【大阪市内】タワーマンション どこがベストバイ？３棟目【新築/中古】

[匿名さん]

★過去スレ
大阪市内タワーマンション　中古＆新築　どこがベストバイ？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152980/

【大阪市内】タワーマンション どこがベストバイ？２棟目【新築/中古】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/226073/

[501: 匿名さん]

TheKitahamaからパークタワー北浜に買い換える人もいるようです。
富裕層が、自然な川や緑を求めるのは、さすがですね。
豊かさのレベルが違います。

[502: 匿名さん]

いやーさすがにThe Kitahamaのままのほうがいいんじゃないか？
将来的には駅直結と駅遠物件の差は大きいで
永住する訳でもあるまいし・・・

[503: 匿名さん]

不特定多数の出入りがあるゴミゴミした駅直結に飽きたんでしょ。実際キタハマの足元は自転車まみれやから。

[504: 匿名さん]

自転車まみれなのは確か。
堺筋はにぎやかだからね。
でもメルセデスSクラスでビンボーチャリ娘共を蹴散らせながら走行するのも、なかなか乙。

[505: 匿名さん]

そろそろ耐用年数だから、
とりあえず近所に引越しという人もいるだろう。

[506: 匿名]

The Kitahamaとジオ天六はどちらがおすすめですか？？

[509: 匿名さん]

http://www.youtube.com/watch?v=UXmqnAHa4Vs

京橋駅のゴキブリ

駅直結はゴキブリ対策をしたマンションを望む

[510: 匿名さん]

具体的な棟名ではないので恐縮ですが

・今最も注目されてる北ヤード
・若者や観光客に人気の道頓堀・アメリカ村・堀江
・高級輸入車・ブランドの中心地、心斎橋
・新ランドマーク阿倍野ハルカス
・梅田〜本町にかけてのビジネス街
・これらの真ん中辺りにある西区の心斎橋筋と四ツ橋筋周辺

この辺りなら大きなハズレ(適正価格で購入した場合の資産価値大幅下落)はなさそうな気がします。

[511: 匿名さん]

北浜は上品な老人には似合う街かもね。

[512: 匿名さん]

ゴキブリが大量発生するタワマンは嫌だ(/ω＼*)

[513: 匿名さん]

プレサンス本町ジョイスと
プレサンス心斎橋リベルタ
早いものがちだよぇ～。おぇ～。

[514: 匿名]

なんか最近のタワマンパッとしませんね。。2010年ころを境に質が変わった様な、、、

[516: 匿名さん]

中流向けのタワマンばっかになったよね
そうじゃないグランフロントもマークタワーも立地がイマイチなんだよね
キタハマやジーニスよりマシだけどさ

[517: 購入検討中さん]

TTOレベルが建ってほしい

[518: 匿名さん]

アップルタワーとか中古やのに
新築より高く売りだしてるマンション多いのは何で？
成約するかは知らんけど。

[520: 匿名さん]

アップル淀屋橋は市内居住用では依然として立地最高峰、分譲駐車場もある。
それはアパという最低ブランドの大幅減点を超えるほどである。

[524: 購入検討中さん]

グラフロも完売したことだし、やはり梅田にあるジオグランデ梅田かな？あそこは梅田駅から近いよ。

[526: 匿名さん]

茶屋町のジオグランデが中古価格、賃貸平米単価ともにトップなのは間違いないよな。

でも、周りがゴチャゴチャし過ぎだからな。
それに新御堂高架道路があるし…
さらに、阪急と近いけど、地下街整備とかの予定もないし
将来性はグランフロントの方が高いと思うよ。

[528: 匿名さん]

今は話題性で圧倒的にグラフロだけど、オフィスはガラガラ、商業施設はグダグダの予感で
数年後には単なる駅遠物件だよ・・・
ジオグランデは阪急が意地でもわまりを廃れさすことはない。

[530: 匿名さん]

