが集まる場所でしょ？って発言もありました。

川崎競馬場は子どももよく集まる場所なので、
子ども向けのイベントが多く開催されてるほどです。

競馬場利用者がリヴァリエ側に来るのもまずないと思います。
（駅の反対側になるので）


古くなった時の修繕費はどこのマンションも同じですよ。

ただリヴァリエの場合、
築年数が若い時は修繕の負担が周りの物件より少なく、
古くなると高くなります。

平均すると周りの物件とさほど差はないのですが、
その辺りをよく踏まえて人生設計しないと後々大変になるかもしれませんね。

修繕費が気になる場合タワーマンションより普通のマンションを検討すると良いかもしれませんね。

比較的抑えられるかと思います。

[677: 購入検討中さん]

固定資産税はどうでしょうか？
西口のタワーマンションの二倍位します。
敷地が広いからだと思いますが、固定資産税で物件価格400〜500万円割高になるので迷います。
床暖房も西口のタワーマンションはついてるので100〜200万円割高だし。

[678: 検討中さん]

物件自体は、ほどほどに見えます。ただ、残り戸数の価格は川崎湾岸平均価格と比べてかなり高い。。
竣工後、どれくらいで完売するつもりなんだろう。

[679: 匿名さん]

B棟には高額な部屋を作る予定がないみたいだから、残ってるのは丁度いいんじゃない？
これからも販売が続く物件だからモデルルームを撤去する訳でもないし、完売を目指す必要はないと思うけど。
ただ契約者からみたら完売にこだわるのかな？
川崎物件の中では、順調に売れてると思うよ。

[680: 匿名さん]

買えないなら他探せばいいんだから、無理に低所得者をターゲットにしないでほしいね。
時間をかけても、余裕のある層を呼び込むべき。

[681: 匿名さん]

竣工フォトギャラリーちゃんと見れるようになったｗ
頑張って直したのかねｗ

[682: 購入検討中さん]

ただ、床暖房や食洗機がないということは、元々安さを売りにしてるマンションなのだと思います。建物の仕様は良いのですが、先々の修繕費が川崎西口のタワーマンションより一万円高いのと固定資産税も倍で、20年過ぎると川崎西口より割高なマンションとなるので相対的に売りにくくなりそうなことが心配です。

[683: 匿名さん]

>682
不必要な人が多い為その人達を考慮してその分安くしてるらしいです。

床暖房と食洗機はオプションで付けれますので、
必要な人は付けてくださいって感じ。


>修繕費が川崎西口のタワーマンションより一万円高い

これはどこの情報を元に計算しましたか？
リヴァリエの長期計画の修繕費を平均したら2万ちょいなので、
西口タワーマンションより安くなってるはずです。
（既に築年数が建っている西口タワーマンションは知りませんが。）


>川崎西口より割高なマンション
物件自体が安いのでそう言い切れないと思いますよ。

[684: 匿名さん]

資産価値を考えるなら今後駅前徒歩1分の物件なんてどんどんなくなるし、
良いんじゃないか？

この先少子高齢、人口減少を考えてら、
駅前徒歩1分が将来的に希少になってくると思うよ。

ってか資産価値求めて購入考えてるのなら都内とかの方が無難そうだけど。

住みやすさを求めるならリヴァリエは良いと思うけど。

[685: 匿名さん]

>古くなった時の修繕金が高くなると聞きましたが、毎月いくらくらいですか？
>固定資産税はどうでしょうか？

これらの質問にも答えてあげてはどうでしょうか。

[686: 匿名さん]

所詮広告ではありますが、
先日雑誌を見ていたら、リヴァリエが紹介されていました。

http://toyokeizai.net/articles/-/12622

都心の高級タワーとは比べようもないですが、
防災、セキュリティーが充実した建物を
それなりの価格帯（グレード）であっても
求めたいという層にとっては
注目すべき物件であることは確かかなと思います。

[687: 匿名さん]

