リヴァリエってどうですか？ Part10

[匿名さん]

販売開始から約一年半が経過し、いよいよ竣工も近づいてきました。引き続きよろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/

[481: 匿名さん]

団地化に反応しすぎ

[482: 匿名]

団地化って言う人はここが乾式だしぺラボ〜だからじゃない？音伝わるし布団干せるし。

[483: 匿名さん]

どんな高級物件でもタワーマンションなら乾式。
しかも乾式のほうが高い。
まったく理由になってない。

[484: 匿名さん]

バルコニーで洗濯物が干せないマンションは不便だから干せてよいのですが、柵が透明ガラスなので洗濯物が丸見えになってしまうというのはありますね。
とはいえ、眺望と明るさのメリットは大きく、一長一短。

[485: 匿名さん]

相模大野のプラウドタワー(100m)は戸境壁はコンクリ。

[486: 購入検討中さん]

>476
購入検討板だから個々の主観を書く場でしょ⁇

[487: 匿名さん]

野村不動産アーバンネットが11月20日に実施した「タワーマンションに関する意識調査」によると、購入者の91.8％が「住んで良かったと思う」と回答し、「住んで良かったとは思わない」（8.2％）を大幅に上回った。「資産価値が高いと感じる」人が72.4％を占めた。

　良かったの回答理由のトップは「眺望が良い」（51.6％）で、「防犯面で安心」（41.8％）と「駅から近い」（39.6％）が続いた。「共用施設とサービスの充実」（4位）や、「窓やカーテンを開けっ放しにできる」（5位）ことにメリットを感じている人も多く、サービスの満足度トップ3は、「24時間ゴミ出し可能」「24時間有人管理」「スーパー・コンビニ併設」だった。
http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=46848

[488: 匿名さん]

>485
そこはタワーマンションではない。

[489: 匿名さん]

タワーマンションなら乾式のがメリット多いし、


リヴァリエの乾式耐火遮音壁なら騒音なんて皆無でしょ。

[490: 匿名さん]

>「眺望が良い」（51.6％）
>「防犯面で安心」（41.8％）
>「駅から近い」（39.6％）
>
>「共用施設とサービスの充実」（4位）
>「窓やカーテンを開けっ放しにできる」（5位）
>
>「24時間ゴミ出し可能」
>「24時間有人管理」
>「スーパー・コンビニ併設」

これらの理由でリヴァリエをまさに検討中です。
あとコンシェルジュが常駐しているのも年寄りには助かります。

一番の検討理由は駅徒歩1分以内、
川崎駅迄1駅2分という点が魅力的です。

駅前徒歩1分の物件は滅多にありませんし、
川崎駅まで1駅なのでとても便利だと感じています。

[491: 購入検討中さん]

バス停徒歩1分ではなく、駅徒歩1分はやはり大きな魅了だね。

[492: 匿名さん]

長期金利が良い感じに下がってきましたね。

[493: 匿名さん]

２月末までは、株が下がって金利もググッと低下してほしい。

[494: 匿名さん]

いつまで検討してるの
早く買ってよ
もうすぐ出来上がっちゃうのだからさ

[495: 匿名さん]

タワマンは竣工後も売り続けるものと思っていた方がよいよ。

[497: 匿名さん]

>496
津波ハザードマップでリヴァリエは川崎区の中でも随一の安全な場所。
また地盤に関しても川崎区、幸区の中でもかなり堅い方に位置付け。
地震対策はDFS構造でかなりの揺れを軽減。

[498: 周辺住民さん]

2013/1/10現在

■A棟　竣工時期：2013年2月半ば
1期180戸　累積180/455
2期78戸　累積258/455
3期46戸　累積304/455
4期63戸　累積367/455
5期23戸 累積390/455
6期6戸 累積396/455

契約戸数：371戸
先着残り戸数：19戸 (6期6戸含めず)
未販売戸数：59戸 (6期6戸含む)

販売戸数に対する契約率：95.12% (6期6戸含めず)
A棟全戸に対する契約率：81.53%


■B棟　竣工時期：2015年2月半ば（着工済）
販売予定戸数：478戸


■C棟　竣工時期：未定（予想：2017年2月半ばくらい？）
販売予定戸数：475戸

※独自調査の為に実際の数字との誤差は有ると思います。



来月竣工ということで、
一昨年から言われていた竣工時8～9割ぐらいの契約率だろうという皆さんの予想は大体あってそうですね。

B棟竣工までの2年間の間に残りの1～2割の完売は現実的な数字っぽいですね。

[499: 匿名さん]

