パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画 三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションです。
最寄駅は品川駅です。
分数表示はありませんけど11-12分だと思います。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

http://goo.gl/maps/WhJrV
場所はイギン本社の道路向かい、天王洲デュープレックスの南側です。
以前はたぶん倉庫だった場所で、最近解体工事が終わったようです。

情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南2丁目9番2号
階数：地上16階建て
高さ：49.99m
着工予定：平成24年12月1日
完了予定：平成26年11月30日
建築主：三井不動産レジデンシャル
設計者：大林組
施工者：大林組

【公式URLを追加しました　2012/12/25 管理人】

[495: 匿名さん]

４９１
ここも外廊下だよ。

[496: 匿名さん]

そうだったw

[497: 匿名さん]

Vタワーはタワーなのに外廊下。
ここはタワーではないので、４９１の言ったことに問題なし。
Vタワーは例の事件もあったことだし。

[498: 匿名さん]

いずれによ、リセールは期待するな。築年数が古いとはいえ、wctとか競合が多すぎる。

[499: 匿名さん]

まあ、リニア駅が開業する頃まで待てば
リセール条件は良くなるかもね。

[500: 匿名さん]

リニアもあまり期待しすぎない方が。。。

[501: 匿名さん]

スカイツリーで分かるように、日本人は新しい物好きだから。
現実問題、ツリー付近の地価は上がったわけだし。

[502: 匿名さん]

その意味では山手線新駅も期待できるけど、
このマンションと新駅とは離れ過ぎているな。

[503: 匿名さん]

リニア新幹線品川駅よりも、影響大なのは、山手線新駅を含む再開発及び、経済特区指定のほうでしょうね。港南エリアの場合、、、

[504: 匿名さん]

このマンションの場合、新駅できても遠いし、新駅できたらまたマンション増えちゃうよ。。

[505: 買い換え検討中]

新駅から通勤するわけではないので関係ないのでは。
マンションが増えて、人が増えれば、
商業施設が品川周辺に増えることは便利になって良いと思う。
投資のために買うわけではないからね。
地元から御殿山方面の改札口の要望もあるみたいだし。

[506: 匿名さん]

特区の容積率はかなり緩和されるみたいなので、相対的にこの立地の魅力は下がるかも。

[507: 匿名さん]

ゆえに買うなら８０Ｂ一択ですよね。

[508: 匿名]

そうかな。80Aもいいよ。

[509: 匿名さん]

80Aは、道路側に大きい窓があるので80Bとは大違い。
80Bを買うだけの資金が無い方向きでは。

[510: 匿名さん]

８０Bは高すぎてリセールが怖い。

[511: 匿名さん]

中古になったときに、内覧客が買いたがるのは80Bの方でしょう。
金額はともかく売れるかどうかの心配をしないで、転売を気楽に出せるのは80B。

[512: 匿名さん]

金額はともかくって・・・w
そこが重要なとこだろ。

[513: 匿名さん]

新築供給が多いと新築同士で価格競争が始まって近隣中古が連れ安しやすい。新駅はこのあたりの住宅相場にとってはマイナス。

[514: マンション住民さん]

>>513さん

新駅ができたため新規供給が増えて、
価格が下がった事例を教えてください。

[515: 匿名さん]

そうね、武蔵小杉の例もあるし
場所によるね
品川新駅の供給増の影響を受けるのはＪＲ以外の沿線物件だろうね。

[516: 匿名さん]

武蔵小杉が出来て、新川崎は凋落して、日吉や二子玉川のような従来人気だった周辺駅の地価が下がってますよ。

[517: 匿名さん]

あと大きな新しい街ができれば住み替えたくなる。住み替えるには今住む住戸を売らないといけない。これが中古供給を緩めるというのもあるね。

[518: 匿名さん]

地価ではなくて供給過剰で値下げした、あるいは暴落した中古マンションマンションを教えてよ。
供給過剰は値下がりの要因ですが供給より需要が上回ったら値上がりします。
都心部のマンションの場合は値上がりしても投資の人は買うので実需の人は誰もいなくても価格が上がることもあります。

[519: 匿名さん]

私の知る限りないね。

駅ができて暴落するってあり得ない。

[520: 匿名さん]

武蔵小杉だって中古マンション暴落してないし

[521: 匿名さん]

新幹線できて港南にマンション７０００戸以上できたけど暴落なんかしなかった。供給過剰で暴落するとしたら郊外や地方。

[522: 匿名さん]

