パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画 三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションです。
最寄駅は品川駅です。
分数表示はありませんけど11-12分だと思います。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

http://goo.gl/maps/WhJrV
場所はイギン本社の道路向かい、天王洲デュープレックスの南側です。
以前はたぶん倉庫だった場所で、最近解体工事が終わったようです。

情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南2丁目9番2号
階数：地上16階建て
高さ：49.99m
着工予定：平成24年12月1日
完了予定：平成26年11月30日
建築主：三井不動産レジデンシャル
設計者：大林組
施工者：大林組

【公式URLを追加しました　2012/12/25 管理人】

[851: 匿名さん]

中層階とは何階くらいより上ですか？

[852: 匿名さん]

３１１前は原発は津波対策万全と言われてた。

数年後
×××前は港南は津波対策万全と言われてた。。

[853: 購入検討中さん]

851さん

私の考えでは９階以上です。

タワーフェイスの運河側９階に住んでいる彼氏を持つ友人の話では匂わないと言っていました。
嗅覚の鋭さは度外視して、少なくとも９階以上あたりは匂わないという判断しています。

ひょっとすると９階未満でも実は匂わないのかもしれませんよ。
ただ住んでから、やっぱり匂ったというと後悔先に立たずなので。

このエリアのビューは大好きなのですが、あの匂いだけは辛かった…。

[854: 匿名さん]

運河の匂いとはどのようなものでしょうか。
ここは海水の運河のようで、潮の匂いはしますが。。。

私は津波死亡リスクや虫リスクを考えて7階以上希望です。

[855: 匿名さん]

虫はここの最上階でさえも飛んでくるのでは？
タワマンでも飛んでくるそうですから。

[856: 匿名さん]

虫は、諦めた方がいいよ。

[857: 854]

ありがとうございました。
虫は諦めます。。。
一期でどれくらい売れるでしょうか？
50戸売れたら上出来でしょうかね。

[858: 匿名さん]

75は都営ビューと言いつつ、ホームページの眺望見たら、真正面ってことはないよね。

[859: 購入検討中さん]

100戸以上売れたら上出来だよ。

[860: 匿名さん]

あー80B価格下がらないかな～。

[861: 購入検討中さん]

港南近辺の子育て事情はどうですか？
子供がすごく少ない感じの町並みですよね…


このマンションだと港南小学校や港南中になりますよね。
やはり私立にいかせた方がいいのでしょうか？

評判等分かるかたいたら教えてください。

[862: 匿名さん]

運河の臭いなんてほとんどしませんよ。目黒川の臭いが薄まった感じです。

[863: 匿名さん]

港南地区は、新しい街で、それなりの収入の方が集まってますから、小学校のレベルは高いです。
重点校にも選ばれていますよ。

[865: 匿名さん]

港南はこれからも続々マンション建ちそうで購入への踏ん切りがつかない。

[866: 匿名さん]

これからもってどこに建つの？
港南は、こことハーバーテラスが数年振りの新築なのに。

[867: 匿名さん]

今後も新築はなかなか出ないでしょう。
市場が去っても、商業ビルでしょうし。
あとは大学移転くらい？？

希少でしょう。

[869: 匿名さん]

↑同感。

[870: 匿名さん]

次の大きい計画は数年後のＪＵＮビルＵＲですから、ここは希少でしょう。
ＵＲは賃貸かもしれないし。
日通倉庫はオフィスとの噂だし。

[871: 匿名さん]

いいマンションだとは思うが、高値掴みしそうな予感。。。

[872: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

たしかにURが分譲なら希少ですよね。この物件レベルなら間近いなくまた出るから急ぐ必要はない。

[873: 匿名さん]

確かに様子見つつ、でしょうか。
二期以降でも70、80台残ってそうですかね？？
そろそろ要望書の受付、動向いかがでしょうか。。。

[874: 匿名さん]

200戸以上の大規模レベル物件が、
具体的に何処にまた出るのでしょう？

[875: 匿名さん]

↑そう思う人は買えば宜し。

[876: 匿名さん]

永住向きなマンションですね

[878: 匿名さん]

リセールが厳しいから？

[879: 匿名さん]

80Aは人気ないの？

[880: 匿名さん]

８０Aはかなり狙い目。

[881: 匿名さん]