>685
過去何回も情報提供があるから自分から探してくれっと言いたいけど。

固定資産は大体20万前後、
修繕費は長期計画で大体2万強
（最初数年は1万以下最後の方は3～4万程度で平均したら2万程度）

って調べたらすぐ出ましたよ。

そしてそれらを加味して人生設計しないと、
あとあと苦しみますよっともありました。
ごもっともですが。

[688: 匿名さん]

計画通りの修繕積立で足りると思わない方がよいとおもうよ。

[689: 匿名さん]

>686
全ての間取りが億ションを超えるような高級には流石に素材などは劣りますが、
設備やシステムは良いと言われ続けてますね。
地震対策や防災対策、環境面やサービスなどには定評はやっぱりありますか。


気になるのはB,C棟がどんなクオリティになるかですね。

[690: 匿名さん]

>>685
本当に検討してるならギャラリー行って確かな数字を確認するのが吉だと思いますよ。

悪魔でここの情報はオブラートに包まれてますし、
現状大凡としか情報が出てないので。

[691: 匿名さん]

>688
それはどこの物件も同じでしょ。。。

むしろ安くなる事だってあるんでしょ？

[692: 匿名さん]

管理組合の質によりますよね。

現在の管理会社のいいなりだと危険ですが、
ちゃんと住人同士で話し合って管理会社を選んだりするとは思いますよ。

それにより修繕費の見直しなどもされると思いますし、
それにより高くなったり安くなったりもするのでは？

ってかこれに関しては戸建てじゃない建物なら共通の話になるので。

修繕気になるのならタワーマンション以外で、
さらに言えば戸建てを進めるがなｗ

[693: 匿名さん]

安くなることはほとんどないでしょ。
後から上がるタイプは上げ幅が大きくなる可能性があるということだね。

[694: 周辺住民]

老後を送るにもいいかなぁと両親用に検討してます。ゆっくり多摩川をみながら過ごし、ライブラリーで暇つぶしさせたり大師も近いのでお参りも容易ですよね。シニア世代にも安心で便利なマンションです。お風呂大好きな両親なのでお湯が間に合うか心配なのと今後の電気代の上昇は不安要素ですかね。皆さんとご近所になれたら嬉しいです。

[695: 匿名さん]

老後はマンションって魅力的ですよね。
・セキュリティ
・階段がない
・コンシェルジュがいると有る程度サービスが頼める
・共用施設


電気代は現状ではまだガス併用よりは良いと思いますけど、
今後はわかりませんからね。

神奈川の施設では東京電力以外の会社から購入する所が今年に入りかなり増えたらしく、
勿論電気コストも削減出来てるそうです。

今後マンション1棟でも電力の購入先を変更出来るようになる時代が遠からず来ると思っていますが、
それらをどこの物件もうまく利用出来たらいいですよね。

[696: 匿名さん]

港町駅はバリアフリーでエレベータ付きの改修中だっけ・？

それに加え駅前徒歩1分だと老後の生活にはかなり便利かもね。

大きな病院も結構近いし、
行政区間も川崎区に固まってて色々と便利な場所じゃないここ？

[697: 購入検討中さん]

>>685
この額で済むのは60平米位の部屋の場合ですよね？
あと、固定資産税は6年後以降はだいた1.5倍になる計算ですよね？

[698: 匿名さん]

>697
80㎡で20～23万くらいの物件だった気がします。
正確な数字は申し訳ないけどギャラリーに問い合わせた方がいいかもです。

5年目以降は固定資産って値上がるのですか？

そもそもマンションの新築物件はどこも5年目迄は固定資産半額制度がある為に、
リヴァリエなら5年目までは10万ちょっと、
それ以降は通常通りの固定資産になるって認識しかありません。

もちろん周りの物件も同様ですよね。

[699: 比較検討中さん]

川崎付近の物件と比較検討中で、MRみました。残戸数は80強、価格が高めでした。
既に値下げとかしたんですか？、今の価格帯だと購入者層は限られますね。

[700: 匿名さん]