供給が増えて、その土地は上がるでしょうけど、影響を受けるのはその周辺地区です。
港南が出来て影響を受けてるのは、高輪や泉岳寺の中古相場ですよ。

[523: 匿名さん]

新駅周辺にタワーマンションが林立すれば、今度は港南が逆の立場になります。

[524: 匿名さん]

高輪や泉岳寺は港南の影響なんて受けなかったよ。むしろ新幹線駅ができて価格が上がりました。適当なことを言わないように。

[525: 匿名さん]

ゼロサムの発想なんだろうけどまだまだこのエリアは需要に対して供給不足です。買える価格なら住みたい人はたくさんいます。

[526: 匿名さん]

適当なこといわないでね

[527: 匿名さん]

ははは。どう見ても供給過多だろ。港南の某タワマン売ったことあるけど、本当に競合多すぎて売るのに苦労したよ。正直、売値以前の問題で厳しかった。オンリーワンの特徴がないとすぐに埋もれますよ。

[528: 匿名さん]

売るのに苦労したのはわかりましたが、売れた価格は暴落した価格だったのですか？

[529: 匿名さん]

某中古タワマンを見れば分かるように、部屋の向きなどの違いによって、
売り易い物件と売り難い物件とがあるし。

[530: 匿名さん]

だから一般論はいいので具体的な暴落事例を教えてください

[531: 匿名さん]

平均相場が５０００万のエリアが新駅ができて供給過剰で3年後には平均４０００万になりました。

こういうのが暴落という言葉のイメージです。
個別物件はいろいろあるでしょうけどね。

[532: 匿名さん]

パークタワー東雲ができてキャナルは下がったんじゃないかな。
TXができて常磐線も下がってるね。

[533: 匿名さん]

キャナルで下がったのは、パークタワーが出来ることで眺望を悪くされたＷコン西側でしょう。
常磐線は郊外過ぎて参考にはならない。

[534: 匿名さん]

ああ、そういうのはありますね。
タワーマンションなどはたくさんできると眺望が失われ価値が下がるというのはあると思います。

[535: 匿名さん]

新駅ができて値段があがるのは清澄白河駅とか白金高輪駅近辺では見られた現象ですね。
麻布十番なんかもそうしょうか？

副都心線沿線などはどうなのでしょうか？

[536: マンション住民さん]

>>515さん

＞そうね、武蔵小杉の例もあるし
＞場所によるね
＞品川新駅の供給増の影響を受けるのはＪＲ以外の沿線物件だろうね。

この場合の「ＪＲ以外の沿線物件」ていうのはたとえば都営浅草線という意味ですか。
であれば意味ないですよね。

あくまでもこのスレはＰＨ品川についてであって、
「新駅で価格暴落」という奇論（？）は、
「新駅ができると、（ＰＨ品川が含まれる）港南の供給が増加して、相場が下がる」
といっているのですから。

>>532さん

お尋ねしているのは、
「新駅ができる」⇒「供給が増加する」⇒「新駅ができる前よりも新駅周辺のマンション相場が下がる」
っていう例があったか？ということです。

パークタワー東雲は「新駅」ではないですよね。
仮にキャナルコートの相場が下がっていても、港南新駅のケースとは違います。


、、、、まぁあんまり熱くなることもないですね。
スレッド間延びさせてしまってすみませんでした。（詫）

[537: 匿名さん]

港区の公式資料によると

地震ー液状化と軽度の津波ー当マンション1階が浸水
ー電気、免震設備がダメにー管理費高騰or建て替え

ということになりますかね。

[538: 匿名さん]

東雲は、パークタワーが完売したら、
しばらく供給ないから戻るんじゃない？

[539: 匿名さん]

新駅ができたら新駅周辺のマンション相場があがるでいいんじゃない？

[540: 匿名さん]

謝っちゃいなよw

[541: 匿名さん]

横浜だとみなとみらい線ができて、反町や東神奈川の地価が下がりましたよ。

[542: 購入検討中さん]

HPが更新されましたね。
共有スペース情報と間取りの追加、そして価格が安くなりました。

[543: 匿名さん]

値下げ？

[544: 匿名さん]

541さん


反町駅ができて反町駅周辺の相場下がった訳ではないよね。
みなとみらい駅ができてみなとみらい駅周辺の相場下がった訳ではないよね。

[545: 匿名さん]