ここって東西に2棟が背中合わせで建ってるようなレイアウトですよね？
外廊下のようですが、廊下側はお互いの影になって真っ暗と考えてよいでしょうか？　それとも、2棟の間はそれなりに間隔が空いていて間接的にでも光は入ってくるのでしょうか？

[882: 匿名さん]

部屋位置によるよ。詳しくはモデルルームへGO！

[883: 匿名さん]

80のＡとＢとでは大違いでしょう。
Ｂが運河側の表でＡは大通り側の裏。
Ｂが眺望のヌケている南東でＡは西日の南西。
なので、価格に差があるのは順当です。

[884: 匿名さん]

75Aと70Dcと70Dbならどれが資産価値高いですか？

[885: 匿名さん]

どれも同じ。
中古の場合はその３つを同時期に比べられないからそれ以外の個別事情が優先する。

[886: 匿名さん]

けど住戸タイプによって売りやすい、売りづらいはあるよね？

[887: 匿名さん]

どれも典型的な田の字間取りてさしたる有意差はなし。
しいていえば二面バルコニーとトランクルームがあり角部屋の７５Ａが多少まし。

ここは８０Ｂ一択、金がない人は８０Ａだがベランダ経由で部屋が行き来できるのはプライバシー的にどうなんだ？

[888: 匿名さん]

80Bは単価が高過ぎて手が出しづらい。80Aは今いまいちな間取りの割りに割高だと思う。75Aは眺望がちょっと…

[889: 匿名さん]

リセール時の価値は、面積、駅距離、階数、向きなどほぼ部屋の間取りは捨象される。
自分が金あることを前提に買うとすれば80Bだね。
高いから別の部屋買うか。
階数のプレミアムほとんど付いてないから、上層階はおもしろいと考える。

[890: 匿名さん]

> 882
ありがとー。
日当たりは重要ですよね。

東側の棟と西側の棟の高さが違うところがあるという意味なのか、最上階なら多少光が入るという意味なのか…。う～む。

[891: 匿名さん]

お金が80Bほどない場合にはどちら選びますか？

[892: 匿名さん]

891は 889に対して。

[893: 匿名さん]

ここ、スーゼネでも大林で良かったですね。
別なスーゼネのタワマンで問題があったみたい。

[894: 匿名さん]

あ、武蔵小杉のタワマンの事です。

[896: 匿名さん]

80B高過ぎて買えないっす。

[897: 匿名さん]

70daで、モデルルームのように、2ldkとして使いますね。
子どもが2人になって、いい年頃になったら、引っ越すか、壁つけます。
要望書、そろそろ出そうかな。

[898: 匿名さん]

897は892に対して

[899: 匿名さん]

やっぱり横リビングは人気なんですね。

[900: 匿名さん]

70bは廊下がクランクしてて、プライバシーに配慮されてて良し。

[901: 匿名さん]

リビング11畳は狭くてイヤかな。

[902: 匿名さん]

70Bのリビングの壁、 ぶち抜きましょう。

[903: 匿名さん]

2Lじゃなく3L欲しいです。

[904: 購入検討中さん]

うちみたいにDINKSで検討中の方いますか？

[905: 匿名さん]

いますよ。

[906: 匿名さん]

うちはシングルインカムですが二人暮らしです。子供は独立しました。

[907: 匿名さん]

80Bが坪単価280ならほしい。

[908: 匿名さん]

予算７５００万以下の人はあきらめて田の字間取りにしましょう

[909: 匿名さん]

タノジは面白味がないですよね。

[911: 匿名さん]

タノジは効率性が良く、悪くないけどね。普通だね？

[912: 匿名さん]

田の字が工夫ないという専門家風情が住まいサーフィンにコラムを書いてるが、欠点が少ないから長く採用されてきた。
そりゃ100m2以上だったらいろいろ工夫できるだろうけど。

[915: 匿名さん]

徒歩8分なら勝ったよん！

[916: 匿名さん]

タノジはかんぺき

[917: 匿名さん]

>913
君、小さい子どもいる？

[918: 匿名さん]

子供いるなら横リビング！

[920: 匿名さん]

田の字スキーというくだらないネーミング=NHK Eテレの子ども向け番組に出てくるキャラクター ではないか？

[921: 匿名さん]