ここはいろんな層から「高い」だの「安い」だの言われてておもろいねｗ
価格設定が意外と上手かったんだと思う。

[701: 匿名さん]

>699
>川崎付近の物件と比較検討中で、MRみました。残戸数は80強、価格が高めでした。
>既に値下げとかしたんですか？、今の価格帯だと購入者層は限られますね。

タワーマンションとしては安めなのですが、
普通のマンションと比べると勿論高いんですよね。

管理費や修繕費はタワーマンション平均値ですし。
セキュリティや共用施設を考えたらまぁその辺りは妥当です。

値下げはまだHPなどではやってないですね。
ただ特定のチラシを持っていったり、
契約者の紹介だったりすると色々特権があるらしいです。

[702: 購入検討中さん]

低層で安い部屋から売れてしまうのは、どこも同じですね。
高い売れ残りよりはB棟の方がお値段良さそうに思いますが、部屋が狭くなると選びにくいな。

[703: 匿名さん]

そういえばA棟は、
北角部屋と低層階が人気だったらしいです。
恐らく価格も安価だったと予想できますね。

B棟かA棟かは色々考慮すると迷うところですよね。

[704: 匿名]

低層階なら北角でも4000万円くらいからありました。
B棟がどんな価格を出してくるか楽しみです。

[705: 匿名さん]

安い部屋から売れてしまうのはちょっと心配です。
都心の一等地のタワマンにはそれはありません。
懐にゆとりのない人たちが買ってるわけで。
電気代がどうなるかなんてレスみると。
先々、不安材料ですね。

[706: 匿名さん]

>電気代がどうなるかなんてレスみると。
良識ある日本人なら気にして当然だと思うが…。
懐にゆとりがある方のレスは違いますねｗ

[707: 匿名さん]

>>683

同じ程度の広さ、条件の部屋だと、修繕費はラゾーナの近くのタワーマンションより平均で1万円、20年以上経過したときも1万円以上高くなりました。管理費もリヴァリエが5000円高い。固定資産税も年15万円位リヴァリエの方が高いです。

物件価格はリヴァリエが1500万円安いです。

管理費、修繕費、固定資産税で年30万円強多くかかり、駅が川崎駅西口でなく港町、路線がJRでなく京急大師線、床暖房無しでも価格差のメリットが感じられれば、将来西口に売り負けしないのかな？微妙な差額の印象です。

[708: 匿名さん]

>707
つまりそこのマンションは修繕費が大体長期計画で平均1万円台で、
管理費も1万円台ってことだよね？
めちゃくちゃ安くない？逆にそこまで安いと後々怖いけど。

タワーマンションの管理費は大体2万5千～のイメージ。
修繕費も平均2万5千円～。

一番新しい西口マンションは大体それくらい、それ以上だった気がするけど。

[709: 匿名さん]

物件価格：立地の違い
管理費、修繕費：内容の違い
固定資産税：敷地の違い

こうなのでは。
立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

[710: 匿名さん]

>立地が一番物言うので、西口には勝てんでしょう。

それはごもっともです。

勝ってる面もいくつかあるし、
その中での駅改札から徒歩1分の物件は西口ではないからセールスポイントがあるってことか。

共用施設にジムがあるのも川崎区、幸区では少ないしね。

[711: 匿名さん]

でも、残戸数は80強
一ヶ月もしないうちに入居開始なんでしょ。
しっかり、セールスしてくださいね。

[712: 匿名]

705
都心の一等地と比べることが理解に苦しむ

[713: 匿名さん]

>>708
それよりはもう少し安かったです。広さは90平米位の部屋で比較してます。

[714: 匿名さん]

1万円台の方じゃなくて。
西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

リヴァリエの方が敷地広いのは嬉しいのですかね？
西口タワー並に敷地狭くても、同じ位の税金で済む方がありがたいような。
戸建ならともかく、マンションは効率を求めた住宅だから、駅に近くて敷地は狭い＝土地の利用効率が高い方がありがたいな。

[715: 匿名さん]