入居を目前にしてペースが上がってきたかな。鈴木町のメルシャン跡地も控えてるからがんばらないと。

[500: 周辺住民さん]

498です、一部間違いました。

×2013/1/10現在
○2013/1/17現在


>499
また大師線沿線沿いの物件が増えるのですね。
川崎区が更なる発展をするには大師線沿線沿いの物件が全て完売する事が一番良いですね。

[501: 匿名さん]

B棟って花火とか見えないのでしょうか？
先月営業がいっていたのですが、B棟はA棟よりも狭くなるっていっていて本当ですか？

[502: 匿名]

大林組の話では、
A棟でいう80、90平米台をなくして70平米台が増えるとのことでしたよ。

[503: 契約済みさん]

団地化に拍車がかかりますね。残念。

[504: 匿名さん]

眺望元年、すごいアピールですね

[505: 匿名さん]

>501
B棟の西、北側は見れると思いますよ。
45°の傾きは利点多そうです。

ただ富士山とかはみれないとは思いますね。

[506: 匿名さん]

花火ですが、北西ならほぼ確実に見れるでしょう

[507: 検討中の奥さま]

ずいぶん先の話ですが、Ｃ棟の購入を検討中です。場違いでしたら申し訳ありません。

先日モデルルーム見学と、ローンのシュミレーション等で現地に行って来ました。
今週末は、Ａ棟の内覧にも行ってきます。

旦那が転勤族なので、2年後くらいに確実に転勤になってしまいます。今は神奈川の川崎市に在住です。
転勤先が都内であれば問題ないのですが、
地方だったら、単身赴任の予定で購入しようと思っております。子供の関係で。

できれば９０以上は広さが欲しいのですが、Ｂ棟に続き、Ｃ棟もやはり狭くなりそうですね・・。
Ａ棟でとても良い部屋で金額も納得のお部屋があったんですが、もう少し頭金を貯金してから購入しようと話し合った結果、
Ｃ棟を待ってみる事になりました。ちなみにＢ棟は考えていません。

Ｃ棟は、羽田の関係で1フロア減ってしまい、２８階で戸数が４７５戸の予定みたいですね。
なので、２９階で４５５戸のＡ等に比べるとやはり１戸あたりが狭くなるという計算になりますよね。
営業さんにＢ,Ｃ棟をもっと詳しく教えていただきたかったのですが、詳しく分らないし、マイナスな話しか出ませんでした。
きっとＡ棟を早く売ってしまいたい気持ちもあるし、本当にに分らないからなのか、仕方がありませんが。

もしかしたら上層階のプレミアムフロアに関しては広さは確保してくれるのか？と期待を残し待ってみようと思います。
４年くらい先の話なので、貯金に専念しつつ他も色々見つつ考えていこうとは思っていますが。

[508: 匿名さん]

Ｃ棟は東側が眺望いいだろうから、
あるかもしれない期待感ありますね。
南側も陽当たり良好ですし期待。

特にプレミアムは期待ですね。

[509: ご近所さん]

４年先だとその「Ａ棟でとても良い部屋」が中古で出るかもしれませんよ。
私は買った後で、同じ間取りが中古でそれなりの値段で出て「しまった！」と思った経験があります。

[510: 検討中の奥さま]

508さん　　
　　　　　　そうですよねー。東側、南側の眺望がとても良いので期待しています。

　　　　　　Ａ棟でも広めのお部屋は東、南側でしたし。
　　　　　　プレミアムは天井も高く開放感があるので、値段は上がりますが良いですよね。

　　　　　　今は、情報がほとんどないのでちょくちょく確認して待とうと思います。
　　　　　　４年後以降なので現状とだいぶ色々変わっていそうですね。
　　　　　　良くなってくれることを期待します。


ご近所さんさん

　　　　　　たしかに中古でありそうですよね。
　　　　　　ただ、旦那が新築でと考えているので、難しいかもしれませんが。
　　　　　　まだ、先の話なので、色々勉強しつつ貯金しつつ考えます。
　　　　　　
　　　　　　最近購入思考になったばかりの未熟者同士なので・・。
　　　　　　

[511: 匿名さん]

新築と中古では購入層が随分違うでしょうね

[512: 内覧前さん]

510
賃貸の家賃考えたら早く買った方がいいと思いますが！
しかも、これから金利があがりそうで今が底値。

[513: 匿名さん]

住宅ローン減税延長。
消費税対策で相対的に特なのか…

[514: 匿名さん]