そもそも「グラフロのデベはどこ？」って聞かれたらどう答えればいいの？
要するにそういう物件。
作って全部売ってしまえば目的達成なんだな。後のことなんてどうでもいい。
現時点で誰も損してないんだからお役所のハコモノと同じだよ。
ハルカスは近鉄が頑張ってそこそこオフィスを埋めてるのにねぇ
渋谷における東急のように、こういうのは社運をかけないとなかなかよくならない。
JVはデベにとって本当に都合がいい。

[531: 購入検討中さん]

グラフロは第二期工事次第だろうね。今じゃ済生会中津病院横のマンションだから。ジオグランデ梅田は茶屋町だから今と変わらない状況だね。
あとジオグランデ梅田と書くと必ず意味もなく噛み付く人がいるけど、どういうことなんだろうか？
今は中古坪単価や賃料坪単価だけみると大阪では、北浜タワーと並んで一番高いことは明らかなのに？

[532: 匿名さん]

グラフロを買った俺様こそが最高！値段も上がる！
と毎日自分自身に言い聞かせている人がいるみたい。
まともなグラフロ購入者は損得関係なく話題の場所だからと遊びで買ってるのにね・・・

[533: 匿名さん]

ジオグランデは事務所可だからな。とある業種の待機場所になっているので、正直敬遠してしまう。残念。

[534: 入居済み住民さん]

それって本当かどうかわからないよ。ジオグランデ梅田は４階のエントランスのすぐ横にコンシェルジュや管理員がいて、人の出入りをよく見てるからね。出入りが多ければ行き先や理由を聞いてるよ。阪急村だから阪急も気を使ってる。事務所利用についての管理規約も改訂中だし。

[535: 匿名さん]

規約改定は難しいでしょう。そもそも場所柄事務所として購入した区分所有者も多いそうですし、仮に議決の4分の3を得たとしても、営利が絡んでおりますから、一部の区分所有者に特別の影響を及ぼすときはその承諾がいるに該当する可能性が高いと思われます。

[537: 匿名さん]

ジオグランデは雑居ビルの中に住宅が混じってるだけのことやからねー。
マンションと呼べるかは微妙。

[538: 購入検討中さん]

グラフロ以外の最近のタワーでで事務所不可のところなんてないはずだけど。
北浜タワーも事務所が多いはずだし。よく下まで女の社員さんが迎えに来てるのを見るけど。
ジオグランデ梅田が悪く言われるけど、中古坪単価が大阪一高いという事実は間違いなよ。

[540: 購入検討中さん]

でも、ジオグランデが値段の割にクオリティ低いことはみんな認めるよね？
駅に近いのはそりゃ評価点だけど、あのゴミゴミじゃね・・・
内覧行って、駅まで歩いて、購入やめた経緯あります。

[541: 匿名さん]

ジオグラがこの体たらく。大阪はもはやアベノミクス特区に期待するしかないか。

[542: 匿名さん]

リーマン前のように東京以外は皆地方都市という流れが加速するだけだと思うけど？

[543: 匿名さん]

先日発売の某経済紙に新築マンション特集ありましたよ。グラフロとかは完売したためか除かれていましたが、ランキングも掲載されていました。一位はサンクタスでしたよ。

[544: 匿名さん]

某経済誌のランキング
1位 ひびき
1位(タイ) ザ・セントラルマークタワー(中津)
3位 パークタワー南千里
4位 ブランズタワー南堀江
5位 ブランズタワー大阪備後町

[546: 匿名さん]

要するにその雑誌に対する広告料のランキングだろ？
マンションを特集した雑誌って広告なんか記事なんか紛らわしいし、
しっかりと資料請求先も書いてある。

[547: 匿名さん]

545

その根拠は？

[548: 匿名]

パークタワー北浜のスレに書いてあった淀屋橋2分のがベストバイ
100㎡が3800だって
坪いくらやねんって感じ

[549: 購入検討中さん]

