パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画 三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションです。
最寄駅は品川駅です。
分数表示はありませんけど11-12分だと思います。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

http://goo.gl/maps/WhJrV
場所はイギン本社の道路向かい、天王洲デュープレックスの南側です。
以前はたぶん倉庫だった場所で、最近解体工事が終わったようです。

情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南2丁目9番2号
階数：地上16階建て
高さ：49.99m
着工予定：平成24年12月1日
完了予定：平成26年11月30日
建築主：三井不動産レジデンシャル
設計者：大林組
施工者：大林組

【公式URLを追加しました　2012/12/25 管理人】

[412: 購入検討中さん]

運河側南東角（TYハーバー向き）
80B＝330万円／坪
運河側少年野球場向き
70Da＝275万円／坪
旧海岸通側
60A、70C＝260万円／坪
って感じですかね。

[413: 匿名さん]

もう少し高いよ。

[414: 匿名さん]

このあたりは新築しばらく出ませんかね？港南はもう土地ないのかな？

[415: 匿名さん]

日通倉庫

[416: 匿名さん]

港区にこだわらなければ品川区北品川はまだまだ供給余地ありそう。ここは区境だから中古になったら直接競合するかも。

[417: 匿名さん]

パークシティ大崎とこちらならどちらが将来価格維持できそうですか？

[418: 匿名さん]

中古価格／分譲価格で比較したらおそらく大崎。
理由はタワー＆大規模＆駅までの距離が近い。ここは港南ナンバーワン的なシンボル物件ではない。

とはいっても似たようなもんだから投資ではなく自分が住むなら住みたいと思うほうを選んだほうがいい。

[419: 匿名さん]

駅までの距離が近いといっても、大崎も駅近物件のわけではないし。
パークシティも大崎のシンボル物件にはなれそうもないし。スーパーゼネコンではないし。

[420: 匿名さん]

どっちがリセールを維持できるかという話です。大崎は規模でいえば最大レベルです。
施工がスーゼネかどうかは新築時は訴求するかもしれませんｇな、リセールバリューにほとんど影響しません。

[421: 匿名さん]

１０年で２００万とかのレベルのリセールの差であれば自分の好みを優先させればいいと思います。

[422: 匿名さん]

10年で500万くらいは変わる気がしますけど？港南は中古で売る時大変だよー。実体験からの感想です。

[423: 匿名さん]

５０００万くらいの中古マンションの取引価格のうち、５００万くらいの差は個別取引の中の要因で変わっちゃいますよね。

[424: 匿名さん]

大崎なら売るとき簡単なの？

[425: 匿名さん]

05年位の安い時期の供給数がどのくらいかで売る時の苦戦度合いが想定できます。品川と大崎を比べると品川港南の数の方が圧倒的でしょう。それに港南には定借タワーの脅威があるしね。500万の差ですまないんじゃない？

[426: 匿名さん]

どっちも中古を高値で売るのは困難

[427: 匿名さん]

大崎は新築が、三井も住友も売れ残っている状況なのに、
中古のリセールは良いですってことはないでしょう。

[428: 匿名さん]

416さん
北品川１丁目に友人が住んでいますが、北品川あたりもかなり変わる予定の様ですよ。
１丁目にある北品川病院も取り壊されるみたいですしね。マンションでもできるのかな。
品川駅まで徒歩圏内というのはいずれ売却する事があったとしてもあまり苦戦しないで
できそうですよね。買い物がちょっと不便の様な気がしますが。

[429: 匿名さん]

＞427
三井も住友も高額（割高）の価格帯のものが売れ残ってるだけ。そしてデべも無理して売ろうとしていないのが現況。まああくまで品川港南との比較した場合の話だから、大崎よりいい場所は他に当然ある。

[430: 匿名さん]

どこでも売れ残りがある物件では
「無理して売ろうとはしていない」と言うわけですが。

[431: 匿名さん]

完売とのはずのベイクレストタワーが突然販売再開しましたね。あぺのみくすを見込んででしょうか？
東南角部屋高層階90平米で６９９８万。野菜みたいな値段表記です。

http://www.goldcrest.co.jp/html/baycresttower/outline/index.html

隠し球とはゴクレ何でもありですなあ。

[432: 匿名さん]