この時期の値下げって人気ないから？

値下げあっても道路側だろうな。

[546: 匿名さん]

一番高い価格は元のままですよね？
80Bなどはそのままって事でしょう。

[547: 購入検討中さん]

昨日入ったチラシによると、
予定販売価格は、4200万円台57.60㎡〜8300万円台81.62㎡です。
内覧会が始まる前のチラシでは、4400万円台57.60㎡〜8500万円台81.62㎡だったので、
80Bも下がっていることになりますね。

ただ、この物件は事前案内会が始まる前からHPやチラシで予定価格を発表していたので、
やや高めの予定価格で予定価格をスタートしていたのだと思います。
普通の物件だと、予定価格はださずにおいて事前案内会に来た人に予定価格を示し、
その反応によって価格を調整してからHPやチラシに出すことが多いです。

[548: 匿名さん]

事前案内会が始まっても予定価格をHPに出さない某物件のＭＲに行き、
予定価格表の価格の高さに呆然としたことがあります。最近。

[549: 匿名さん]

そうゆうこと結構あると思います。

[550: 匿名さん]

８０Ｂをなんとか７５００万以下で買いたいのだが、、、。
低層でも無理かね？

[551: 匿名さん]

544さん
新駅ができると新駅と同じような条件の周辺駅が下がるということです。みなとみらいも反町、東神奈川も横浜駅徒歩圏という意味で似た条件です。

[552: 匿名さん]

なるほど、

「新駅ができる」⇒「供給が増加する」⇒「新駅ができる前よりも新駅周辺のマンション相場が下がる」

ではなく、

「新駅ができる」⇒「供給が増加する」⇒「新駅ができる前よりも新駅の隣の隣の駅周辺のマンション相場が下がる」
※新駅はみなとみらい、新駅の隣の隣の駅は反町

ということですね。

レアケースとしてはあるかもわかりませんね。

[553: 匿名さん]

シティタワーの南向き中古が坪228で売りに出てる。中古になるとこの辺と比較されると思うと割高感は否めない。

[554: 購入検討中さん]

まぁ、品川田町間の新駅計画をこのマンションのリセールにおける価格下落リスクと考えるのは、
どう考えても変な気がしますので、私個人は気にしないことにしました。
もちろんだからといってこの物件のリセールにおいて周辺他物件より
価格下落リスクがないと考えているわけではないですが。

[555: 匿名さん]

シティタワーってもう売り出していいのだっけ？

[556: 匿名さん]

既に売れたらしいよ。その例外物件。
それに、予約販売の形で一部売り始めているって話もあるみたい。

[557: 購入検討中さん]

>>555さん
>>556さん

シティタワー品川で現状売りに出せるのは、
１．もともと事業協力者所有だった住戸（１年ほど前に最上階住戸が出ました）
２．所有者が破産し、競売に出た住戸は、住友不動産が転売禁止特約を外したそうで、その住戸が転売
（これは今年に入って２戸出てます）
今売っているのは、「２」の２戸の内の１戸で今日現在まだチラシに出ていて、
その前の競売転売住戸の１戸はすでに売れました。

「予約販売」についてですが、契約では５年立つ前に予約販売的なことも禁止しています。

[558: 匿名さん]

なるほど例外物件なのですね。知り合いが早く売って引っ越したいと話してたので。普通の人はまだ売り出せないのですよね。

[559: 匿名さん]

>>557さん
建前はその通りなのですが
不動産業界は、ウミセンヤマセンの存在する世界なので。

[560: 匿名さん]

シティタワー品川の新聞チラシが昨日入ってました。

[561: 匿名さん]

５５９さんの仰る通りで、不動産業界は結構きたない手をつかっています。我々素人が考えもつかない方法で物件を販売しています。コンプライアンスはないに等しいです。大手でも同じです。

[562: 匿名さん]

ゴクレタワーだと大分安いですね。徒歩2分の違いです。早いもの勝ちですね。

[563: 匿名さん]

ゴクレタワーは車が不便ですよね

[564: 匿名さん]

ゴクレタワーの住民スレを読むと、ゴッソリと削除されています。
内部に問題があるのでは？

[565: 匿名さん]

ゴクレタワーは駐車場から車を出すと左折しかでできないので橋を渡って品川埠頭まで行ってどこかでUターンしないとどこにも行けません。とんでもない設計になっていますがあまり文句がでないのは車を持たない方が多くのが理由ですかね？