５４９さん
それって、もともとはIT会社の寮で、築６年になるものですよね。
マンション中は賃貸仕様で、価格相応ではないか、と思うのですが。。。
西側前の駐車場に建物が建ったら真っ暗になるし、すでに東横インがある南側は暗すぎますよ。。。
それでもベストバイですか？

[550: 購入検討中さん]

「５４９さん →５４８さん」でした。

[551: 購入検討中さん]

なるほどそういうカラクリがあったのですな。
パス

[552: 購入検討中さん]

要するに中古ということでしょ

[553: 匿名さん]

いくら賃貸仕様でも安すぎない？
立地はいいんだし…

[554: 匿名さん]

命と引き換えに住むのはねぇ。。。

[555: 購入検討中さん]

５５４さん
命と引き換えに住むのは。。。というのは、どういう意味ですか？

[556: 匿名さん]

それだけ、構造計算問題・耐震設計問題・手抜き工事があるといいたいのでは？

[557: 匿名さん]

なんで手抜き確定なの？

[558: 購入検討中さん]

５５５です。
なるほど。賃貸用の基準と分譲用の基準が違うという点を指摘されたののかもしれませんね。
よくマンション販売員が「賃貸は隣の部屋との間の壁の厚さや、外の壁との間の壁の厚さが賃貸基準なので、分譲用とは全然違います」とよくいいますね。
また構造計算や耐震問題や手抜き工事など見えないリスクもありますね。
勉強になりました。

[559: 匿名さん]

そもそも賃貸でなく社宅だし、社員の命を奪うようなもんは作らないだろう。
社員の命を奪ったほうが高くつくわ。

野田元総理に献金しまくりでブラック四天王、脱税でも逮捕された挙句の果てに倒産して
放出されたからかなり安く買い叩かれてる。

この建物は福利厚生というよりグループ会社の脱税のために作られたからな。
ちなみに会社に入ってたチラシでは免振と書いてあった。

[560: 匿名さん]

単にこの辺りの治安が心配。。。

[561: 匿名さん]

広告料ランキングなんてSUUMOのCT天満見てたらわかるやろ。

[562: 購入検討中さん]

５５９さん
このマンションの社宅時代の会社についてご存じなのですか？
また「この建物は福利厚生というよりグループ会社の脱税のために作られたからな」と書かれていますが、もう少しお話を聞かせてくれませんか？
よろしくお願いいたします。

[563: 匿名さん]

Hint.全管連

[564: 購入検討中さん]

全管連って、不動産関係ですか、それとも水道関係ですか？

[565: 匿名さん]

>>560
淀屋橋で治安が悪かったら市内全滅


>>562
ソフトウエア興業

2000年頃から、全国に20棟以上の社員寮を建設。この社員寮建設を通じて、脱税や裏金作りが行われた(問題を参照)。
しかし、過剰な社員寮建設でグループの借入金は400億円近くまで膨れあがり、経営状況は急激に悪化、社員数は激減した[3]。
創業者の丸山三郎家一族が、株式のほぼ全てを保有しており、民主党の野田佳彦首相（当時）への献金の問題に代表される、
不透明な経理等、ワンマン経営が際立っていた[4]。

2011年6月24日 関連会社「ソフトウエア興業設備」を介し、取引先の建設会社に社員寮建設費を水増しして
発注するなどの手口で約3億7900万円の所得を隠し、約1億1300万円を脱税したとして、
丸山三郎社長、原子誠一取締役、鈴木一夫元常務など4人が逮捕され、東京都千代田区の本社などが東京地検特捜部の捜索をうけた[5]。
2012年3月13日 法人税法違反罪に問われた丸山三郎元社長に懲役2年、執行猶予3年、罰金3千万円（求刑懲役2年、罰金3500万円）の判決が下った。
最終的に、平成21年3月期までの3年間に計約2億3500万円を脱税したとされている[6]。

[566: 購入検討中さん]

そんな目的で建てているなら手抜き建物確実でしょ。

[567: 匿名さん]

グランサンクタス淀屋橋ができて
アップルタワーの北側の景観はどうなったんだろう
大阪中央公会堂見えなくなったんちゃうか

[568: 匿名さん]