住宅ローン控除で実際に戻ってくる金額は消費増税額と大差ないでしょう。
金利上昇リスクや金利優遇幅見直しリスクのほうがはるかに影響が大きく、僅か一ヶ月で消費増税以上の損になることがあります。
今年３月のローン実行は2014年以降よりも得になる可能性が高いと思っています。

[515: 匿名さん]

購入先延ばしは、金銭的には損でしょうね。角部屋にどうしても住みたい人は待つしかないか。

[516: 匿名さん]

住宅ローン控除の差額は、今年と来年以降で200万程度。
金利上昇3パーセント程度で返済額の差額が1000万円超と考えると…

[517: 匿名さん]

>金利上昇3パーセント

ないない。
デフレ大好きの大蔵省と日銀がタッグで水かけるわ。

[518: 匿名さん]

今後数十年で2～3％程度なら、普通にあり得るだろ

[519: 匿名さん]

大蔵省じいさんの肩を持つわけではないが。
財務省・日銀タッグは国債の金利上昇は避けたいでしょう。
２％は妥協しても、それ以上はあらゆる方法で食い止めるのでは。

[520: 匿名さん]

2014年4月からの住宅ローン減税の拡充で満額の差額200万円をもらうには、5000万円以上のローンが必要になります。

ローン3400万円なら差額は約100万円になりますが、これは金利換算で約0.14%分（35年払）。
フラット35の金利は12月から1月で0.18%上がっていますので、気にしている拡充額は１か月で帳消しになる程度のものです。

B棟は消費税8%となるはずなので、約4000万円の物件なら消費税アップの上乗せ額は60～70万円でしょう。
2014年に買えば30～40万円程度の得があるかもしれませんが、これは金利換算でわずか0.04%分（35年払）です。
そのくらい毎月変動しています。

[521: 匿名さん]

税制優遇は確定的だけど、金利は読めないから比較するなら確率を加味しないといけないですね。
C棟は税制で得をして、金利でも得をするケースもある。

[522: 匿名さん]

＞512
＞賃貸の家賃考えたら早く買った方がいい と思いますが！

こんなこと言ってる人まだいるんだね。

[523: 匿名さん]

>521
もちろんそういうケースもありますね。
可能性なら、上は青天井、下は殆ど余地が無いわけですが。

[524: 匿名さん]

518
今年ローン組むケースと、来年・再来年にローン組むケースの差の話で、
なんで数十年なんて発想がでるんだよ。

どちらも固定で組む前提なら、ここ１、２年で一気に金利があがらないとたいした差にならない。
どちらも変動で組む前提なら、今年組んだ奴も数十年かけて金利が上がり続ければ涙目。やはりたいした差にならない。
今年組む奴は固定、来年か再来年に組む奴は変動って思い込みで話をしているなら問題外。頭悪すぎ。

[525: 匿名さん]

>516
>金利上昇3パーセント程度で返済額の差額が1000万円超と考えると…

フラット35で35年ちまちま返済するなら、金利上昇1.12%程度（1.90%→3.02%）で総返済額は1000万円超になりますよ。
数年前に普通だった金利水準です。
http://flat35.tkreo.com/modules/transition/index.php/log/201301.html

[526: 匿名さん]

↑借入額4000万円の場合です。

[527: 匿名さん]

2月に株価が大幅下落して金利が下がってくれないとタイミング悪いですね。

[528: 匿名さん]

>525さん
詳しい説明ありがとうございます。

頭悪すぎなのが誰なのか良く分かりました。

[530: 匿名さん]

>529
その貧乏人より貧乏で買うことができないんだね

[532: 匿名さん]

>529

明らかに契約者に対する誹謗中傷ですね。

[533: 匿名さん]

531は以前必死で北向きは暖房代かかると書き込みしていた貧乏人w

[534: 匿名さん]

6000万クラスの間取りは貧乏人の俺には買えませんｗ

リヴァリエって4000万～5000万が多いんだっけ？
（最小3000万前半、最大6500万強）


川崎駅前だと人昔前の金額と同じくらいかな？
ラゾーナ出来て川崎駅前はかなり値上がったっぽいけどｗ
（平均5000～7000万で最大億ションクラス）

[535: 周辺住民さん]

今朝のニュースでこんなのがありました。

**********

【川崎特区に米Ｊ＆Ｊが進出　先端医療の研修施設】
生命科学分野の総合特区である殿町地区への進出はこれまで国や市の研究機関が中心。世界有数のヘルスケア企業の参入で国内外からの企業誘致に弾みが付きそうだ。....