[566: 匿名さん]

港南の日通倉庫跡地にすみふのマンションできますね。
５５戸と規模が小さいようですが運河沿いを売りにしていてコンセプトがすこし似ています。
タワマンばかりの港南地区でしたが大きな土地がすくないのか小刻みにだしてきますね。

[567: 購入検討中さん]

>>566さん

日通倉庫跡地ではなく、日成倉庫跡地ですよね。
あそこは目の前が水道局の施設なのでTYハーバーのような情緒は無いのと
運河が西向き（西日が気になる）ってことでちょっとマイナスだと思いますが、
近くにマルエツプチや港南図書館、保育所があり、
港南中学校、港南小学校までこの物件よりは近いのがいいですね。

[568: 購入検討中さん]

＞＞565さん

ゴクレタワーから出てきた車が、橋の上でUターンして海岸通のほうへ戻るのを見たことがあります。
交通法規上違反ではないと思いますが、自分がそうしなければいけないとしたら、
ちょっと危なっかしくて嫌ですね。

[569: 匿名さん]

TYハーバーもいずれは無くなる可能性。

すみふは駅徒歩何分かな？
10分以内ならアドバンテージあり。

[570: 匿名さん]

徒歩12分。

[571: 匿名さん]

徒歩12分。

[572: 匿名さん]

徒歩12分。

[573: 匿名さん]

徒歩12分。

[574: 匿名さん]

すみふはいくらだろう。同じくらいか、少し安いかぐらいか。

[575: 匿名さん]

200戸超えなのに
何か共用施設ないよね

[576: 匿名さん]

その割りに管理費修繕費高いよね

[577: 匿名さん]

西麻布の三菱タワマンも200戸規模で共用施設なしなのに、管理費高いです
警備や管理人の費用がどうのと説明されたが、
目の前の公園前は、大使館デモ対策か機動隊がいつもいて物々しいし、
物件自体で警備を手厚くせずともな。。
管理費下げ策の一つの高圧一括受電もなし

[578: 匿名さん]

管理費って本当に不透明。管理組合の決議で変えられるのだろうが、面倒でそのままになるのがオチ。
ここ、24時間常駐でないのに高い。
外廊下で共用部分の光熱費もそれほどなはず。
何なんだろう、という気がしてならない。

で、ここ、人気なのでしょうか?

[579: 匿名さん]

不人気。

[580: 匿名さん]

三井って管理費高いってよく見ます

[581: 匿名さん]

野村、三菱、住友と比較しても高いんでしょうか？

[582: 匿名さん]

プリンター本体は安くして、消耗品のインク代を高くする商売と同じです。
もしそうでなければ、違う管理会社が入りますよ。

[583: 匿名さん]

ベイクレやコスモポリスは管理会社を変えたみたいですよ。
変えたから満足、でもないみたいですが。

[584: 匿名さん]

管理がいいと資産価値は上がるけど、管理費が高い＝管理がいいといえるのかな？中古で売るときに苦戦しそうな物件ですね。あまりオンリーワンの特徴もないし。

[585: 匿名さん]

港南でオンリーワンがあるマンションは？

[586: 匿名さん]

WCTもしくはVタワー。

[587: 匿名さん]

港南で唯一、品川区に敷地が入り込んでるオンリーワン、Vタワー。

[588: 匿名さん]

三井はダントツで高い。三菱も結構高い。野村と住友はそこまでじゃない。

これは理由があって、三井や三菱はマンションの日々の運営にも、合い見積りをとらず、基本系列会社を指名するから予算多くしておかないと回らないんです。

[589: 匿名さん]

大手で真面目に商売してる印象なのは野村。自分が働くならのんびりした三井、三菱がいいけど、客として相対するなら野村がいいと思う。

[590: 匿名さん]

話がズレてるけど、管理費の話ですよね？
ベイクレは管理会社を野村に変えた。で、その後に住民スレが大量に削除されることになりました。

[591: 匿名さん]

港南で免震はここだけでは？

[592: 住まいに詳しい人]

免震じゃリセール時には大した武器にはならないよ。

[593: 匿名さん]

免震も長周期地震動の問題や縦揺れを軽減しない問題があるし。

[594: 住まいに詳しい人]

値段があと１割は安くならないとリセール時は他競合物件に埋もれて厳しいと思う。今年１０月のシティタワーのリセール解禁もあるしな。