港南に比べたら大崎はましレベル。

[433: 匿名さん]

ベイクレと同時期に完売したはずの
勝どきのクレストマンションも販売復活したみたい。

[436: 匿名さん]

正解かどうかは別にしてあのがめついゴールドクレストが今なら売れる、今なら利益を最大化できると思っていることは間違いない。たかねつかみかな？

[437: 匿名さん]

いやどちらかというと今しかないって感じだろ。ラストチャンス的な。

[438: 匿名さん]

同じことだよ

[439: 匿名さん]

ベイクレ、ワールドシティ、シティータワー品川、この3タワー揃い踏みはある意味凄い。港南はタワマン最強エリアだね。

[440: 匿名]

タワーには興味なし

[441: 匿名さん]

タワー興味ないならここいいじゃん

[442: 匿名さん]

港南でタワーに興味ない人はレアだからね。ブス専、デブ専みたいなもんで人とかぶらないからいいんじゃない？

[443: 匿名さん]

品川にマンション買ったんだ
すごいじゃんタワー？
いや違うけど
そうなの？じゃあもしかして高輪？やるじゃん
いや港南だけど
港南にタワーマンション以外ってあったっけ。中古？
いや新築で財閥で天王洲に近くて無駄な設備がないから管理費も安くて、それからそれから、、、

[444: 匿名さん]

ここ、管理費安いんですか？
最近の三井物件にしては珍しいですね。

[445: 匿名さん]

やっぱり津波が怖い。

[446: 匿名さん]

ネガっても、80Bの倍率は下がらないよ。

[447: 匿名さん]

倍率はともかく値段はさがらないよ

[448: 匿名さん]

８０Ｂは高層はもちろんよいと思いますが５～１０階くらいでも抜けがあってよさげですね。

[449: 匿名さん]

逆に高過ぎると運河が見難いのでは。

[450: 匿名さん]

運河のにおいは気になりませんか？

[451: 匿名さん]

運河沿い微妙じゃない？地盤が弱そうだよ。

[452: 匿名さん]

過去レスでご近所さんが、においを否定してなかったっけ。

[453: 匿名さん]

津波と液状化
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

[454: 匿名さん]

地震が怖い奴はそもそも日本に住むのが間違ってる

[455: 匿名さん]

シーサイドのイオンまで車がないと大変かなと思ってたけど、カーシェアリングもあるみたいだね。

[456: 匿名さん]

近くにイオンバスのバス停もあるけど。

[457: 匿名さん]

現地行きましたが８０Bも南東側は背の高い建物多く見えて囲まれ間は出そうですね。

[458: 匿名さん]

ホームズとレジデンスってどっちなんやってネーミング。センスない。

[459: 匿名さん]

＞４５３
資料拝見しました。このマンションが立つ場所は近隣より更に標高が低く液状化の可能性も高いのですね。湾岸地域でも地盤の堅さが色々ありますが、ここはかなり弱いことがわかりました。とても貴重な検討材料になります。ありがとうございます。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...

[460: 匿名さん]

公園の家、品川、その住まい。
というマンション名の選択。

笑

[461: 匿名]

ま、いくらネガっても願っても
80Bの倍率も価格も下がらないなあ。

[462: 匿名さん]

80B連呼してるやついるけど、そもそもそんなに倍率つかないから安心しろ。

[463: ご近所さん]

>>459さん
どの部分がこの物件の敷地が、「湾岸地域の中でもかなり地盤が弱い」と判断できるのですか？

[464: 購入検討中さん]

453さん　459さんが上げている「港区 津波・液状化シミュレーション結果について」
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...
によれば、

液状化危険度（９P）
パークホームズ品川　　　「液状化の可能性が高い」　　　　　
インプレスト芝浦タワー　「液状化の可能性が高い」
東京ベイシティタワー　　「液状化の可能性が高い」
品川タワーレジデンス　　「液状化の可能性がある」

