パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画 三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションです。
最寄駅は品川駅です。
分数表示はありませんけど11-12分だと思います。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

http://goo.gl/maps/WhJrV
場所はイギン本社の道路向かい、天王洲デュープレックスの南側です。
以前はたぶん倉庫だった場所で、最近解体工事が終わったようです。

情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南2丁目9番2号
階数：地上16階建て
高さ：49.99m
着工予定：平成24年12月1日
完了予定：平成26年11月30日
建築主：三井不動産レジデンシャル
設計者：大林組
施工者：大林組

【公式URLを追加しました　2012/12/25 管理人】

[82: 匿名さん]

フェニックスは品揃えが酷いですよ。クイーンズ伊勢丹の方がまだよい。

[83: 匿名さん]

冬はビル風と運河で寒そうですね。夏は涼しいのでしょうが。

[84: ご近所さん]

>>81さん

近所に住んでていて、このマンションいいなぁと思っているものです。

たしかに、夏の時期は若干匂いますね。
立地の良さに舞い上がって、そのことを忘れていました、、、、

運河側の下の階はちょっとかなぁ～

[85: 匿名さん]

＞＞８２さん
クイーンズ伊勢丹は物がいいですね。平日なんかは８時からやっていますし私もよく利用しています。
プライベートブランドの物もあります。あとはここら辺だと、北品川商店街へ出れば安い八百屋さんなんか
がありますよ。美味しい和菓子屋さんもあるし歩くと楽しいです。品川駅よりにある、八百屋さんの前に
あります桝翁軒はすごいおじさんもおばさんもいい人で、よくテレビなんかにも出ている有名な和菓子屋さんです。

[86: 匿名さん]

クイーンズ伊勢丹は開店当初に比べると劣化度がひどいですよ。特に生鮮食品はひどい。やはり買う人が少ないのだろうね。

[87: 匿名さん]

ここはいくらくらいで出てくるのでしょうか？
ワールドシティの中古で手頃なのが出てきたのですが、ここも価格次第では検討の余地ありと思っています。

[88: ご近所さん]

>>87さん

値段、気になりますよね～。
単価でいうと、坪あたり270万円以下だったいいなと思います。

条件の悪い１８坪の２ＬＤＫで、４５００万円くらいから。

最初は、ＴＹハーバー側がいいなと思ってたのですが、
西側も、船宿のある入江を望む感じであればまぁいいかなと。

[89: 匿名さん]

港南の分譲は久し振りになるから、価格相場は分かりませんが、
芝浦の新築価格が高いのでここも高くなるのでは。

[90: ０]

>81さん
>84さん
同じ運河沿いに住んでいますが、臭いはしないですよ。
夏場もしないですね。
私の感覚だけかも知れませんが、全く無いです。
夏場に現地に行けば分かると思いますよ。

ここから品川の駅に行くのにインターシティの中を通るなら
食肉市場横を通ることになると思いますが、その一帯は
時間帯によって結構臭います。

[91: 匿名さん]

やはりスーパーの遠さでしょう、ここの一番のデメリットは。
イオンバスのバス停が近くにあるのは救いだけど乗車時間は長い。
近所のコンビニで買う事が多くなりそう。

[92: 匿名さん]

臭いですか…
気になりますね。

[94: 匿名さん]

春、販売予定って曖昧ですね。
５月６月って事かな。

[95: 匿名さん]

>>91さん
そうですね。イオンのバスは出ているけど、バスの時間にあわせて買い物へいくなんて
ちょっと面倒ですよね。北品川の１丁目に今度スーパーオオゼキができますよ。丁度
都営第一アパートの前あたりです。ここからだと歩いても５分位で着くのではないかな。
いつオープンかわかりませんがオオゼキはかなり品物も安いので楽しみです。

[96: 匿名さん]

オオゼキですか、それは良かった。別な街で良く使いました。

[97: 匿名さん]

そういえば品川駅のルミネに紀ノ国屋スーパーが今月オープンしますね。成城石井のあったところです。

[98: 匿名さん]

あんなところにオオゼキできて人くるんですかね？
地元民の数は限られてるのにね。

[99: 匿名さん]

オオゼキに問い合わせました。

北品川へ出店する計画はありません。だって。オイオイ。

[100: ご近所さん]