>714

敷地内を歩いてみることをお勧めします。ここのような開放的な空間は川崎駅にはまずない。

狭くても別のことに価値が見いだせればそれもいいしどれに重点を置くかは人それぞれでしょうね。どうぞ西口へ。

[716: 匿名さん]

確かに川沿いの眺めは良い。
敷地内である必要はないかも知れませんが。
利便性も川崎に出れば問題なし。
維持コストだけか。

[717: 匿名さん]

>西口ラゾーナ近のタワーは管理費2万円、修繕費30年平均2万円。
>リヴァリエは管理費2.5万円、修繕費30年平均3万円。

あれ、リヴァリエの修繕も30年平均2万くらいと聞きましたよ。
管理費は共用施設が多い分妥当ですかね？

[718: 匿名さん]

修繕費君、久々の登場ですねー

[719: 匿名さん]

これだけは言っとく
修繕はきちんとしるに越したことは無い

そして多めに見積もっていても損は無い

ただそれ相応の修繕をしてもらう事が大事

[720: 匿名さん]

管理費も二万くらいじゃなかったっけ？
駐輪場とかトランクルーム入れると二万五千くらいにはなった気がするけど

[721: 匿名さん]

根拠の無い数字ばかりあげないで、
とりあえずMRに問い合わせてねｗ

修繕費と管理費は部屋の大きさにもよるし。

[722: 匿名さん]

まあ、いいじゃないですか。
修繕費と管理費の話題は盛り上がるんですよねｗ

[723: 匿名さん]

2013/1/31現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期18戸 累積408/455


契約戸数：383戸
先着残り戸数：25戸
未販売戸数：47戸

販売戸数に対する契約率：93.87%
A棟全戸に対する契約率：84.17%

※HPや過去レスによる独自調査の為、実際とは異なる数字の可能性は大きいです。


先週末は7戸前後契約。

[724: 匿名さん]

修繕費は、最初から高い方がいいな。
最初4万、年ごとに減る位の方が、将来の売却考えると売りやすくなって助かるのですが。

[726: 匿名さん]

金があるのなら、他をえらぶよ。

[727: 匿名さん]

デザインは飽きがこなくていいけど、床暖房と食洗機がないのはコストダウンのやり過ぎだと思う。竣工後に買うと工事費がでかくなって買う方にとってはコストダウンにならない。

[728: 匿名さん]

販売価格は200万円位上がってもいいから、床暖房、食洗機、ミストサウナは付けて欲しい。

[729: 匿名さん]

>724
修繕費が最初負担減なのはローンの金利を考えられてとよく聞きます。

最初負担少ない分ローン前倒しにお金回せますしね。

金利は前倒しすればするほどお得ですし、
そういった面を踏まえると最初負担減な修繕計画はよいですよ。

てか最近の物件はそういった修繕計画が多くみられます。

[730: 匿名さん]

>728
200万あればオプションでつけれるんだから全然問題ないっすよ。
どっちも同じこと

[731: 匿名さん]

>725
君の個人的意見はそうかもしれないけど、
私は結構気に入ってます。
もちろん色んなタワマンを吟味した結果です。

まぁまだ検討中なのですがねｗ

デザインの好みなんて人それぞれ感じ方違いますよねー。

私は逆に高級感を感じるエントランスだなっと思いました。

周りの物件はどうも好きになれないデザインも結構ありました。

[732: 匿名さん]

ってか先週は7戸契約ですかー。

やっぱり棟内モデルルームは効果抜群っぽいですね。

悩む。

[733: 物件比較中さん]

それでもまだ７０戸以上残っているんだね。
B狙いかな。

[734: 匿名さん]

現時点で72戸残ってるのか。
先週7戸売れたのなら、
裁けない数ではなさそうだけど。

B棟竣工時の2年後まで残ってたらきついだろうね。

[735: 匿名]

七戸もどこが売れたかによるんじゃない？。
目玉のプレミアムが裁けないのは厳しいよね、階数が上だから仕方ないけど。。

[736: 匿名さん]