津波浸水予測 (元禄型関東地震(M8.2)が発生した場合を想定)
①条件：防潮施設(防潮堤・水門・古川の護岸)が健全に機能 ・液状化により地盤が 50cm沈下
パークホームズ品川　　　浸水深　0センチ　　　　　
インプレスト芝浦タワー　浸水深　0センチ
東京ベイシティタワー　　浸水深　0センチ
品川タワーレジデンス　　浸水深　0センチ

②条件：防潮施設(防潮堤・水門・古川の護岸)が損傷により機能不全 ・液状化により地盤が 50cm沈下
パークホームズ品川　　　浸水深　0センチ　　　　　
インプレスト芝浦タワー　浸水深　0〜15センチ
東京ベイシティタワー　　浸水深　0センチ
品川タワーレジデンス　　浸水深　0センチ

ということになりますね。
現在販売中の湾岸側物件をとれば、どの物件もほとんど同じ条件かと。

[466: 匿名さん]

８０Bは高すぎるよ。冷静になってください。駅徒歩11分で坪３３０超えですよ。

[467: 匿名さん]

やめれば？おいらは買うよ

[468: 住まいに詳しい人]

>>466
山手線（南半分）駅の相場は、物件平均で＠350～400水準に上がっている
徒歩11分の物件で一番見晴らしのいい住戸が＠330なら安いでしょ

インターシティ・食肉市場周りの環境・生活利便と
旧海岸通りに面するミクロ立地を
納得出来るかが評価の分かれ目になるんじゃない？

[469: 匿名さん]

同感。ここは８０Ｂあるのみ。

[470: 匿名さん]

468
港南の水準に絞って見てごらん。よくわかるから。

[471: 匿名さん]

久し振りの港南物件がここ。つまり、ここが港南の水準。

[472: 匿名さん]

>468 山手線（南半分）駅の相場は、物件平均で＠350～400水準に上がっている
それって山手線内側のエリアでないの？

[473: 匿名さん]

液状化の危険は凄い高いですね。
ここの場所の地図真っ赤。
地盤改良とか対策大丈夫なのか？
分かっていながら買えないな。

[474: 住まいに詳しい人]

>>470,472
だから、そーいう価値観を問題にするならココを買っては行けないし

>>466みたいにクソミソ一緒に「駅から○分」で語る人なら
相場は参考になるでしょ

[475: 匿名さん]

新豊洲あたりと違って将来の開発の見込みもないですし、近年供給がなかったことでジャンピングキャッチになるリスクもあると思います。

[476: 匿名]

週刊ダイヤモンドにはオススメ・価値あり、という記載がありました。
しかし駅からの道程、なんもない！あまりにも殺風景で候補から外しました。

[477: 買い換え検討中]

品川駅から徒歩圏で探しています。
住宅密集地は嫌なので海側でもいいかと思っています。
タワーは嫌いなのでこの程度の高さのマンションは〇です。
現地に行ってみたら、周りに緑が多くいい感じでした。
金額的には、品川ならこんなものでしょう。

80タイプの低層が希望ですが、
一生住むわけですから
もう少し高くても、もっと広い間取りがあればとは思いました。

今の感じだと、すぐ売れるのでは？

[478: 匿名さん]

2戸くらい買ってあげて

[479: 匿名さん]

ユー買っちゃいなＹＯ

[480: 匿名さん]

買う買うー！！

[481: 匿名さん]

イオンバスから見たら
今日もマンションの検討をしてるらしい人がいましたよ。
条件いい部屋は早く売れる、悪い部屋は…どうかな。

[482: 匿名さん]

品川駅から徒歩圏内の人気の物件なので、抽選倍率は結構高くなりそうですね。

[483: 匿名さん]

４７６さん
確かに駅からの道はさみしい雰囲気はありますよね。大きなスーパーなどが
あったらなおさらいいのですがね。ただ何もない分、あまり人もいないので
すいていていいかな。高輪口よりは港南口の方が人ごみもなく住むならいいですよね。
港南口は食肉市場直営の御肉屋さんなどがあっていいお肉が安く買えたり結構
ぶらぶら歩くと発見が多い街です！