>90さん

こんにちは。84です。
そうですか、臭わないですか。
考えてみると、臭いを感じたのは橋の上歩いていた時です。
普通に運河沿に住んでるくらいであれば大丈夫ってことでしょうね。
それに臭いを感じたのは、夏のごく少ない期間のように思うし、あんまり気にしないことにします。

それから、たくさんの方が指摘されているスーパーの少なさは、品川駅最寄りという利便を取るかとのトレードオフですね。
私はマルエツやクイーンズでとりあえず満足してます。

[101: 周辺住民さん]

タワーフェイスの東側（運河側）に８年住んでいますけど
匂いは全くしません。
西側はどうかわかりませんけど…

買い物は、日曜日にまとめて買います。
車で大井の文化堂や青物横丁のＯＫとか
イオンは混んでいるので苦手。
伊勢丹は鮮度が悪いのに値段が高いのでパスです。

それよりも、毎朝品川駅に入るのが悩みのタネです。
駅から大勢の人が出てくるので、通路の端を肩身狭く
駅に向かうのが日常です。
たまに、唯一残された端の通路を駆け抜けてくる人と
戦闘しなくてはいけないのが悩みの種です。

多分、モデルルームでは担当者にインターシティ経由で
濡れずに電車に乗れると案内されるかと思いますが、
イベント会場の出口を逆方向に進むと同じことを毎朝出来ますか？

とはいいつつ、週末は人が少ないので
運河沿いのコース（２．５キロ）をランニングするのが楽しいです。

[102: ご近所さん]

価格について、

パークホームズ目黒ザレジデンス、目黒駅９分、目黒川沿い、坪当330万円
パークホームズ南麻布ザレジデンス、麻布十番７分、定期借地権、290万円（定借が２割安として、補正すると360万円

目黒よりはだいぶ安くないといけないし、
定借の麻布十番よりもちょっと安くないとなぁ
みたいな考えで270万円くらいと予想。

[103: 匿名さん]

ホムペに出ている部屋だと
７１㎡３ＬＤＫ　中住居タノジ間取りで５８００万
８１㎡３ＬＤＫ　角部屋で６６００万

って感じですね。低層階だと５０００万台前半。
最上階東南角部屋だと７０００万超えるって感じかな。

[104: 匿名さん]

１０１さん
車があれば買い物の選択肢も増えますよね。あの日曜日のイオンの地下の食料品街の
混雑は恐ろしいですよね。ＯＫも駐車場の台数が少ないので休日の時間帯によっては駐車場
待ちがあります。青物横丁へ行くなら、駐車場はないけど平野屋なんかもお勧めです。
でも近辺のタイムズなどはすごい高いですからね。大井町のヨーカドーなんかも新鮮で
いいですね。あとは大井町だと阪急かな。

[105: 匿名さん]

うちは車無しなので、ここは無理かなあ。
バスで買物に行くのも気が進まないし。

[106: ご近所さん]

このエリアに５年ほど住んで思うのですが、
結局、食品や日用品の買い物は品川区側に頼らざるを得ないですね。
休日に品川区へ出かけて、買い物し、
平日の買い物は、クイーンズやマルエツって感じです。
だったら、いっそ東品川とかでもと思うのですが、
都心へ絶対距離の近さや品川駅の利便性、それとちょっとだけ「港区居住」っていうブランドを手放せないという感じ。

[107: 匿名さん]

港区港南はむしろ恥ずかしい。品川区の方が潔い気がするのは私だけ？

[108: 匿名さん]

107>
潔いって意味がよくわからん。
江東区あたりにお住まいの方ですか？

[109: 匿名さん]

豊洲湾岸と品川湾岸の防災性には違いがないはず。
地域差別すべきではない。
港南がブランドなら東雲有明もブランドであるべき。

[110: 匿名さん]

そもそも港南に住んでる人って、港区すごいですね。って話を振ると、でも港南だけどね。。というニュアンスで返す人多いよね。

[111: 匿名さん]

謙遜の美徳、ですね。

[112: 匿名さん]

でも普通「港区に住んでます」なんて言うかね？
普通に「品川に住んでる」って言うだろ。

[113: 匿名さん]