今週の東洋経済に特集でリヴァリエが載ってた。
外国人投資家が注目するマンションだって。
すごいな。

[737: 匿名さん]

投資家に買われてもね。
まぁさばければいいのかね。

[738: 匿名さん]

東洋経済凄いな。

>ＤＦＳは最強構造と言えるだろう。

って言いきってるｗ


http://toyokeizai.net/articles/-/12622

[739: 匿名さん]

>738
しかし、タイトルが「広告特集」となってる。

[740: 匿名さん]

本来ならC棟も着工してた時期ですね。なぜ遅れてるのでしょうか？販売側は早く売り切りたいはずなのに。B棟も当初の予定通り着工してたら増税前に間に合ったののでは。

[741: 匿名さん]

>740
そもそもA棟自体も着工はかなり遅れてたらしいからね。
早く売り切りたいけど需要がないんじゃ作っただけ損するし慎重になってるのでは？

川崎駅周辺のタワマンの供給は一旦区切りがついて次を見据えてる段階だと思うし、
その間にリヴァリエと競合しない物件が無いうちにB,C棟を建てて売るって感じなのかな？

今まではタワマンに限らず大師線や川崎駅周辺で色々競合してそうな物件が多かったからね。

[742: 匿名さん]

固定資産税は高めに見積もられているので実際にかかる金額は違うと聞きましたよ。
川崎駅西口のタワマンよりも評価額が高いとは思えないのですが。

[743: 匿名さん]

震災があったのだから多少計画がずれ込んだとしても当然だと思います。
震災後であることを考えると、タワマンとしては順調な売れ行きではないでしょうか。
やはりＤＦＳ、駅前、眺望などの他のマンションにはない魅力があるからでしょうね。

[744: 匿名さん]

クレッセント川崎タワーだと、固定資産税は89平米で15万円でした。あちらの方が圧倒的に安いのは納得いかないです。

[745: 匿名さん]

>744
クレッセントは当初
>７０㎡で高くても２０万
ってありましたよ。

つまりリヴァリエも高めに見積もってる可能性はあります。

ブリリアとか
>８０㎡で２８万
とか前情報もありましたしね。

それらを考えるとリヴァリエもまぁ現段階では妥当な情報ですよ。

[746: 匿名さん]

ニュースでありましたが川崎の財政が改善されたっぽいですね。

子育て支援もより一層力を入れるそうで、
これから子育て考えてる人には良いニュースですね。

[747: 匿名さん]

人口も増える一方だし、これからの発展が期待できる日本で数少ない自治体ですよね。

[748: 匿名さん]

川崎市としては良い発展してるので、
川崎区もそれにつれてよい環境作りが出来ればよいですね。

[749: 匿名さん]

残ってる部屋って70戸位らしいけど、半分以上はプレミアムフロアなんだろうなー。
こんなもん作らなければ、ほぼ完売だったろうに。勿体ない

[750: 匿名さん]

プレミアムの割に床暖房がないのは、プレミアム感がなく感じました。付ければいいんだろうけど、それすらオプションでプレミアムというのに矛盾を感じて‥。

[751: 匿名さん]

オール電化の床暖房はオプションで正解だと思う。
ガスならいいけど、電気式はただの金食い虫。

[752: 匿名さん]

プレミアムフロアは床暖ありますよね

[753: 匿名さん]

>750
>～矛盾を感じて‥。
そっくりそのまま返すｗ

[754: 匿名さん]

>750
ネガ必死だね
検討者ならプレミアムが床暖房標準って知ってるはずなんだけど。

[755: 匿名さん]

まぁネガって根拠の無い発言ばかりだからね、
スルーが一番だよ。

[756: 匿名さん]

プレミアと銘打ってはいるが、プレミアでようやく普通のマンションの標準仕様レベル。
掲示板見てるとここの購入層は余裕のない子育て世帯の一次取得者が多そうですね。

[757: 匿名さん]

>756
普通のマンションであんなメーカーの素材つかわんはｗ

プレミアムはそれなりの仕様だよ。

タワマンなら珍しくもないけどな。

[758: 匿名さん]