うちも20代半ば夫婦だけど、子供出来るまでに完済したいな

[922: 匿名さん]

さーてどこの部屋にしようかなー

[923: 匿名]

田の字は嫌いですが
タノジスキー、その言葉
ヒットです！

ロシア人みたい。

[924: 購入検討中さん]

賃貸に出したりするのに70平米ぐらいはちょうどいいですね。

[925: 匿名さん]

こちらだと70平米でいくらで貸せますか？

[926: 匿名さん]

25万弱

[927: 匿名さん]

９２５さん
近辺の賃貸の相場は２ＬＤＫで約３０万円。３ＬＤＫで４４万円位ですね。
ただここだとちょっと駅から離れているからもう少し安くなってしまうかな。
品川駅から徒歩１１分だと、北品川の方も出られるけど北品川だとまたさらに安い
みたいですがね。品川駅周辺の賃貸は会社が借りる所が多い様です。

[928: 匿名さん]

周辺の相場は20万前後ですよ。
天王洲アイルと品川の中間はちょっと立地が悪いです。

[929: 匿名さん]

賃貸は面積が大きくなると賃料坪単価が安くなる傾向があります。７０平米以上はコスパ悪いですよ。（借り手にとってはコスパはよい）

[930: 匿名さん]

30万とかいつの時代だよ、、、

[931: 匿名さん]

賃貸物件情報サイトに出ている数字はあまり真に受けない方が良いです。
動きの速い物件は大抵の場合掲載の相場より1〜2割安いものです。

まあ投資物件として本気で買おうと思っている方であれば、地元の賃貸不動産屋でのリサーチくらいは当然のごとくしていると思いますが。

[932: 匿名さん]

なーんだ。利回り全然よくないね

[933: 匿名さん]

フリーレントとかあるからね。まあ分譲ちんたいの場合ローンの足しになればいいくらいの感覚で相場より安く貸すこともあるからね。未入居新築なら高く貸せる可能性もあるが、、、、。

[934: 匿名さん]

MR行けば、想定賃料見せてくれましたよ。
いくらだったか忘れましたが、70平米で20万くらいだった気が。

[935: 匿名さん]

安くなりましたね。ミニバブルの頃、港南のタワマン高層階50平米を21万で貸してましたよ。

[936: 匿名さん]

あれ、想定賃料表は無いって言われたけど？

[937: 匿名さん]

天王洲から見るときれいなフォルムでしょうね。
道路側からのcg見たいな。。。

[938: 匿名さん]

一般人が見るのは、圧倒的に道路側からですものね。

[939: 匿名さん]

天王洲のレストランから見えるのは運河側です。交通の便がいいとはいえないあそこのレストランにくる人は天王洲が好きでわざわざ来る人でしょうから羨ましがられるでしょうね。

[940: 匿名さん]

外廊下、玄関横の駐車場。。。大丈夫かな、という気がする。
三井だし大丈夫だろうと思いたいが。

[941: 匿名さん]

天王洲のTYハーバー、流行ってますよね！
以前行ったら満席でした。
あそこから眺めると、いい感じでしょうね。

[942: 匿名さん]

TYハーバーは代官山の蔦屋書店にも店出してますよね。寺田倉庫が半分道楽でやってるのでしょうか？

[943: 匿名さん]

TSUTAYAの二階?
結構流行ってるから、単純に道楽ってことはなさそうですね。

[945: 匿名さん]

品川といっても道路沿い。うるさそー
道路向かいに三井の研修所が塗り壁のように建つとは。。。
道路側にしか2LDKないから検討外かな？

[948: 匿名さん]

Google mapで見ると、研修施設とは見合いになってないね。
同じく、運河側の都営マンションとも見合いではない。
結構絶妙な配棟のようだ。

アンケートの結果分かる人いない？

[949: 匿名さん]

外廊下といえど、物件の外側に面した廊下じゃないですよね？

建物内側の外廊下なら、全ての物件の内廊下より劣ると思えない

別の板で議論されていると思いますが

[950: 匿名さん]

建物内側ではないですね。
正確には、建物が逆レの字型になっているので、レの曲がった辺りだけは「建物内側」の「外廊下」になる。
玄関側からのCGないのか。