芝浦民ですが、

田町に住んでます。
→あの辺何区ですか？
→港区です。
→港区！すごいですね。
→でも芝浦ですよ。

という展開にはなりがちですね。

[114: ご近所さん]

>>112さん
106（港南居住）です。
そうですね。「普段どこに住んでますか？」って問われた時には、「品川です」って言います。

[115: 購入検討中さん]

そもそも品川駅は港区だからな
私も港南在住ですが、最寄り駅の品川で、品川に住んでますと言いますね

[116: 匿名さん]

品川は広い範囲でも答えになるから、いい答えと思います。
世田谷も。

白金台駅近く在住で、社内で住所の話題になると、役員や上司、先輩が郊外に住んでる場合、白金台は答えずらく、
品川辺りですと答えたりしてます。
運動がてら、減量中は品川駅に歩いたりするので　

[117: 匿名さん]

コーナンでいいんじゃね

[118: 購入検討中さん]

こーなんじゃ
どこ？って言われます

[119: 匿名さん]

どこってコーナンだよ、

[120: 購入検討中さん]

埼玉のこーなん？

[121: 匿名さん]

ここらのマンションはテンノーズって名前が多いよね

[122: 匿名さん]

東南角部屋の80平米のプランがなかなかよい。
外廊下に面した部屋もないしね。

[123: 匿名さん]

くっだらないやり取りだなぁ。
港区なんだから、港区ですか、港区の港南です、でいいだろ。
他区の住民がイチイチ言うな。

[124: ご近所さん]

＞＞１２２さん

東南角部屋８０平米の間取りいいですね。
ちょうと船のような形の舳先の位置ですかね。
価格的に、私にはちょと手が届かなそうだけど。(^_^;)

間取りじっくり見てて気づいたのですが、
この間取り、運河側はFIX窓が多いですね。

窓ふきはタワーマンションみたいに、
外からゴンドラで拭くんですかね。
そうすると、管理費が高くなりますよね。
購入できるとしても、この面積は無理なので。
全体の管理費に波及しないか心配です。

[125: 匿名さん]

外観CGから想像すると
逆側の西南角部屋も、反転した似た間取りみたいですね。

FIX窓って言うより、DWでしょう。
ゴンドラ窓拭きは確かに高いそうですね。

[126: 匿名さん]

開けることのできない窓をフィックス窓と言います。ダイレクトウィンドウは住友不動産の造語ですね。

[127: 匿名さん]

このマンションの形、何かに似ていると思っていたのですが、
刑事ドラマを見て気が付きました。桜田門の建物に似ていますね。

[128: 匿名さん]

これかね

[129: 匿名さん]

やはり住んでいる場所を聞かれると、最寄りの駅を答える人の方が多いかもしれませんね。買い物は
マルエツも２４時間営業だし便利ですよね。自転車で行かなくてはならない距離ですが。
あとはお肉などは食肉市場直営の御肉屋さんなどが駅の近くにあるのでお勧めですよ。
新鮮で安いお肉が手に入ります。年に一度、食肉市場でお祭りが開かれますが、ステーキ１枚１０００円とか
驚くほどの値段で手に入るのですごいお買い得です。人はすごいですがね。

[130: 匿名さん]

外観が変わったデザインだと思えば、東京国際フォーラムのデザインも
手がけられた方なのですね。
某サイトで読みましたがＦＩＸ窓の場合、窓掃除は月額で１０７万円かかるそうです。
美観を保つ為手を抜けない部分なので必要経費として割り切るしかないのか。。。

[131: 匿名さん]

窓掃除代は、建物により色々ですよ。
拭く回数も年４回位ですし。ここが何回なのかは知りませんが。

[132: 匿名さん]

真四角の方がきっと足場が組みやすいので
大規模修繕の時にきっといろいろと（費用・工期など）
楽なのでしょうが、
でもこのフォルムは本当にかっこいいですよね。

[133: ご近所さん]

あのフォルムは、西側住戸を前面にできる予定の建物から視線をずらし、船溜りの方へ向かせるという意図なんでしょうね。

[134: 匿名さん]

それと、南西角部屋のバルコニーを
なるべく東側まで見えるようにする意図、もありそうですね。

[135: 匿名さん]