[484: 匿名さん]

高輪側も静かなものですよ。
駅前に住むわけではないので。

[485: 買い換え検討中]

隣接する2戸をぶち抜くことは可能ですか？

[486: 匿名さん]

８０Ｂの金額まで出すならＶタワーかワールドシティタワーズの中古待ちがよいのでは？

[487: 匿名さん]

↑同感。

[488: 匿名さん]

新築が売れないような街でも困るんで、別に買いたい人が買えば。

[489: 匿名さん]

ＶタワーやＷＣＴの中古で未入居ならともかくこれだけ年数がたつと人が住んでたらさすがにリフォーム必要でしょう。クロスは当然としてキッチンやトイレは全とっかえしたいし仲介手数料もあるからそれほど安い買い物にはならんよ。
よほど安ければ別だけど６０００万とか７０００万とか払ってあの汚れ方とかみるとリフォームするにしてもがっくりくる。
ただスケルトンリフォームして自分の好みにしたいとかの人はいいかもね。

[490: 周辺住民さん]

ＷＣＴは、駅から遠すぎる。Ｖタワーは最高だけど、価格が急騰して、1億は超える。

[491: 匿名さん]

Vタワーなんてほとんどの部屋は超望ないし今時タワーなのに外廊下だぜ？

[492: 匿名さん]

４９０
４９１
ＷＣＴもここも駅までの距離は大差ないでしょう。
むしろＷＣＴはバスがあるし天王洲アイルも近い分ここよりマシ。スーパーもマンション内にあるし。
Ｖタワー眺望無いとかいうけどここよりはいいでしょ。
どこと比べて話ししてんの？二つともここよりは全然いい。

[493: 匿名さん]

↑同感
491はVタワー入ったことない知ったかぶりでしょう。

[494: 匿名さん]

でも中古なんて嫌だよ

[495: 匿名さん]

４９１
ここも外廊下だよ。

[496: 匿名さん]

そうだったw

[497: 匿名さん]

Vタワーはタワーなのに外廊下。
ここはタワーではないので、４９１の言ったことに問題なし。
Vタワーは例の事件もあったことだし。

[498: 匿名さん]

いずれによ、リセールは期待するな。築年数が古いとはいえ、wctとか競合が多すぎる。

[499: 匿名さん]

まあ、リニア駅が開業する頃まで待てば
リセール条件は良くなるかもね。

[500: 匿名さん]

リニアもあまり期待しすぎない方が。。。

[501: 匿名さん]

スカイツリーで分かるように、日本人は新しい物好きだから。
現実問題、ツリー付近の地価は上がったわけだし。

[502: 匿名さん]

その意味では山手線新駅も期待できるけど、
このマンションと新駅とは離れ過ぎているな。

[503: 匿名さん]

リニア新幹線品川駅よりも、影響大なのは、山手線新駅を含む再開発及び、経済特区指定のほうでしょうね。港南エリアの場合、、、

[504: 匿名さん]

このマンションの場合、新駅できても遠いし、新駅できたらまたマンション増えちゃうよ。。

[505: 買い換え検討中]

新駅から通勤するわけではないので関係ないのでは。
マンションが増えて、人が増えれば、
商業施設が品川周辺に増えることは便利になって良いと思う。
投資のために買うわけではないからね。
地元から御殿山方面の改札口の要望もあるみたいだし。

[506: 匿名さん]

特区の容積率はかなり緩和されるみたいなので、相対的にこの立地の魅力は下がるかも。

[507: 匿名さん]

ゆえに買うなら８０Ｂ一択ですよね。

[508: 匿名]

そうかな。80Aもいいよ。

[509: 匿名さん]

80Aは、道路側に大きい窓があるので80Bとは大違い。
80Bを買うだけの資金が無い方向きでは。

[510: 匿名さん]

８０Bは高すぎてリセールが怖い。

[511: 匿名さん]

中古になったときに、内覧客が買いたがるのは80Bの方でしょう。
金額はともかく売れるかどうかの心配をしないで、転売を気楽に出せるのは80B。