パークホームズ品川 ザ・レジデンス（旧称：港区港南二丁目計画 三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

三井不動産レジデンシャルの分譲マンションです。
最寄駅は品川駅です。
分数表示はありませんけど11-12分だと思います。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1116/

http://goo.gl/maps/WhJrV
場所はイギン本社の道路向かい、天王洲デュープレックスの南側です。
以前はたぶん倉庫だった場所で、最近解体工事が終わったようです。

情報交換しましょう。

所在地：東京都港区港南2丁目9番2号
階数：地上16階建て
高さ：49.99m
着工予定：平成24年12月1日
完了予定：平成26年11月30日
建築主：三井不動産レジデンシャル
設計者：大林組
施工者：大林組

【公式URLを追加しました　2012/12/25 管理人】

[401: 匿名]

リセールネガ、執着しすぎ。

買う気がないなら
別スレへ行って下さい。

気に入る物件があるといいですね。

[402: 匿名さん]

80B買わないならこの物件買う意味ないくらいだね。他の間取りはクソすぎる。

[403: ご近所さん]

結局物件平均単価は275万円くらいですかね。
もうちょっと高いのかな。

３８５さんがおっしゃるように
10年後に210万円くらいでリセール出来れば
275-210=65万円

6.5万円／坪／年の住居費と考えて
6.5万円×21坪÷12ヶ月＝11万円強

3,500万円くらいの借入になると思うので
１０年間の金利６００万円くらい。
600万円÷10年÷12ヶ月＝5万円くらい

管理費＋修繕積立金＝2.5万円くらい
固定資産税、年間20万円くらい＝月あたり２万円弱？

住宅ローン減税年間35万円＝月当たり３万円弱の軽減効果

で、
11万円＋５万円＋2.5万円+２万円-３万円
月当たり17〜18万円くらいでここに住めれば
出口戦略的にはまぁいいかな。

そんな皮算用してるんですが、、、

[404: 匿名さん]

８０Ｂは高いから、平均坪単価は意味がないかと。
402さんに同感。

[405: 購入検討中さん]

品川駅徒歩圏かつ、運河沿い立地に惹かれています。

80Bは確かにいいですけど、
私の支払い能力では買えないものはしょうがない。(^_^;)

あとは、自分のバルコニーから運河沿いを眺められる70Daまで頑張るか
余裕のある支払いを前提に、旧海岸通沿いの住戸にして、
共用部分の１階のテラスで我慢するか。

悩むなぁ。

[406: 匿名さん]

徒歩圏でも11分は遠いです。
旧海岸通りの騒音と西日に我慢してまでここに住みたいかです。
80Bみたいに室内から運河が見えるから価値があると思いますよ。

[407: 購入検討中さん]

>>406さん

405です。
今、散歩がてらもう一度現地確認してきたんですが、
やっぱり運河側じゃないとこの物件を買う意味はないというのはそのとおりって感じですね。
徒歩11分は私的にはOKなんですけど。

それにしても、この掲示板の方々はみなさん80B推しですね。
私の場合は頑張って70Daです。(^_^;)

[408: 匿名さん]

微妙な値付けですね。
80Bまで出せばワールドシティタワーズの中古でいいのが狙える。
もう少し待てばシティタワー品川でいい中古が出るかも。
ここも捨てがたい。

迷います。

[409: 匿名さん]

80Bと他の住戸とのか単価格差があり過ぎ。もう少し均して下さいよ三井さん。

[410: 匿名さん]

そのための価格差。８０Ｂが高いおかげで田の字部屋は安い。

[411: 匿名さん]

別に 80B以外が安いとは思わない。適性価格かと。 80Bが単に割高なだけ。

[412: 購入検討中さん]

運河側南東角（TYハーバー向き）
80B＝330万円／坪
運河側少年野球場向き
70Da＝275万円／坪
旧海岸通側
60A、70C＝260万円／坪
って感じですかね。

[413: 匿名さん]

もう少し高いよ。

[414: 匿名さん]

このあたりは新築しばらく出ませんかね？港南はもう土地ないのかな？

[415: 匿名さん]

日通倉庫

[416: 匿名さん]

港区にこだわらなければ品川区北品川はまだまだ供給余地ありそう。ここは区境だから中古になったら直接競合するかも。

[417: 匿名さん]

パークシティ大崎とこちらならどちらが将来価格維持できそうですか？

[418: 匿名さん]

中古価格／分譲価格で比較したらおそらく大崎。
理由はタワー＆大規模＆駅までの距離が近い。ここは港南ナンバーワン的なシンボル物件ではない。

とはいっても似たようなもんだから投資ではなく自分が住むなら住みたいと思うほうを選んだほうがいい。

[419: 匿名さん]

駅までの距離が近いといっても、大崎も駅近物件のわけではないし。
パークシティも大崎のシンボル物件にはなれそうもないし。スーパーゼネコンではないし。

[420: 匿名さん]

どっちがリセールを維持できるかという話です。大崎は規模でいえば最大レベルです。
施工がスーゼネかどうかは新築時は訴求するかもしれませんｇな、リセールバリューにほとんど影響しません。