貧民の住む低層階は知らないが、
我々セレブの住む高層階は問題なし。

バルコニーで立ちションして、
上からブッかけたろかと思うくらいかな。

[569: 匿名さん]

頭悪そうやな？お前。中卒か？(笑)

[570: 匿名さん]

ほんの京大卒でちゅぅ。

金持つようになってから、
ヒマで退屈なんでちゅぅ。。。

[571: 匿名さん]

長年静かに住みたいなら、普通に上町台地に立地するタワマンを買っておくのが無難だと思う。
セキスイの高級仕様にいい物件が多い。
グランドメゾン大手前、タワーザ上町台、特殊な壁式工法のグランドメゾン夕陽ヶ丘など。適価で中古が出れば買っても損はしないと思う。
あまり話題にならないがダイワハウスのDグランセもタワマンでは少ない耐震強度2だったはず。
2010年以降の物件は、価格なりに仕様が落とされているし、全体的にひと回り狭い。広さと階高だけはリフォームできないので要注意。

[572: 匿名さん]

タワーマンションで、耐震強度を議論する段階で
アウト！！

[573: 匿名さん]

No,570の妄想ﾋﾞﾝﾎﾞｰ京大卒野郎の方がアウトやな。
牛丼の並ばっか食べ過ぎで頭悪ぅなってしもたんやろ。。。可哀想に

[574: 匿名さん]

タワマンでも、耐震強度はある程度重要。大地震が起こった際の倒壊という意味では確かに無意味。また、エレベータが止まれば中層階以上は、電気が回復するまで実質住めなくなるのも一緒。ただ、長く住むという視点で見た場合は、同じ大きさの地震でも建物の被害が少なければ補修費に差が出てくる。実際は地盤の違いや高さの違いによる共振周期などの影響の方が大きいとは思うが。

[575: 匿名さん]

梅田、堂島、淀屋橋(北浜)近辺の話題が多いが、本当に買って住む気があるなら、やはり上町台地、あるいは西区新町か堀江を勧める。あと、なんば湊町も意外に住みやすい。

[576: 匿名さん]

タワマンは、最低要求水準として、免震か制振(制震)構造が必要。
よって、耐震構造ではないのでそもそも耐震強度は存在しません。
免震は耐えてはダメ〜

[577: 匿名さん]

しならないタワマンほど、恐いものはない。

Ｄグラって、ガラスで作った鞭みたいなもんやな。

[578: 匿名さん]

昨日淀屋橋のやつ行ってきたけど人多かった。
場所は一級品であの価格だからなあ。
ついでにグランサンクタスのMRが更地になってた。

[579: 購入検討中さん]

５７８さん
建物や部屋や価格の感想などを教えてください。

[580: 匿名さん]

＞575　西区新町、堀江は格下。なんば湊町なんて論外。

[581: 匿名さん]

>>580
大阪市内複数箇所に住んだ経験から、生活利便性に絞って話をしている。街並み観や住民層が生み出す格や、土地の資産価値については言及していない。

[582: 匿名さん]

>>577
グランフロントも見てきたが、ALC壁のごく一般的な物だった。
2005〜2009年頃のミニバブル期に建築された高さ100m以下の中層タワマンには、少数だがDグラのようなPC壁のものや、グランドメゾン夕陽ヶ丘のような壁式構造のものがある。
まあ、実際の大地震で丈夫なのかどうかは、わかりませんが。。

[583: 匿名]

この梅田一極集中の時代に上町台地とかありえない。

[584: 購入検討中さん]

利便性ならやはり梅田、難波、天王寺でしょ。

あとタワマンの免震、制震に建物の耐震性能がつくと鬼に金棒かと思うのですが、
違うのでしょうか。費用はともかく売れると思うのですが。ど素人ですいません。

[585: 匿名さん]

あの〜
耐震構造の代表は、ラーメン構造などの剛構造
免震、制振構造は、柔構造
よって水と油です。

[586: 匿名さん]