**********


大師線の終点地点付近が再開発により良い感じで発展しそうですね。
工場ではなく研究所中心に企業が来るのは大師線沿線の発展には良い結果を生みそうです。

[536: 購入検討中さん]

>535
朗報を有難うございます

[537: 匿名さん]

新たに三戸契約

[538: 匿名さん]

棟内モデルルームを見に行った方はいますか？
何階のお部屋が見られるのか知りたいです。

[539: 匿名さん]

>538
21Fとか23Fじゃなかったでしたっけ？

[540: 匿名さん]

２２階の北東向きのお部屋と、２３階の南東向きのお部屋だったと思います。

[541: 匿名さん]

ありがとうございます。
高層階の眺めや南東からの多摩川の見え方を直接確認したいので、現地に行ってみたいと思います。

[542: 検討中の奥さま]

明日棟内モデルルームの見学行ってまいります。

[543: 匿名さん]

東北向きからスカイツリーと東京タワーが見れますって。

[544: 匿名さん]

モデルルーム価格ってもとの価格からいくら引いた金額かわかりますか？（大体）

[545: 匿名さん]

モデルルーム価格を教えてもらえれば、もとの価格からいくら違うかわかりますよ。

[546: 匿名さん]

モデルルームは当分販売しないと思うよ。
恐らく、B棟の棟内モデルルームが完成するまで使うんじゃないだろうか。

[547: 匿名さん]

南東から多摩川って見えるんでしたっけ?
B棟が建つまでの眺めを確認したいのかな？

北東からは、東京タワーとスカイツリーはちょっと小さいけど見えますよ。

[548: 匿名さん]

1000万引きぐらい？でしょうか？

[549: 匿名さん]

周りの物件ではモデルルームは500万前後の値引きが多そうな感じはしますね。
600、700万って情報もちらほら調べて見るとあります。

恐らく10％～20％を目安に考えたらっと思います。

1000万の値引きは恐らくかなり高価なマンションのモデルルームとかではないでしょうか？

そしてリヴァリエのA棟モデルルームが販売開始になる可能性があるのは、
やっぱりB棟が竣工してB棟内にモデルルームが設定されてからではないでしょうか？

つまり2年後くらい。

その前にA棟が残りモデルルームのみってなった場合は売ってくれるかもしれませんね。

[550: 匿名さん]

>南東から多摩川って見えるんでしたっけ?
見られますよ。
契約者スレに南東モデルルームのバルコニーから撮影した写真がアップされていたと思います。

[551: 匿名さん]

いやいや、モデルルーム住戸としてドンドン売って行くでしょ。でなきゃ完売は厳しいよね。売れ残りなんだから値引きは当たり前。

[552: 匿名さん]

値引き待つより、金利あがる前に買った方がよっぽど得だろ

[553: 匿名さん]

>551
周りの物件を見てもそんな売り方してないっぽいよ。
（在庫が100戸あるところとか）

まぁそんな売り方したら大赤字になるだろうね。
数年維持するより赤字になりそうだし。

やっぱ竣工1年以内は10％程度、
その後は年数に応じて値引きとかじゃないかな？

まぁリヴァリエはまだ2棟残ってるし販売戦略は色々できそうだけど。

[554: 匿名さん]

逆に今のモデルルームを仮に売ってくれたとしても、
大幅な値下げは期待できないって捉えられるよね。

残りの在庫と利益考えたら。

[555: 匿名さん]

既に大幅値引きしてるでしょう。在庫持つより絶対いいはず。
誰も漏らさないでしょうけど。いい部屋なんて残ってないんだから。売れ残りですよ。

[556: 匿名さん]

>でしょう
>いいはず
>でしょうけど

なるほど、理解できました。

[557: 匿名さん]

>550さん、
南東から多摩川方面が望めるのは、B棟が立ち上がるまでの間ですよ。
あと1年〜2年の間ですので、その点お気をつけて。

[558: 匿名さん]

モデルルームを増やし始めたら要注意ですね。
モデルルーム使用住戸を理由に、実質的な値引き販売開始なのでしょう。

[559: 匿名さん]

棟内モデルルーム作ったのはB棟の施工を見せる為でしょ。
あと展望を確認出来る様に。
だから西側には作らない。B棟にない展望だから。
北側はスカイラウンジに案内すれば済むし。

値下げ販売する為のモデルルームではなさそうだよ。
そもそも急いで売りさばく気は無いんじゃない？
タワーマンションの高層階は基本竣工後に動きが出てくるものだし。

私はわりと気に入ったので、B棟を検討しようと思ってます。

[560: いつか買いたいさん]

B棟は現行よりも狭く作られるとの事ですが
納得済みなのでしょうか？

[561: 匿名さん]