そういえば近くの御殿山のラフォーレ東京は改装してマリオットになるらしいね。森トラの投資は６０～７０億とのこと。

[136: 匿名さん]

タワーフェイス18階東南角部屋
７０．０１平米２ＬＤＫ ４８８０万

安い気がする

[137: 匿名さん]

↑高いだろ。。

[138: 匿名さん]

１８階だよ
安過ぎるよ
この価格本当なの？

[140: 匿名さん]

５３８０万から５００万下げたみたい。多分今週末でなくなるとおもう。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWPQ1A06/

[142: 購入検討中さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/12855?page=3

これですか？

[143: 匿名さん]

この辺似たような中古がたくさん出ているから、
買い手はどこも買い叩くらしいよ。

で、値引き後の条件が一番いいところを買う。
チラシの値段なんてあって無いようなもので、
実態はもっと安いよ。

[144: 購入検討中さん]

>>143
チラシの価格のまま中古が売れないのは不動産の常識の話で何をいまさら。
そしてその程度の情報で「らしいよ」って伝聞系

[145: 匿名さん]

まあ、実際に安く手に入れてからいえってね。
らしい、常識、オファーされた、実際にチラシ値段から大幅ディスカウントで成約まで行ったと行く話は聞かないのは何故かね。

[147: 匿名]

急に品がなくなってきたね。


検討する気がない方は
別のスレで騒いで下さい。


ここはパークホームズでも
港区で外観凝ってるから
5000～7000万でしょう。

[149: 匿名さん]

ここはパークホームズでも、ザ・レジデンスだし。
もっとも、埼玉にもザ・レジデンスがあったりするけど。

[150: 匿名さん]

３９９０万の物件を３８００万オファー出してＯＫ出たけど断ったことあったな。
仲介業者とかなり険悪になって気まずかった。

[151: 匿名さん]

自分もいつかは売る側になるんだろうけど、１５０みたいのがいると困るわ。
オファー出しておいて訳わかんね。

[152: 匿名さん]

売る側になったことがあるけど、買い手なんてそんなものだよ。
仲介業者から色んなトンデモ話の例を聞いたよ。

[155: ご近所さん]

この前の日曜日もチラシが入ってましたね。
CGと間取り図見てて気がついたのですが、
このマンションの平面図は完全な三角形ではないのですね。
イギン側は駅よりの方は道路に並行になってるようです。
外観CGで左側のスパンが運河側より少ないのと、
間取り図の西側50平米台２LDKからの推測です。

[156: 匿名さん]

中古売買いの話がでていますね。私も一度築４年のマンションを売却した事があります。
その時の営業の方の話だと、必ず値下げ交渉が入るので見積もりは高めにだすと。
家は購入した値段＋２００万円の見積もりがでて、それで売り出し、結局の所購入金額から
５０万円下げた値段で売れました。この値段なら買うと色々な方が値段提示してくれましたが、
そこで妥協するかどうか売り手と買い手の取引ですよね。

[157: 匿名さん]

うちは、散々褒めて内覧しながら、スゴく下げた価格で買付証明を持ってきた人、なんてのもいましたよ。
個人投資家らしいけど。

[158: 匿名さん]

イギンの隣りには、研修所が建つし、パークホームズ品川とあわせて、この周辺もちょっと活気づくかな。イギンの土地と隣りの古マンション土地、合体させれば、総合設計で、超高層ビルが建つから、そしたら、雰囲気変わるな、、、

[159: 匿名さん]

御殿山のラフォーレはリニューアルして東京初のマリオットになることが発表されましたし、品川駅南部はいろいろかわりつつありますね。

[160: ご近所さん]

イギンのとなりの研修所が建つ土地は、もともと三越が持っていてそれを三井不動産（レジデンシャルではない）が買ってるんですよね。それにしても、「研修所」って何なんでしょうかね。特定の企業が使うものなのでしょうか。
それと、港南に住んでいると、ラフォーレはだいぶ縁遠いイメージがあります。同じ品川南部といっても、あちらは高台だし、普通の人が使うようなレストランはないですしね。気候の良い時期には原美術館あたりを含めて散歩をしたりはしますが。

[161: 匿名さん]