最近、梅田近辺の勢いに押されて上町台地や西区は安くしないと売れない。
少し前に高値掴みさせられた可哀想な人たちもいるので
察してあげて！

[587: 匿名さん]

上町台地＋五条、真田山校区＋免震　人気は不変です。上本町ウェリスローレルが未だに分譲価格より高値で取引されてます。

[588: 匿名さん]

>>584 >>585
制振は柳のように揺らすのだが、免震は上物の強度を上げると効果がある。
病院や官公庁などはそうなっており、過去の地震でも効果ありの実績が出ている。
但し免震の場合、上物が重くなりすぎると堪えられないため、建物を強固にできるのは中層タワマンまで。30階建て以上になってくると、>>585の言うように揺らすしかない。
ではなんで免震+強固な物件が無くなったかというと、売れると思って造ったら、高くて売れ行きが悪かったから。

[589: 匿名さん]

確かに梅田近辺の勢いに押されて上町台地や西区は安くしないと売れない。よって物件の質が落ちている。西区だと新築よりもシティタワー堀江の中古の方がずっと上質。
少し前に高値掴みさせられた可哀想な人たちかもしれませんが、高級物件を買いたくても供給されていない今の人達はもっと可哀想。
最上階のみ内装豪華にしてある部屋最も買ってはいけないのは今更言うまでもない常識。

[590: 購入検討中さん]

具体的に
免震＋強固な建物はどんなものがあるのでしょうか。
中古でいいのでそこを購入したいです。

[591: 匿名さん]

免震＋強固な建物だとタワマンよりも板状マンションの最上階が良いと思う。
あと、建物の強固さよりは地盤が大事。やはり大阪だと上町台地となる。タワマンだと杭が短い物件が目安。
自分がモデルルームを見たことがある物件では、18階建てのグランドメゾン夕陽ケ丘と、28階建てのDグランセ上町台がいいと思った。
グランドメゾン夕陽ケ丘は竹中工務店特命物件。Dグランセ上町台は大和ハウスがミニバブル期に造ったが、リーマンショックで見事にこけた高級物件。
あと、シティタワー大阪は今ではとても企画が通らない贅沢な造りと三井不動産が言っているが、残念ながら上町断層の上に位置する。

[592: 匿名さん]

失礼、シティタワー大阪は三井不動産ではなく、住友不動産です。訂正します。

[593: 匿名さん]

まあ正直どれだけ熱く語られても梅田周辺以外は興味ナシ

[594: 匿名さん]

正直、梅田は住むところではなく、行くところだと思いますが、高値掴みしなければ、資産価値は保ち易いので、買いたい人にどうこう言う気はありません。
梅田と逸わった中津物件が目立つのが、一消費者として業界への不信感を感じますが。

[596: 物件比較中さん]

594さんの言うことわかる気もします。
梅田へのアクセスはいいほうがいいけど、喧騒の中には住みたくない、

私いまTTOなんですが、ここでは福島は人気ありませんね。
北新地も歩けるしスーパー目の前だし美味しい店多いし
かなり便利ですが。

[597: 匿名]

梅田に住みたいとは思わんなあ。セカンドならともかく。

[598: 匿名さん]

タワマン買う層もやっと場所による住民の違いが分かってきたので
中央区（旧東区）と北区（旧北区＋グラフロ）以外は
今後も安くしないと売れないだろうね。

日本における東京のように大阪は梅田のみになっていくだろうから
資産価値でも上記以外はキツくなる。ひびきのあの価格設定が現実だ。

あと特に中古だと管理の良し悪しも差がある。
管理の評価が高いのはCT大阪やジーニスやアパ淀屋橋。

[599: 匿名さん]

物価上昇局面でお買い得タワーは出にくいだろうね、既に買った人が正解。上記３物件は立地、仕様とも文句なしだが、販売中でお勧めとなればブランズタワー備後町かセントプレイスタワーかな。