>559
なかなか鋭い分析ですね。

[562: 匿名]

４月からセメントが10%値上げと新聞に書いてあった。
マンションも上がったりするのかな？

消費税とかインフレとか金利とかいろいろあって迷います！

[563: 匿名さん]

モデルルームは２戸しかないけど、もし将来むやみに増やし始めたら値引きの開始ですよね。

Ｂ棟のネックは西側のＡ棟と東側のＣ棟に挟まれることだけど、
Ａ棟の北東と南東にモデルルームを作ればＢ棟との重なり具合がわかって、
建物を４５度傾けているために眺望があまり妨げられないことを示せるんじゃないかな。

[564: 匿名さん]

窓際に隣の棟方向を向くようにソファを置かなければ全く妨げにならないよ。

[565: 匿名さん]

北東の景色はいいね。
多摩川沿いだし低層階でいいな。
BC棟なら川沿いの道は、車も人もあんまり通らなそうだし。

[566: 匿名さん]

70平米前後を狙ってるんで、B棟むしろ期待してます。
広い間取りはA棟でまだ残ってるんじゃないのかな。

[567: 匿名さん]

えーセメント10％も値上げですか。円安の影響かな？
しかし、建設業界は甘えてるよな。

[568: 匿名さん]

セメント値上げの理由は、「復興需要が本格化し、安倍政権が経済対策で公共事業を増やす方針を打ち出していることから、増産に向けた設備投資費用を確保するため」のようです。
セメント値上げの要望は過去何度も出ていて成果は限定的のようですが、仮に10%値上げされてマンション価格に転嫁されるとしたら、どのくらいになるのでしょうね。

[569: 購入検討中さん]

リヴァリエは長期優良住宅ですか？
営業さんに聞いても答えがなかったのですが

[570: 購入検討中さん]

B棟の角部屋いつから買えますか？ A棟の角部屋は真っ先に売れてしまいました。これが事実ですね。
何だかんだ言っても皆さんよく見て検討してますよ。このマンション売れますよね。

[571: 匿名さん]

Ｂ棟のところは今でっかい杭を作ってるところでした。
港町駅も白くてキレイになってましたよ。
ホームにはアーチ状の屋根がかかっています。

Ａ棟の売り出しは発表翌年の７月くらいでした。
また、Ａ棟は長期優良住宅ではないはずです。

[572: 匿名さん]

長期優良住宅のタワーマンションは非常に少ないですね。
最近は免震タワーが増えているようで取得している物件も数棟ありますが、塔状比の高い（細長い）タワーの免震は不安もあります。

[573: いつか買いたいさん]

北東のモデルルームは何号室でしたか？

[574: 買い換え検討中]

２２階のＭタイプだったと記憶しています。いちいち何号室というのは気にしてませんでしたが、かなりの眺望で北東側良かったですよ。（家具や小物もなかなかで、高層階の生活を勝手に妄想できましたよ）


Ｂ棟の建物がどこまで来るのか（眺望が遮られるのか）がわかるようにＢ棟の敷地に目印がありました。図面などで見るよりも全然気にならない印象でしたよ。
４５度傾けてズラしているので、Ｂ棟をわざわざ覗き込まないと見合うことはないでしょう。

個人的には都心のマンションとの違いというか良さがそこだと感じた次第です。（都心のタワーマンションの棟内モデル見たときは、ズラしても何かのオフィスビルとかマンションとかとどうしても見合ってしまってましたもん）

今すぐ買えるＡ棟か、２年待ってＢ棟かの、北東狙いで行きますよ、うちは。Ｃ棟だと駅前という感じでもないし、そんなに待てないし…。

[575: 匿名]

長期優良じゃない理由はごちゃごちゃ言ってましたね
どこもあまり作ってないから、あえて作る必要もないのでは？
業者側の保証期間が長くなり、デメリットが多いからだと思います

[576: 匿名さん]

長期優良住宅の条件に、耐震等級2以上または免震というのがあって、リヴァリエは制振だから長期優良にはあたらないのでは？

[577: 匿名さん]

長期優良住宅の金利減免措置対象外だったと思います。

[578: 匿名さん]

棟内モデルルームのインテリアはＫＥＹＵＣＡがコーディネート。結構シンプルで参考になりましたよ。

[579: 匿名さん]

>578
そういう所って結構いい値段の家具が多いんでしたっけ？

[580: 匿名さん]

カーテンなど一窓10,000円のもあるしお値段もシンプルな方だと思います。川崎駅そばに店がありますよ、HP覗けば雰囲気や値段がどんなもんか見れますね。