なんでいちいち余裕の無いとか一言文句言うんだろうねｗ
ネガりたいなら直接MR前いってさけんでろよｗ

[759: 匿名さん]

>756
余裕の無い奴が6000万とか修繕2万管理2万とか払わないｗｗｗｗｗ

[760: 匿名さん]

>756
いろいろと余裕がないんですね、わかります。

[761: 匿名さん]

確かにここのプレミアムは、普通のマンション並の仕様だな。

[762: 匿名さん]

床暖房がプレミアムのみとは。
10年前なら坪単価100万円強のマンションですらついていて当たり前の標準装備でした。ついてないのは賃貸マンション位で。最近のマンションは世知辛いです。

[763: 購入検討中さん]

プレミアムは大手デベと比べたら普通仕様かもしれんが、それで十分だと思うが。

[764: 匿名さん]

そもそも港町のマンションに都心一等地並のプレミアム仕様なんて需要がない。

[765: 匿名さん]

A棟は間もなく完売の勢いですな！

[766: 匿名さん]

だよね>764
だからせいぜいプレミアムでも6000くらいが関の山。
もっと出せる人なら他行っちゃうでしょ。
基本仕様をぎりぎりまでおとして床暖すらオプション扱いは
ケチくさいが方向としては正しい。
しょぼい大師線の駅で戸数さばかなきゃならんのだから
タワマンに憧れる貧乏若夫婦にお手ごろ感でアピールしなきゃｗ

[767: 匿名さん]

>766
貧乏なら賃貸でしょ。

[768: 匿名さん]

>766
必死必死w

[769: 匿名さん]

東洋経済
外国人・エグゼクティブ向けマンション特集にリヴァリエって・・・提灯丸出しで恥ずかしくないのかな？

[770: 匿名さん]

エグゼクティヴは港町には住まんわな(笑)

[772: 匿名さん]

恥ずかしくても、竣工在庫は、今後の販売にもろに影響から色々手打ってるんじゃないかな。
値引きかオプション付きでもさっさと販売しないと、とうとう動き出したした川崎駅前中古タワーへ流れるし。
流石にプレミアム住戸の値引きは無さそうだけど、あっても不思議じゃないな。

[773: ご近所さん]

建築現場見るとC棟の基礎も工事してるように見えるんだよね。BC棟をほぼ同時に建設、販売するつもりなんだろうか？勘違いならごめんなさい。

[774: 匿名さん]

手を打つとしてもマンションギャラリーで相談するしかないだろうな。
ここの売主はキャンペーンがショボイ。
初来場者にはクオカードや商品券くらいあげればいいのに。

[775: 匿名さん]

B棟のついでにC棟も基礎工事したほうが効率が良くてコスト安なのかな。

[776: 匿名さん]

B棟の駐車場入口はC棟側にあるように見えます。C棟建設中の車の行き来は問題ないようにしないといけないよね。

[777: 匿名さん]

住宅を購入するうえで仕様（設備）ってそんなに大事ですかね。
立地、広さ間取りを踏まえた使いやすさ、建物の品質、そして価格は
不動産を考える上で当然の価値基準ですが、
マンションの場合は加えて管理体制や共用部の充実で価値は決まるのではないでしょうか。

仕様は建築された時期の流行りは設備業界の様々な経済状況で決まるものなのあって、
そんなに考えなくても良いのでは。
（１０年前に（ガス）の床暖房がどんなマンションにもついていたのは、
需要低下に危機感をもったガス会社がデベロッパーに赤字覚悟で売り込んだからしかありません。）

とはいえ、デべロッパー側からすれば、設備程お客様を喜ばせる簡単なツールはないと
いうのが本音ですから色々手を変え品を変え強調してきますけれど。

このマンションはあえて嗜好的な設備を（低設備＝安建物）と評価され勝ちなことを知りつつ
オプションとして購入者の判断に任せている姿勢には好感が持てます。

建物も竣工していることですし、
BC棟検討者を含めて、
現地で現物を見て判断されることをおすすめします。

※十年経てばどんな建物でも設備は陳腐化します。しかし、設備は更新可能な代物でもあります。

[778: 匿名さん]