某銀行の研修所ですよ。どこの銀行かは忘れました。

[162: 匿名さん]

農林中金の研修所です。１４階建て。

[163: 匿名さん]

そういえば天王洲のスフィアタワーにいるネットワンは東京駅前のＪＰタワーに移転するそうですね。お金あるんですねあの会社。

[164: 匿名さん]

山手線　新駅、早く着工して欲しいですね。どんな街になるのか、楽しみ、、、。リニア新幹線　品川駅は、まだまだ先だし。

[165: 匿名さん]

着工、の前に正式発表をしなきゃ。
正式発表は華々しくして欲しいですね。

[166: 匿名さん]

ところで港南一丁目にすみふが昨年タワーマンション用の用地取得をしましたがその後どうなったんでしょうか。

[167: 物件比較中さん]

先程、港南口で広告入のカイロを配ってましたね
そろそろ販売開始ですかね

[168: 匿名さん]

１６４さん
北品川に知り合いが住んでいて話に聞いたのですが、リニアモーターカーの駅の建設場所が
、現在都営アパートが建っている所にできるという話になっていた様なのですが、それは中止に
なったとか。リニアモーターカーの駅になると資産価値などはあがるのでしょうかね？新幹線の
駅になって品川駅周辺のマンションの資産価値は何か変化があったのでしょうか？

[169: 匿名さん]

１５年前から高輪に住んでおりますが、少なくとも高輪側では新幹線の開業にあわせて既存のマンションの中古価格や賃料が大幅上昇したという感覚はあまりないですね。

ただインターシティなどのオフィスについては既存の賃料水準を大幅に引き上げたのは確かです。

港南口のタワーマンションについては分譲価格が坪２００万前後と安かったため後に値上がりしました。

[170: 匿名さん]

大幅上昇しなかった理由としては新幹線駅開業は前から決まっていた話なので折り込み済みということなのかもしれません。

価格上昇は品川駅より大崎や五反田のほうが大きい気がします。

[171: 匿名さん]

ただ始発駅は、東京駅か品川駅か、新横浜駅にするか、
色々ありましたよ。
品川駅のリニアホームの位置も東西か南北かもあったし。

[172: 匿名さん]

山手線新駅で、港南１丁目は、激変します。　国際戦略総合特区に指定されており、最大の目的は、東京をアジアの拠点にする外資系企業の誘致であり、これら外国人のための、マンションはもちろん、病院、インターナショナルスクールも提供されます。新駅周辺の再開発に、数千億が投じられ、経済波及効果も数十億、数百億単位です。良くも悪くも、国際都市となるはずです。

[173: 匿名さん]

リニア新幹線の品川駅は、現在の新幹線ホームの地下、５０メートルに、並行してつくるはずでは？

[174: 匿名さん]

＞＞１７３さん
私も同じ様な事を聞きました。新幹線の地下にリニアモーターカーができる様になると。
リニアモーターカーは最初は東京駅が始発にという案もでていた様ですね。ただ既にJRの在来線や
地下鉄が入り組んでいるため地下空間に余裕がない事や、地質調査で問題になったとか。
名古屋までが最速４０分で着く事ができる様なのですごいですよね。

[175: ご近所さん]

リニア新幹線については、↓
http://jr-central.co.jp/news/release/_pdf/000012301.pdf
が今のところの公式な資料としての最新ではないでしょうか。
始発は品川駅で、ホームは地下、で南北方向に設置とあるから、
現新幹線ホームの下なんでしょうね。

[176: 匿名さん]

南北方向に設置となるとまさに新幹線の地下ですね。ここの物件の近くを散策していたら
あの有名なラーメン二郎がありました。すごい行列でした。ここの物件からほんとすぐ
近くです。天王洲や品川駅、こういった周辺の小さなお店など、外食には困らない立地ですよね。
お休みの日など色々散策するのが楽しそうです。

[177: 匿名さん]

ここ、なかなか出てこないので
後ろ髪を引かれながら別な物件を検討中。
販売開始予定はハッキリして欲しいなあ。

[178: 匿名さん]

三月発売です

[179: 匿名さん]

物件サイトにはまだ、何月か書いてませんけど？

[181: 匿名さん]

試案

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/column/20081225/529210/?P=2