床暖房と同じくミストサウナも殆どのマンションについてましたよね。

今売り出してるマンションってミストサウナついてるマンションってあまりないですよね。

[779: 匿名さん]

私は壁面収納や本棚を置きたいので、熱がこもる床暖房はなくてもいいです。

食洗機は最近出たパナソニックの最新型でも自分で手配すれば15〜20万円で設置できます。面材も合わせられそうです。

後づけ出来ないディスポーザーが付いていることなどを考慮すると、住戸内の設備は良くはないが嫌になるほど悪くもないと思います。

内廊下なのは賛否両論あると思いますが、一般的には高級な方ですし、印象は良かったです。
そして、何と言っても関東にDFS構造は現在のところここしかありませんからね。

[780: 匿名さん]

仕様はともかく構造を考えると割安感はある。
ハ○コー仕様のプ○ウドなんかよりはよっぽどよい。

[781: 匿名さん]

今売ってる川崎のマンションはハセコー施工が多いから、そんなこと書くと荒らされるよ。

[782: 匿名さん]

長谷工仕様のマンションをプラウド価格で売るのが問題。
川崎周辺の長谷工物件はそれなりの価格だろ。

[783: 匿名さん]

DFSってほんとに効果あるかわからないから、あるいみ実験だな

[784: 匿名さん]

スカイツリーで採用されているような技術だから大丈夫だろ、きっと。
スカイツリーよりチビでデブだし。

[785: 周辺住民]

いま免震タワーに住んでるんですが一度建物が揺れますとなかなか揺れが収まらないんです。制震構造はダンパーがエネルギーを吸収してくれるので免震よりも揺れない点で期待しています。免震は船酔いします。

[786: 匿名さん]

関西には既にＤＦＳ建物ができて何年か経ってるのもあるし、ここも建物自体は出来上がっているのだから実証データみたいなのは取ってＭＲに置いてないのでしょうかね。
震度3とか4程度はしょっちゅう起こってますから。

[787: 匿名]

今の最新式免震はちゃんとダンパー付いてるから揺れはすぐに収まるはずだが……

[788: 匿名さん]

免震につけるダンパーは数が少なく土台の階層にしか入っていないから、揺れの減衰はDFSのほうが効率的でしょうね。

[789: 匿名さん]

いやいやHコー仕様は、考えちゃうよ。
南武線沿線は独占状態だからな、あれだけ同じ間取りを大量供給して市場価格は大丈夫か心配になるわ。
Hコー販売のスレにはネガ情報チェックで、営業さんがいると噂があるし。

[791: 匿名さん]

あっ、ＤＦＳ以外ね

[792: 匿名さん]

この連休の内覧会で色々動きそうな気配です。
物件の仕様的には中々よいので駅前の中古タワーと比較中。正直悩みます。

[793: 匿名さん]

Hコーの特徴は直床、二重壁ですよね。
直床が一概に悪いとも言えませんし、二重壁もGL工法でなければ太鼓現象は起き難いようなので、Hコーはイメージほど悪く無いと思いますよ。

[794: 匿名さん]

まあここは大◎組の二重床、二重天井だから良い。
ちなみに、残戸数はどうなんだろう？。

[795: 匿名さん]

Hコーとか大◎組とか
何？
誰か連投してるの？

[796: 匿名さん]

乾式壁で直床だったら、となり筒抜けだろw
まあタワーの乾式壁には期待しないほうがよいよね

[797: 匿名さん]

>796
二重壁を知らないようだね。
直床も二重壁もここじゃないし、直床は隣との遮音性には関係ない。

[798: 匿名さん]

遮音性は抜群だよここ。
ギャラリー行けばわかる。

[799: 匿名さん]

797は大丈夫か？

[800: 匿名さん]

乾式壁は低音には弱いですよ。